Ako nastaviť nájom na vlastnú zmluvu?

V prípade zmluvy o prenájme by malo ísť o prenájom domu s možnosťou jeho kúpy.

Keď si obvykle kúpite dom, predaj sa uskutoční čoskoro po dosiahnutí dohody a podpísaní záverečných správ. Ak však nemáte dobrý úver potrebný na získanie hypotéky, ale stále si chcete kúpiť dom, môžete využiť dohodu o prenájme. Keď uzavriete tento typ dohody, súhlasíte s tým, že si dom prenajmete na určité obdobie, kým získate právo uplatniť si opciu na kúpu domu v zmluve. Tento typ zmluvy obsahuje rôzne dôležité ustanovenia vrátane ustanovení o prenájme, opcií a ustanovení o kúpe. Každý z týchto dôležitých a ďalších dôležitých prvkov je možné navrhnúť rôznymi spôsobmi, aby ste pochopili dôsledky týchto možností.

Časť 1 z 3: ustanovenie rámca zmluvy

1
Najmite si právnika. Uzavretie zmluvného vzťahu s niekým vytvára právne povinnosti, ktoré ovplyvňujú vaše práva. Preto by ste mali mať vždy k dispozícii právnika, ktorý vám pomôže s celým procesom uzatvárania zmlúv alebo skontroluje dokončenú zmluvu. Advokáti v oblasti nehnuteľností budú mať čo najlepšie vedomosti v oblasti zmlúv o prenájme, takže by ste mali pri hľadaní hľadať túto špecializáciu.
- Ak poznáte jednotlivcov, ktorí vám môžu poskytnúť odporúčania a odporúčania, mali by ste sa ich opýtať. Odkazy sú skvelým spôsobom, ako nájsť kompetentného právnika, pokiaľ dôverujete osobe, ktorá ich robí.
- Ak nemôžete získať pomoc od priateľov alebo rodiny, využite službu postúpenia právnikom vo vašej štátnej advokátskej komore. Napríklad v Kalifornii môžete zavolať na štátny bar a tí vám položia niekoľko všeobecných otázok týkajúcich sa vášho právneho problému. Po konverzácii vám stavový riadok poskytne mená a kontaktné údaje viacerých kvalifikovaných právnikov vo vašej oblasti.
2
Zistite, či potrebujete písomnú zmluvu. Nie každá dohoda zaručuje použitie právne záväznej zmluvy. Účelom zmluvy je čiastočne chrániť jednotlivcov, ktorí ju uzatvárajú, a poskytnúť právne prostriedky nápravy v prípade porušenia. V prípade dohôd o prenájme bytu je nevyhnutná zmluva.
- Ak si prenajímate byt, prenajíma ho vlastník nehnuteľnosti nájomcovi s možnosťou nechať si ho na konci doby prenájmu kúpiť. Tento typ dohody môže byť obzvlášť zložitý, čo je jedným z dôvodov nevyhnutnosti zmluvy.
- Okrem toho sa vyžaduje, aby všetky zmluvy o nehnuteľnostiach mali písomný charakter podľa Štatútu podvodov. Štatút podvodov sú konkrétne štátne zákony, ktoré stanovujú určité zmluvné požiadavky. Jeho účelom je znížiť pravdepodobnosť podvodnej činnosti tým, že sa vyžaduje, aby určité typy zmlúv boli písomné a podpísané.
3
Analyzujte základné požiadavky zmlúv. Každá právna zmluva je vytvorená s ponukou, prijatím, zvážením a vzájomnosťou. Bez týchto štyroch prvkov neexistuje žiadna zmluva. Je dôležité, aby ste ich pred uzavretím zmluvy splnili.
- Ponuka je prísľubom vy alebo druhej strany, že v budúcnosti niečo urobíte. V prípade zmluvy o prenájme by malo ísť o prenájom domu s možnosťou jeho kúpy.
- K prijatiu dôjde, keď druhá strana prijme ponuku. To sa dá urobiť podpísaním zmluvy vyslovením „Prijímam“ alebo plnením na základe zmluvy.
- Pri uzatváraní dohody sa každá strana vzdáva hodnoty, ktorej sa vzdáva. Tu by sa jedna strana vzdala vlastníctva (a potenciálne vlastníctva) svojho domu a druhá strana by dala peniaze.
- Vzájomnosť nastáva, keď vy a druhá strana rozumiete základným podmienkam dohody a súhlasíte s nimi.
To sa dá urobiť podpísaním zmluvy vyslovením „Prijímam“ alebo plnením na základe zmluvy.
4
Zaistite, aby každá strana mohla uzavrieť zmluvu. Niektorí jednotlivci nemôžu legálne uzatvárať zmluvy. Spravidla to zahŕňa maloletých a jednotlivcov s mentálnou nespôsobilosťou. Zmluvy uzavreté s nevhodnými jednotlivcami sú „neplatné“ alebo „neplatné“. Toto rozhodnutie bude závisieť od skutočností vo vašom prípade a od práva rozhodného pre tieto skutočnosti. Ak je zmluva „neplatná“, nemôže ju vymáhať žiadna zo strán. Je to, akoby zmluva nikdy nebola uzavretá. Na druhej strane, ak je zmluva „zrušiteľná“, je platná a jedna strana môže byť viazaná jej podmienkami. Neviazaná strana (napr. Maloletá osoba) si môže zvoliť, či ju zruší alebo poctí. Ak si myslíte, že druhá strana nie je schopná uzavrieť zmluvu, položte otázky a nepodpisujte zmluvu, ak máte pochybnosti.
- Medzi maloletých patria osoby mladšie ako 18 rokov. Ak však neplnoletá osoba uzavrie zmluvu, bude sa to považovať za „neplatnú“. Maloletá osoba sa môže rozhodnúť, či zmluvu splní alebo ju zruší.
- Jednotlivci, ktorí nemajú mentálnu kapacitu na uzatváranie zmlúv, môžu zrušiť alebo zrušili zmluvu, ktorú uzatvárajú. Vo väčšine štátov človeku chýbajú potrebné mentálne schopnosti, ak nechápe význam a účinok slov, ktoré tvoria zmluvu.
5
Zúčastnite sa predbežných diskusií. Predtým, ako začnete s prípravou zmluvy o prenájme, porozprávajte sa s druhou stranou o jej očakávaniach. To vám umožní pochopiť, ktoré ustanovenia by mali byť zahrnuté a ktoré môžu byť vynechané. Je to skvelý čas na uskutočnenie týchto diskusií, aby ste sa nemuseli vracať neskôr a prepisovať zmluvu.
- Napríklad prediskutujte podmienky nájomnej zmluvy, aká bude možnosť nákupu poplatku, ako bude nákup prebiehať a ako sa budú riešiť spory.

2. časť z 3: spísanie zmluvy

1
Začnite od základov. Každá zmluva, bez ohľadu na jej predmet, by mala začínať preambulou. Preambula musí obsahovať názov dohody, dátum vykonania a zúčastnené strany. Mali by ste pokojne uviesť akékoľvek ďalšie identifikačné informácie, ktoré považujete za potrebné (napr. Adresy, obchodné názvy a opisné podstatné mená).
- Napríklad v úvodnej časti môže byť uvedené: „Táto zmluva o prenájme (ďalej len„zmluva “) sa uzatvára od [dátum] („dátum účinnosti “) medzi Ryanom Jamesom („vlastník “) a Trevorom Benjaminom („nájomca “) alebo „kupujúci“). Predmetná nehnuteľnosť sa nachádza na [adresa nehnuteľnosti].“
2
Vytvorte odôvodnenia. Odôvodnenia sú voliteľné a poskytujú základné informácie o dohode. Spravidla vysvetlia, ako každá strana chápe dohodu a prečo sa uzatvára. Táto časť by nemala obsahovať žiadne vynútiteľné povinnosti alebo povinnosti.
- Napríklad vaše odôvodnenia môžu obsahovať sériu viet „while“, ktoré vyzerajú asi takto: „Zatiaľ čo si majiteľ želá prenajať svoju nehnuteľnosť umiestnenú na [adresa]. Potom by ste pokračovali v týchto faktických vyhláseniach, kým vám bude vyhovovať pozadie, ktoré ste poskytli.
3
Prejaviť dohodu. Vaša zmluva musí obsahovať výmenu sľubov (tj. Protiplnenie) a táto výmena by mala byť jasne uvedená v hornej časti vašej zmluvy. Táto výmena sľubov bude podrobnejšie upravená počas celej zmluvy (tj. Keď sľúbite, že nehnuteľnosť prenajmete, alebo keď sľúbite, že za jej prenájom zaplatíte peniaze), je však potrebné vopred výslovne uviesť svoje sľuby. Môžete sľúbiť, že urobíte niečo, čo nie ste zo zákona povinní urobiť (napr. Poskytnete opciu na kúpu svojho domu), alebo môžete sľúbiť, že neurobíte niečo, na čo máte právo (napr. Predať svoj dom niekomu inému). Toto ustanovenie je zvyčajne pomerne štandardné a musí obsahovať určitý jazyk.
- Napríklad vo vašom prejave môže byť uvedené: „Teraz teda, s prihliadnutím na tu uvedené sľuby a vzájomné zmluvy a za ďalšie dobré a hodnotné protiplnenie, ktorých prijatie a dostatočnosť sa týmto uznáva, zmluvné strany uzatvárajú zmluvu a dohodli sa takto:. “
Ak si myslíte, že druhá strana nie je schopná uzavrieť zmluvu, položte otázky a nepodpisujte zmluvu, ak máte pochybnosti.
4
Zahrňte časť s definíciami. Musíte definovať všetky podmienky, ktoré sa vo vašej dohode môžu považovať za nejednoznačné alebo mätúce. Ak tieto pojmy nedefinujete, môžete si s druhou stranou myslieť, že niečo znamená dve odlišné veci, a môžete sa dostať do sporu. Uistite sa, že vy a druhá strana diskutujete o všetkých pojmoch, ktoré chcete definovať, a o tom, ako by mali byť definované.
- V časti definície zvýraznite každý výraz tučným písmom a pokračujte v ňom podľa svojej definície. Pokračujte v tom, kým nezadáte všetky dôležité pojmy.
5
Návrh nájomnej zmluvy. Prvými odsekmi vašej zmluvy o prenájme budú ustanovenia o prenájme. Týmto typom zmluvy vytvoríte nájomný vzťah skôr, ako sa zmluva zmení na kúpnu zmluvu. Táto časť bude obsahovať popis vášho prenájmu a jeho podmienok, ktoré zostanú v platnosti po určitú dobu alebo kým nájomca nevyužije možnosť kúpy a nekúpi si nehnuteľnosť.
- Uveďte pojmy týkajúce sa dĺžky prenájmu. Spravidla to bude jeden až tri roky.
- Uveďte informácie o výške nájomného, ktoré sa má zaplatiť, a o tom, ako bude toto nájomné pridelené k kúpnej cene (ak vôbec). Napríklad vo vašej zmluve môže byť uvedené, že nájomné bude dlžné každý mesiac vo výške 900€. Ďalej môže byť uvedené, že 25% vášho mesačného nájomného bude pripísaných na kúpnu cenu, na ktorej ste sa dohodli. Ak je doba nájmu tri roky, kupujúci zarobí 8060€ oproti kúpnej cene domu (900€ x 0,25 = 220€; 220€ x 36 mesiacov = 8060€) jednoduchým zaplatením nájomného. V takom prípade môže byť účtované nájomné mierne nad reálnou trhovou hodnotou, pretože časť z neho bude smerovať ku kúpe domu.
  - Ak nechcete, žiadna z platieb nájomného nemusí ísť smerom k kúpnej cene. V takom prípade sa nájom obvykle bude blížiť reálnej trhovej hodnote v tejto oblasti.
6
Vytvorte možnosť nákupu. Toto je ustanovenie, ktoré dáva kupujúcemu / prenajímateľovi možnosť kúpiť si dom niekedy v budúcnosti. Výmenou za túto možnosť bude kupujúci / nájomca zvyčajne musieť zaplatiť opčný poplatok. Tento poplatok za opciu sa zvyčajne platí vopred alebo vo forme zvýšeného nájomného. Niektoré zmluvy poskytujú potenciálnemu kupujúcemu právo, nie však povinnosť kúpiť si nehnuteľnosť. V iných zmluvách bude mať potenciálny kupujúci povinnosť kúpiť si dom na konci doby prenájmu.
- Ak ustanovenie používa slová „kúpa na lízing “, bez slova „možnosť“, môže byť od nájomcu vyžadované, aby kúpil nehnuteľnosť.
- Ak ustanovenie používa slovo „možnosť“, nájomca / kupujúci si zvyčajne vyberie, či chce alebo nemá záujem o kúpu. Ak sa nájomca rozhodne nekúpiť nehnuteľnosť, možnosť jednoducho vyprší. Žiadna časť poplatku za opciu nie je vratná a majiteľ si ju ponechá.
7
Uveďte kúpnu cenu a kúpne povinnosti. Vo vašej zmluve bude musieť byť stanovené, kedy a ako sa určí kúpna cena domu. V niektorých situáciách sa o kúpnej cene rozhodne pred podpísaním zmluvy a bude zahrnutá priamo do zmluvy. Za iných okolností sa vy a druhá strana môžete rozhodnúť určiť kúpnu cenu po skončení lízingu.
- Ak ste potenciálny kupujúci, možno budete chcieť vopred uzamknúť cenu, najmä ak trh s bývaním rastie.
- Ak ste vlastníkom, možno budete chcieť v budúcnosti niekedy počkať a určiť cenu.
8
Zahrňte záväzky strán. Každá strana bude musieť splniť určité povinnosti ustanovené v týchto ustanoveniach. V zmluve o prenájme môžete zahrnúť informácie o tom, ako sa bude platiť a prideľovať nájomné, kto je zodpovedný za opravy a kto by mal skontrolovať dom a získať hodnotenie.
- V ustanoveniach o údržbe bude mať potenciálny kupujúci zvyčajne povinnosť udržiavať majetok a platiť za opravy, dane z majetku a poistenie.
- Rovnako ako v prípade bežnej nájomnej zmluvy musíte určiť, ako sa bude platiť nájomné, kedy bude splatné a ako sa dá doručiť. Okrem toho, ak časť nájmu pôjde do výšky kúpnej ceny, bude od nájomcu zvyčajne potrebné, aby tieto peniaze uschovával osobitne na viazanom účte. Uistite sa, že ste všetky tieto požiadavky rozložili tak, aby neexistovali nejasnosti.
- Pred podpísaním zmluvy bude väčšina nájomcov / kupujúcich chcieť kontrolu domu a zhodnotenie jeho hodnoty. Stáva sa to preto, lebo sa chcú ubezpečiť, že kúpna cena domu je spravodlivá a v prípade, že je potrebné vykonať nejaké veľké opravy, urobia sa odpočty.
Preto by ste mali vždy mať právnika, ktorý vám pomôže s celým procesom uzatvárania zmlúv alebo skontroluje dokončenú zmluvu.
9
Začleniť doložku o riešení sporov. Aj keď sa väčšina dohôd bude realizovať bez problémov, môžu vzniknúť spory. Ak dôjde k sporu, budete sa chcieť ubezpečiť, že máte zavedený systém ich riešenia. Zvyčajne budete chcieť naplánovať sériu udalostí, ktoré spustia určité procesy riešenia sporov.
- Môžete napríklad začať s neformálnymi rokovaniami, aby ste sa pokúsili vyriešiť menšie spory.
- Ak sa nemôžete dohodnúť, vo vašej zmluve môže byť uvedené, že je potrebné angažovať sprostredkovateľa.
- Ak sprostredkovanie nefunguje, môžete uviesť, že obe strany musia súhlasiť s nezáväzným rozhodcovským konaním.
- Nakoniec, ak zlyhajú iné možnosti, môžete vyhlásiť, že je možné podať žalobu alebo že sa môže konať záväzné rozhodcovské konanie.
10
Použite všeobecný štandardný jazyk. Ustanovenia o varných doskách sú všeobecné ustanovenia obsiahnuté takmer v každej zmluve. Spravidla stanovujú, ako sa zmluva riadi a spravuje. Príklady týchto ustanovení zahŕňajú:
- Ustanovenia týkajúce sa voľby práva, ktoré sa vzťahujú na to, ktoré zákony štátu sa budú riadiť zmluvou
- Doložky o oddeliteľnosti, ktoré stanovujú, že ak sa zistí, že akékoľvek iné ustanovenie je nezákonné, zvyšok zmluvy zostane účinný
- Doložky o úplnej dohode, v ktorých sa uvádza, že dohoda je úplná a úplná a že žiadna iná dohoda nie je platná, pokiaľ nie je platne zapracovaná.
- Doložky o začlenení, ktoré informujú strany o tom, ako je možné vykonať a potvrdiť zmeny a doplnenia.
11

Poslednú stránku uložte na podpisy. Na konci zmluvy musíte nechať priestor sebe a druhej strane na podpísanie a vykonanie zmluvy. Mal by obsahovať prázdne riadky pre každú stranu a mal by definovať, o koho ide. Táto časť by mala byť na konci, aby si každá strana pred podpisom prečítala celú dohodu.

Časť 3 z 3: plnenie zmluvy

1
Ponúknite zmluvu druhej strane. Keď je zmluva úplná, pošlite ju druhej strane ako ponuku. Druhá strana si to prezrie a ozve sa vám. Keď dostanete odpoveď, bude to zvyčajne vo forme prijatia alebo odmietnutia.
- Ak chcete odpoveď do určitého časového obdobia, uveďte to vo svojej ponuke. Ak tak neurobíte, druhá strana bude mať „primeraný“ čas na odpoveď.
- Až do prijatia ponuky sa môžete rozhodnúť ju odvolať. Zaistite, aby sa toto odvolanie dostalo na druhú stranu skôr, ako ju prijme. Po prijatí vašej ponuky sa vytvorí vymáhateľná zmluva.
2
Vyjednajte potrebné zmeny. Ak druhá strana odmietne vašu ponuku, môže predložiť protinávrh. Chodte tam a späť a podľa potreby zmeňte zmluvné podmienky. O zmenách diskutujte a rokujte s druhou stranou. Vždy môžete niečo požiadať na oplátku za prísľub vykonať zmeny v prospech druhej strany.
- Napríklad, ak druhá strana chce zmeniť dobu prenájmu z troch na päť rokov, môžete požiadať o zníženú sumu mesačného nájmu alebo väčšiu časť splátky, ktorá bude platiť náklady na kúpu domu.
Jednotlivci, ktorí nemajú mentálnu kapacitu na uzatváranie zmlúv, môžu zrušiť alebo zrušili zmluvu, ktorú uzatvárajú.
3
Podpíš dokument. Ak vy a druhá strana súhlasíte so všetkými podmienkami obsiahnutými vo vašej zmluve, podpíšte dokument a požiadajte druhú stranu, aby urobila to isté. Ak sa s druhou stranou nenachádzate v tej istej miestnosti, môžete si dokument nechať elektronicky podpísať pomocou rôznych služieb elektronického podpisu.
- Kópiu zmluvy si uschovajte pre svoju potrebu. Ak dôjde k sporu, budete na jeho vyriešenie potrebovať zmluvu.

Tipy

Pamätajte, že toto je investícia pre nájomcu aj majiteľa. Snažte sa nenakupovať v iných domoch, ak ste prenajímateľom, alebo v prípade iných kupujúcich, ak ste ich vlastníkom. Vaša zmluva je právne záväzná dohoda.

Varovania

Posúďte, či budete môcť získať hypotéku, ak ste nájomcom. Účelom vlastného prenájmu je často poskytnúť vám čas na vyrovnanie svojich financií. Ak si nie ste istí, či budete schopní zaplatiť zálohu a opraviť svoj kredit, aby ste mali nárok na hypotéku, môže byť jednoduchý prenájom lepší ako vlastný byt.

Prečítajte si tiež: Ako vyjednať čiastočnú splátku nájomného?

Ako nastaviť nájom na vlastnú zmluvu?

Kroky

Časť 1 z 3: ustanovenie rámca zmluvy

2. časť z 3: spísanie zmluvy

Časť 3 z 3: plnenie zmluvy

Tipy

Varovania

Otázky a odpovede

Komentáre (8)

Prečítajte si tiež: