Ako predať dom bez agenta?

Ak chcete predať dom bez agenta, začnite jeho dôkladným vyčistením a odložením akýchkoľvek osobných alebo cenných predmetov, aby bol interiér pripravený na ukážku potenciálnym kupujúcim.

Aj keď sa veľa predajcov rozhodne predať svoj domov pomocou realitných agentov, vo väčšine štátov USA sa nevyžaduje použitie tretej strany. Pre motivovaného a oddaného majiteľa domu je možné ušetriť na províziách z predaja domu bez agenta. Ak sa rozhodnete pre „samo-zoznam“, osvojte si nasledujúce jednoduché, ale veľmi dôležité kroky, ktoré vám pomôžu pri predaji.

Časť 1 zo 6: Prieskum a načasovanie predaja

1

Najmite si právnika. Ak sa chystáte predať svoj domov bez agenta, je vhodné, aby bol v pohotovosti advokát s nehnuteľnosťami, ktorý vám v prípade potreby pomôže. Nižšie uvádzame prípady, kedy by ste mohli potrebovať právnika. Museli by ste platiť iba za skutočne poskytnuté právne služby, na rozdiel od vyplatenia provízie agentovi.
2
Poraďte sa s jedným alebo viacerými agentmi. Pred rozhodnutím o zozname na samostatnom zozname hovorte s aspoň jedným realitným agentom. Získať predstavu o tom, čo môžu urobiť, tým, že sa opýtate na ich dlhoročné skúsenosti, priemerný čas na vyhľadanie kupujúceho, ako by vás ich služby zbavili zodpovednosti, navrhované ceny a prečo si myslia, že by ste sa mali radšej zaregistrovať u agenta, ako predávať ďalej tvoj vlastný. Prirodzene budú uprednostňovať najímanie agentov, ale aspoň zvážte, čo majú povedať. Oni robiť nákladovo čo im zaplatiť. Majte tiež na pamäti, že agent, ktorého najímate, aby uviedol váš dom, nemusí byť ten, kto ho predáva.
- Priemerný vlastný zoznam často dosahuje požadovanú cenu, pričom sa vyhne provízii agenta vo výške 6% a viac. Štúdia Consumer Reports z roku 2008 zistila, že takmer všetci majitelia domov, ktorí vo svojom prieskume predali svojpomocne, dostali požadovanú cenu, zatiaľ čo predajcovia využívajúci agentov dostali v priemere o 3730€ nižšiu ako požadovaná cena. Podobne údaje z Národnej asociácie realitných kancelárií ukazujú, že priemerná predajná cena v zoznamoch vlastníkov bola 97,5 percenta z požadovanej ceny - zatiaľ čo predajcovia s agentmi dosiahli iba 95 percent. Môže to byť čiastočne spôsobené aj tým, že agenti rokujú v mene svojich kupujúcich a predávajúcich a zvyšujú cenu tak, aby pokryli provízie z nehnuteľností.
- Nie všetci agenti sú si rovní. Nie každý má rovnaké skúsenosti, odbornosť a odhodlanie smerujúce k maximalizácii predajnej ceny svojich klientov. Skôr ako sa rozhodnete, či budete predávať svojpomocne, opýtajte sa perspektívneho agenta na otázky, ktoré sa vás týkajú. Požiadajte tiež o referencie.
3
Určite si vhodný čas na zaradenie svojho domu do zoznamu. V určitých obdobiach roka je pravdepodobnejšie, že prinesie výnosný predaj. Spravidla chcete predať, ak je dobré počasie, skôr ako začne škola, a nie blízko decembrových prázdnin.
- V USA niektorí tvrdia, že týždeň po Super Bowli je najlepší čas na zoznam vašich domovov (to znamená február). Štúdie síce ukazujú, že tento čas je ideálny a má najviac kupujúcich, ale zvyčajne býva obdobím roka, v ktorom je najviac predávajúcich. Niektorí zisťujú, že jar je najlepší čas na zaradenie do zoznamu.
- Po začatí školy bude ťažšie predať rodinný dom za výhodnú cenu. Pre rodiny s deťmi môže byť nakoniec ťažké zmeniť školu v polovici semestra.
4
Zvážte počasie. Skôr je všeobecne lepšie, ak chcete „poraziť iné domy na trhu“, ale myslite na počasie. V závislosti na vašej polohe môžete byť nadmerne chladno alebo snežiť. Ako vyzerá váš dvor s dvoma stopami snehu? Vyzeral by váš domov na jar lepšie, keď je váš dvor a terénne úpravy najatraktívnejšie? Ak dvor nie je taký skvelý, potom môže vyzerať príťažlivejšie, keď je dvor pokrytý dvoma stopami snehu.
- Webové stránky týkajúce sa počasia alebo novinové kancelárie vám môžu poskytnúť historické údaje týkajúce sa najlepšieho ročného obdobia na predaj vo vašej oblasti. Pamätajte, že k premiestňovaniu pracovných miest dochádza počas celého roka.

2. časť zo 6: príprava domu pre kupujúcich

1
Cena vášho domu je primeraná. Jedným zo spôsobov, ako to urobiť, je najať si profesionálneho odhadcu nehnuteľností. Táto osoba objektívne vyhľadá nehnuteľnosti podobné vašim a preskúma ceny posledných predajov. Tento prieskum si môžete urobiť sami, pretože existuje niekoľko webových stránok, ktoré poskytujú najnovšie údaje o domácom predaji podľa geografického umiestnenia.
- Dom na chvíľu môžete oceniť na vysokej strane a ak nevidíte žiadny záujem, môžete cenu znížiť. Kupujúci budú očakávať nižšiu cenu, pretože vedia, že predávate bez agenta. Nechcete, aby sa váš domov stal „zatuchnutým“ po príliš dlhom sedení na trhu, pretože ste si ho nastavili príliš vysoko.
2
Odstráňte z domu čo najviac neporiadok. Pri balení vecí pre prípadný presun nezabudnite na to najnutnejšie. Pamätajte, že v krátkodobom horizonte bude pravdepodobne potrebné spať, jesť a žiť v tomto dome, ale teraz je čas odstrániť všetko, čo nie je nevyhnutné. Ak niečo neberiete so sebou, rozdajte to, predajte alebo vyhodte do koša.
- Špeciálny nábytok a neporiadok spôsobujú, že domy vyzerajú menšie a vytvárajú dojem, že je v nich menej miesta ako v ňom. Deti by si mali vybrať obmedzený počet hračiek, potom zabaliť zvyšok. V prípade potreby je možné hračky otáčať.
- Uložte si to! Veľa spoločností sa špecializuje na skladovanie, od externých úložných jednotiek až po spoločnosti, ktoré vyzdvihnú a odovzdajú úložné jednotky pred vašimi dverami. Takto sa môžete zbaviť všetkého nepodstatného nábytku, striebra, kníh atď.
- Predajte alebo darujte. Aj keď niektoré z vašich vecí nemusia prísť s vami, môže byť ťažké rozlúčiť sa s položkami, ktoré považujete za cenné. Dajte si rozpočet a časovú linku a pokúste sa tieto položky predávať, kým nevyprší rozpočet alebo čas. Na konci je váš život a váš nadchádzajúci krok dôležitejší.
3
Prispôsobte si dom. Snažte sa, aby bol váš domov „neutrálny“. Cieľom je nechať kupujúcich predstaviť si seba v domácnosti bez akýchkoľvek prekrytí vašich vlastných preferencií, viery, štýlov atď.
- Odstráňte náboženské predmety a väčšinu, ak nie všetky, rodinných fotografií.
- Odstráňte jedinečné dekorácie a farby v neutrálnych farbách. Farby, ktoré majú univerzálnu príťažlivosť, sú zvyčajne krémová, béžová a šedá.
- Vyčistite a usporiadajte dom vrátane podláh, kobercov, skríň a okien.
- Mnoho predajcov si najme profesionálneho partnera, ktorý im poradí, čo majú skladovať a čo je potrebné vymaľovať, ako aj zariadiť izbu tak, aby vyzerala atraktívne pre kupujúcich.
- Pokiaľ je to možné, pripravte domáce zvieratá, deti a ďalších členov rodiny tak, aby boli pri predvádzaní mimo domu. Rozptýlenie môže narušiť schopnosť kupujúceho sústrediť sa na domácnosť. Prvý dojem sa vytvára rýchlo. Nenechajte svojho potenciálneho kupujúceho strácať čas pozeraním svojich fotografií alebo svojho miláčika.
4
Zvážte obmedzenie odvolania. Urobte všetky potrebné opravy a vyčistenie, aby bol prvý dojem pozitívny. Je obzvlášť dôležité, aby predný vchod vyzeral dobre.
- V zime sa ubezpečte, že chodníky a schody sú lopatové a aby sa po nich dalo bezpečne kráčať. Myslite tiež na prístup na dvor a do samostatnej garáže.
- Na jar a v lete zvážte osvieženie domácnosti farbou a vysaďte záhony alebo kvetináče, aby bol domov príjemnejší.
5

Odložte všetky cennosti. Keďže kupujúci budú blúdiť po vašom dome, uschovajte všetky cennosti bezpečne a bezpečne zamknuté. Pretože sa nechcete cítiť ako pri kupujúcich, zatiaľ čo sa pozerajú, hotovosť a šperky by mali byť v trezore alebo jednoducho dobre ukryté.
6
Vytvárajte profesionálne vyzerajúce letáky a pohľadnice. Rôzne stránky ponúkajú šablóny, kde môžete prispôsobiť text a nahrávať digitálne fotografie. Potom vedľa svojej značky „na predaj“ rozbaľte letáčik, aby si potenciálni kupujúci mohli prečítať všetko o vašej nehnuteľnosti.
- Ak sa rozhodnete pre zoznam s agentom, môže pripraviť vaše letáky, videá a pohľadnice. Majte na pamäti, že to nemusí byť zahrnuté v službách agenta. Skôr ako sa s nimi stretnete, určite sa ich opýtajte, či robia tieto veci.

Ako predáte dom na základe zmluvy o pozemku?

Časť 3 zo 6: Príprava formulárov a podkladových informácií

1

Pripravte zoznam všetkých vylepšení a aktualizácií pre potenciálnych kupujúcich. To by malo zahŕňať približné dátumy, v ktorých boli vykonané vylepšenia, najmä pre strechu a pec. Môžete tiež vytvoriť zoznam všetkých položiek, ktoré majú byť vylúčené z predaja, napríklad svietidlá. Zahrňte čokoľvek, čo by ste zvážili pri predaji v rámci samostatných rokovaní.
2
Pripravte si informácie o dochádzaní, školách a meste alebo komunite. Budúci kupujúci pravdepodobne nebudú oboznámení s cestami, školami alebo miestnou dopravou. Buďte pripravení odpovedať na otázky, prečo predávate.
- Miestni realitní makléri majú prístup k užitočným grafom o komunite, ktoré môžu byť ochotní zdieľať s vami, ak s nimi pracujete.
3
Majte jasno v informáciách, ktoré musíte zverejniť. Niektoré zverejnenia nie sú povinné v prípade dokumentu „For Sale By Owner“ (FSBO), ale mať k dispozícii takýto dokument môže odpovedať na veľa otázok kupujúceho týkajúcich sa vašej domácnosti. Medzi príslušné informácie patria informácie o predchádzajúcich požiaroch alebo povodniach. Pamätajte však, že rôzne štáty majú odlišné zákony o zverejňovaní informácií, preto sa obráťte na svojho právnika, aby ste sa uistili, že ste poskytli všetky potrebné informácie.
- Zverejnenie olovnatých farieb je povinné dokonca aj pri FSBO, takže sa uistite, že máte formulár pre svoj domov, najmä ak bol vyrobený pred rokom 1978. Tento formulár je možné získať online na adrese hud.gov.
- Formuláre sprístupnenia informácií sú všeobecne dostupné online pre vašu konkrétnu oblasť (vyhľadajte napríklad „Formulár zverejnenia, Michigan“) a v miestnom obchode s kancelárskymi potrebami.
- Väčšina realitných kancelárií vám môže poskytnúť všetky potrebné formuláre na zverejnenie informácií, ale iba ak využívate ich služby.

Aby uviedol váš dom — Majte tiež na pamäti, že agent, ktorého najímate, aby uviedol váš dom, nemusí byť ten, kto ho predáva.

Časť 4 zo 6: ponuka dňa otvorených dverí

1
Získajte dobrú expozíciu. Predaj domu je o vystavení, takže všetko, čo váš dom vystaví ďalším ľuďom, je prospešné. Zvážte náklady na miestnu inzerciu v novinách, letáky, písanie a tlač informačných listov o vlastnostiach a čas, ktorý chcete povedať susedom a priateľom. Náklady sa môžu rýchlo zvyšovať, takže majte na pamäti, čo ste ochotní minúť.
- Dajte na svoj dvor ceduľu s vašimi kontaktnými údajmi. Umiestnite po meste aj ďalšie značky s vašou adresou a otváracími hodinami. Vyberte si rušné miesta pre svoje značky.
2
Zvážte uvedenie svojho domu na internetových stránkach. Svoje stránky si vyberajte opatrne, pretože mnohé z nich sú určené predovšetkým na vlastnú propagáciu. Ak ich zoznamy domov neboli nedávno aktualizované, môže byť v zozname niekoľko domov, ktoré sú už predané. Kupujúci môžu byť frustrovaní a váš záznam si nikdy nevšimnú.
- Medzi obľúbené weby na predaj vlastníkov patria Zillow, Owner.com, Hotpads a Trulia. Každá z týchto lokalít môže poslať váš záznam na Realtor.com. Propagujte svoj domov na stránkach Craigslist a podľa potreby obsah aktualizujte. Inzerujte na svojej stránke na Facebooku a LinkedIn. Pošlite fotografie a informácie o vašom zázname e-mailom všetkým, s ktorými pracujete (ak to je povolené), a požiadajte ich, aby tieto informácie poskytli ostatným.
3

Hraj to bezpečne. Ak žijete sami, buďte inteligentní. Pravdepodobne by ste nemali byť jediným domovom, keď je váš dom otvorený na prezeranie. Nie každý možno príde len kúpiť alebo pozrieť.

5. časť zo 6: Prijatie ponuky

1
Vedieť, ako prijať ponuku. Prijímajte iba písomné ponuky. Ak to váš kupujúci myslí vážne, napíše ponuku a zahrnie zálohu. Aby ste kupujúceho mohli používať, potrebujete zmluvu. Jeden nájdete online alebo oň požiadajte právnika v oblasti nehnuteľností.
- Pamätajte, že kupujúci vie, že nebudete platiť províziu agentovi. Vo výsledku sa môže pokúsiť vyjednať nižšiu cenu, ako by ste chceli. Buďte pripravení obhájiť požadovanú cenu dôkazmi o ďalších nedávnych cenách vo vašej oblasti.
2
Vypracovať zmluvu. Zmluvné formuláre sú k dispozícii online alebo prostredníctvom právnika, čo sa veľmi odporúča. Pred podpísaním starostlivo vyplnenú zmluvu dobre zvážte. Urobte to, iba ak to skontroloval a schválil právny zástupca v oblasti nehnuteľností. K zmluve by malo byť priložené predbežné schválenie hypotéky od kvalifikovaného veriteľa, ako aj počiatočná kontrola vkladu alebo peňažná poukážka. Ak kupujú peniaze v hotovosti, požiadajte o bankový list s oznámením, že v ten istý deň, keď bola vykonaná ponuka, majú požadované množstvo hotovosti.
- Ak prijmete „pohotovostnú ponuku“, zvyčajne to znamená, že budete musieť počkať, kým kupujúci predá svoj domov, až potom bude môcť kúpiť ten váš. To vás nechá v medziach, kým sa domov druhej strany nepredá. Nemáte inú alternatívu, ako začať odznova, ak kupujúci odstúpi od dohody, akonáhle bude mať problém s predajom svojho vlastného miesta.
- Ďalšia typická mimoriadna udalosť umožňuje kupujúcemu vycúvať, ak sa mu nepáčia výsledky domovej prehliadky.
- Môžete tiež zahrnúť jednorazovú klauzulu, ktorá vám umožní donútiť kupujúceho vzdať sa nepredvídaných udalostí alebo odstúpiť od zmluvy a umožní vám predať, ak existuje záložná ponuka.
- Niektoré typické typy nepredvídaných udalostí zahŕňajú financovanie, ocenenie, titul, poistenie, zverejnenie informácií o predajcovi, susedstvo, uskutočniteľnosť, združenie a akékoľvek iné udalosti alebo nápady, ktoré by ste chceli pomenovať ako nepredvídané udalosti. To umožňuje kupujúcemu zrušiť zmluvu a získať späť svoje zarobené peniaze, ak sa nepredpokladá výnimka alebo nie je uspokojená.
3

Pri podpise zmluvy požadujte nevratnú zálohu. Budete chcieť, aby kupujúci zložil nenávratnú zálohu. V opačnom prípade by sa kupujúci mohol zmluvy kedykoľvek vzdať, a nezostane vám nič iné ako súdny spor. Je však bežné zahrnúť písomné ustanovenie, že existujú určité situácie, v ktorých je možné zálohu vrátiť kupujúcemu, napríklad zlá kontrola alebo zistenie informácií, ktoré mali byť kupujúcemu oznámené, ale neboli.
4

Podmieňte prijatie akejkoľvek ponuky podmienením schválenia právnym zástupcom. Nechajte si okamžite skontrolovať zmluvu a záverečné práce u svojho právnika. Uistite sa, že hypotekárne listy a listina sú správne pripravené na vašu ochranu. Budete podpisovať svoje práva na druhú stranu vrátane listiny, takže to musí byť urobené správne.
5

Vyžadujte od kupujúceho, aby si kúpil poistnú zmluvu k titulu kupujúceho. Ak sa po uzávierke vyskytnú problémy s titulom, bude ich odstránenie zodpovedné za poistenie titulu. Zástupca kupujúceho zariadi poistenie titulu. Ak nepracujete s agentom, budete si musieť otvoriť titul u spoločnosti s titulmi a vykonať predbežné vyhľadávanie titulu. Kupujúci je zodpovedný za nákup poistnej zmluvy pre veriteľa a predávajúci kupuje poistnú zmluvu pre veriteľa.
6
Zaoberajte sa inšpekciou. Zástupca kupujúceho nemusí mať vedomosti na vysvetlenie menších závad v domácnosti. Počas inšpekcie vzbudzuje znepokojenie čokoľvek, na čo inšpektor upozorní (najmä u kupujúceho, ktorý kupuje prvýkrát).
- Buďte pripravení odpovedať na obavy kupujúceho. Častým problémom sú inšpekcie, kvôli ktorým sú zmluvy zrušené. Bez agenta, ktorý by vám poradil, čo je rozumný problém a čo je obvyklé, budete musieť o týchto veciach diskutovať s právnikom. Nakoniec vždy záleží na tom, ako veľmi chcete predať svoj dom a ako veľmi si ho kupujúci chce kúpiť. Možno bude potrebné, aby ste znížili svoju cenu alebo ponúkli platbu za opravy, pokiaľ predaj nie je uvedený v pôvodnom znení. Ak by niektoré opravy neboli predajcovi zrejmé, bolo by vhodné opätovne rokovať.
- Získajte „Osvedčenie o obsadenosti“ alebo „Požiarna a bezpečnostná inšpekcia“. Poraďte sa s miestnym úradníkom a zistite, ktoré predpisy musíte dodržiavať. Ak potrebujete osvedčenie o obsadenosti, zistite, čo bude inšpektor hľadať. Ak potrebujete iba protipožiarnu a bezpečnostnú kontrolu, zistite si požiadavky na detektor dymu, hasiaci prístroj a detektor oxidu uhoľnatého, aby po príchode inšpektora nevznikli žiadne problémy a získate osvedčenie potrebné na uzavretie. Ďalším často požadovaným testom je plyn radónu v suterénoch. K tomu sú k dispozícii sady pre domácich majstrov. Majte na pamäti, že sa to líši štát od štátu, takže je dôležité poradiť sa s právnikom.
7
Očakávajte bankové hodnotenie. Banka poskytujúca úver kupujúcemu bude chcieť oceniť vašu nehnuteľnosť. Banky nebývajú k oceneniam štedré. Bez agenta, ktorý vám pomôže s hodnotením, budete musieť dôverovať odhadcovi, že vyberie správne porovnateľné vlastnosti.
- Ak váš dom nevychádza podľa očakávaní, prediskutujte svoje možnosti so svojím právnym zástupcom a požiadajte ho, aby sa porozprával s právnym zástupcom kupujúceho. Ak skutočne potrebujete predať, možno budete musieť znížiť svoju cenu na ocenenie banky, aj keď je to nižšia ako zmluvná cena.
8
Pripravte sa na ďalšie problémy. Môžu sa vyskytnúť ďalšie dôvody, prečo dohoda nebude ukončená. Kupujúci nemusí byť schopný získať svoju pôžičku. Bankové predpisy sa neustále menia a kvalifikácia je čoraz ťažšia. Kupujúci, ktorí využívajú nebankovú formu alebo veľký známy renomovaný poskytovateľ pôžičiek, môžu byť zadržaní na niekoľko dní alebo týždňov, a to aj v prípade, že s ich získaním pôžičky nie sú spojené skutočné problémy.
- Niekedy sa okolnosti zmenia a kupujúci už nespĺňajú podmienky a nemôžu získať pôžičku.
- Otázky kontroly a hodnotenie banky sú nepredvídané udalosti zmluvy. Ak sa s kupujúcim nedohodnete, zmluva je zrušená a kupujúcemu bude vrátená záloha. To vás môže vyjsť draho, pretože nielen váš domov je teraz „starší inventár“, ale ďalší kupujúci sa môžu obávať, že existujú problémy s inšpekciou, ktoré nevidia. Na klesajúcom trhu môže byť cena, ktorú musíte nastaviť, keď sa vrátite na trh, nižšia ako pôvodná cena.

Kde nájdem reklamnú šablónu na predaj domu?

6. časť zo 6: opustenie predaného domu

1

Dohodnite sa na záverečnom odčítaní vody niekoľko dní pred zatvorením. Túto informáciu je potrebné zaslať priamo právnikom, ktorí pripravujú uzávierku. Musia zabezpečiť, aby sa z výplaty z predaja zaplatila nevyrovnaná suma za vodu.
2

Zbaľte sa a pripravte sa na presun. Ak všetko pôjde dobre a všetky nepredvídané udalosti sú splnené, pripravte sa na presun. Zodpovedáte za udržanie domu v rovnakom stave, ako keď ho kupujúci prehliadali, s výnimkou opráv alebo výmen, ktoré ste dohodli. Kupujúci pred zatvorením ešte raz prejdú domom, takže sa plánujte vysťahovať aspoň noc predtým.
3

Nechajte domov v čistom stave. Podlahy by mali byť zametané alebo povysávané a vnútro skriniek a chladničky utreté. Ak vám na stenách zostala farba, ktorá sa zhoduje s aktuálnou farbou, nechajte ju v suteréne alebo v skrini. Zaistite, aby farba nebola vystavená extrémnym teplotám a aby bola mimo dosahu detí.

Prečítajte si tiež: Ako si vyrobiť baliaci zoznam?

Veci, ktoré budete potrebovať

Vhodné formy

Ako predať dom bez agenta?

Kroky