Ako ukončiť nájomný vzťah pre neplatenie nájomného?
Váš štátny zákon pravdepodobne vyžaduje, aby ste prijali spätné nájomné, ak ho môže nájomca poškriabať spolu pred termínom uvedeným v oznámení.
Ak nájomca neplatí nájomné, nemôžete fyzicky odobrať osobu ani jej majetok. Namiesto toho musíte spravidla nájomcovi doručiť písomné oznámenie s konečným termínom na dobehnutie jeho nájomného. Ak platbu nezrealizujú do stanoveného termínu, môžete sa obrátiť na súd a podať žalobu o vysťahovanie, ktorá sa nazýva akcia „nezákonný zadržiavateľ“. Ak chcete, aby bolo vysťahovanie čo najplynulejšie, mali by ste sa v prípade akýchkoľvek otázok obrátiť na právnika.
Časť 1 z 3: zaslanie oznámenia o ukončení
- 1Prečítajte si svoje štátne zákony. Váš štátny zákon ustanovuje pravidlá vysťahovania nájomcu. Ak chcete nájsť zákon o vašom štáte, zadajte do internetového vyhľadávača výraz „váš štát“ a „vysťahovanie“. Nájdite zákon svojho štátu a hľadajte nasledovné:
- Aké predbežné upozornenie musíte dať nájomcovi. Väčšina štátov dáva nájomcom možnosť zaplatiť nájom a nechať sa dobehnúť.
- Čo musí obsahovať oznámenie o vysťahovaní. Nájomcovi musíte zvyčajne povedať, že môže zostať v byte, ak sa platí spätné nájomné.
- Ako musíte doručiť oznámenie nájomcovi. Vo väčšine štátov ho nemôžete iba zasunúť pod dvere. Namiesto toho ho pravdepodobne budete musieť osobne doručiť alebo poslať poštou nájomcovi.
- 2Vypracujte oznámenie. Po prečítaní zákona o štáte by ste mali pripraviť oznámenie. Toto sa nazýva upozornenie „Zaplatiť nájom alebo ukončiť“. Váš štát vám možno povie presne to, čo musíte uviesť v oznámení. Nezabudnite presne dodržiavať požiadavky.
- Váš štátny zákon môže mať odlišné požiadavky v závislosti od toho, či je nájomca mesačným nájomcom bez nájmu alebo nájomcom s nájmom.
- Napríklad v štáte Maine musí oznámenie obsahovať nasledujúci jazyk: „Ak zaplatíte výšku nájomného splatného ku dňu tohto oznámenia pred vypršaním platnosti tohto oznámenia, toto oznámenie, ktoré sa týka platenia nájomného, je neplatné. Po tomto oznámení vyprší, ak zaplatíte všetky nedoplatky za nájomné, celé nájomné splatné ku dňu platby a všetky poplatky za podanie a služby procesných poplatkov skutočne zaplatených prenajímateľom pred vydaním príkazu o vlastníctve po dokončení procesu vysťahovania, váš nájomný vzťah bude byť obnovený.“
- 3Doručte oznámenie správne. Váš štátny zákon vám tiež povie, ako doručiť oznámenie. V mnohých štátoch môžete toto oznámenie poslať poštou. Niektoré štáty však budú vyžadovať, aby ste oznámenie osobne doručili nájomcovi.
- Ak oznámenie nedoručíte správne, môže to nájomca vzniesť ako obranu v rámci súdneho konania o vysťahovanie.
- Uistite sa, že ste doručili oznámenie s dostatočným predstihom. Vo väčšine štátov má nájomca na vrátenie nájomného tri až päť dní. Ak váš štát vyžaduje, aby bol nájomca upozornený päť dní vopred, nedoručujte ho s výpovednou lehotou iba štyri dni.
- 4Prijmite nájom, ak je ponúkaný. Váš štátny zákon pravdepodobne vyžaduje, aby ste prijali spätné nájomné, ak ho môže nájomca poškriabať spolu pred termínom uvedeným v oznámení. Nájomcovi by ste sa nemali snažiť vyhnúť. Keď nájomca klope na nájomné, neodmietajte otvorenie dverí.
- Uvedomte si, že problémového nájomníka sa môžete zbaviť tak, že na konci doby nájmu neobnovíte jeho nájomnú zmluvu. Pokiaľ však prídu s nájomným pred termínom, ste zo zákona povinní ich akceptovať.
Nájomcovi musíte zvyčajne povedať, že môže zostať v byte, ak sa platí spätné nájomné.
2. časť z 3: Príprava na podanie žiadosti o vysťahovanie
- 1Vyvarujte sa svojpomoci. Mohlo by vás lákať zmeniť zámky na dverách nájomcu alebo prerušiť ich činnosti. Štátne zákony vám zakazujú zapojiť sa do akejkoľvek formy svojpomoci. Ak tak urobíte, potom by na vás mohol nájomca zavolať políciu a podať hlásenie.
- Nemeňte zámky ani neodstraňujte dvere nájomcu.
- Neodrezávajte nástroje.
- Nepoužívajte silu ani sa nehrozte silou.
- Neodstraňujte fyzicky nájomcu ani jeho majetok.
- 2Stretnutie s právnikom. Pravdepodobne by vám prospelo stretnutie s právnym zástupcom, aby ste prediskutovali proces vysťahovania. Skúsený právnik prenajímateľ-nájomca si môže prezrieť vaše oznámenie, či je dostatočný. Právnik môže tiež odpovedať na všetky vaše otázky týkajúce sa procesu vysťahovania.
- Ak chcete nájsť právnika prenajímateľa-nájomcu, môžete sa obrátiť na svoju štátnu alebo miestnu advokátsku komoru, ktorá by mala spustiť program odporúčaní.
- Ak máte odporúčanie, zavolajte právnikovi a naplánujte si konzultáciu. Väčšina právnikov ponúkne polhodinové konzultácie zadarmo alebo za zníženú cenu.
- 3Dajte si do poriadku finančné knihy. Mali by ste byť pripravení ukázať sudcovi podrobné finančné záznamy. Chcete sa ubezpečiť, že na nikoho nenarazíte ako na prenajímateľa, ktorý by možno dostal šek na nájomné, ale nebol ho riadne pripísať nájomcovi.
- Prejdite si svoje finančné záznamy a uistite sa, že nájomca neplatil nájom.
- Vytlačte si tabuľky, ktoré ukazujú, že nájomca uskutočnil platbu v minulosti a kedy. Možno bude potrebné prejsť si bankové výpisy a nájsť dátumy.
- 4Zachovať všetku komunikáciu. Mali by ste tiež prejsť všetkou komunikáciou s nájomcom. Vyhľadajte e-maily alebo listy, ktoré vám poslal nájomca. Prečítajte si tiež svoje odpovede. Skontrolujte, či ste nájomcovi dali povolenie na meškanie s nájomným.
- Nájomca môže tiež tvrdiť, že zadržal nájom pre vážnu poruchu v byte, napríklad pokazené WC alebo nedostatok tlaku vody. Skontrolujte, či ste dostali nejaké upozornenie.
- Ak vás nájomca kontaktoval v súvislosti s potrebou opravy, môže mať platný nárok na nezaplatenie nájomného. V niektorých štátoch môže nájomca zadržať nájom, ak nevykonáte potrebné opravy. Ukážte svojmu právnikovi každú komunikáciu od nájomcu o potrebných opravách. Ak ste odmietli vykonať opravu, v závislosti od vášho štátneho zákona nebudete môcť vysťahovať.
Časť 3 z 3: Podanie žiadosti o vysťahovanie
- 1Nájdite správny súd. Niektoré veľké mestá majú súdne spory o bývanie, na ktoré môžete podať žalobu o vysťahovanie. Na väčšine ostatných miest môžete podať žalobu na súde pre malé spory. Súdy pre malé spory sú navrhnuté tak, aby ste nemuseli mať zastúpenie právnikom. Tento proces je tiež neformálnejší.
- Skontrolujte, či má vaše mesto alebo kraj súdny spor o bývanie alebo súd s nízkou hodnotou sporu. Ak si nie ste istí, môžete zastaviť v budove súdu a opýtať sa.
- Ak máte právnika a chcete podať návrh na riadny občiansky súd, môžete tak urobiť.
- 2Získajte reklamačný formulár. Súdny proces o vysťahovaní začínate podaním „sťažnosti“ na súd. Sťažnosť je právny dokument, ktorý identifikuje vás a nájomcu. Vysvetľuje tiež skutočnosti, ktoré viedli k vysťahovaniu.
- Väčšina súdov pre bývanie a pre malé spory vytlačila formuláre, ktoré môžete použiť. Spýtajte sa súdneho úradníka.
- Aj mnohé bežné civilné súdy majú tlačené formuláre. Ak nie je k dispozícii žiadny formulár, obráťte sa na súdneho úradníka, či existuje vzor sťažnosti, ktorú môžete použiť ako sprievodcu.
- Ak nie je k dispozícii žiadna vzorka, možno budete musieť najať právnika.
Vyhľadajte právne predpisy vášho štátu a hľadajte nasledujúce položky: Koľko vopred musíte nájomcovi oznámiť. - 3Vyplňte formulár. Píšte úhľadne tmavým atramentom alebo použite písací stroj. Každý formulár bude vyžadovať mierne odlišné informácie, ale každý by mal spravidla vyžadovať nasledujúce:
- vaše meno a adresu
- meno a adresa nájomcu
- výšku nájomného a kedy bol splatný
- dátum, kedy ste dali nájomcovi oznámenie „Platiť nájom alebo ukončiť“
- akúkoľvek sumu spätného nájmu, za ktorú sa chcete súdiť
- 4Podajte sťažnosť. Vytvorte niekoľko kópií sťažnosti a všetky kópie spolu s originálom odneste súdnemu úradníkovi. Požiadajte o vloženie originálu. Úradník môže vaše kópie opečiatkovať dátumom podania.
- Budete musieť zaplatiť registračný poplatok, ktorý sa líši v závislosti od súdu. Požiadajte súdneho úradníka o prijateľné spôsoby platby.
- 5Doručte výpoveď nájomcovi. O žalobe o vysťahovanie musíte informovať nájomcu. Spravidla ho však nájomníkovi obvykle nemôžete doručiť iba sami. Namiesto toho bude mať váš súd osobitné pravidlá poskytovania služieb. Mali by ste sa opýtať súdneho úradníka na prijateľné spôsoby doručenia.
- Spravidla budete potrebovať niekoho, kto doručí výpoveď nájomcovi. Často môžete zaplatiť šerifovi za poskytnutie osobných služieb nájomcovi, alebo si môžete prenajať súkromný procesový server. Procesné servery nájdete v telefónnom zozname alebo na internete. Za službu si zvyčajne účtujú 34 - 75€.
- Mohli by ste byť tiež schopní vyzvať kohokoľvek, kto má 18 alebo viac rokov a nie je súčasťou súdneho procesu, aby doručil oznámenie.
- Na niektorých súdoch môžete sťažnosť poslať nájomcovi poštou.
- 6Založte doklad o službe. Ktokoľvek robí službu nájomcovi, musí vyplniť „doklad o doručení“ alebo ekvivalentný formulár. Účelom tohto formulára je preukázať sudcovi, že nájomcovi bola doručená služba. Formulár môžete dostať od súdneho úradníka, ktorý dáte svojmu serveru.
- Po vykonaní služby server vyplní formulár a vráti vám ho. Potom ho musíte podať na súd.
- Kópiu všetkých súdnych dokumentov si uschovajte pre vlastnú potrebu.
- 7Dostať odpoveď nájomcu. Nájomca by mohol s vysťahovaním bojovať. Ak je to tak, podá „odpoveď“ na súd. V odpovedi nájomca pripustí alebo vyvráti tvrdenia vo vašej sťažnosti. Nájomca môže uviesť aj dôvod, prečo je vysťahovanie nezákonné.
- Nájomca môže napríklad tvrdiť, že ste sa dopustili nelegálnej diskriminácie na základe rasy, pohlavia, zdravotného postihnutia, sexuálnej orientácie, náboženstva atď. Ak ste obvinení z diskriminácie, mali by ste sa stretnúť s právnikom. Poplatok za diskrimináciu je vážny a musíte čo najskôr začať budovať obranu.
- Nájomca môže tiež tvrdiť, že zadržal splátky nájomného, pretože niečo s bytom nie je v poriadku. Váš štátny zákon často neumožňuje nájomcovi zadržať nájomné. Aj keď to zákon pripúšťa, musí vás nájomca zvyčajne upovedomiť a dať vám šancu vykonať opravu. Ak vás nájomca nikdy neupozornil, potom ide zvyčajne o slabú obranu.
Namiesto toho musíte spravidla nájomcovi doručiť písomné oznámenie s konečným termínom na dobehnutie jeho nájomného. - 8Zúčastnite sa svojho sluchu. V deň vášho počutia by ste mali prísť skôr. Doprajte si dostatok času na nájdenie parkovania pri budove súdu a na absolvovanie akejkoľvek bezpečnostnej kontroly. Prineste si kópie všetkých dokumentov, ktoré ste podali na žalobe.
- Keď prenajímateľ prinesie oblek nezákonného zadržiavateľa, najskôr predložíte svoje dôkazy. Pred súdom pre malé spory alebo pred súdom môže byť prezentácia dosť neformálna. Povedzte sudcovi, že nájomca neplatil nájom. Môžete sa tiež opýtať sudcu, či by si chcel pozrieť vaše záznamy alebo oznámenie „Zaplatiť nájom alebo skončiť“.
- Sudca vám možno položí niekoľko otázok. Pred odpoveďou vždy počkajte, kým sudca prestane rozprávať. Nezabudnite sudcu nazvať „Vaša ctihodnosť“.
- Vypočujte si stránku príbehu nájomcu. Nemôžeš vyrušovať. Ak nájomca tvrdí, že zadržal nájom, pretože ste nevykonávali opravy, povedzte sudcovi, že ste nikdy nedostali oznámenie, že sú opravy potrebné (ak je to pravda).
- 9Dostať príkaz na vysťahovanie. Ak súdny spor vyhráte, dostanete „zatykač“. Je to súdny príkaz, že nájom bol ukončený a nájomca môže byť vysťahovaný. Na vašom súde môže byť pomenované iným menom.
- Nájomcu nemôžete vysťahovať sami. Namiesto toho bude väčšina štátov vyžadovať, aby ste sa obrátili na šerifa. Odošlite príkaz na vysťahovanie šerifovi a prípadne zaplatte poplatok. Šerif potom informuje nájomcu o dátume vysťahovania a dohliada na jeho vysťahovanie.
- Ak nájomca zmizne, ale zanechá za sebou svoj majetok, musíte si prečítať zákony svojho štátu, aby ste zistili, aké kroky treba podniknúť ďalej. Ďalšie informácie nájdete v časti Zaobchádzanie s opusteným majetkom nájomcu.
- Ak zastupujete samého seba, mali by ste sa pred pojednávaním zastaviť na súde a sledovať priebeh konania v súdnej sieni. Súd je všeobecne prístupný verejnosti a môžete sa úradníka opýtať, či existuje nejaké konanie o vysťahovaní, ktoré môžete sledovať. Venujte pozornosť tomu, ako ľudia hovoria so sudcom, a otázkam, ktoré sudca kladie.
Prečítajte si tiež: Ako zabaliť riad na presun?
Prečítajte si tiež:
Právne vylúčenie zodpovednosti Obsah tohto článku je zameraný na vaše všeobecné informácie a nemá slúžiť ako náhrada profesionálneho práva alebo finančného poradenstva. Nie je zámerom, aby sa na neho používatelia spoľahli pri prijímaní akýchkoľvek investičných rozhodnutí.
