Ako sa vyhnúť investovaniu do nelegálneho španielskeho majetku?
Medzi škandálmi s majetkom a zložitým procesom porozumenia španielskym požiadavkám na majetok by ste mali zvážiť zamestnanie zástupcu, ktorý sa špecializuje na španielske pozemkové právo (urbanizmus).
Niekoľko Britov a Nemcov sa stalo obeťou mnohých podvodov s majetkom v Španielsku. Mnoho z týchto ľudí investovalo svoje celoživotné úspory do domova dôchodcov, len aby bol dom buldozérmi zhodený so zemou, pretože bol postavený nezákonne a realitné kancelárie a stavitelia podviedli kupujúcich. Ak chcete kúpiť nehnuteľnosť v Španielsku, zvážte prevzatie aktívnej úlohy pri zisťovaní, či bola nehnuteľnosť postavená legálne podľa správnych stavebných metód.
Časť 1 z 3: nákup pozemku vhodného na výstavbu
- 1Najmite si právnika. Medzi škandálmi s majetkom a zložitým procesom porozumenia španielskym požiadavkám na majetok by ste mali zvážiť zamestnanie zástupcu, ktorý sa špecializuje na španielske pozemkové právo (urbanizmus).
- Môžete si vybrať zástupcu z vašej domovskej krajiny, ale uistite sa, že majú skúsenosti s prácou v Španielsku.
- Ak je váš splnomocnenec z Veľkej Británie, skontrolujte, či sú zaregistrovaní v Právnickej spoločnosti vo Veľkej Británii a špecializujú sa na medzinárodné transakcie.
- Ak má váš zástupca sídlo v Španielsku, požiadajte zástupcu, aby mu poskytol registračné číslo a overil, či sú zaregistrovaní a vykonávajú prax v miestnej advokátskej komore (Colegio de Abogados).
- 2Nájdite uznávaného prekladateľa. Pokiaľ nie ste zbehlí v čítaní a rozprávaní španielčiny, mali by ste si nájsť renomovaného prekladateľa, ktorý vám pomôže s telefonickými rozhovormi a prekladom dokumentov do vášho rodného jazyka.
- 3Urobte si vlastné otázky o krajine. Zistite sami, či sa pozemok, ktorý máte záujem kúpiť, nachádza v oblasti, kde je povolená výstavba. Klasifikáciu pozemku, ktorý vás zaujíma, môžete určiť tak, že požiadate o osvedčenie o územnom plánovaní (Certificado Urbanistico) na radnici (Ayuntamiento), kde sa nehnuteľnosť nachádza. Preskúmajte osvedčenie o klasifikácii krajiny, ktoré by malo byť uvedené ako jedno z tohto:
- Pozemok na rozvoj (Suelo Urbano)
- Zelené zóny (Zonas verdes), kde nemôže dôjsť k žiadnej stavbe.
- Niektoré vidiecke oblasti (Suelo Rústico) môžu povoliť výstavbu a iné, nazývané suelo, žiadne urbanizovateľné protegido stavbu nezakazuje.
- 4Podrobne preskúmajte „rustikálne“ pozemky klasifikované ako „žiadne urbanizovateľné“. Rustikálne pozemky sú pozemky, ktoré neboli urbanizované. Ak je rustikálny pozemok klasifikovaný ako „Žiadny urbanizovateľný“, možno na ňom budete môcť stavať, ak budú splnené určité požiadavky, alebo vám bude stavba na pozemku úplne zakázaná.
- Za určitých okolností je možné postaviť nehnuteľnosť s minimálnou veľkosťou pozemku 10000 m2. Pravidlá sa však líšia podľa regiónu.
- Možno budete môcť stavať, ak už nehnuteľnosť mala budovu.
- Možno budete môcť stavať aj na majetku, ak sa plánujete živiť poľnohospodárstvom.
- 5Stanovte akékoľvek obmedzenia stavby. Ak chcete zistiť, či môžete stavať na vidieckych pozemkoch, obráťte sa na zákonný orgán mesta, radnicu (Ayuntamiento), kde je pozemok zaregistrovaný. Nechajte ich stanoviť špecifikácie, požiadavky a obmedzenia týkajúce sa budovy.
- Opýtajte sa, či sú na pozemku spojené vecné bremená. Napríklad je možné, že cez váš pozemok prejde cesta, ktorá by spôsobila, že pozemok bude mimo rozvoja.
- V registri nehnuteľností si overte, či je pozemok, ktorý chcete kúpiť, bez hypotéky alebo iného finančného dlhu.
- Požiadajte svojho právnika o kontrolu územného plánu a čiastkového plánu (ak kupujete pozemok v urbanizovanej zóne). To by malo identifikovať akýkoľvek plánovaný vývoj pre oblasť, kde sa nachádza váš pozemok, a zaistiť, aby bola urbanizácia registrovaná a legálna.
- 6Zistite, či je možné mať v objekte elektrinu a vodu. Ak kupujete vidiecku nehnuteľnosť, radnica nie je povinná vám poskytnúť pripojenie na vodu a elektrinu. Pred kúpou nehnuteľnosti by ste mali:
- Stretnite sa s architektmi alebo stavebným technickým personálom zo stavebného odboru (Departamento o Concejalía de Urbanismo) z radnice.
- Na toto stretnutie prineste svojho zástupcu a stavebného špecialistu.
- Nechajte svojich odborníkov preskúmať územný plán mesta (Plan General de Ordenación Urbana (PGOU)).
- Opýtajte sa zamestnancov stavebného odboru, či sa v tejto oblasti plánuje budúca výstavba a či bude mať táto stavba vplyv na váš pozemok.
- Stanovte si náklady na dovoz vody a elektriny do svojho majetku a prípadné obmedzenia, ktoré vám pri tom môžu hroziť.
Architekt prevezme váš koncept budovy a uistí sa, že spĺňa všetky požiadavky radnice.
Časť 2 z 3: kúpa pozemku a začatie stavby
- 1Vyžiadajte si výpis z katastra nehnuteľností. Španielsko zriadilo webovú stránku, ktorá má pomôcť nešpanielskym kupujúcim nehnuteľností pri posudzovaní španielskeho majetku. Web a výpis z neho vám poskytnú nasledujúce informácie:
- Stav vlastníctva nehnuteľnosti a akékoľvek dlhy alebo obmedzenia na majetku.
- Poloha a popis pozemku.
- Klasifikácia pozemkov a budov.
- Popis všetkých budov na pozemku.
- Ako a ako kto nehnuteľnosť kúpil.
- Či bol nákup zaregistrovaný ako verejná listina.
- Daňové informácie.
- Informácie o hypotéke vrátane názvu banky, ktorá je držiteľom hypotéky.
- Akékoľvek exekučné konania.
- Informácie sú poskytované v španielčine a môžu byť za poplatok preložené do angličtiny.
- 2Skontrolujte informácie o extrakte s informáciami predajcu. Pred pokračovaním v nákupe sa uistite, že:
- Informácie predávajúceho sa zhodujú s registrovanými vlastníkmi nehnuteľnosti.
- Popis nehnuteľnosti v kúpnej zmluve zodpovedá informácii z výpisu z katastra nehnuteľností
- Uistite sa, že na nehnuteľnosti nie sú žiadne dlhy ani poplatky, ako napríklad hypotéka.
- Zaistite, aby proti majetku neboli začaté žiadne súdne konania.
- 3Posuňte sa vpred s kúpou nehnuteľnosti. Ak kupujete vidiecky pozemok na rozdiel od domu v mestskej štvrti, mali by ste urobiť nasledujúce kroky:
- Ak kupujete pozemok od developera, ktorý sa chystá stavať nehnuteľnosť, skontrolujte, či sú zapísané v španielskom registri obchodníkov a či je nehnuteľnosť zapísaná v ich vlastníctve. Môžete to skontrolovať na: http://registradores.org/en/index.jsp.
