Ako sa brániť v prípade diskriminácie nájomcov?
Ak žalobu ignorujete, v niektorých situáciách môže nájomca požiadať súd, aby vydal „rozsudok pre zmeškanie“.
Je nezákonné odmietnuť niekomu prenajať si ho kvôli jeho rase, pohlaviu, národnosti alebo iným chráneným vlastnostiam. Ak vás nájomca žaluje za diskrimináciu, budete si musieť sťažnosť poriadne prečítať, než nájdete dôkazy, ktoré ukazujú nediskriminačný dôvod vašich činov. Pretože sú diskriminačné žaloby závažné, mali by ste sa poradiť s právnym zástupcom.
Časť 1 z 3: reakcia na súdny spor
- 1Prečítajte si sťažnosť. Nájomca začína žalobu podaním „sťažnosti“ na súd. Sťažnosť identifikuje strany a vysvetľuje, aké skutočnosti boli dôvodom na začatie konania o diskriminácii. Kópiu sťažnosti dostanete čoskoro po jej podaní.
- Dávajte pozor na lehotu na odpoveď na sťažnosť. Tieto informácie by mali byť na predvolanie, ktoré vám bude tiež zaslané.
- Ak žalobu ignorujete, v niektorých situáciách môže nájomca požiadať súd, aby vydal „rozsudok pre zmeškanie “. To znamená, že žalobca vyhráva a vy sa nemôžete brániť. Po vynesení rozsudku pre zmeškanie sa nájomca môže pokúsiť založiť na vašom majetku záložné právo.
- 2Identifikujte chránené vlastnosti nájomcu. Prejdite si sťažnosť a identifikujte, akú charakteristiku váš nájomca uvádza ako motiváciu pre vašu diskrimináciu. Podľa štátnych a federálnych zákonov sú spravidla nasledujúcimi chránenými charakteristikami:
- závod
- farba
- sex
- náboženstvo
- národného pôvodu
- postihnutie
- rodinný stav (tj deti v domácnosti)
- sexuálna orientácia (potenciálne chránená štátnymi alebo miestnymi zákonmi, ale nie federálnymi zákonmi)
- 3Identifikujte diskriminačný čin. Prečítajte si sťažnosť a zistite, ktorý čin, ktorý žalobca tvrdí, bol diskriminačný. Za účelom diskriminácie napríklad nemôžete vykonávať žiadne z nasledujúcich činností:
- odmietnuť prenajať si bývanie
- odmietnuť ukázať byt potenciálnemu nájomcovi
- nastaviť podmienky nájmu, ktoré sa líšia od ostatných nájomníkov (napr. účtovanie vyššieho nájomného)
- odmietnutie ubytovať zdravotne postihnutých
Nájomca začína žalobu podaním „sťažnosti“ na súd. - 4Zhromaždite relevantné dôkazy. Keď si prečítate sťažnosť, mali by ste sa pozrieť do svojich dokumentov a nájsť akýkoľvek dokument týkajúci sa nájomcu. Skúste napríklad nájsť:
- formulár žiadosti nájomcu
- akékoľvek poznámky, ktoré ste si urobili po stretnutí s nájomcom
- akákoľvek komunikácia (napríklad e -maily) s nájomcom
- história platieb nájomného
- akékoľvek dokumenty súvisiace so škodou v byte nájomcu
- 5Porozprávajte sa s právnikom. Najlepším spôsobom, ako sa brániť, je stretnúť sa s kvalifikovaným zástupcom. Ak ste zamestnaní vo veľkej správcovskej spoločnosti, vaša spoločnosť môže mať na výplatnej listine právnika. Toto je pravdepodobne vaša všeobecná rada. Mali by ste zhromaždiť všetky relevantné dokumenty (spolu so sťažnosťou a predvolaním) a naplánovať si stretnutie.
- Ak pracujete pre menšiu firmu, potom by ste už mohli mať právnika „na držbe“. To znamená, že advokátovi platíte mesačný poplatok a advokát poskytuje právnu prácu podľa potreby.
- Ak vaša firma potrebuje najať právnika, môžete sa obrátiť na svoju štátnu alebo miestnu advokátsku komoru a požiadať o odporúčanie. Mali by ste požiadať niekoho so skúsenosťami s obhajobou nárokov na diskrimináciu v oblasti bývania. Hneď ako získate referenciu, môžete zavolať právnikovi a dohodnúť si konzultáciu.
- 6Napíšte odpoveď. Odpoveď musíte spísať a podať na súd pred uplynutím lehoty na predvolanie. Ak máte právnika, môže vašu odpoveď vypracovať. Ak nemáte právnika, zastavte sa na súde a opýtajte sa, či je k dispozícii formulár odpovede „vyplňte prázdne“.
- Ak neexistuje tlačený formulár odpovede, možno budete musieť nájsť formulár na disku CD alebo v knihe právnych foriem. Vzorové odpovede môžete vyhľadať aj na internete.
- V odpovedi súdu uvediete, či súhlasíte alebo nesúhlasíte s každým očíslovaným obvinením uvedeným v sťažnosti. Prejdite si obvinenia a zistite, či súhlasíte alebo nesúhlasíte alebo zatiaľ nemáte dostatok informácií na súhlas alebo nesúhlas.
- 7Zašlite odpoveď. Po dokončení odpovede urobte najmenej dve kópie. Vezmite všetky kópie a originál súdnemu úradníkovi a požiadajte o podanie. Úradník by mal všetky vaše kópie opečiatkovať dátumom.
- Možno budete musieť zaplatiť registračný poplatok. Tento poplatok sa bude líšiť podľa súdu.
- Po podaní žaloby určite pošlite žalobcovi kópiu odpovede. Ak má žalobca advokáta, doručte kópiu advokátovi. Opýtajte sa súdneho úradníka, aké sú prijateľné spôsoby doručenia odpovede.
Časť 2 z 3: Budovanie obrany
- 1Vyžiadajte si dokumenty. Potom, čo odošlete odpoveď, súdny proces prejde do fázy zisťovania faktov s názvom „objavenie“. Počas objavovania si vy a žalobca navzájom požadujete informácie. Spravidla môžete požiadať o akékoľvek informácie, pokiaľ nejakým spôsobom súvisia so žalobou.
- Váš advokát odošle žalobcovi so žiadosťou o dokumenty „Žiadosti o výrobu“. Ak žalobkyňa tvrdí, že vynaložila peniaze na nájdenie nového bytu po tom, ako ste ju diskriminovali, požiadajte o doklad o vynaložených peniazoch.
Sťažnosť identifikuje strany a vysvetľuje, aké skutočnosti boli dôvodom na začatie konania o diskriminácii. - 2Klaďte písomné otázky. Počas objavovania môžete žalobcovi slúžiť aj ako „výsluchy“, čo sú otázky písomne. Základné informácie od žalobcu môžete získať pomocou prieskumov.
- Pravdepodobne budete napríklad chcieť od žalobcu vyžiadať zoznam svedkov. Potom sa môžete obrátiť na každého svedka, aby zistil, čo vie a na čo bude pred súdom svedčiť.
- 3Sadnite si za svoje uloženie. Účastníci súdneho sporu si môžu navzájom klásť otázky aj tvárou v tvár, a to vo „výpovedi“. Spravidla sa konajú v advokátskej kancelárii. Uloženie bude zaznamenané súdnym novinárom alebo bude zaznamenané na video.
- Depozície sú dôležité, pretože akékoľvek vyhlásenie, ktoré urobíte v depozícii, môžete proti vám použiť neskôr pri súdnom procese. Z tohto dôvodu by ste sa mali so svojím právnikom stretnúť vopred a pripraviť sa tak, že si prejdete dokumenty vo veci a prídete s vysvetlením opatrení, ktoré ste urobili.
- Ak chcete dať efektívne ukladanie, pokúsiť sa získať dobrú noc, s spánku dopredu. Depozície môžu trvať dlho a sú veľmi vyčerpávajúce emocionálne aj fyzicky. Aby ste boli v najlepšej forme, musíte byť úplne oddýchnutí.
- Ak by ste sa kedykoľvek počas úschovy potrebovali porozprávať so svojim zástupcom, potom neváhajte povedať: „Chcel by som sa poradiť so svojim právnikom“.
- 4Identifikujte svoju obranu voči žalobe. Akonáhle sa objavovanie skončí, mali by ste si prejsť dôkazy. O svojej najsilnejšej obrane by ste sa mali porozprávať so svojim zástupcom.
- Zistite, čo žalobca nemôže dokázať. Na to, aby žalobca vyhral súdny spor, musí preukázať, že ste ho diskriminovali kvôli chránenej charakteristike. Žalobca však nemusí mať žiadny dôkaz o diskriminačnom úmysle. Nestačí, aby niekto vstal a súdil sa a tvrdil, že bol diskriminovaný jednoducho kvôli svojej rase, náboženstvu atď. Potrebuje dôkaz, že vás motivovala zaujatosť voči tejto charakteristike.
- Môžete tiež identifikovať dôkazy, ktoré ukazujú, že ste boli motivovaní nediskriminačným dôvodom. Ak ste napríklad odmietli predĺžiť nájomnú zmluvu, pretože nájomca spôsobil vodou škody na podlahách, môžete na to poukázať ako na svoju motiváciu. Nájdite dôkaz o poškodení (fotografie, správa odhadcu atď.)
- Ak je žalobca zdravotne postihnutý a žaluje ho, pretože sa nemôžete zdravotne postihnutému prispôsobiť, mali by ste sa pokúsiť získať dôkaz, že ubytovanie nie je primerané. Zákon nevyžaduje, aby ste znášali neprimeranú finančnú záťaž v súvislosti s ubytovaním osoby so zdravotným postihnutím. Napríklad vo väčšine prípadov nemusíte inštalovať výťah v bežnej budove, aby ste v ňom mohli ubytovať niekoho so zdravotným postihnutím.
- 5Podajte návrh na súhrnný rozsudok. V tomto návrhu váš právny zástupca tvrdí, že súdny proces je zbytočný, pretože v spore nie sú žiadne zmysluplné skutočnosti a že máte právo rozhodnúť o zákone. Ak vyhráte, prípad sa zamietne a súdny spor sa skončí.
- Ak nemáte právnika, určite by ste sa mali pokúsiť najať si ho na vypracovanie tohto návrhu. V mnohých štátoch si môžete najať právnikov, ktorí budú vykonávať iba určité úlohy. Hovorí sa tomu „právne oddelené“ právne služby alebo „zastúpenie v obmedzenom rozsahu “. Nechajte si odporučiť miestnu advokátsku komoru a opýtajte sa právnika, či ich môžete najať na vypracovanie tohto návrhu.
- 6Podajte návrh na odmenu advokáta. Ak vyhráte návrh na súhrnný rozsudok, mali by ste sa tiež pokúsiť prinútiť sudcu, aby vám priznal odmenu za advokáta. Ak žalobca podal na federálnom súde ľahkovážnu žalobu, potom federálne právo umožňuje sudcovi priznať obžalovanému primerané poplatky za obhajobu.
- Ak vyhráte, pravdepodobne nebudete svojmu právnemu zástupcovi dlhovať poplatky alebo náklady spojené so súdnym sporom.
Prejdite si sťažnosť a identifikujte, akú charakteristiku váš nájomca uvádza ako motiváciu pre vašu diskrimináciu. - 7Pripravte si dôkazy na súd. Ako sa blíži dátum pokusu, musíte si zorganizovať dôkazy, ktoré predložíte. Ak máte právnika, potom to môže urobiť. Ak zastupujete seba, musíte spísať zoznam svedkov a exponátov. Exponátom bude dokument, ktorý bude obsahovať užitočné informácie, napríklad obrázok škody, ktorú nájomca spôsobil na byte.
- Možno budete musieť predvolať svedkov. Prázdne predvolanie môžete dostať od súdneho úradníka. Tento dokument hovorí svedkovi, kedy a kde sa má dostaviť na výpoveď. Nemôžete čakať do poslednej minúty, kým budete môcť predvolať svedka. Opýtajte sa súdneho úradníka, koľko vopred musíte oznámiť.
- Prezrite si tiež dokumenty a nájdite tie, ktoré chcete odoslať. Budete potrebovať „výstavné nálepky“. Môžete ich získať od súdneho úradníka alebo si ich kúpiť v obchode s kancelárskymi potrebami. Nalepte nálepku s exponátom na vhodné miesto. Napríklad na prázdne miesto v spodnej časti dokumentu.
Časť 3 z 3: súdny proces
- 1Vyberte porotu. Výber poroty sa nazýva „voir dire“. Počas voir dire je porota zvolaná do prednej časti súdnej siene a sedí v porote. Sudca potom každému potenciálnemu porotcovi položí otázky. Sudca sa napríklad môže porotcov pýtať na ich zamestnanie, záľuby a na to, či niekedy predtým pôsobili v porote. Niekedy sudca nechá položiť otázky aj vášmu právnikovi.
- Ak si vaša právnička myslí, že porotca môže byť zaujatý, môže požiadať sudcu, aby porotcu ospravedlnil „z dôvodu“. Ak porotcovia pripustia, že nemôžu byť spravodliví alebo ak poznajú jednu zo strán, môže váš právnik požiadať o ospravedlnenie.
- Dostanete tiež obmedzený počet „naliehavých výziev“. Keď použijete naliehavú výzvu, môžete potenciálneho porotcu odvolať bez uvedenia dôvodu a bez toho, aby sudca musel s prepustením súhlasiť.
- Váš právny zástupca často použije príležitostné výzvy na prepustenie akéhokoľvek porotcu, o ktorom si myslí, že by mohol byť zaujatý na základe otázok, ktoré kladie porotcovi. Každého porotcu sa môže napríklad opýtať, či má zdravotne postihnutého člena rodiny. Ak tak urobia, možno bude chcieť potenciálneho porotcu prepustiť, najmä ak vás žalujú za diskrimináciu zdravotne postihnutého nájomníka.
- 2Doručte úvodné vyhlásenie. Potom, čo sudca v porote prisahá, musí každý advokát urobiť úvodné vyhlásenie k porote. Účelom úvodného vyhlásenia je poskytnúť porote „cestovnú mapu“ na pochopenie toho, aké dôkazy budú počuť.
- 3Krížový výsluch svedkov žalobcu. Žalobca najskôr predloží dôkazy. Váš advokát vám bude môcť klásť otázky týkajúce sa svedkov pri krížovom výsluchu. Cieľom krížového výsluchu je zasadiť do myslí porotcov pochybnosti, že svedecká výpoveď je dôveryhodná. Môžete to urobiť niekoľkými spôsobmi.
- Ukážte, že svedok je zaujatý. Svedok môže byť napríklad v príbuzenskom vzťahu so žalobcom alebo priateľom. Porotcovia môžu dospieť k záveru, že svedok nakloní svoje svedectvo v prospech žalobcu bez ohľadu na pravdu.
- Predstavte predchádzajúce nekonzistentné vyhlásenie. Ak svedok povedal vo výpovedi niečo iné, môžete predložiť predchádzajúce vyhlásenie a požiadať porotcu o vysvetlenie rozporu. Porota môže dospieť k záveru, že svedok nemôže utajiť svoje skutočnosti alebo mu nemožno dôverovať.
- 4Vypovedať na súde. Nepochybne budete musieť svedčiť. Môžete sa pripraviť tak, že si prečítate svoje svedectvo o uložení a pozriete sa na kľúčové dokumenty. Akonáhle ste na stanovišti, zapamätajte si tieto tipy na účinné svedectvo:
- Vždy zostaňte pokojní. Nie je nikdy ľahké byť obvinený z diskriminácie niekoho. Nikdy však nesmiete dať najavo svoj hnev. Ak tak urobíte, porota si nemusí myslieť, že ste dôveryhodným svedkom.
- Pred odpoveďou sa uistite, že porozumiete otázke. Ak mu nerozumiete, požiadajte právnika, aby otázku formuloval inak.
- Nehádaj Vypovedajte iba na základe vašich osobných znalostí a nie špekulácií.
- Povedať pravdu. Aj malé biele klamstvá vás môžu podraziť. Tiež, ak na súde hovoríte niečo, čo sa líši od toho, čo ste uviedli vo svojej výpovedi, potom vás právny zástupca žalobcu s touto skutočnosťou konfrontuje.
Keď si prečítate sťažnosť, mali by ste sa pozrieť do svojich dokumentov a nájsť akýkoľvek dokument týkajúci sa nájomcu. - 5Porotcom urobte záverečný argument. Po vypovedaní všetkých svedkov a predložení všetkých dôkazov váš právny zástupca prednesie záverečnú reč. Účelom záverečnej reči je zhrnúť dôkazy pre porotu a vysvetliť, ako dôkazy nepreukazujú, že ste diskriminovali žalobcu.
- 6Čakajte na verdikt. Potom, ako váš právnik prednesie záverečnú reč, sudca si prečíta porotu jej pokyny. Tieto pokyny porote oznámia zákon, ktorým sa musí riadiť. Po prečítaní pokynov porota odíde a zváži dôkazy.
- 7Zamyslite sa nad podaním odvolania. Ak prehráte na súde, možno budete chcieť podať odvolanie. V odvolaní budete musieť poukázať na právne chyby, ktorých sa sudca dopustil, napríklad uznanie dôkazov, ktoré by nemali byť povolené. Ak odvolanie vyhráte, odvolací súd môže prípad vrátiť späť na nové pojednávanie alebo rozhodnite vo svoj prospech.
- Diskutujte so svojim právnikom, či sa odvolanie oplatí. Odvolanie zvyčajne trvá dlho. Môžu trvať rok alebo dlhšie a sú dosť drahé. Musíte zaplatiť poplatky za registráciu, vytváranie skúšobných prepisov a za to, aby právny zástupca napísal právny zástupca.
- Ak máte slabý prípad, možno budete chcieť jednoducho zaplatiť rozsudok proti vám. Ak si však váš právnik myslí, že máte v odvolaní silný problém, môžete sa odvolať.
- Nemeškajte. Na niektorých súdoch máte iba 10 dní od dátumu, kedy bude proti vám vydaný konečný rozsudok, na odoslanie formulára oznámenia o odvolaní súdnemu úradníkovi.
- Uvažovanie o súdnom procese vážne zvážte. Ak žalobca podá sťažnosť na americké ministerstvo pre bývanie a rozvoj miest (HUD), pravdepodobne vás budeme kontaktovať ohľadom dosiahnutia „zmierenia“, čo je termín vlády pre urovnanie sporu. Vyrovnanie by ste mali prediskutovať so svojim právnikom. Ak sa vám podarí dosiahnuť urovnanie sporu, žalobca zvyčajne stiahne žalobu.
- Vyrovnanie je ideálne, pretože v prípade prehry na súde vám sudca môže nariadiť zaplatenie pokuty vo výške 1900€ za prvé porušenie.
- Podľa federálneho zákona o bývaní nie je diskriminácia na základe veku technicky zakázaná. Môže však spadať pod ochranu „rodinného stavu“. Ak ste boli obvinení z diskriminácie na základe veku a neexistuje žiadny štátny zákon, ktorý by diskrimináciu na základe veku zakazoval, mali by ste sa porozprávať s právnikom, či je možné sťažnosť zamietnuť z dôvodu neuvedenia platného právneho nároku.
Prečítajte si tiež: Ako žalovať federálnu vládu?
Prečítajte si tiež:
Právne vylúčenie zodpovednosti Obsah tohto článku je zameraný na vaše všeobecné informácie a nemá slúžiť ako náhrada profesionálneho práva alebo finančného poradenstva. Nie je zámerom, aby sa na neho používatelia spoľahli pri prijímaní akýchkoľvek investičných rozhodnutí.
Súvisiace články
