Ako predať dom s možnosťou prenájmu?
Vďaka možnosti prenájmu prenajmete svoju nehnuteľnosť potenciálnemu kupujúcemu a na konci doby nájmu mu dáte možnosť kúpy.
Snažíte sa predať svoj dom na kupujúcom trhu? Možnosť prenájmu môže byť dokonalým riešením na zaistenie toho, že za svoj domov získate najlepší dolár. Môže to dokonca vygenerovať nejaké ďalšie príjmy z predaja. Vďaka možnosti prenájmu prenajmete svoju nehnuteľnosť potenciálnemu kupujúcemu a na konci doby nájmu mu dáte možnosť kúpy. Využitie možnosti prenájmu vám umožní využiť obrovskú skupinu ľudí, ktorí si chcú kúpiť dom, ale ktorí ešte nie sú celkom pripravení na nákup.
Časť 1 z 3: Hľadanie potenciálneho kupujúceho
- 1Opravte svoj domov. Najväčší počet ponúk získate, ak si svoj domov pred reklamou čo najviac upravíte. Najskôr odstráňte hlavné problémy, ako napríklad vratké schody, rozbité okná a netesnosti strechy.
- Doma musí byť minimálne obývateľný (obývateľný). To znamená, že musíte nájomníkovi poskytnúť dostatok tepla a teplej vody. Dom by mal byť tiež dostatočne bezpečný tým, že má zámok a zámky na oknách.
- Štáty a obce vytvárajú pre bývanie štandardy, ktoré sa dajú obývať. Zastavte sa na miestnom bytovom úrade alebo na mestskom úrade a požiadajte o informácie.
- 2Poraďte sa s právnikom. Nie každý štát umožňuje dohody o prenájme-to-own, takže pred uvedením domu na trh by ste sa mali poradiť s právnikom v oblasti nehnuteľností. Právnika v oblasti nehnuteľností nájdete tak, že kontaktujete miestnu alebo štátnu advokátsku komoru a požiadate o odporúčanie.
- Procesom nechajte prejsť aj právnika, aj keď ich nechcete najať.
- Najatie právnika vám samozrejme môže uľahčiť prácu. Môžu pripraviť návrh zmluvy o voľnom prenájme a rokovať vo vašom mene. Skontrolujú tiež požadované záverečné dokumenty.
- 3Inzerujte. Možnosti prenájmu nie sú také bežné. Možno z tohto dôvodu zvyčajne dostanú ohromujúcu odpoveď, takže pravdepodobne budete mať na výber z mnohých potenciálnych kupcov. Dom môžete inzerovať pomocou nasledujúcich metód:
- Umiestnite značku na nehnuteľnosť. Nezabudnite spomenúť, že váš dom je v prenájme. Uveďte aj mesačné nájomné (ak ste sa vyrovnali na sume).
- Inzeráty umiestňujte do miestnych novín alebo obežníka.
- Inzerujte online. Môžete umiestniť inzerát na Craigslist. Uistite sa, že máte obrázky na vnútornej a vonkajšej strane domu, ktoré chcete zobraziť.
- 4Vytvorte aplikáciu. Budete musieť dôkladne skontrolovať každého uchádzača. Podľa toho by ste mali vytvoriť aplikáciu, ktorú vyplnia všetci kupujúci, ktorí majú záujem. Uistite sa, že vaša žiadosť vyžaduje nasledujúce:
- názov
- dátum narodenia
- Rodné číslo
- IČO (vodičský preukaz, pas atď.)
- aktuálna adresa
- predchádzajúce adresy
- história zamestnania (meno, kontaktné údaje, dátumy zamestnania)
- hrubá mzda za každé zamestnanie
- bankové účty (názov banky a aktuálny zostatok)
- dlh na kreditnej karte
- či žiadateľ niekedy meškal s nájomným
- kriminálna história
- podpis žiadateľa oprávňujúci na previerku
- 5Vykonajte kontroly pozadia. Musíte sa pozerať na potenciálnych kupcov ako na potenciálnych nájomcov a nechcete robiť lízing s niekým, komu by ste neprenajali. Podľa toho by ste mali vykonať previerku každého uchádzača.
- Pokiaľ ide o úverovú históriu žiadateľa, pravdepodobne nechcete, aby mal niekto vážne úverové problémy, ale zároveň môžete byť zhovievavý. Mnoho kupujúcich, ktorí si vyberajú možnosti lízingu, tak robia preto, lebo majú nejaké chyby na svojom kredite a chcú si vylepšiť profil pred podaním žiadosti o pôžičku.
Ak je to tak, môžete sa rozhodnúť, či si dom prenajmete, zadáte inú možnosť nájmu alebo sa ho pokúsite priamo predať. - 6Vyčistite si vlastný kredit. Každý nájomca vstupuje do rizika uzatváraním leasingovej zmluvy. Počas doby prenájmu napríklad môžete prísť o dom. V tejto situácii nájomca stratí možnosť kúpy domu a bude sa musieť presťahovať. Aj keď držitelia lízingu s možnosťou kúpy zvyčajne nekontrolujú kredit predajcu, možno budete chcieť pre istotu vyčistiť svoju úverovú históriu.
- Získajte kópiu svojej kreditnej správy a hľadajte chyby. Spor o prípadné chyby v národných kanceláriách pre vykazovanie úverov.
- Spláťte dlhy čo najlepšie. Ak predávate svoj dom z dôvodu finančných problémov, môžete očakávať, že kupujúci budú mať pochybnosti o uzavretí zmluvy s vami. V súlade s tým vylepšite svoj kreditný profil splácaním dlhov.
- Vyplatte všetky nezaplatené dane a záložné práva.
- 7Predbežne kvalifikujte svojho nájomcu. Je dobré kontaktovať úverového referenta alebo hypotekárneho makléra, aby ste po skončení lízingu aspoň prediskutovali vyhliadky potenciálneho kupujúceho na získanie hypotéky. Čím dlhšia bude doba prenájmu, tým väčšia bude neistota. Budete však chcieť aspoň určitú predstavu, či váš nájomník môže alebo nemôže mať nárok na hypotéku, keď k dispozícii bude možnosť.
- Môžete tiež požiadať potenciálneho nájomcu, aby kontaktoval hypotekárneho makléra. Sprostredkovateľovi pošlite list s vysvetlením, či má nájomca nárok.
- Je tiež dôležité neuzatvárať zmluvy o možnosti prenájmu s niekým, kto nikdy nemôže mať nárok na hypotéku. Prenájom tejto osobe hraničí s podvodom.
- Nájomná zmluva by mala obsahovať kontrolné body na časovej osi, aby ich kupujúci udržali na správnej ceste a zabezpečili, že v oprávnenom termíne zostanú oprávnené na hypotéku. Ak tieto kontrolné body nemôžu splniť, dostali by sa do zlyhania zmluvy a mohli by ste buď získať späť dom, alebo upraviť zmluvu tak, aby im poskytla viac času.
2. časť z 3: dojednanie zmluvy
- 1Nastavte dobu prenájmu. Váš nájomca bude váš dom na určitý čas prenajímať. Spravidla väčšina zmlúv trvá jeden až tri roky. Chcete nájomníkovi poskytnúť dostatok času na zloženie zálohy alebo vyčistenia úveru, aby mohol zabezpečiť financovanie.
- 2Určite výšku nájomného. Zistite trhové nájomné za dom vašej veľkosti. Hľadajte porovnateľné nehnuteľnosti z hľadiska veľkosti, umiestnenia a vybavenia (bazén, garáž). Vo svojej nájomnej zmluve nezabudnite uviesť dátum splatnosti nájomného a spôsoby platby, ktoré prijmete.
- Rozhodnite sa tiež, koľko z mesačného nájomného chcete použiť na kúpnu cenu. Toto sa nazýva „úver na nájomné“. Môžete sa napríklad rozhodnúť, že 25% z výšky nájmu sa použije ako záloha. Ak nájomca platí nájomné 750€ za tri roky, potom sa bude uplatňovať 190€ mesačne po dobu 36 mesiacov (6720€).
- Ak sa rozhodnete uplatniť časť nájmu na zloženie zálohy, mali by ste si účtovať tržné nájomné.
- 3Uveďte bezpečnostnú zálohu. Zistite, koľko chcete od nájomcu ako zálohu. Vysvetlite tiež, na čo môžete použiť bezpečnostnú zálohu, napríklad na opravu akýchkoľvek škôd na majetku. Ďalej by ste mali vysvetliť, že nájomca prepadne o akúkoľvek zálohu, ak poruší niektoré ustanovenia v nájme.
- 4Vyberte typ možnosti. Kupujúcemu môžete dať dve možnosti. Vyberte si, ktorý vám vyhovuje:
- Zmluva o prenájme: to znamená, že nájomca má možnosť (nie však povinnosť) nakúpiť na konci doby prenájmu. Táto voľba dáva vášmu nájomcovi väčšiu kontrolu.
- Nájomno-kúpna zmluva. To znamená, že váš nájomca je povinný nakupovať na konci doby prenájmu. V zmluve o bývaní sa dohodnete, čo sa stane, ak si nájomca nehnuteľnosť nakoniec nekúpi. Väčšina zmlúv stanovuje, že nájomca príde o zálohu, môže si však dom ďalej prenajímať.
- 5Rozhodnite o poplatku za možnosť prenájmu. Táto možnosť predstavuje sumu peňazí, ktorú vám nájomník dá na zabezpečenie tejto možnosti (tj. Právo na kúpu domu). Neexistuje štandardná sadzba a vy a váš nájomca môžete dohodnúť sumu. Všeobecne sa opcie pohybujú okolo 3% z kúpnej ceny, aj keď môžete ísť vyššie alebo nižšie. Napríklad ak je kúpna cena 112000€, možno budete chcieť, aby vaša možnosť bola 3360€
- Rozhodnite tiež, či je poplatok za opciu vratný. Spravidla to tak nie je. V súlade s tým, ak sa nájomca rozhodne nevyužiť svoju možnosť, vezmete peniaze do vrecka.
- Uistite sa, že súhlasíte s tým, či sa platená možnosť uplatní na cenu domu. Spravidla áno.
- 6Stanovte konečný termín na uplatnenie opcie. Možnosť sa zvyčajne začína podpisom nájomnej zmluvy a končí sa uplynutím platnosti nájomnej zmluvy. Tiež im povedzte, ako môžu využiť túto možnosť, napríklad prostredníctvom listu zaslaného na vašu adresu bydliska.
- Môžete tiež udeliť predĺženie. Napríklad, vypršanie platnosti možnosti nemusí byť dôveryhodné. Ak však usilovne pracujú na získaní hypotéky, mali by ste možnosť túto možnosť rozšíriť.
Možnosť sa zvyčajne začína podpisom nájomnej zmluvy a končí sa uplynutím platnosti nájomnej zmluvy. - 7Vyberte kúpnu cenu. Vo vašej zmluve bude vysvetlené, ako určíte kúpnu cenu domu. Napríklad vy a váš nájomca sa môžete pri podpise zmluvy dohodnúť na kúpnej cene. V tejto situácii možno budete chcieť nastaviť cenu o niečo vyššiu ako domáca trhová hodnota, aby ste zohľadnili rastúce hodnoty nehnuteľností.
- Môžete tiež súhlasiť s tým, že cenu nastavíte po skončení lízingu.
- Vyberte možnosť, ktorá vám najlepšie vyhovuje. Na trhu nehnuteľností s rastúcimi cenami možno budete chcieť zvoliť druhú možnosť.
- Môžete sa tiež rozhodnúť nastaviť určitú cenu, ak je dom kúpený do jedného roka, vyššiu cenu, ak je kúpený v druhom roku, a ešte vyššiu cenu, ak je kúpený v treťom roku.
- 8Priraďte zodpovednosť za údržbu. Počas nájmu bude možno potrebné opraviť váš dom. Ak chcete, aby za ne platili nájomníci, zahrňte do zmluvy v tomto zmysle jazyk. Vlastníci domov zvyčajne dávajú nájomníkom zodpovednosť za drobné veci, ako je kosenie trávnika a základná údržba interiéru alebo exteriéru. Nájomca však zvyčajne nerobí väčšie opravy, ako napríklad výmenu strechy alebo základov. Môžete tiež nastaviť ročnú čiastku údržby.
- Ako majiteľ domu môžete tiež požadovať, aby kupujúci zaplatil dane z nehnuteľností, poistenie a poplatky za združenie majiteľov domov. Možno im však budete chcieť naďalej platiť, pretože za ne nesiete konečnú zodpovednosť až do uskutočnenia predaja.
- Ako prenajímateľ si zaistite poistenie prenajímateľa. Porozprávajte sa s poisťovacím agentom.
- Možno budete tiež chcieť získať domácu záruku, ktorá pokryje výdavky, ak bude v domácnosti potrebné vykonať zásadnú opravu alebo výmenu počas stanoveného časového obdobia (zvyčajne 1 rok).
- 9Dohodnite sa, že si nebudete brať na pôžičku žiadne pôžičky. Váš nájomca bude chcieť prísľub, že nedáte reverznú hypotéku alebo nezískate úverovú linku na vybavenie domácnosti. Ak by ste to urobili, mohli by ste prísť o svoj domov, ak by ste zlyhali pôžičky. V tejto situácii kupujúci stratí možnosť kúpiť si dom.
- Môžete si tiež najať spoločnosť úschovy. Spoločnosť bude dostávať platby nájomcovi za nájomné a potom ich použije na zaplatenie hypotéky, daní a poistenia. Tieto transakcie by mohla vybaviť aj správcovská spoločnosť.
- 10Navrhnite svoj súhlas. Pretože sa jedná o právnu zmluvu, je najlepšie využiť právnika alebo aspoň nechať právnika skontrolovať váš návrh a zistiť, či niečo chýba. Ak ste si nenajali právnika, budete musieť vypracovať dohodu. Môžete nájsť vzorové zmluvy on-line.
- Zmluva o prenájme je v zásade typická nájomná zmluva, takže nezabudnite zahrnúť všetky podmienky, ktoré by ste bežne v nájomnej zmluve mali, napríklad dôvody vysťahovania.
- 11Podpísať zmluvu. Vaša zmluva nebude právne záväzná, kým ju nepodpíšete vy aj kupujúci. Po podpísaní distribuujte kópiu kupujúcemu a originál buď odovzdajte právnikovi, alebo ho uložte na bezpečnom mieste, napríklad v bezpečnostnej schránke.
Časť 3 z 3: Predanie vášho domu
- 1Veďte vynikajúce záznamy. Pri zhromažďovaní mesačných platieb nájomcu musíte presne zaznamenať zaplatenú sumu a dátum. Presné záznamy sú obzvlášť dôležité, ak uplatňujete časť nájomného na kúpnu cenu. Ponechajte si tabuľku a zadajte informácie včas.
- 2Zostaňte v kontakte s nájomcom. S blížiacim sa dátumom vypršania platnosti možnosti by ste mali byť v kontakte so svojím nájomcom. Spýtajte sa ich, či uvažujú o kúpe vášho domu. Ak sú, mali by začať skúmať hypotéky, pretože budú musieť nákup financovať. Možno budete musieť pobiť nájomníka, aby vyhodnotil jeho kreditné skóre, alebo sa dokonca držať za ruky počas celého procesu nákupu.
Je tiež dôležité neuzatvárať zmluvy o možnosti prenájmu s niekým, kto nikdy nemôže mať nárok na hypotéku. - 3Predaj dom. Ak nájomca využije túto možnosť, môžete pokračovať v predaji. Požiadajte svojho realitného právnika o vypracovanie správy. Váš nájomca bude musieť zabezpečiť hypotéku, takže počítajte s časom, ktorý zvyčajne trvá. Pri predaji domu by mal kupujúci vykonať všetku pravidelnú náležitú starostlivosť:
- domová prehliadka (aj keď ste ju mali pred podpisom nájomnej zmluvy)
- ďalšie kontroly (kontrola škodcov, kontrola striech atď.)
- hodnotenie
- hľadanie titulu
- nariadené zverejnenie informácií o dome
- 4Ak je to potrebné, vráťte dom späť na trh. Váš nájomca sa samozrejme môže rozhodnúť svoju možnosť nevyužiť. Ak je to tak, môžete sa rozhodnúť, či si dom prenajmete, zadáte inú možnosť nájmu alebo sa ho pokúsite priamo predať. Ak sa vám páčil prenájom, môžete zadať inú možnosť prenájmu.
- Skontrolujte svoju zmluvu a zistite, či potrebujete nájomcovi vrátiť niektorý z úverov na nájomné. Mali ste pripraviť dohodu, aby ste tak neurobili.
- Možnosti prenájmu nie sú pre každého. Napríklad, ak potrebujete peniaze vopred, mali by ste sa pokúsiť predať svoj dom namiesto jeho prenájmu. Musíte sa tiež pripraviť na možnosť, že sa nájomca rozhodne nekúpiť dom.
- Nájomca môže opustiť dom v oveľa horšom stave, ako bol, takže vám zostanú veľké náklady na opravu, ktoré bezpečnostná záloha nemusí úplne pokryť. Uistite sa, že je nájomník dôveryhodný a že si uvedomuje svoju zodpovednosť za udržiavanie domu v dobrom stave.
Prečítajte si tiež: Ako vyhľadávať záznamy o vysťahovaní?
Otázky a odpovede
- Môžem si ponechať peniaze z opcie na leasing?Áno. Len sa uistite, že v kúpnej zmluve je správny jazyk. Zahrňte niečo, čo hovorí „Všetky zarobené peniaze sú nenávratné“.
- Aké sú dôsledky predaja môjho osobného bydliska na lízingovú / kúpnu zmluvu?Mali by ste kontaktovať účtovníka a prediskutovať daňové otázky.
- Môže sa predajca rozhodnúť, že po ukončení lízingu nebude predávať?Áno. Ak kupujúci nekúpi dom a predávajúci neponúkne predĺženie nájmu, stáva sa z neho mesačný nájomca. Predajca musí iba oznámiť nájomcovi, že predáva dom niekomu inému, pretože nájomca nevyužil možnosť kúpy domu.
- Môžem predať lízing, ak mám hypotéku?Áno. Len pokračujte v splácaní hypotéky ako obvykle. Potom môžete v závislosti od vášho štátu ponechať peniaze navyše, ktoré platia, smerom k kúpnej cene, alebo ich vložiť na viazaný účet až do zatvorenia. Advokát v oblasti nehnuteľností vám s tým môže pomôcť.
Komentáre (1)
- Tento článok bol veľkou pomocou, pretože obsahoval niekoľko tipov, ktoré sa k danej téme dosť týkajú, a bol zostavený jednoduchým spôsobom.
Prečítajte si tiež:
Právne vylúčenie zodpovednosti Obsah tohto článku je zameraný na vaše všeobecné informácie a nemá slúžiť ako náhrada profesionálneho práva alebo finančného poradenstva. Nie je zámerom, aby sa na neho používatelia spoľahli pri prijímaní akýchkoľvek investičných rozhodnutí.