- Ak kupujete nehnuteľnosť na pobreží, skontrolujte, či má váš staviteľ povolenie od pobrežného oddelenia, ktoré stanovuje, že úrady musia obmedziť stavbu do určitej vzdialenosti od pobrežia.
- Ak kupujete nehnuteľnosť v urbanizovanom Španielsku, pozrite sa na Čiastkový plán (plán parciálny). Ide o plán stavebných pozemkov, ktorý musí schváliť odbor urbanizmu (odbor územného plánovania) radnice, kde sú pozemky evidované. Tento plán vám ukáže, či je urbanizácia legálna a či sa v blízkosti neplánujú ďalšie akcie, ktoré by mohli ovplyvniť vašu novú nehnuteľnosť.
- Ak kupujete nehnuteľnosť z druhej ruky alebo opätovne predáte, uistite sa, že je nehnuteľnosť bez poplatkov, existuje hypotéka alebo sú platby aktuálne a neexistujú žiadne ďalšie obmedzenia týkajúce sa používania alebo súdne príkazy na zaistenie.
- Získajte kópiu katastrálneho osvedčenia, ktoré určuje hranice vášho majetku.
- Pred notárom podpíšte kúpnu zmluvu.
- 4Udržať architekta. Je dôležité, aby ste si najali architekta, ktorý pracuje v Španielsku. Architekt prevezme váš koncept budovy a uistí sa, že spĺňa všetky požiadavky radnice.
- Architekt predloží vaše stavebné plány vašej radnici na stavebnom oddelení („Departamento de Urbanismo“ alebo „Concejalía de Urbanismo“).
- Pri predkladaní architektonických plánov a platbe mestskej dane musíte tiež požiadať o stavebné povolenie.
- Radnica preštuduje vaše plány a ak splní všetky predpisy, vydá vám stavebné povolenie.
- 5Nájdite spoľahlivého staviteľa. Akonáhle sú vaše plány budov schválené, musíte nájsť renomovaného staviteľa, ktorý sa bude riadiť plánmi architekta.
- Skontrolujte, či je staviteľ registrovaný v španielskom obchodnom registri na adrese: https://buyingahouse.registradores.org.
- Skontrolujte, či má stavebník poistenie pokrývajúce škody na majetku.
- Kúpte si španielske desaťročné poistenie (alebo „Seguro Decenal“). Toto poistenie uvádza, že stavebník alebo developer a architekt musí zaručiť, že stavba bude bezpečná najmenej desať rokov.
- 6Návrh zmluvy o výstavbe. Stavebná zmluva je veľmi dôležitá a mali by ste nechať vypracovať zmluvu svojmu zástupcovi. Táto zmluva by mala obsahovať:
- Úplný názov a číslo CIF staviteľa.
- Záruka, že stavba bola vyrobená z plánov a popisu budovy (memoria de calidades), ktoré poskytol architekt.
- Uveďte, či sú v cene zahrnuté ďalšie doplnky, ako napríklad bazén alebo garáž.
- Dátumy začiatku a dokončenia, ako aj sankčné doložky za neskoré dokončenie.
- Platobné podmienky.
- Že certifikáty od architekta, elektrikára a radnice vám budú vydané vašou poslednou platbou.
- Vysvetlenie akýchkoľvek daní.
- Záruka, že stavebník zorganizuje posledné kroky procesu týkajúce sa dokumentácie. To môže zahŕňať žiadosť o vydanie osvedčenia o záverečných prácach (Certificado Final de Obras), Vyhlásenie o novej budove, horizontálne oddelenie (Declaración de Obra Nueva o de División Horizontal) a osvedčenie o povolení na bývanie (Cédula de Habitabilidad).
- Záruka od staviteľa, že vašou poslednou platbou bude voda a elektrina prepojené.
Architekt predloží vaše stavebné plány vašej radnici na stavebnom oddelení („Departamento de Urbanismo“ alebo „Concejalía de Urbanismo“).
Časť 3 z 3: dokončenie postupu stavby a registrácie
- 1Kompletná registrácia majetku. Akonáhle je dom postavený, musíte uzavrieť zmluvu s architektom a dokončiť niekoľko ďalších registrácií, aby ste zaistili zákonnosť vašej novej nehnuteľnosti.
- 2Nechajte architekta potvrdiť dokončenie diela. Váš architekt musí navštíviť stavenisko a skontrolovať, či dokončené dielo zodpovedá jeho plánom a stavebnému povoleniu. Architekt potom vyplní licenciu Final Works License (Licencia o Certificado Final de Obra), v ktorej uvedie, že dielo je dokončené.
- 3Získajte vyhlásenie o pracovnej činnosti (deklarácia de obra nueva). Keď je projekt dokončený, musíte ísť k španielskemu notárovi a nechať ho pripraviť nové listiny o majetku. Na dokončenie transakcie si musíte priniesť svoj certifikát o pobyte (Cédula de Habitabilidad). Notár zapíše váš pozemok do katastra nehnuteľností, pokiaľ predložíte nasledujúce dokumenty:
- Projekt stavby od vášho architekta.
- Stavebne povolenie.
- Licencia na záverečné práce.
- Vyhlásenie o novej budove.
- 4Pred nasťahovaním vykonajte hĺbkovú kontrolu svojho nového majetku. Pri obhliadke svojho majetku sa uistite, že budova spĺňa špecifikácie a že sú identifikované všetky drobné chyby (napríklad chybné spínače svetla alebo chýbajúce kľučky dverí).
- Chyby oznámte svojmu staviteľovi alebo zástupcovi, ktorý je potom povinný vykonať opravy.
- 5Získajte osvedčenie o obsadenosti. Keď budú všetky papiere hotové a zaregistrujete svoje listiny, uistite sa, že na radnici (Ayuntamiento) dostanete osvedčenie o obsadení. Toto je administratívny dokument, ktorý vám umožňuje obývať vaše nové obydlie.
Ak chcete kúpiť nehnuteľnosť v Španielsku, zvážte prevzatie aktívnej úlohy pri zisťovaní, či bola nehnuteľnosť postavená legálne podľa správnych stavebných metód.
- Pred kúpou sa porozprávajte s ostatnými, ktorí si kúpili nehnuteľnosti v danej oblasti na webových fórach a v chatovacích miestnostiach, ak nie osobne.
- Odborníci odporúčajú, aby ste nehnuteľnosť navštívili 5 -krát pred kúpou, najlepšie v inú dennú dobu a počas rôznych ročných období.
- Pred podpísaním zmluvy alebo odovzdaním peňazí sa vždy poraďte s dobrým právnikom, ktorý hovorí vašim jazykom.
- Španielske právo ustanovuje 2 -ročnú lehotu na uplatnenie vady stavby odo dňa, keď bola vada zjavná a známa majiteľovi, za predpokladu, že vada vznikla počas záručnej doby popísanej vyššie. Skontrolujte však vo svojej zmluve klauzulu, ktorá mení toto ustanovenie.
- V Španielsku sú potenciálne tisíce domov, ktoré boli postavené nezákonne. Aj keď sa španielska vláda snaží chrániť pred bezohľadnými realitnými praktikami, mali by ste si byť vedomí potenciálu podvodu.
- Dávajte si pozor na akýkoľvek orgán, ktorý vám udeľuje licencie, ale nechce, aby ste papierovanie skontrolovali zástupcom.
Prečítajte si tiež: Ako skontrolovať ceny kovového šrotu?
Prečítajte si tiež:
Právne vylúčenie zodpovednosti Obsah tohto článku je zameraný na vaše všeobecné informácie a nemá slúžiť ako náhrada profesionálneho práva alebo finančného poradenstva. Nie je zámerom, aby sa na neho používatelia spoľahli pri prijímaní akýchkoľvek investičných rozhodnutí.
