Ako investovať do prenájmu nehnuteľností?

Možno budete musieť splniť požiadavku na príjem hypotéky na prenájom — Ak ide o váš prvý prenájom nehnuteľnosti, možno budete musieť splniť požiadavku na príjem hypotéky na prenájom.

Investície do prenájmu nehnuteľností vám môžu poskytnúť stály príjem, ktorý sa po zaplatení nehnuteľnosti stane takmer všetkým ziskom. Dostať sa do tohto bodu je však riskantné a vyžaduje si oveľa viac práce, ako sa zdá. Investície do nehnuteľností budú vyžadovať, aby ste si vybrali skvelú nehnuteľnosť, ktorú potom budete udržiavať ako nehnuteľnosť, a vysporiadali ste sa s jej nájomníkmi na neurčito alebo dovtedy, kým nezarobíte dosť na to, aby ste si najali manažéra. Nasledujúce kroky použite na investovanie do prenájmu nehnuteľností.

Časť 1 zo 4: posúdenie vašej schopnosti investovať

1
Posúďte svoje schopnosti spravovať majetok. Byť prenajímateľom nie je pasívny príjem ani brigáda. Pokiaľ ide o správu majetku, budete mať mnoho povinností. To zahŕňa výber a komunikáciu s nájomníkmi, opravu majetku v prípade potreby a riešenie rôznych každodenných problémov. Uistite sa, že už príliš nežonglujete s prácou a rodinou, než sa rozhodnete stať sa domácim.
- Ak nemáte čas spravovať nehnuteľnosť sami, budete si musieť nájsť dobrú správcovskú spoločnosť. Na začiatku to však môže byť neúmerne drahé.
2
Požiadajte o hypotéku na kúpu. Aby ste si prenajali nehnuteľnosť, musíte si ju najskôr kúpiť. To sa vykoná pomocou hypotéky na kúpu a prenájom, ktorá sa posudzuje inak ako hypotéka využívaná majiteľom. Banka zváži potenciálne príjmy a náklady na prenájom nehnuteľnosti v porovnaní so schopnosťou vlastníka za ňu zaplatiť. Pomocou online kalkulačky hypoték zistíte, koľko si môžete dovoliť minúť na prenájom nehnuteľnosti.
- Ak ide o váš prvý prenájom nehnuteľnosti, možno budete musieť splniť požiadavku na príjem hypotéky na prenájom. To sa vypočíta ako dodatok k vašej súčasnej hypotéke. Po niekoľkých rokoch preukázaného úspechu v prenájme sa môže od tejto požiadavky upustiť.
3
Uistite sa, že máte potrebné finančné rezervy. Vlastníctvo nehnuteľnosti na prenájom môže mať neočakávané problémy. Váš nájomník môže prísť o prácu a nie je schopný platiť nájomné. V banke musíte mať dostatok peňazí, ktoré vám pomôžu prejsť niekoľko mesiacov bez toho, aby ste prišli peniaze. Existujú majitelia, ktorí platia hypotéku závislí od prenájmu. Ak ste v tejto situácii, potom nekupujte, kým nebudete mať vytvorenú šesťmesačnú rezervu.
- Nezabudnite, že budete musieť zaplatiť aj dane z nehnuteľnosti a pravidelnú údržbu majetku.
- Neočakávané výdavky môžu vzniknúť odkiaľkoľvek. Náklady na každý sa môžu pohybovať od zanedbateľných po veľmi drahé.
4

Investujte dlhodobo. Nikdy nekupujte nehnuteľnosť ako investíciu, pokiaľ nemáte horizont 10 až 15 rokov. Zdá sa, že bubliny na bývanie prichádzajú každých 10 až 15 rokov a každý chce kus akcie. Veľká väčšina ľudí nikdy nedostane šancu včas sa dostať von a finančne sa zraniť. Múdry investor nie je ovplyvnený chamtivosťou a rýchlymi výnosmi. Oni kúpiť domy, ktoré robia finančné zmysel ako nájom, a nie ako rýchlu príležitosť na zarábanie peňazí.

Nasledujúce kroky použite na investovanie do prenájmu nehnuteľností.
5
Nájdite partnerov. Investovanie s partnerom alebo partnermi môže priniesť množstvo výhod. Partneri môžu medzi sebou spájať zdroje a talenty, čo umožňuje väčší potenciálny investičný úspech. Budete však musieť nájsť partnerov, s ktorými sa bude pracovať spravodlivo a ľahko. V ideálnom prípade nájdete partnera so sadou zručností, ktorá sa bude dopĺňať s vašou. Ak napríklad vynikáte v domácich vylepšovaniach a údržbe, skúste si nájsť partnera, ktorý je zručný v chrumkaní čísel.
- Vytvorte svoje partnerstvo s prevádzkovou zmluvou, ktorá stanoví zodpovednosti, príspevky a rozdelenie výnosov.
- Mať partnera vám môže poskytnúť možnosť jednoduchšie sa kvalifikovať na hypotéku.

Časť 2 zo 4: Nájdenie nehnuteľnosti na prenájom

1
Nájdite ideálny trh s prenájmom. Hľadaj miestny trh s prenájmom, ktorý je vynikajúci s vysokým dopytom po nájomných domoch. Skupinu nájomcov by mali tvoriť ľudia, ktorí sa v minulosti dopustili finančných chýb a nemôžu sa kvalifikovať na nákup. Tiež môže byť veľa ľudí, ktorí prišli o domovy v exekúcii. Trh mal za posledný rok zažiť nárast cien.
- V ideálnom prípade by ste mali investovať niekde blízko domova, s ktorým sa už poznáte. V opačnom prípade budete musieť urobiť veľa hĺbkového výskumu.
2
Začnite s jednou malou nehnuteľnosťou. Aj keď máte peniaze, nemali by ste skočiť do nehnuteľností, ktoré investujú do väčšej alebo komplexnej nehnuteľnosti. Veľké nehnuteľnosti, ako sú nákupné centrá alebo byty, môžu mať komplikovanejšie požiadavky alebo vyžadujú vyššie zálohy. Začnite radšej s rodinným domom, ktorý je v rámci vášho rozpočtu. To vám umožní zvyknúť si na to, že budete prenajímateľom a účtovníctvo, ktoré sa od vás požaduje. Potom sa môžete posunúť vyššie, keď budete skúsenejší.
- Vyhľadajte nehnuteľnosti online vyhľadaním záznamov na webových stránkach ako Realtor.com, Redfin.com, Zillow.com a Trulia.com.
- Môžete tiež použiť realitnú kanceláriu, ktorá spolupracuje s investormi.
- Veľké nájomné jednotky, ako sú jednotky s 2 a 3 spálňami, vyžadujú väčšiu údržbu ako menšie jednotky, a napriek tomu, že realitné kancelárie tieto vlastnosti označujú ako „jednotky na chlieb a vyrovnávaciu pamäť“, sú pre väčšinu prvých vlastníkov zdrvujúcimi vlastnosťami „nočnej mory“.
- Malé nájomné jednotky, ako sú štúdiá, bakalári a jednotlivci, si spravidla prenajímajú ľudia, ktorí nemajú veľa nábytku a môžu sa veľa pohybovať. Malé nájomné jednotky, aj keď „na kľúč“, budú mať veľa voľných miest a budete si ich musieť pred kúpou nehnuteľnosti naplánovať.
3
Investujte do komerčných nehnuteľností. Komerčné nehnuteľnosti ponúkajú väčšiu potenciálnu návratnosť ako rezidenčné nehnuteľnosti. Nájdenie a investovanie do nich je však podstatne ťažšie a mali by ho vykonávať len skúsení investori do nehnuteľností. Ak si chcete kúpiť komerčnú nehnuteľnosť, budete musieť nehnuteľnosť vyhodnotiť na základe nákladov a potenciálnej návratnosti nájomcov. Na získanie pôžičky budete tiež zvyčajne potrebovať najmenej 30 -percentnú zálohu.
- Ak je to možné, vyhľadajte motivovaných predajcov (tých, ktorí z rôznych dôvodov potrebujú rýchlo uskutočniť predaj). Toto je vaša príležitosť kúpiť nehnuteľnosť za nižšiu ako trhovú cenu.
4
Vyhodnoťte potenciál návratu. Vaše hlavné zameranie by malo byť na vašu potenciálnu návratnosť nehnuteľnosti, ktorou je nájomné, ktoré získate, mínus akékoľvek výdavky. To bude závisieť od prevládajúceho nájomného v danej oblasti a konkrétnych vlastností domu, ktoré vám môžu umožniť účtovať viac alebo menej nájomného. Požiadajte súčasného vlastníka nehnuteľnosti o finančné informácie týkajúce sa nehnuteľnosti, najmä ak ju prenajíma. Posúďte nasledujúce:
- Splátku hypotéky, ktorú budete platiť.
- Súčasné nájomné, nájomné účtované za podobné nehnuteľnosti v danej oblasti a akékoľvek historické nájomné sa zvyšuje.
- Sila histórie prenájmu. Zostane dlho prázdny, keď sa nájomníci odsťahujú?
- Priemerné náklady na nehnuteľnosť.
- Zisky alebo straty súčasného majiteľa za posledných niekoľko rokov.
- Vaša schopnosť dosiahnuť návratnosť na základe týchto informácií. Nezabudnite: nájom - výdavky = váš výnos.
- Náklady na údržbu možno odhadnúť na 5 percent z hrubého príjmu z prenájmu. Náklady na prestoje a väčšie opravy predstavujú ďalších 5 percent.
5
Posúďte polohu nehnuteľnosti. Poloha je možno najdôležitejšou vlastnosťou nájomného domu pre nájomcov. Dobrá poloha vám tiež umožní jednoduchšie naplnenie majetku a ospravedlní vyššie ceny za prenájom. Lepší nájomníci budú tieto nehnuteľnosti vyhľadávať a poskytnú vám spoľahlivejšie platby za prenájom a menšie problémy. Konkrétne vyhľadajte vlastnosti, ktoré:
- Sú blízko dobrých škôl.
- Nachádzajú sa v oblastiach s nízkou kriminalitou.
- Sú pohodlné na nákupy a vybavenie.
V nájomnej zmluve by mala byť uvedená doba nájmu, zodpovednosti vás a nájomcov a bezpečnostná záloha.
6
Uistite sa, že dostanete dohodu. Pozrite sa na tie nehnuteľnosti, ktoré sú v spodnej časti alebo v ich blízkosti, a najmä v domoch, ktoré sa predávajú pod úrovňou nákladov na ich výstavbu. Ak sú ceny nízke a úrokové sadzby tiež, robí táto kombinácia nákup ideálnym a pravdepodobne príležitosťou na celý život. Porozprávajte sa s miestnymi realitnými agentmi a najmite si odhadcu, aby ste sa presvedčili, či získavate dobrú hodnotu alebo nie.
- Mnoho expertov na prenájom nehnuteľností prisahá na pravidlo 1 percenta. Platí pravidlo, že mesačné nájomné nehnuteľnosti by sa malo rovnať najmenej 1 percentu z hodnoty nehnuteľnosti.
- V dlhodobom horizonte by ste mali hľadať nehnuteľnosti, za ktoré môžete v plnej výške zaplatiť 10 až 15 rokov na základe svojich príjmov z prenájmu.
7

Ponúknuť. Spolupracujte so svojim realitným maklérom alebo predajcom na predložení ponuky, keď nájdete dobrú nehnuteľnosť. Majte na pamäti číslo a príďte, pokiaľ je to možné, nižšie ako vaše číslo. Nenechajte emócie zatemniť váš úsudok a kúpte si nehnuteľnosť iba vtedy, ak je správna cena. Vždy sa môžete vzdialiť, ak sa s predajcom nemôžete dohodnúť na výhodnej dohode.
8

Vykonajte due diligence. Ak prijmete svoju ponuku, máte teraz čas do dátumu uzávierky, aby ste sa uistili, že s domom nie je nič zlé, a aby bolo vaše financovanie v poriadku. Nechajte domáceho inšpektora vyhľadať akékoľvek problémy s nehnuteľnosťou. Ak existujú vážne problémy, môžete byť schopní znova vyjednať predajnú cenu. Uistite sa, že súčasný vlastník neodložil len niektoré opravy, ktoré budete musieť vykonať neskôr.

Časť 3 zo 4: Hľadanie nájomníkov

1
Získajte poistenie. Predtým, ako prenajmete svoju nehnuteľnosť nájomníkom, odporúča sa uzavrieť poistenie prenajímateľa. Všetci hlavní poskytovatelia poistenia ponúkajú tento typ poistenia pod rôznymi názvami, ale spravidla rozdeľujú poistenie do troch kategórií, od minimálneho DP-1 po all-inclusive DP-3 (DP znamená „politika bývania“). Väčšina poisťovacích profesionálov odporúča, aby majitelia bytov mali pokrytie DP-3, aby sa chránili pred neočakávaným správaním nájomcov.
- Tento typ krytia spravidla poskytuje náhradné náklady za straty, a nie peňažnú hodnotu, čo môže byť výhodné v prípade drahých škôd.
- Mali by ste sa uistiť, že vaše krytie zahŕňa aj krytie všeobecnej zodpovednosti. To poskytuje pokrytie všetkých zranení spôsobených na vašom majetku. Odborníci odporúčajú, aby ste získali 0,70 milióna EUR na krytie zodpovednosti.
- Náklady na politiku prenajímateľa závisia od polohy a veľkosti nehnuteľnosti. Priemer je však zhruba 600€ až 900€ za rok.
2

Stanovte primerané nájomné. Porozprávajte sa s miestnymi realitnými kanceláriami a vyhľadajte si podobné nehnuteľnosti online, aby ste určili primeranú čiastku za prenájom. Zaistite, aby vaše nájomné pokrývalo minimálne 110 percent splátok hypotéky na nehnuteľnosť. Desaťpercentný nárazník je možné použiť na pokrytie údržby, prestojov a veľkých opráv. Akákoľvek čiastka, ktorú nad tým zarobíte, je zisk.
3

Predajte svoju prenajatú nehnuteľnosť na trh. Začnite uvedením svojej nehnuteľnosti na webové stránky ako Craigslist, Trulia a Zillow. Nezabudnite zahrnúť veľa kvalitných a dobre osvetlených obrázkov. Vyplňte zoznam čo najviac informácií. Môžete si tiež kúpiť inzerát v novinách, aj keď je to drahé a môže byť neúčinné. Nakoniec skúste na predný dvor nehnuteľnosti umiestniť značku „na prenájom“. Vo všetkých prípadoch uveďte spôsob, akým vás môžu zainteresovaní nájomníci kontaktovať, a to buď telefonicky alebo e -mailom.

Investícia do prenájmu nehnuteľností vám môže poskytnúť stály príjem, ktorý sa po zaplatení nehnuteľnosti stane takmer všetkým ziskom.
4
Žiadatelia o obrazovku. Budete musieť svojich potenciálnych nájomcov dôkladne preveriť z dôvodu úverových a kriminálnych problémov. Bude vás to stáť nejaké peniaze, ale ušetrí vás to od potenciálne zničujúcich strát. Existujú majitelia prenájmov, ktorí nevykonávajú náležitú starostlivosť a skončia u podvodných umelcov, ktorí prestanú platiť hneď, ako budú mať majetok a narobia domu obrovské škody. Zlý nájomník vás môže nakoniec stáť tisíce opráv, aj keď včas zaplatí nájomné.
- Vyhľadajte uchádzačov, ktorí sú zamestnaní a zarábajú najmenej trikrát viac ako mesačné nájomné.
- Odmietnite všetkých uchádzačov s dlhými záznamami v registri trestov alebo uchádzačov s kreditným skóre do 650. Vaše konkrétne požiadavky tu závisia od vašej tolerancie voči riziku a sily trhu.
- Udržujte dobrých nájomníkov, ak môžete, sľúbením stabilného nájmu alebo jednoducho poskytovaním vynikajúcich služieb.
5

Spísať nájomnú zmluvu. Nájdite online vzor nájomnej zmluvy a použite ho na vytvorenie vlastného so všetkými relevantnými podrobnosťami o nehnuteľnosti. Môžete tiež zvážiť zamestnanie právnika so skúsenosťami v tomto odvetví, aby ste sa uistili, že vaša nájomná zmluva nič nevynecháva ani neobsahuje žiadne podivné ustanovenia. V nájomnej zmluve by mala byť uvedená doba nájmu, zodpovednosti vás a nájomcov a bezpečnostná záloha. Kaucia je spravidla nájomné na jeden mesiac, ale môže sa líšiť od štátnych alebo miestnych obmedzení.

Časť 4 zo 4: Starostlivosť o váš majetok

1

Nezabudnite vybrať nájomné. Každý prenajímateľ bude musieť v určitom okamihu pôsobiť ako vyberač účtov. Budete musieť zavolať a zostať nad neplatiacimi nájomníkmi, kým nezaplatia, a ak ich nezaplatia, vysťahovať ich. Aj dobrí nájomníci môžu mať problém so zaplatením nájomného načas jeden mesiac. V takom prípade zvážte, či im dáte viac času. Udržanie dobrého nájomcu môže stáť za jednu alebo dve neskoré platby.
2
Držte krok so svojimi daňami. Ako prenajímateľ budete musieť platiť dane z nehnuteľností za svoje nehnuteľnosti. Budete však tiež musieť držať krok s riadnym podávaním daní z príjmu z vašich výnosov alebo strát z majetku. Odporúčame vám najať si daňového poradcu alebo iného finančného odborníka, ktorý vám pomôže s týmto procesom, pretože to môže byť dosť komplikované.
- Prenajímatelia môžu napríklad zo svojho daňového zaťaženia odpočítať dane z nehnuteľností a úroky z hypotéky, ako aj ďalšie prevádzkové náklady.
- Okrem toho môžu byť straty odpísané ako pasívne straty a neskôr použité na kompenzáciu daňového zaťaženia vyplývajúceho z pozitívnych výnosov.
3

Naučte sa zručnosti údržby. Uistite sa, že vám vyhovujú drobné opravy, ako je oprava netesného umývadla alebo oprava otvoru v stene. Schopnosť vykonávať tieto úlohy sami vám môže ušetriť majster pri profesionálnych opravách. Ak tieto schopnosti ešte nemáte, urobte si čas na to, aby ste zistili, ako sa tieto opravy vykonávajú, a zacvičte si v nich. Všetko, čo môžete urobiť sami, predstavuje peniaze, ktoré nemusíte minúť.

Pomocou online kalkulačky hypoték zistíte, koľko si môžete dovoliť minúť na prenájom nehnuteľnosti.
4

Rozvíjajte vzťahy s odborníkmi z priemyslu. Napriek tomu, že je dôležité robiť veci sami, sú okolnosti, za ktorých budete musieť najať profesionála. Rozvíjajte vzťahy s miestnymi elektrikármi, inštalatérmi a inými obchodníkmi, aby ste mohli získať spoľahlivú prácu, keď ju potrebujete. Okrem toho budete v určitom okamihu investície do prenájmu nehnuteľnosti pravdepodobne potrebovať konzultáciu s právnikom a účtovníkom. Mať týchto ľudí vo svojom rohu môže byť užitočné, keď nastanú problémy.
5

Reagujte na potreby nájomcov. Pamätajte si, že nájomníci sú vaši zákazníci a malo by sa s nimi jednať s rešpektom. Reagujte rýchlo na požiadavky na opravu a pri jednaní s nájomníkmi postupujte férovo. Starajte sa o nehnuteľnosť tak, ako je dohodnuté v nájomnej zmluve. Pomôže vám to udržať nájomníkov, čo vás ušetrí od drahých voľných miest.
6
Najmite si správcu nehnuteľnosti. Správca nehnuteľnosti alebo správcovská spoločnosť môžu zbaviť bremena vašich povinností prenajímateľa. Okrem iných povinností vyberajú nájomné, starajú sa o údržbu a podľa potreby hľadajú nových nájomníkov. Najatie správcu nehnuteľnosti vás však spravidla bude stáť 5 až 10 percent z príjmu z prenájmu. Ak sú teda vaše ziskové marže už nízke, nemusí mať pre vás finančný zmysel zamestnať sa.
- Najatie správcu nehnuteľnosti môže byť obzvlášť výhodné, ak vlastníte veľa nehnuteľností na prenájom alebo bývate ďaleko od nich.
- Inštitút správy nehnuteľností (IREM) a Národná asociácia správcov rezidenčných nehnuteľností (NARPM) ponúkajú zdroje na nájdenie renomovaných správcovských spoločností na svojich webových stránkach.

Prečítajte si tiež: Ako predať akcie s vyradením?

Ako investovať do prenájmu nehnuteľností?

Kroky

Časť 1 zo 4: posúdenie vašej schopnosti investovať

Časť 2 zo 4: Nájdenie nehnuteľnosti na prenájom

Časť 3 zo 4: Hľadanie nájomníkov

Časť 4 zo 4: Starostlivosť o váš majetok

Otázky a odpovede

Komentáre (1)

Prečítajte si tiež: