Ako zvoliť najlepší spôsob predaja domu?
Nebudete musieť plánovať viacnásobné predstavenie domu a viete, že dom sa bude predávať za trhovú hodnotu.
Keď je čas predať dom, chcete získať najlepšiu možnú výplatu v primeranom čase, aby ste mohli pokračovať v ďalšom. Koniec koncov, investovali ste do nehnuteľnosti v priebehu rokov obrovské množstvo peňazí, takže chcieť vidieť dobrú návratnosť je len prirodzené. Skutočné získanie najlepšej ceny pre váš dom však môže závisieť od rozhodnutí, ktoré urobíte pri jeho predaji. Mali by ste si najať realitného agenta? Mali by ste zvážiť predaj domu v dražbe alebo predaj vlastného bytu? Pochopenie výhod a nevýhod každého výberu vám môže pomôcť pri informovanom rozhodovaní.
Časť 1 z 3: Rozhodovanie o tom, či si najmete realitného agenta alebo nie
- 1Poznajte výhody použitia agenta. Predaj domu je dlhý a zložitý proces, ktorý je potrebné popri ceste skontrolovať mnohými políčkami. Dom musí byť správne nacenený, uvedený v zozname, inzerovaný, uvedený kupujúcim a predaný na základe zmluvy. Výhodou zamestnania agenta je jednoducho to, že sa agent postará o tieto veci za vás. S agentom jej dovolíte vykonať gruntovú prácu. Môžete byť pokojní s vedomím, že pravdepodobne bude všetko urobené správne a že vaša agentka vám pomôže vyťažiť z vášho domu maximum (záleží na tom jej provízia!).
- Agentka vám tiež môže pomôcť pri príprave vášho domu na vystavenie kupujúcim, pretože vie, čo kupujúci v domácnosti očakávajú a hľadajú. To môže zahŕňať okrem iného umiestnenie výstavného nábytku alebo dodanie určitých miestností čerstvej farby.
- Realitní makléri nikdy nie sú podľa zákona povinní pri predaji domu. Niektoré štáty však požadujú, aby realitný právnik dokončil doklady o predaji. Skôr ako sa pokúsite predať dom úplne svojpomocne, skontrolujte predpisy svojho štátu.
- 2Pochopte výhody jeho predaja sami. Hlavnou výhodou predaja na základe vlastníka (FSBO) je, že nemusíte platiť províziu agentovi, ktorá je pravidelne až šesť percent. Kvôli týmto potenciálnym úsporám sa asi 10 percent predajcov rozhodne ísť cestou FSBO. Okrem toho, keď predávate dom sami, budete mať ľahší časový rozvrh návštev nehnuteľnosti, pretože nemusíte obchádzať harmonogram agenta. A konečne, FSBO vám umožní osobne sa stretnúť s predajcami, čo je pri vyjednávaní výhodou a ak máte o dome dobrý pocit, môže to byť dobrá šanca spoznať ľudí, ktorí v ňom budú bývať.
- Vyhýbanie sa provízii agenta nie vždy zaručuje, že predávajúci dostane za domov viac. V niektorých prípadoch ponúkne kupujúci za dom FSBO menej, pretože vie, že predávajúci neplatí agentovi poplatky. Kupujúci s agentom môžu navyše požiadať o províziu pre svojho agenta, ktorá zvyčajne predstavuje tri percentá z kúpnej ceny, jedná sa však o dohodnutú položku.
- Majte na pamäti, že ak predávajúci komunikuje s kupujúcim, môže prezradiť niečo o svojej situácii, čo by mohlo mať negatívny vplyv na predaj. Ak napríklad predajca odhalí, že sa sťahuje za novou prácou, bude kupujúci vedieť, že predávajúci dúfa v rýchly predaj, a môže prijať nižšiu ponuku.
- 3Vyberte si, či si najmete agenta. Toto rozhodnutie závisí od toho, koľko práce a času ste ochotní venovať predaju domu, a koľko môžete ušetriť neplatením provízie agentovi. Okrem toho budete chcieť zvážiť, do akej miery ste si istí, že za svoj domov získate dobrú cenu bez pomoci agenta. Predaj vášho domu si vyžaduje veľké množstvo výskumu, aby ste sa ubezpečili, že dokončíte každý krok procesu správne.
- V niektorých prípadoch môže byť rozhodujúcim faktorom provízia, či si predávajúci môže alebo nemôže dovoliť nehnuteľnosť predať. Pred rozhodnutím, či si najmete agenta, zvážte trh s bývaním a svoju finančnú situáciu.
Predaj domu je dlhý a zložitý proces, ktorý je potrebné popri ceste skontrolovať mnohými políčkami. - 4Podniknite kroky na zabezpečenie toho, aby ste si vybrali správneho agenta. Ak sa rozhodnete pre prenájom realitného agenta, vyberte si dobrého, ktorý vám poskytne najlepšiu cenu za vašu nehnuteľnosť. Začnite tým, že požiadate priateľov a rodinu o odporúčania. To neznamená, že si najmete niekoho, koho poznáte a pracuje ako realitný agent, ale že si najmete agenta, ktorý známych pozná ako kvalifikovaného vyjednávača a predajcu. Preskúmajte jeho rekord v predaji a pokúste sa odhadnúť, či bol alebo nebol schopný dostať predajcov k dobrým cenám.
- Navyše si nevyberajte len agenta s najnižšou províziou, aby ste ušetrili peniaze. Dobrý agent vám v mnohých prípadoch dokáže získať viac peňazí, a to aj po zaplatení poplatku.
Časť 2 z 3: výber medzi súkromným predajom a aukciou
- 1Pochopte rozdiel medzi týmito dvoma modelmi. Primárny rozdiel medzi týmito dvoma typmi spočíva v tom, ako sa ponuky nehnuteľností uskutočňujú. V aukcii sú kupujúci oboznámení s ďalšími ponukami podanými v dome a môžu navzájom predražiť cenu, aby nehnuteľnosť vyhrali. Pri súkromnom predaji potenciálni kupci uskutočňujú súkromné ponuky nehnuteľností bez toho, aby vedeli, čo sú ostatní kupujúci ochotní zaplatiť. Oba modely môžu byť pre predávajúceho výhodné v závislosti od samotnej nehnuteľnosti, cieľov predávajúceho a ďalších externých faktorov.
- 2Zvážte výhody predaja na aukcii. Najväčšou výhodou predaja na aukcii pre väčšinu predávajúcich je vedomie, že cena požadovanej nehnuteľnosti sa môže uchádzačom dostať vysoko nad trh. To je obzvlášť cenné pre nehnuteľnosti, ktoré sa na bežnom trhu nedajú ľahko oceniť, napríklad jedinečné alebo historické domy. Aukcia navyše dáva kupujúcemu právomoc určiť, kedy bude jeho dom predaný. Dátum aukcie definitívne ukončí proces predaja (za predpokladu, že sa dom predáva na aukcii).
- Ďalšou úvahou je, že predaj na aukcii môže byť lacnejší ako predaj prostredníctvom agenta, najmä ak vlastníte hodnotnejšiu nehnuteľnosť. Dražobníci si spravidla účtujú províziu 1,5 až 4 percentá z predajnej ceny, v porovnaní s poplatkami agenta až 6 percent.
- Tento proces tiež urýchľuje proces predaja, pretože uchádzači sa ukazujú pripravení na nákup. Nebudete musieť plánovať viacnásobné predstavenie domu a viete, že dom sa bude predávať za trhovú hodnotu.
- Nezabudnite, že existujú aj aukčné weby, ktoré umožňujú spoluprácu s realitnou kanceláriou, takže možnosť aukčného a tradičného predaja by bola otvorená pre vás.
- 3Zistite, ako vám môže prospieť súkromný predaj. Súkromný predaj môže byť za správnych okolností výhodnejší ako aukcia. Za prvé umožňuje predajcovi dlhší časový rámec na zváženie ponúk. To vám dáva čas na zváženie, či sú podmienky každej ponuky skutočne vo váš prospech. Kupujúci navyše robia ponuky na doma „naslepo“ bez toho, aby vedeli, čo ostatní kupujúci ponúkli. V niektorých prípadoch to znamená, že kupujúci s osobitným záujmom, ktorí hľadajú rýchle riešenie, môžu ponúknuť oveľa viac, ako sa očakávalo (a oveľa viac ako ostatní kupujúci). Nie je samozrejme zaručené, že sa tak stane, ale to isté platí aj v aukcii.
- Pokiaľ ide o poplatky, predajca v súkromnom predaji môže byť lacnejší, ak sa predajca rozhodne uskutočniť FSBO. Týmto spôsobom by sa predajca mohol vyhnúť poplatkom dražobníkom.
Skutočné získanie najlepšej ceny pre váš dom však môže závisieť od rozhodnutí, ktoré urobíte pri jeho predaji. - 4Rozhodnite sa, ktorý model použijete. Agenti sú v tejto otázke rozdelení. Niektorí veria, že aukcie vždy poskytujú vyššie ceny, zatiaľ čo iní majú radi bezpečnosť súkromného predaja. Nakoniec bude záležať na tom, koľko kupujúcich a aké typy kupujúcich majú o domácnosť záujem. Ak existuje veľa záujemcov a vášnivých kupujúcich, aukcia môže vyvolať konkurenciu a viesť k vyššej cene. Ak nie, môže súkromný predaj umožniť kupujúcemu získať príležitosť s dobrou ponukou. Spolupracujte so svojím agentom alebo sami preskúmajte trh, aby ste sa pokúsili zistiť, aký veľký záujem bude mať váš domov, a rozhodnúť sa odtiaľ.
- Ďalším hľadiskom je čas. Aukcia vám pomôže zbaviť sa nehnuteľnosti v stanovenom počte dní, ak je to vaším cieľom. Ukončenie súkromného predaja môže trvať dlhšie. Poraďte sa s realitným agentom a zistite, aký priemerný čas bol dom na trhu vo vašom okolí.
Časť 3 z 3: Zvažovanie predaja na leasing
- 1Pochopte model lízingu a nákupu. Predaj na leasing, ktorý sa tiež nazýva predaj na základe vlastného nájmu alebo predaja na základe lízingu, umožňuje potenciálnemu kupcovi nehnuteľnosti prenajať si nehnuteľnosť a súčasne platiť nižšie náklady na nehnuteľnosť. To mu dáva možnosť kúpiť si dom za dohodnutú cenu v konkrétny deň. Predajca dostane v deň dohody zálohu, zvyčajne okolo päť percent z hodnoty domu, a dostane pravidelné platby nájomného vo výške vyššej ako je trhové nájomné za nehnuteľnosť. Dodatočná suma zaplatená kupujúcim smeruje k zaplateniu hodnoty domu v rámci prípravy jeho budúceho nákupu.
- 2Poznajte výhody predaja na leasing. Nákup na lízing môže byť dobrou voľbou na zložitom trhu s bývaním, kde majú kupujúci ťažkosti so zabezpečením financovania nákupu domov. To môže predajcovi pomôcť dosiahnuť dobrú predajnú cenu svojho domu a zároveň poskytnúť kupujúcim možnosť kúpiť si dom bez financovania. Okrem toho predávajúci zvyčajne stanoví podmienky zmluvy, čo vám umožní zabezpečiť, aby podmienky boli vo váš prospech. Predávajúci je navyše chránený, ak dôjde k uzavretiu obchodu. V takom prípade si predajca ponechá zloženie zálohy a poistného za nájomné.
- Predajca môže tiež pokračovať v odpočítavaní splátok úrokov z hypotéky z daní z príjmu počas doby, keď je nehnuteľnosť prenajatá.
V aukcii sú kupujúci oboznámení s ďalšími ponukami podanými v dome a môžu navzájom predražiť cenu, aby nehnuteľnosť vyhrali. - 3Rozhodnite sa, či je predaj na lízing a kúpu dobrý nápad. Spravidla je to dobrá voľba, iba ak nemôžete získať dobrú cenu za svoj domov iným spôsobom. Namiesto toho, aby ste svoj dom skutočne predali a zbavili sa ho, musíte teraz riešiť pokračujúce splácanie hypotéky na starý (prenajatý) dom aj na nový domov. Výhodou však je, že ak váš kupujúci odíde počas doby prenájmu, môžete si nechať prémie a začať odznova so svojím domom v plnej hodnote.
- Je tiež možné, že ak kupujúci odíde z domu počas doby prenájmu, môžete byť uviaznutí v strate hodnoty. V každom prípade budete musieť znova prejsť procesom predaja.
- 4Vyjednajte dobrú možnosť prenájmu. Predávajúci môže uviesť zoznam podmienok lízingovo-kúpnej zmluvy, ktoré prijme, kupujúci však predloží vlastnú ponuku. Predajca potom môže tieto podmienky prijať, poprieť alebo opätovne dojednať. Prezrite si podobné domy vo vašom okolí, aby ste určili spravodlivú trhovú cenu nájmu. Uistite sa, že táto suma je vyššia ako hypotekárne splátky, ktoré platíte doma, aby boli kryté kupujúcim. Okrem toho sa uistite, že predajná cena na konci doby prenájmu je primerane vyššia ako súčasná hodnota (váš dom bude mať o jeden až tri roky vyššiu hodnotu). Na záver sa pozrite na opčný poplatok (napríklad na zloženie zálohy) a dohodnite si dobrú sumu, ktorú pohodlne kompenzujete riziko a ťažkosti spojené s prenájmom vášho domu.
- Váš agent vypracuje vašu lízingovo-kúpnu zmluvu, potom si však zmluvu alebo právnik bude musieť zmluvu prezrieť a podľa potreby upraviť podmienky. Prenájom právnika môže byť drahý, ale stojí za to zabrániť chaotickým zmluvným sporom.
Prečítajte si tiež: Ako sa zbaliť ako profík?
Prečítajte si tiež:
Právne vylúčenie zodpovednosti Obsah tohto článku je zameraný na vaše všeobecné informácie a nemá slúžiť ako náhrada profesionálneho práva alebo finančného poradenstva. Nie je zámerom, aby sa na neho používatelia spoľahli pri prijímaní akýchkoľvek investičných rozhodnutí.
