Ako vypracovať zmluvu o zozname maklérov?

Uveďte uvádzaciu cenu. Mali by ste uviesť, za akú cenu chce klient nehnuteľnosť uvádzať. Môžete tiež uviesť, že môžete predať dom za cenu prijateľnú pre predávajúceho.

• Môžete napríklad napísať: „Predávajúci udeľuje Brokerovi výhradné právo predať Nehnuteľnosť v súlade s podmienkami tohto zoznamu za cenu 261000€ a za podmienok uvedených v tomto dokumente alebo za inú cenu a podmienky, ktoré budú prijateľné pre Predávajúceho.“

Uveďte dĺžku vzťahu. Nezabudnite uviesť, kedy sa vzťah začína a kedy končí. Ukážkový jazyk môže znieť: „Táto dohoda sa začína 1. júla 2016 a končí o polnoci 30. júna 2017.“

Vysvetlite, ako sa vypočítava odmena makléra. Poplatok môžete vypočítať ako percento z predajnej ceny alebo ako fixnú sumu. Predávajúci sa môže tiež rozhodnúť zaplatiť oboje: fixný poplatok a percento z predaja.

• Ukážkový jazyk môže znieť: „Predávajúci súhlasí s tým, že zaplatí províziu vo výške [vložiť percento] z celkovej predajnej ceny nehnuteľnosti a 750€ ako kompenzáciu Brokerovi pri ktorejkoľvek z nasledujúcich udalostí....“

Uveďte, kedy predávajúci zaplatí poplatok za sprostredkovanie. Musíte uviesť, ktoré udalosti spustia platbu sprostredkovateľského poplatku. Predávajúci bude napríklad musieť zaplatiť maklérovi, ak nájde kupujúceho a uzavrie predaj počas trvania zmluvy o zozname maklérov. Existujú však aj iné situácie, kedy má maklér pravdepodobne nárok na poplatok:

• Nehnuteľnosť sa predáva alebo vymieňa počas trvania zmluvy, či už ju obstaráva maklér, predávajúci alebo tretia osoba.
• Nehnuteľnosť sa predá do určitého počtu dní po ukončení zmluvy o zaradení do zoznamu, ak je kupujúcim niekto, s kým maklér rokoval alebo ukázal nehnuteľnosť počas trvania zmluvy, za predpokladu, že predávajúci nehnuteľnosť neschváli rôzny licencovaný realitný maklér.
• Maklér nájde kupujúceho pripraveného, ochotného a schopného nakupovať za cenu a podmienky stanovené predávajúcim. To sa vzťahuje na situácie, keď je kupujúci, ale predávajúci ustúpi, pretože mu prebehne zima.
• Nehnuteľnosť je predaná niekomu, kto ju prenajíma alebo prenajíma počas podmienok zmluvy.

Dajte maklérovi právomoc inzerovať a predávať. Maklér pravdepodobne potrebuje na predaj nehnuteľnosti urobiť mnoho rôznych vecí. Predávajúci by mal výslovne splnomocniť makléra na vykonanie určitých akcií na predaj nehnuteľnosti. Napríklad:

• Maklér môže umiestniť na nehnuteľnosť značku „Na predaj“ a odstrániť všetky ostatné podobné značky.
• Maklér môže zverejňovať informácie o nehnuteľnosti na internete a inzerovať nehnuteľnosť pomocou vhodných prostriedkov a metód, ako je napríklad fotografovanie farebných fotografií.
• Maklér môže získať informácie o súčasnej hypotéke.
• Maklér môže získať kľúč od nehnuteľnosti a poskytnúť kľúče iným podľa potreby na zobrazenie nehnuteľnosti.
• Maklér bude mať prístup k nehnuteľnosti za účelom jej ukážky potenciálnym kupujúcim v primeranú hodinu.

Uveďte, či maklér môže používať viacero záznamov. Služba viacerých záznamov (MLS) umožňuje maklérom zdieľať informácie o nehnuteľnosti s inými maklérmi. Mali by ste zahrnúť ustanovenie, ktoré hovorí, či maklér môže používať MLS alebo nie.

Autorizujte používanie uzamykateľnej schránky. Ak maklér uvedie nehnuteľnosť do zoznamu MLS, potom môže chcieť maklér umiestniť na nehnuteľnosť „uzamykateľnú skrinku“ s kľúčom, aby k nej mali prístup ďalší makléri. Ak chce maklér použiť uzamykateľnú skrinku, mali by ste zahrnúť ustanovenie, v ktorom predávajúci splnomocní makléra na jeho inštaláciu.

• Príklad ustanovenia by mohol znieť: „Aby sa uľahčilo predvádzanie majetku, predávajúci udeľuje maklérovi povolenie umiestniť na nehnuteľnosť predávajúceho„uzamykateľnú schránku “obsahujúcu kľúč, ktorý umožňuje prístup k nehnuteľnosti v čase, keď obchodník nie je prítomný. Okrem toho predávajúci berie na vedomie, že Maklér odporučil odstrániť všetky cennosti z Nehnuteľnosti do úschovy. Predávajúci bol upozornený, že ani Obchodník, MLS, ani žiadne združenie, do ktorého Obchodník patrí, nepreberá žiadnu zodpovednosť za činy akejkoľvek inej osoby za akékoľvek strata, ktorú predajca utrpí zadaním alebo použitím kľúča uloženého v „uzamykateľnej schránke“. Predávajúci preberá riziko straty. “

Vytvorte zoznam toho, čo by mal predávajúci poskytnúť kupujúcemu. Predajca musí potenciálnemu kupujúcemu predložiť určité dokumenty a dohoda o zozname maklérov môže tieto dokumenty identifikovať. Predajca môže napríklad potrebovať poskytnúť nasledujúce položky:

• Certifikovaný abstrakt titulu zobrazujúci obchodovateľný názov
• Osvedčenie o kontrole hypotéky
• Certifikát na vyhľadávanie jednotného obchodného kódu

Požadovať od predajcu zaplatenie daní. Dane budú pravdepodobne úmerné podľa dátumu predaja nehnuteľnosti. Mali by ste zahrnúť ustanovenie vysvetľujúce, aké dane budú pomerné a ktoré dane je potrebné zaplatiť.

Požadovať od predajcu zaplatenie nákladov na zatvorenie. Ak má kupujúci pôžičku FHA alebo VA, môže predajca musieť prispieť na náklady na zatvorenie. Mali by ste zahrnúť ustanovenie, že predajca zaplatí akékoľvek prebytočné náklady na zatvorenie, ktoré nie sú kryté pôžičkou kupujúceho.

• Príklad ustanovenia môže znieť: „Ak je nehnuteľnosť jednou rodinou, kondomíniom alebo viacčlennou rodinou, potom predávajúci zaplatí náklady na uzavretie a poplatky presahujúce sumu, ktorú je kupujúci oprávnený zaplatiť FHA alebo VA.“

Vyžadovať od predajcu zaplatenie za hlásenie o zamorení. Ak je financovanie kupujúceho z veteránskych záležitostí, kupujúci bude musieť zaplatiť za správu o zamorení schválenú HUD. Túto požiadavku uveďte v zmluve o zozname maklérov.

• Môžete napríklad napísať: „Ak je kúpa nehnuteľnosti transakciou financovanou VA, predávajúci zaplatí náklady na správu o zamorení schválenú HUD, ktorú vykoná licenčná vyhladzovacia spoločnosť.“

Požiadať predajcu, aby vyplnil určité informácie. Štátne a federálne zákony pravdepodobne vyžadujú, aby predávajúci potenciálnym kupujúcim poskytol mnoho rôznych informácií. Mali by ste zahrnúť ustanovenie uvádzajúce informácie, ktoré musí predajca vykonať.

• Ak bola nehnuteľnosť postavená pred rokom 1978, musí napríklad predajca zverejniť a potvrdiť farbu na báze olova.
• Informujte sa u svojej realitnej komisie, aké ďalšie informácie musí predajca vykonať.

Uveďte, že maklér bude držať najlepšie peniaze. Môžete sa rozhodnúť, že broker prijme seriózne peniaze a vloží ich na viazaný alebo dôveryhodný účet. Ak je to tak, mali by ste zahrnúť doložku, ktorá dáva maklérovi túto právomoc.

• Môžete napísať: „Pokiaľ nie je v zmluve ustanovené inak, maklér prijme a bude držať všetok seriózny vklad peňazí na zverenecký alebo viazaný účet makléra.“

Požiadajte makléra, aby spracoval všetky ponuky. Toto je hlavná časť makléra: táto osoba prijíma všetky ponuky a protiponuky. Stručne povedané, stojí medzi predávajúcim a kupujúcim a pomáha uľahčiť predaj. Mali by ste stanoviť povinnosti makléra:

• Dostávať všetky písomné ponuky a protipoložky
• Na žiadosť ktorejkoľvek strany transakcie redukovať tieto ponuky alebo protipoložky na písomnú formu
• Včas predložiť tieto písomné ponuky

Požiadajte makléra, aby zaúčtoval všetky peniaze. Ukážkový jazyk môže znieť: „Maklér včas zaúčtuje všetky peniaze a majetok, ktoré maklér dostal.“

Identifikujte dôverné informácie. Kúpa a predaj domu vyžaduje vyjednávanie a úspešné vyjednávanie často vyžaduje, aby ľudia maskovali svoju skutočnú motiváciu. Možno však bude musieť tieto motivácie oznámiť maklérovi. V súlade s tým môže dohoda o zozname maklérov vyžadovať, aby broker zachovával dôvernosť určitých informácií, pokiaľ nie je oprávnený ich zverejniť. Dôverné informácie môžu zahŕňať:

• Že strana je ochotná prijať menej alebo zaplatiť viac, ako sa ponúka.
• Že je strana ochotná súhlasiť s inými podmienkami financovania, ako sú ponúkané.
• Motivácia strany na predaj alebo kúpu nehnuteľnosti.
• Všetky informácie, ktoré strana vyhlási, sú dôverné.

Uveďte, že maklér vynaloží maximálne úsilie. Táto klauzula pomáha upokojiť klienta, že maklér vynaloží maximálne úsilie na predaj nehnuteľnosti. Môžete napríklad napísať:

• „Maklér vynaloží maximálne úsilie na predaj majetku počas trvania zmluvy.“

Požiadajte makléra, aby dodržiaval všetky pravidlá. Dohoda o zozname maklérov by mala tiež vyžadovať, aby broker dodržiaval všetky pravidlá. Tieto pravidlá zahrnujú štátny licenčný kód nehnuteľností a akýkoľvek akt o zverejnení informácií o štáte.

Vysvetlite, ako sa rozdelia prepadnuté vážne peniaze. Po podpísaní kúpno -predajnej zmluvy môže kupujúci z predaja vycúvať. V takom prípade kupujúci spravidla nemá nárok na vrátenie svojich serióznych peňazí. Vaša dohoda o zozname maklérov by mala vysvetľovať, ako si predajca a maklér rozdelia najlepšie peniaze.

• Môžete napríklad napísať: "Prepadnuté vážne peniaze budú rozdelené rovnomerne medzi Predávajúceho a Makléra. Brokerova časť však nesmie prekročiť dohodnutú províziu."

Uveďte, že toto je celá dohoda. Nechcete, aby jedna strana tvrdila, že existovali predchádzajúce ústne dohody, ktoré by mali prekonať písomnú zmluvu o zozname maklérov. Preto by ste mali zahrnúť ustanovenie, ktoré uvádza, že toto je celá dohoda medzi predávajúcim a maklérom.

• Ukážkový jazyk môže znieť: „Táto dohoda je úplnou zmluvou medzi Predávajúcim a Maklérom. Všetky predchádzajúce ústne alebo písomné dohody nie sú súčasťou tejto Zmluvy. Všetky zmeny tejto Zmluvy musia byť uskutočnené písomne podpísané Predávajúcim aj Maklérom.“

Obmedzte zodpovednosť predávajúceho. Možno budete chcieť zahrnúť ustanovenie, v ktorom sa uvádza, že predávajúci ani kupujúci nenesú zodpovednosť za činy alebo slová makléra. Môžete napríklad napísať:

• „Kupujúci ani predávajúci nenesú zodpovednosť za činy alebo slová makléra alebo držiteľov licencií spojených s maklérskou firmou.“

Vložte podpisové bloky. Predávajúci aj maklér by mali zmluvu podpísať a datovať ju. Ak existuje viac ako jeden predajca, mali by zmluvu podpísať všetci predajcovia.