Ako investovať do nehnuteľnosti?

Ak chcete investovať do majetku, zvážte dôveru v investovanie do nehnuteľností (REIT), čo je v podstate podiel na majetku v realitnom podniku, ktorý je podobný investičnému fondu.

Investícia do nehnuteľnosti sa môže javiť ako obrovské riziko. Mnoho ľudí sa však domnieva, že investičné nehnuteľnosti sú dôležitou súčasťou diverzifikovaného portfólia. Pri správnom plánovaní a starostlivosti sa tieto investície môžu stať hodnotnými aktívami, ktoré môžu priniesť návratnosť alebo vám poskytnú stabilný zdroj príjmu. Existuje niekoľko spôsobov, ako sa dostať do hry s investovaním do majetku, a každý z nich má iné výhody a nevýhody.

Metóda 1 zo 4: Investovanie do reits

1
Zistite, či sú správy pre vás to pravé. Investície do nehnuteľností trust (REIT) je v podstate podiel akcií v realitnej podnik, ktorý je podobne ako podielový fond. REIT slúžia na zhromažďovanie peňazí investorov za účelom nákupu, predaja, vývoja a správy nehnuteľností. Podľa zákona musí mať tieto trusty viac ako 100 investorov, čo znamená, že investori môžu vložiť iba malú čiastku, ale môžu byť investovaní do drahej nehnuteľnosti. To znamená, že ak chcete investovať do nehnuteľnosti bez rizika alebo počiatočnej investície tradičnejších foriem investovania do nehnuteľností je REIT vašou najlepšou voľbou. Malí a veľkí investori môžu mať podiel v REIT.
- Navyše vám to poskytuje nízke „riziko likvidity“, čo znamená, že v prípade potreby môžete svoje akcie ľahko predať.
- Od manažéra REIT sa požaduje, aby 90 percent príjmu z dôveryhodnosti vyplácal priamo akcionárom dôvery ako dividendy, čo robí REIT veľmi atraktívnymi pre investorov, ktorí hľadajú konzistentný príjem z investícií. Investorom sa zvyčajne ponúkajú vysoké dividendové výnosy.
- Investičné fondy do nehnuteľností umožňujú investície do komerčných nehnuteľností aj obytných budov.
2
Získajte informácie o rôznych typoch opakovaní. REIT je možné klasifikovať rôznymi spôsobmi, zvyčajne podľa aktív alebo geografických oblastí, do ktorých investujú. Pred kúpou REIT by ste mali preskúmať investície, do ktorých je zapojený, a zvážiť budúcu výkonnosť týchto trhov. Aj keď existuje mnoho typov REIT, vo všeobecnosti ich možno klasifikovať nasledujúcimi spôsobmi:
- Podľa typu investície. Po prvé, kapitálové REIT investujú do veľkých nehnuteľností a rozdeľujú zarobené nájomné alebo zisky investorom. Ďalej hypotekárne REIT investujú do hypoték požičaním peňazí alebo kúpou existujúcich hypoték alebo cenných papierov krytých hypotékou. Tieto fondy sú citlivejšie na zmeny úrokových sadzieb ako ostatné typy. Dôvodom je, že príjem, ktorý môžete dosiahnuť z týchto investícií, je založený na čistej úrokovej marži. Nakoniec hybridné REIT investujú do hypoték aj do nehnuteľností.
