Ako prenajať kúpu domu?
Kúpil som leasing na dom a na konci leasingu sa hodnotenie vrátilo nižšie, ako bola dohodnutá kúpna cena.
Vlastníctvo domu je snom mnohých ľudí a nemali by ste nechať zlý úver alebo nedostatok úspor, ktoré vám zabránia stať sa majiteľom domu. Jednou z možností je uzavrieť zmluvu o prenájme-to-own (tiež sa nazýva zmluva o prenájme). V tomto dojednaní podpíšete typickú nájomnú zmluvu, ale tiež získate právo na kúpu domu na konci doby nájmu. Ponuka domov na prenájom je malá, takže najťažšou časťou môže byť hľadanie domu, ktorý sa vám páči.
Časť 1 zo 4: hľadanie domov
- 1Hľadajte na webových stránkach online. Existuje veľa webových stránok s nehnuteľnosťami, ktoré si môžete prenajať, ale za ich použitie budete pravdepodobne musieť zaplatiť poplatok za predplatné. Napriek tomu by mohli byť dobrou investíciou, ak sa ťažko snažíte nájsť nehnuteľnosť. Medzi najobľúbenejšie online agregátory patria HousingList a IRentToOwn.
- 2Jazdite po okolí. Majitelia niekedy inzerujú svoje domovy ako štítky na prenajatie. Značka by vám mala povedať aj mesačný nájom. Ak existuje štvrť, v ktorej chcete žiť, choďte okolo a skontrolujte, či niečo nie je k dispozícii.
- 3Opýtajte sa predajcu, či zváži dohodu o prenájme. Možno nájdete ideálny dom, ale predajca očakáva, že dostanete hypotéku a kúpite si ju. Vždy sa môžete opýtať, či prijmú dohodu o prenájme.
- Hľadajte domy, ktoré sú na trhu už dlho. Majiteľ môže byť v tejto situácii obzvlášť motivovaný, pretože dom sedí a nezarába peniaze.
- 4Pri hľadaní domov spolupracujte s realitným agentom. Agent, ktorý pozná miestny trh, môže mať prístup k výpisom z nájmu, ktorý vlastní, alebo môže poznať ľudí, ktorí uvažujú o tejto možnosti. Realitného agenta nájdete podľa svojho telefónneho zoznamu alebo online kontroly.
Na základe nájomnej zmluvy ste povinný kúpiť dom na konci doby nájmu.
2. časť zo 4: vykonávanie náležitej starostlivosti
- 1Opýtajte sa majiteľa, prečo predávajú. Chcete sa vyhnúť kúpe domu od niekoho, kto je vo finančnej núdzi. Mohli by zlyhať pri pôžičkách alebo vyhlásiť bankrot a prísť o proces. Aj napriek tomu, že máte uzavretú zmluvu o prenájme, budete z domu vyhodení. Podľa toho sa spýtajte predajcu, prečo predávajú.
- Jedným z dobrých dôvodov je, že predávajúci sa presťahoval a nemôže predať dom.
- 2Urobte majiteľovi úverovú kontrolu. Povedzte vlastníkovi svoje obavy a požiadajte o povolenie na vykonanie kontroly kreditu. Hľadajte nedobytné účty alebo veľkú dlhovú záťaž, čo sú znaky toho, že majiteľ je v zlom finančnom stave. Aby ste to dosiahli, musíte tiež poznať príjem majiteľa.
- Kreditný šek môžete získať od jednej z najvýznamnejších kancelárií v USA na poskytovanie úverových informácií - Experian, Equifax alebo TransUnion.
- 3Vytiahnite záznamy o dani z nehnuteľností. Navštívte miestneho daňovníka a získajte záznamy o majetku. Chcete skontrolovať, či predávajúci skutočne vlastní nehnuteľnosť. Verte tomu alebo nie, ale podvodníci často uvádzajú domy na predaj, ktoré ani nevlastnia.
- Skontrolujte tiež, či na nehnuteľnosť existujú daňové nároky. Ak existujú, potom by predávajúci mohol byť vo finančnej tiesni a pri jeho prenájme by mohli prísť o dom.
- 4Hľadajte ďalšie červené vlajky podvodu. Pretože lízingový predaj je zriedkavý, je v zásade neregulovaný. Preto v tejto oblasti podvodníci často pôsobia a vy by ste mali venovať pozornosť znakom, že dohoda môže byť pochybná. Hľadajte nasledujúce položky:
- Nájomné je príliš nízke. Podvodníci sa často snažia predať ponuky „príliš dobré na to, aby to bola pravda“, a nižšie ako trhové nájomné je jednou z hlavných variácií.
- Predajca nemá záujem o vašu úverovú históriu. Podvodníci zvyčajne prenajímajú ľuďom so strašným úverom, pretože vedia, že na hypotéku nikdy nebudete mať nárok. Namiesto toho stratíte všetky platby za nájom.
- Predajca využíva leasing, ktorý je zmätočný alebo ťažko pochopiteľný.
- Predajca vám za poplatok za prihlášku účtuje neprimeranú sumu.
- 5Nechajte dom oceniť. Možno si domov nekúpite až na pár rokov, ale musíte teraz urobiť všetku svoju náležitú starostlivosť. Nechajte si posúdiť, či dom stojí za to, čo zaň zaplatíte, ak využijete svoju možnosť kúpy.
- Cena ocenenia závisí od rôznych faktorov, napríklad od vašej polohy a veľkosti domu. Všeobecne platí, že hodnotenie domu s rozlohou 1000 m2 môže stáť okolo 370€
- Požiadajte o pomoc svojho realitného agenta alebo si pozrite adresár Európskej spoločnosti odhadcov.
- 6Zaplaťte za domovú prehliadku. Inšpekcia odhalí všetky väčšie alebo menšie problémy s domovom. Požiadajte o odporúčanie miestneho realitného agenta alebo právnika. Spravidla za prehliadku domu zaplatíte 220 - 600€, ale pri odhalení problémov vám môžu ušetriť tisíce.
- 7Získajte správu o názve. Pozrite sa, ako dlho vlastní predajca nehnuteľnosť. Čím dlhšie, tým lepšie. Niekto, kto je doma dlho, si vytvoril dostatočné vlastné imanie a je pravdepodobne finančne stabilnejší. Kópiu správy o titule môžete získať od poisťovacej spoločnosti s titulom.
- Poisťovňa titulov vám za toto vyhľadávanie pravdepodobne bude účtovať približne 75€.
- 8Posúďte svoju úverovú históriu u hypotekárneho makléra. Možno práve teraz nemáte nárok na hypotéku. Napríklad vaše kreditné skóre môže byť príliš nízke alebo nemáte stabilné zamestnanie. Avšak na konci doby nájmu budete potrebovať hypotéku, ak si chcete dom kúpiť. Musíte vedieť, či budete mať nárok.
- Vyhľadajte hypotekárneho makléra a úprimne prediskutujte svoju úverovú históriu. Spýtajte sa sprostredkovateľa, či je vo vašej histórii niečo, čo vám zabráni v získaní hypotéky za pár rokov.
Môžete sa dohodnúť, že kúpnu cenu stanovíte na konci nájomnej zmluvy, keď sa rozhodnete kúpiť dom.
Časť 3 zo 4: dojednanie vašej zmluvy
- 1Súhlaste s kúpnou cenou. Existuje niekoľko rôznych spôsobov, ako môžete vypočítať nákupnú cenu. Zvážte, ktorá možnosť vám najlepšie vyhovuje:
- Vo svojej zmluve môžete uviesť kúpnu cenu. Táto cena bude často o niečo vyššia ako súčasná trhová hodnota domu, aby sa zohľadnil nárast hodnoty.
- Môžete sa dohodnúť, že kúpnu cenu stanovíte na konci nájomnej zmluvy, keď sa rozhodnete kúpiť dom.
- 2Vyjednávajte o možnosti nákupu. Za právo na kúpu domu budete musieť zaplatiť na konci doby nájmu. Táto suma peňazí sa nazýva „možnosť zváženia“. Neexistuje štandardná sadzba, ale 3% z kúpnej ceny sú bežné. Napríklad, ak je kúpna cena 149000€, potom sa možnosť bude pohybovať okolo 4480€
- Ak sa rozhodnete kúpiť dom, mali by ste dostať kredit 100% z ceny opcie.
- Ak sa však rozhodnete nekupovať dom, možnosť preplatenia možnosti prepadne.
- 3Vyvarujte sa zmlúv typu „leasing-kúpa“. Na základe nájomnej zmluvy ste povinný kúpiť dom na konci doby nájmu. Tento typ zmluvy vás uzamkne a ak nekúpite ďalej a dom nekúpite, môžete byť žalovaný. Aby ste sa chránili, mali by ste namiesto toho vyhľadať zmluvu o prenájme.
- 4Nastavte dĺžku prenájmu. Väčšina zmlúv o prenájme trvá dva až päť rokov. Uistite sa, že ste si dali dostatok času na zlepšenie svojho úverového profilu, aby ste na konci doby prenájmu mohli získať hypotéku.
- Možno budete musieť počkať tri roky, kým bankrot spadne z vašej úverovej správy. V tejto situácii nepodpisujte dvojročnú nájomnú zmluvu.
- O tomto časovom období a finančnej stratégii, ktorú by ste mali brať, diskutujte s hypotekárnym maklérom.
- 5Určite nájomné. Vaše nájomné by malo byť vyššie ako trhová sadzba. Suma nad trhovou sadzbou sa nazýva prémie za nájomné a bude sa hromadiť pri vašom prenájme. Keď kupujete nehnuteľnosť, táto kumulovaná suma sa použije na kúpnu cenu ako úver na nájomné.
- Napríklad váš mesačný nájom môže byť 1120€. Možno sa vám 20% sumy nahromadí ako kredit na nájom (220€). Po troch rokoch ušetríte 8060€
- 6Rozhodnite sa, kto je zodpovedný za údržbu. Prenajímateľ stále vlastní dom, preto by mal byť zodpovedný za údržbu. V situáciách prenájmu do nájmu je však niekedy zodpovedný nájomca. Chcete, aby bola vo vašej zmluve jasne uvedené, kto je za čo zodpovedný. Rozdelte medzi seba a kupujúceho zodpovednosť za:
- Bežná údržba, napríklad kosenie trávnika.
- Väčšia údržba, napríklad oprava strechy.
- Prípadné poplatky za združenie vlastníkov bytov.
- Majetkové dane.
- Poistenie.
- 7Pred podpisom si preštudujte zmluvu s právnikom. Zmluvu môžete pripraviť vy alebo vlastník. Existujú vzorové zmluvy online, ktoré môžete použiť. Ak predávajúci pripraví zmluvu, prečítajte si ju pozorne a ukážte ju advokátovi.
- Požiadajte právnika v oblasti nehnuteľností o kontaktovanie miestnej alebo štátnej advokátskej komory. Naplánujte si konzultáciu a pred podpisom požiadajte právnika, aby skontroloval vašu zmluvu.
4. časť zo 4: získanie hypotéky
- 1Skontrolujte svoje kreditné skóre. Možno si budete chcieť prenajať vlastný byt, pretože váš úver nie je dosť silný na to, aby ste sa kvalifikovali na hypotéku. Nakoniec však budete musieť vylepšiť svoje kreditné skóre, aby ste mohli získať hypotéku. Spravidla budete potrebovať najmenej 640, aby ste sa kvalifikovali na konvenčnú hypotéku.
- Kópiu svojho kreditného skóre môžete získať na webových stránkach, ako je myfico.com. Majte na pamäti, že iné weby ako Credit Karma ponúkajú skóre Vantage 3,0, ktoré sa pri hypotekárnych úveroch nepoužíva.
- Ak ste vstúpili do úverového poradenstva, potom môže poradca získať aj kópiu vášho kreditného skóre.
- Skontrolujte svoje kreditné karty. Niekedy je vaše skóre uvedené na mesačnom výpise.
- 2Splácanie dlhov. Nič nezvýši vaše kreditné skóre rýchlejšie ako splatenie vašich dlhov, najmä dlhov na kreditných kartách. Vytvorte si rozpočet a držte sa ho. Nezabudnite mesačne platiť včas.
- Pomôcť vám môže aj úverové poradenstvo. Úverové poradca vám pomôže vytvoriť rozpočet. Môžu tiež rokovať s úverovými spoločnosťami o znížení úrokovej sadzby a odpustení poplatkov alebo penále.
- 3Odstráňte nepresné informácie z vašej úverovej histórie. Vytiahnite bezplatnú kópiu svojej kreditnej správy a prečítajte si ju. Mnoho správ obsahuje nepresné informácie, ktoré môžu znížiť vaše skóre. Napríklad účet môže byť nepresne nahlásený ako zatvorený alebo predvolene. Váš prehľad môže obsahovať aj účty, ktoré vám nepatria.
- Ak nájdete nepresné informácie, prediskutujte ich s agentúrou pre vykazovanie úverov, ktorá má nesprávne informácie. Môžete podať námietku online.
- 4Využite svoju možnosť. Nezabudnite vlastníkovi oznámiť, že chcete dom kúpiť. Prečítajte si svoju zmluvu a zistite, ako je potrebné túto možnosť využiť. Nezabudnite to majiteľovi povedať pred uplynutím lehoty.
- Možno budete môcť rozšíriť svoj nájom, ale bude musieť súhlasiť predajca.
- 5Získajte vopred schválenú hypotéku. Počas procesu predbežného schválenia hypotekárny veriteľ skontroluje vaše príjmy, aktíva a mesačné dlhové záväzky. Vyplňte žiadosť o hypotéku a poskytnite podporné dokumenty, ako sú napríklad výplaty, formuláre W-2 a bankové výpisy. Po schválení dostanete list s informáciou, koľko si môžete požičať.
- Predbežné schválenie získate najneskôr 60 - 90 dní pred uzavretím. Schválenie po tomto bode nie je platné.
- 6Zavrieť na dome. Predtým, ako vám banka požičia peniaze, bude musieť vykonať náležitú starostlivosť: posúdenie, inšpekciu atď. Skontrolujete podmienky hypotéky a akékoľvek informácie predávajúceho o stave domu. V ideálnom prípade môžete aplikáciu uzavrieť do 45 dní od uplatnenia možnosti.
V tomto dojednaní podpíšete typickú nájomnú zmluvu, ale tiež získate právo na kúpu domu na konci doby nájmu.
- Pred podpísaním zmluvy o prenájme bytu by ste sa mali zoznámiť s poradcom pre bývanie s certifikátom HUD, aby ste preskúmali svoje možnosti. Napríklad sú k dispozícii programy, ktoré pomáhajú nájomcom prejsť do vlastníctva domu bez toho, aby ste museli podpisovať dohodu o prenájme. Zavolajte na číslo 800-569-4287 a vyhľadajte najbližšieho poradcu.
- Keď žijete v domácnosti, nezabudnite na poistenie nájomcu.
- Pred uzavretím zmluvy o prenájme si dobre premyslite. Ak nehnuteľnosť nakoniec nekúpite, pravdepodobne prídete o svoje opčné peniaze aj o akýkoľvek nahromadený úver na prenájom.
- Platby nájomného robte vždy včas. Niektoré zmluvy uvádzajú, že stratíte akékoľvek peniaze, ak zmeškáte čo i len jednu platbu.
Prečítajte si tiež: Ako zareagovať na odvetného majiteľa?
Otázky a odpovede
- Kúpil som leasing na dom a na konci leasingu sa hodnotenie vrátilo nižšie, ako bola dohodnutá kúpna cena. Idem a dostanem späť svoj nevratný vklad?Navštívte realitného právnika a ukážte im kópiu vašej zmluvy. Môžu vám poradiť.
Komentáre (1)
- Článok je pre mňa veľmi poučný a otvárač očí. Prišiel som sem, pretože uvažujem o získaní majetku týmto procesom.
Prečítajte si tiež:
Právne vylúčenie zodpovednosti Obsah tohto článku je zameraný na vaše všeobecné informácie a nemá slúžiť ako náhrada profesionálneho práva alebo finančného poradenstva. Nie je zámerom, aby sa na neho používatelia spoľahli pri prijímaní akýchkoľvek investičných rozhodnutí.