- Podľa geografickej oblasti. REIT boli vynájdené v Európe, ale od tej doby sa stali bežnejšími vo zvyšku sveta. Niektoré REIT v USA sa zameriavajú na konkrétne štáty alebo regióny a iné sa zameriavajú na medzinárodné nehnuteľnosti a investície.
- Podľa typu nehnuteľnosti. Niektoré akciové REIT investujú iba do určitých typov nehnuteľností. Môžu to byť čokoľvek, od nájomných bytov po nákupné centrá.
3
Zhodnoťte riziká spojené s nákupom reitov. Ako pri každej investícii, s nákupom REIT je spojené určité riziko. Po prvé, vždy existuje riziko zlyhania REIT, v ktorom fond poskytujúci vaše platby dividend zlyhá a ponechá vám utopenú investíciu a žiadne výplaty dividend. S REIT, ktoré nie sú obchodované na burze, je však spojené ďalšie riziko. Tieto cenné papiere, s ktorými sa obchoduje mimo veľkých búrz, môžu byť nelikvidné, nemusí mať prehľad o cenách alebo môžu byť spravované v konflikte záujmov. To všetko môže potenciálne znížiť vaše výnosy.
- Okrem toho existujú REIT, ktoré nie sú registrované u Komisie pre cenné papiere a burzu (SEC). Ak chcete skontrolovať, či je zaregistrovaný REIT, môžete vyhľadať systém EDGAR SEC na adrese http://sec.gov/edgar/searchedgar/companysearch.html.
  1. - Majte na pamäti, že ak REIT nie je zaregistrovaný, neznamená to, že je podvodný. Tento REIT môže byť súkromný alebo jednoducho nemusí byť uvedený na burze. V týchto prípadoch si urobte prieskum pred investovaním.
4
Kúpiť akcie reitov. REIT, ako každé iné zabezpečenie, je možné nakupovať a predávať na verejných burzách. Podiely REIT sú však skupované aj investičnými fondmi a obchodované ako súčasť fondov obchodovaných na burze (ETF). Všetky tieto investičné nástroje je možné nakupovať a obchodovať s nimi prostredníctvom kontaktu s vašim maklérom alebo investičným profesionálom alebo pomocou online obchodnej platformy. ETF môžu pomôcť minimalizovať riziká, pretože pomery nákladov potrebné na prevádzku fondov sú spravidla nižšie. Obvykle tiež prinášajú nadpriemerné výnosy.
- Aj keď REIT môžu poskytovať konzistentný tok príjmov, sú jedinou možnosťou v tomto zozname, ktorú nemožno kúpiť pomocou pákového efektu (investovanie pomocou požičaných peňazí). To trochu obmedzuje váš potenciálny výnos. Znižuje však aj riziko.
- Ďalším možným spôsobom, ako zvýšiť návratnosť, je investícia do plánu reinvestície dividend (DRIP). Tieto plány ponúkajú niektoré REIT a zmes dividend v čase, keď sú reinvestované.
- Hypotekárne REIT sú tiež nižšie riziko ako komerční veritelia, pretože používajú na financovanie vyšší pomer vlastného imania k dlhu.

Kapitálové REIT investujú do veľkých nehnuteľností — Po prvé, kapitálové REIT investujú do veľkých nehnuteľností a rozdeľujú zarobené nájomné alebo zisky investorom.

Metóda 2 zo 4: Spojenie vášho kapitálu s inými investormi

1
Zistite, či je investícia do REIG pre vás to pravé. Rovnako ako REIT, realitná investičná skupina (REIG) združuje peniaze dvoch alebo viacerých ľudí na nákup, vývoj, správu a predaj nehnuteľností. V mnohých prípadoch sú kúpenými nehnuteľnosťami byty alebo podobný typ nehnuteľnosti a investori vlastnia jednu alebo viac jednotiek v rámci budovy. Spravidla to bude znamenať oveľa väčšiu počiatočnú investíciu ako obyčajný nákup do REIT, ale menšiu investíciu ako kúpu nehnuteľnosti sami. Tiež mu chýba mnoho inherentných rizík obchodovania s nehnuteľnosťami, pretože riziko je zdieľané medzi mnohými investormi.
- Pretože sú tieto skupiny spravidla oveľa menšie ako trustové spoločnosti investujúce do nehnuteľností, členovia vám môžu pomôcť pri správe nehnuteľností a získať tipy a rady od ostatných skúsených investorov. To vám umožní väčšiu osobnú interakciu s vašou investíciou.
- Toto zapojenie nie je konzistentné vo všetkých REIG. V niektorých prípadoch bude spoločnosť, ktorá spravuje REIG, vykonávať všetku reklamu, správu a údržbu pre investorov. To umožňuje investorom zarobiť peniaze bez akéhokoľvek ďalšieho úsilia.
2
Výskum potenciálnych reigov. REIGy fungujú podobne ako investičné fondy, pretože nemusia byť spravované samy a majú aj poplatky, ktoré s nimi súvisia. Uistite sa, že ste pred vložením peňazí preskúmali všetky potenciálne investície REIG, aby ste zistili, či je ich štruktúra poplatkov spravodlivá. Tiež hľadajte náznaky úspechu (alebo neúspechu) v minulosti, ktoré by vám mohli umožniť určiť, či je REIG bezpečnou investíciou.
- Zúčastnite sa schôdze modelového klubu. Spoločnosť BetterInvesting, ktorá poskytuje investičné vzdelávanie, organizuje bezplatné modelové stretnutia REIG v mestách po celej Európe. Tieto stretnutia vysvetľujú, čo konkrétne REIGs robia, informujú vás o miestnych REIGoch a umožňujú vám nadviazať kontakt s inými podobne zmýšľajúcimi miestnymi obyvateľmi. Prejdite na www.betterinvesting.org a vyhľadajte miestne kapitoly vo svojom okolí, kde nájdete vzorové stretnutie.
- Majte na pamäti, že investícia časti príjmu z prenájmu je potrebná na pokrytie hypotéky v prípade voľných miest.
3
Viazajte svoj kapitál. Keď nájdete správnu organizáciu pre seba, zvážte, akým kapitálom môžete prispieť. Keď máte svoje číslo, ste pripravení investovať. Investícia do REIG nie je však taká jednoduchá ako nákup akcie alebo investovanie do podielového fondu. Ak chcete investovať, obráťte sa na svoju vybranú skupinu investícií do nehnuteľností a prejavte záujem o investovanie. Niektoré REIGy vyžadujú, aby ste pred nástupom mali skúsenosti s investovaním do nehnuteľností.
- Investície do realitných investičných skupín nie sú také likvidné ako v REIT. Namiesto toho sa musí jedna alebo viac nehnuteľností predať, aby člen mohol vybrať peniaze zo skupiny.
4

Začnite s vlastnou REIG. Ak nemôžete nájsť REIG, s ktorým by ste chceli investovať, alebo ak vo vašej oblasti neexistujú žiadne aktívne REIG, môžete si založiť vlastné. Aj keď to nie je jednoduché a môže to byť časovo náročné, je to dobrý spôsob, ako zaistiť, aby vaše peniaze boli investíciou presne tam, kde ich chcete mať. Na začiatok budete musieť nájsť niektorých spoluinvestorov a vypracovať podnikateľský plán doplnený stanovami a stratégiami. Na fungovanie budete potrebovať spôsob účtovania vašich investícií a zisku a legálne založenú spoločnosť LLC alebo partnerstvo.
5
Zvážte RELP. Realitné komanditnej spoločnosti (RELP) je ešte ďalší spôsob, ako môžete hádzať s ďalšími investormi. V tejto organizácii budete investovať do konkrétneho realitného projektu spolu so správcom nehnuteľnosti alebo realitnou spoločnosťou. Výmenou za financovanie nehnuteľnosti získate podiel na vlastníctve, avšak vaša investícia bude do značnej miery pasívna a budete mať do správy len málo slov.
- Výhodou RELP je, že máte aj obmedzené ručenie. Ak projekt zlyhá, zodpovedáte iba za výšku svojich príspevkov do partnerstva.
- RELP nie je zdanený a všetky straty a zisky sú prevedené na vlastníkov.
- RELP je iný v tom, že existuje po vopred určené množstvo času. Akonáhle je projekt dokončený a/alebo je splnený obchodný cieľ, RELP sa rozpustí.

V tejto organizácii budete investovať do konkrétneho realitného projektu spolu so správcom nehnuteľnosti alebo realitnou spoločnosťou.

Metóda 3 zo 4: obchodovanie s nehnuteľnosťami

1
Poznáte riziká obchodovania s majetkom. Jednoducho povedané, obchodovanie s nehnuteľnosťami je nákup nehnuteľnosti s očakávaním, že ju môžete krátko nato predať za vyššiu cenu. Tento typ investovania je bežne známy ako „preklápacie“ vlastnosti. Pri tomto type investovania je „plutva“ vystavená obrovskému riziku. Dôvodom je, že tieto nehnuteľnosti skutočne vlastnia a ak sa im nepodarí predať, budú uviaznuté v daniach a nákladoch na prenájom spojených s udržiavaním nehnuteľností. Uistite sa, že týmto rizikám rozumiete, než sa pustíte do obchodovania s nehnuteľnosťami.
- Existujú dva typy obchodovania s nehnuteľnosťami: jeden zahŕňa modernizáciu alebo obnovu nehnuteľností za účelom ich ďalšieho predaja a druhý jednoducho zahŕňa špekulácie s cenami (dúfajúc, že cena sa zvýši) bez toho, aby sa na nehnuteľnosti vykonali akékoľvek zmeny.
- Pred investovaním do nehnuteľnosti určite požiadajte o radu realitného makléra, advokáta a účtovníka v nádeji, že ho obrátite a získate tak návratnosť investície.
2
Zarábajte peniaze „otáčaním“ domov. Tento typ obchodovania s nehnuteľnosťami zahŕňa nákup nehnuteľností, ktoré sú potom vylepšené tak, aby priniesli hodnotu pred ich predajom. Tieto inovácie môžu byť jednoduché, ako napríklad malé opravy alebo rozsiahle renovácie. Vzhľadom na vynaloženú prácu je tento druh investovania zvyčajne viac zamestnaním na plný úväzok ako vedľajšou investíciou.
- Pri „preklápaní“ nehnuteľnosti vyberte dom, bytový komplex, mezonetovú alebo komerčnú budovu so zastaranými funkciami a potrebnými vylepšeniami.
- Dohodnite sa s predajcom na relatívne nízkej cene za nehnuteľnosť „tak, ako je“ a nainštalujte vylepšenia potrebné na zvýšenie hodnoty nehnuteľnosti.
- Aj keď si môžete najať dodávateľa na práce, ktoré potrebujete vykonať, opravy urobené vlastnými rukami budú mať za následok vyššie ziskové rozpätie. Možno budete chcieť skúsiť predať dom sami pred získaním pomoci realitného agenta, pretože poplatky za agenta by vám mohli výrazne uškodiť. Získanie pomoci realitnej kancelárie by však mohlo výrazne zvýšiť vaše šance na úspech.
- Temnejšou stránkou tejto metódy je, že okrem situácie, keď pre vás pracujú iní dodávatelia, vás to obmedzuje na rozvoj iba jednej nehnuteľnosti súčasne.
3

„Prevrátite“ nehnuteľnosť bez jej rekonštrukcie. Funguje to úplne rovnako ako pri prevrátení nehnuteľnosti po renovácii, okrem toho, že sa budete musieť spoliehať na trh, že pre vás zvýši jej hodnotu. Budete musieť hľadať krátke časové obdobia, v ktorých ich predajca ceny stanovil pod trhovú sadzbu v určitej oblasti, alebo hľadať oblasti, v ktorých si myslíte, že sa ceny rýchlo zvýšia. To si vyžaduje predvídavosť a toleranciu voči riziku, a to ešte viac ako pri rekonštrukcii domov.
4
Využite daňové výhody obchodovania s nehnuteľnosťami. Ak ste získali vlastný kapitál z investovania do nehnuteľností, existuje legálna metóda reinvestície týchto peňazí do iného majetku bez platenia daní. Toto je známe ako burza 1031 a umožňuje vám predať prvú nehnuteľnosť a reinvestovať svoje zisky do druhej nehnuteľnosti bez toho, aby ste ju rozpoznali ako zdaniteľný predaj. A pretože počet prípadov, kedy to môžete urobiť, nie je obmedzený, môžete týmto spôsobom odložiť dane na neurčito (kým nakoniec nevyberiete peniaze a nebudete podliehať dani z kapitálových výnosov).
- Táto výhoda sa týka iba investičných nehnuteľností (nie vášho osobného bydliska) a musí byť prevedená medzi nehnuteľnosťami podobného druhu. Táto fráza „podobného druhu“ je široká, ale najskôr si vyskúšajte daňový kód.
- Majte na pamäti, že existujú konkrétne časové harmonogramy, ktoré budete musieť dodržať, preto je dôležité poradiť sa s účtovníkom, ktorý ich pozná.

Že ak chcete investovať do nehnuteľností bez rizika alebo počiatočnej investície tradičnejších foriem — To znamená, že ak chcete investovať do nehnuteľností bez rizika alebo počiatočnej investície tradičnejších foriem investovania do nehnuteľností, REIT je vaša najlepšia voľba.

Metóda 4 zo 4: stať sa prenajímateľom

1
Zistite, čo je potrebné na to, aby ste mohli byť prenajímateľom. Predtým, ako sa zapojíte do správy nehnuteľností ako prenajímateľ, mali by ste byť oboznámení s tým, čo sa od vás na tejto pozícii bude vyžadovať. Špecifické požiadavky sa líšia medzi štátmi a lokalitami, ale vo všeobecnosti sa od prenajímateľa vyžaduje, aby udržal obývateľnosť svojich vlastností. To zahŕňa správu opráv a pomôcok pre vašich nájomcov. Uistite sa, že preskúmate, koľko času to spravidla trvá, a uistite sa, že máte dostatok vlastného času na to, aby ste sa tomu oddali.
- Stať sa prenajímateľom je v mnohých prípadoch najrozsiahlejšou formou investície do majetku. Na rozdiel od ostatných foriem investovania budete zodpovední za činy a do určitej miery blaho svojich nájomníkov. Budete sa tiež musieť postarať o všetky problémy súvisiace s vašim majetkom a musíte každý mesiac vyberať nájomné, aby ste zaplatili naše výdavky (hypotéka, dane a energie). Byť prenajímateľom je celkovo oveľa viac práce ako iné investičné príležitosti.
2
Kupujte alebo stavajte byty, domy, duplexy alebo nákupné centrá. Ďalším krokom k tomu, aby ste sa stali prenajímateľom, je nájsť si nehnuteľnosť, ktorú by ste spravovali. Skúste vyhľadať vlastnosti zabavenia tovaru s nízkymi cenovkami a nízkymi požiadavkami na údržbu. Vyhnite sa nákupu nehnuteľnosti v zlom stave, pokiaľ si opravy nemôžete vykonať sami. Nezabudnite, že pre túto nehnuteľnosť musíte stále nájsť nájomcov.
- Niektoré opravy, ako napríklad nová podlaha alebo farba, sa očakávajú pri kúpe nehnuteľnosti na prenájom, iné, napríklad oprava novej strechy alebo základov, by mohli eliminovať možnosť vysokej návratnosti vašich investícií.
3

Pozrite sa na nákup ďalšej nehnuteľnosti. Ak vám váš prvý nákup nehnuteľnosti prináša konzistentné výnosy, môžete byť pripravení použiť tieto zisky na nákup ďalšej nehnuteľnosti a zvýšiť svoj príjem. Možno ste sa doteraz vo svojich skúsenostiach poučili o trhu s nehnuteľnosťami alebo o obchode s prenajímateľmi, preto to skúste využiť, keď uvažujete o ďalšom rozšírení. Najmä na náročných trhoch vám zarobenie nájomného z viacerých nehnuteľností môže umožniť zmeniť malú maržu (rozdiel medzi príjmami a nákladmi) na veľký príjem.
4

Zvážte zamestnanie správcu nehnuteľnosti. Ak dostávate konzistentné výnosy z prenájmu nehnuteľností alebo ste majiteľom viacerých nehnuteľností, mali by ste uvažovať o najatí manažéra, ktorý sa o vaše nehnuteľnosti postará za vás. Ak sa vám podarí týmto spôsobom stále dosiahnuť dobrý zisk, môže to byť účinný spôsob, ako zmierniť problémy s tým, že ste majiteľom domu, a pritom si stále užívate výplaty.

Kto mi môže pomôcť investovať do REIT — Ako nájdem niekoho, kto mi môže pomôcť investovať do REIT?

Tipy

Hľadaj majetok, ktorý bol zanedbaný. Dobrým kandidátom je miesto s prasklinami na betónových chodníkoch, rozbitými plotmi, vyblednutou farbou, zastaranými prípravkami alebo nevhodnou úpravou terénu. Tieto vlastnosti je možné ľahko opraviť a zvýšiť hodnotu. Najprv sa obráťte na mesto a zistite, či proti majetku nie sú žiadne opatrenia.
Ak nájdete nehnuteľnosť, ktorá je prázdna až na polovicu času, môžete ju kúpiť za výhodnú cenu a opraviť. Nehnuteľnosť, ktorá je takmer vždy prázdna, môže mať problémy, ktoré presahujú vaše možnosti opravy. (Napríklad to môže byť zlé okolie.)
Kuchyňu môžete prerobiť lacno tak, že si nájdete firmu, ktorá vyrába drevené skrinky, a nainštalujete si ich sami, alebo si na to najmete údržbára. Najať si na túto prácu firmu na prestavbu je drahší návrh. Nezabudnite si skontrolovať licenciu a referencie dodávateľa. Uistite sa, že sú aj správne poistení.
Vypočítajte cenu budovy za m² (požadovaná cena / štvorcová plocha). Porovnajte náklady s inými nehnuteľnosťami, ktoré zvažujete. To vám pomôže vyhnúť sa kúpe predraženej nehnuteľnosti (alebo tomu, že banka zamietne vašu žiadosť o hypotéku). Majte na pamäti, že náklady na m² sú spravidla nižšie, čím je nehnuteľnosť väčšia.
Pri preklápaní majetku si najskôr urobte odbornú kontrolu. Po dokončení opráv budete chcieť vedieť približné náklady na opravy a odhadovanú hodnotu majetku. To vám pomôže vyhnúť sa strate peňazí z vašej investície a tiež obmedziť počet prekvapivých výdavkov v procese výstavby nehnuteľnosti.
Maľovanie, terénne úpravy, čistenie a výmena poškodených zariaďovacích predmetov spravidla zvýši hodnotu nehnuteľnosti za nízke náklady.

Varovania

Dávajte si pozor na mestské kódy, ktoré by pri modernizácii majetku mohli spôsobiť vyššie náklady. Hoci nehnuteľnosť môže prejsť kontrolou, nemusí nevyhnutne spĺňať mestské požiadavky na obytné alebo komerčné využitie. Informujte sa u miestnych stavebných a územných úradov.

Prečítajte si tiež: Ako predať akcie s vyradením?

Ako investovať do nehnuteľnosti?

Kroky

Metóda 1 zo 4: Investovanie do reits

Metóda 2 zo 4: Spojenie vášho kapitálu s inými investormi

Metóda 3 zo 4: obchodovanie s nehnuteľnosťami

Metóda 4 zo 4: stať sa prenajímateľom

Tipy

Varovania

Otázky a odpovede

Komentáre (1)

Prečítajte si tiež: