Ako rozdeliť majetok?

Ako môžem rozdeliť svoju nehnuteľnosť, ak mám na dom hypotéku?

Majitelia domov a investori do nehnuteľností niekedy uvažujú o rozdelení rezidenčných nehnuteľností s cieľom dosiahnuť zisk. Na to neexistuje žiadny štandardný postup. Zákony a nariadenia sa líšia od miesta k miestu. Najlepším spôsobom, ako získať podrobnosti o vašej oblasti, je kontaktovať najbližšiu kanceláriu pre plánovanie a rozvoj. Nasledujúci článok ponúka niekoľko všeobecných informácií a návrhov.

Časť 1 zo 4: Rozhodnutie, či ďalej rozdeliť svoj majetok

1
Pochopte, čo znamená rozdelenie majetku. Rozdeliť majetok znamená rozdeliť ho na niekoľko častí. Vlastníci pozemkov zvyčajne delia svoje nehnuteľnosti na viac bytových jednotiek. To zvyčajne zvyšuje hodnotu pozemku.
- Ak sa pôda rozdelí na viac ako jednu časť, potom sa každá časť predá jednému alebo viacerým kupujúcim. To je výhodnejšie ako ponechať nehnuteľnosť ako jednu obytnú jednotku.
- Môže sa ľahšie predávať menšie rezidenčné pozemky ako väčšie pozemky. To zvyšuje celkovú hodnotu pozemku.
2

Zhodnoťte riziko rozdelenia vášho majetku. Rozdelenie majetku je samozrejmosťou medzi stavebníkmi, staviteľmi, realitnými agentmi a ďalšími profesionálmi. Ak ste však v procese noví, môže to byť riskantné, ak nevykonáte náležitú starostlivosť. Posúďte niekoľko predbežných položiek a zistite, či je vaša nehnuteľnosť vhodná na ďalšie rozdelenie. Mohli by ste stratiť veľa času a peňazí navrhovaním a uchádzaním sa o rozdelenie, keď vaša nehnuteľnosť nie je ani oprávnená.
3
Zvážte veľkosť a rozsah vašich plánov. Zložitosť spojená s rozdelením majetku sa zvyšuje so zväčšovaním veľkosti nehnuteľnosti. Je menej komplikované rozdeliť menší pozemok (ktorý má rozlohu menej ako aker) iba na dva pozemky. Väčšie projekty sú zložitejšie. Akonáhle začnete plánovať rozdelenie nehnuteľností, ktoré sú väčšie ako aker, na tri alebo viac pozemkov, veci sa oveľa komplikujú.
- Medzi ďalšie faktory, ktoré komplikujú ďalšie členenie majetku, patrí to, či pozemok vedie pred existujúcou verejnou cestou a či plánujete výstavbu nových ciest, inžinierskych sietí a inej infraštruktúry. V závislosti od dizajnu a rozloženia lokality môže projekt rozdelenia ľahko prerásť do projektu rozvoja komunity v plnom rozsahu.

Že na váš majetok neexistujú konkurenčné nároky — Pred rozdelením svojho majetku spustite vyhľadávanie titulov a uistite sa, že na váš majetok neexistujú konkurenčné nároky.

Časť 2 zo 4: Výskum

1
Skontrolujte obmedzenia. Uistite sa, že neexistujú žiadne miestne nariadenia, zmluvy o susedstve ani obmedzenia listín, ktoré by mohli blokovať vaše plány. Pri hľadaní titulu sa zistí akýkoľvek z týchto problémov, ako aj existencia zostávajúcich záložných práv alebo iných pohľadávok k pôde.
- Vyhľadajte titulnú spoločnosť. Váš realitný agent alebo veriteľ vám môže odporučiť osobu, s ktorou zvyčajne spolupracujú, alebo môžete získať odporúčania od kolegov. Titulná spoločnosť vyhľadáva tituly, aby sa uistila, že predávajúci má zákonné právo na predaj nehnuteľnosti.
- Po overení platnosti názvu spoločnosť vydá titulný list, v ktorom uvedie svoje zistenia.
- Titulná spoločnosť vydá aj poistenie titulu. Poistenie vlastníckeho práva chráni kupujúceho, ak by predchádzajúci vlastníci alebo dlžníci uviedli, že majú nárok na nehnuteľnosť.
- Počas hľadania titulu spoločnosť s titulom podrobne skúma staré listiny, aby overila, či je predajca jediným vlastníkom nehnuteľnosti. Vyhľadávanie titulu tiež odhalí všetky nezaplatené dlhy na majetku, ako sú dane, záložné práva alebo pôžičky.
2
Odhadnite vplyv trhu na svoj rozdelený majetok. Uistite sa, že vo vašej oblasti existuje trh pre veľa. Predávajte ich za cenu, ktorá dáva zmysel. Preskúmajte trh a ďalšie nehnuteľnosti v tejto oblasti, aby ste určili veľkosť, usporiadanie a cenu dávky, ktorá je v tejto oblasti obchodovateľná.
- Poraďte sa v tejto veci s dôveryhodným realitným agentom s miestnymi skúsenosťami. Získajte príspevky od iných staviteľov, ktorí pracovali vo vašej oblasti.
- Pochopte, že umiestnenie vášho majetku ovplyvňuje jeho aktuálnu hodnotu a to, ako by to mohlo oceniť. Preštudujte si hodnoty nehnuteľností, ktoré sú v súčasnosti na trhu v tejto oblasti, a ďalších, ktoré sa predali v nedávnej minulosti.
- Ak napríklad plánujete rozdeliť nehnuteľnosť na výstavbu obytných domov, určite veľkosť a veľkosť domu, ktorá bude mať vo vašej oblasti najvyššiu hodnotu. Ak je väčšina domov, ktoré sa v tejto oblasti predávajú, menšia alebo sú na menších pozemkoch, nerozhodujte sa, že na veľkých pozemkoch postavíte veľké a drahé domy. Nebudú sa predávať za toľko peňazí, koľko by mohli v luxusnejšej štvrti. Odhadca nebude môcť priradiť domu hodnotu, ktorá je vyššia ako najvyššia cena domu v danom mieste. Je preto rozumné preskúmať trh a začať s primeranou veľkosťou a cenou.
3
Pochopte územné a ďalšie požiadavky. Aj keď neexistujú žiadne nariadenia, zmluvy alebo iné obmedzenia, ktoré vám bránia v rozdelení pôdy, miestne zákony o územnom členení, rozdelení a rozvoji nehnuteľností môžu mať vplyv na vaše plány. Každá obec a kraj má svoje vlastné územné predpisy, obmedzenia a požiadavky týkajúce sa otvoreného priestoru týkajúce sa veľkosti pozemku a budovy. Pred investovaním do akýchkoľvek plánov rozdelenia nehnuteľnosti si pozrite tieto zákony. Je možné požiadať o odchýlky zónovania, ktoré môžu byť udelené, ak sa vaša žiadosť bude považovať za primeranú.
- Požiadajte oddelenie územného plánovania a výstavby mestského obvodu alebo obce a informujte sa o územnej kategórii nehnuteľnosti. Ak tam nenájdete informácie, preštudujte si miestne zákony na webových stránkach, ako sú štátna správa a samospráva na internete alebo mestský zákonný úrad (Municode).
- Územné a miestne pravidlá môžu mať vplyv na spôsob použitia nehnuteľnosti. Štvrť môže byť klasifikovaná pre obytné domy pre viac rodín, obytné domy pre viac rodín, prechodné alebo zmiešané využitie, napríklad rezidenčné a komerčné.
4
Uistite sa, že všetky vaše dávky budú správne vybavené. Nebudete môcť predať nehnuteľnosti, ak nemajú prístup na verejné cesty a verejné služby, ako sú voda, kanalizácia a elektrina. Potvrďte, že tieto pomocné programy sú k dispozícii pre vaše položky a že dokážu spracovať zvýšenú kapacitu nových rezidencií, ktoré tam plánujete postaviť.
- Tento proces sa niekedy označuje ako vývoj stránok alebo technická due diligence. Jedná sa o proces hodnotenia dostupnosti a možností pre kľúčové inžinierske siete a infraštruktúru na stavbe, ako sú elektrina, voda, kanalizácia a komunikácie.
- Ak kupujete hotové množstvo na predaj, bude sa na tieto služby vzťahovať vaša dohoda so staviteľom. Ak kupujete voľné alebo nezastavané pozemky mimo susedstva alebo stanoveného limitu mesta, budete musieť pripraviť plány na zabezpečenie energetických, vodovodných, kanalizačných a komunikačných služieb.
- Elektrická a plynová energia môže byť do objektu privádzaná energetickou spoločnosťou. Nevylučujte alternatívne alebo zelené zdroje energie: solárne, zemný plyn, propán, vykurovací olej alebo dokonca geotermálne zdroje.
- Aj keď je na pozemku k dispozícii kanalizácia a verejné vodovodné potrubie, možno budete musieť prijať opatrenia na rozšírenie týchto služieb na stavby, ktoré plánujete postaviť. Zvážte alternatívy, ako sú studne a systémy zadržiavania a filtrácie dažďovej vody. Verejná kanalizácia nie je vždy k dispozícii. V týchto prípadoch bude pravdepodobne potrebné nainštalovať septický systém.
- Naplánujte si vhodné zapojenie pre typy komunikačných systémov, ktoré chcete nainštalovať, ako napríklad vysokorýchlostný internet, telefón a káblová televízia.
- Náklady na vývoj stránok sa môžu výrazne zvýšiť. Tieto náklady zahŕňajú poplatky a povolenia a budú sa líšiť v závislosti od podmienok lokality a pôdy, vašich rozvojových plánov a miestnych poplatkov a nákladov na povolenie.
- Mesto alebo štát vám môže tiež účtovať poplatky za poplatky. Pomáhajú komunitám platiť školy, infraštruktúru a ďalšie verejné náklady spojené s pridaním nových domov do komunity. Poplatky za náraz môžu byť mysliteľné dosť vysoké.

Schválenie ďalšieho členenia nehnuteľnosti zvyčajne súvisí s požiadavkami, ktoré musíte v budove urobiť určité.

Časť 3 zo 4: Žiadosť o súhlas s rozdelením majetku

1

Vyhľadajte titul. Vyhľadávanie titulov vykonáva titulná spoločnosť. Jedná sa o preskúmanie verejných záznamov s cieľom zistiť, či existujú nejakí predchádzajúci vlastníci, ktorí by mohli požadovať záujem o nehnuteľnosť, alebo či existujú nesplatené dlhy, ako sú dane alebo pôžičky. Ak nehnuteľnosť už vlastníte, pravdepodobne ste pred jej vyrovnaním vyhľadali titul. Ak však kupujete nehnuteľnosť s úmyslom rozdeliť ju, pred prechodom na vysporiadanie sa uistite, že je dokončený prieskum názvu.
2

Proces overte lokálne. Kontaktujte najbližšiu kanceláriu pre plánovanie, územné plánovanie a / alebo vývoj. Vaše mesto alebo obec môže zverejňovať informácie na svojich webových stránkach. Ak nie, budete im musieť zavolať. Opýtajte sa, či je vaša nehnuteľnosť spôsobilá na rozdelenie. Zistite viac o nariadeniach alebo obmedzeniach, ktoré budete musieť dodržiavať.
3
Navrhnite ďalšie rozdelenie. Na návrh nehnuteľnosti si najmite developera alebo stavebného inžiniera. V pláne sa stanoví, ako sa má pozemok rozdeliť, vrátane počtu a veľkosti ďalších členení. Návrh by mal tiež ilustrovať, ako sa k vlastnostiam dostanú cesty.
- Najmite si spoločnosť, ktorá zamestnáva stavebných inžinierov, geodetov a environmentálnych konzultantov so skúsenosťami vo vašej oblasti.
- Začnú štúdiom topografie krajiny a identifikáciou oblastí kritických zdrojov, ktoré nie je možné rozvinúť. Tieto informácie použijú na vypracovanie približných riadkov vlastností. Potom skontrolujú miestne nariadenia a predložia vám koncepčné náčrty, ktoré vám ukážu možnosti rozvoja stránky.
- Členenie v otvorenom priestranstve šetrí otvorený priestor s kratšími cestami a zníženým priečelím.
- Medzi zmiešané využitie patria obytné, obchodné a rekreačné oblasti.
- Cenovo dostupná bytová výstavba nielen pomáha ľuďom s nízkym príjmom pri kúpe domu, ale môže tiež zmeniť stránky s ťažkými obmedzeniami alebo malým dizajnovým potenciálom na lukratívne nehnuteľnosti.
- Seniorské bývanie kombinuje otvorený priestor s prístupnou rekreáciou a bytmi. Môže to byť spôsob, ako prilákať nových obyvateľov do oblasti bez preťaženia škôl.
- Len čo si vyberiete požadované členenie, návrhárska firma s vami bude spolupracovať na prieskume pôdy, vymedzení mokradí, návrhu odvodnenia a riadení erózie.
4

Prieskum majetku. Vaše mesto môže ponúkať zememeračské služby. Ak nie, najmite si súkromného geodeta alebo inžiniera, aby vykonal prieskum nehnuteľnosti a vytvoril plat. Plošina je mapa nakreslená v mierke, ktorá zobrazuje členenie na pozemku. Identifikuje hranice, vecné bremená, povodňové zóny, vozovky a prístupové práva cesty. Poskytuje právny popis pozemku. Platne sú potrebné pre každú pôdu, ktorá sa má rozdeliť.
5
Odošlite svoju žiadosť príslušnému vládnemu orgánu. Vaša miestna plánovacia komisia rozhodne, či vašu petíciu schváli alebo nie. Spolu s prihláškou zahrňte svoju platovú mapu, osvedčenie o titule a poplatok za prihlášku. Vo väčšine prípadov o vašom prípade rozhodne plánovacia komisia počas pravidelného stretnutia. V ostatných prípadoch sa uskutoční verejné prerokovanie.
- Keď budete mať všetky svoje plány rozdelenia zhromaždené, choďte na miestnu plánovaciu komisiu a naplánujte si schôdzku pred podaním žiadosti. Prineste si so sebou certifikát vlastníctva a plány rozdelenia.
- Ukážte, aká veľká je nehnuteľnosť, a identifikujte priestory pre otvorené priestory, existujúce a nové domy, príjazdové cesty a parkoviská.
- Urbanisti v rade posúdia váš návrh, aby sa ubezpečili, že zodpovedá miestnym politikám a pokynom pre miestne plánovanie. Nebuďte prekvapení, ak vám navrhnú, aby vaše plány upravili alebo vylepšili.
- Ak je to potrebné, stretnite sa so svojím tímom architektov, geodetov a plánovačov rozvoja, aby ste plán prepracovali tak, aby vyhovoval odporúčaniam rady.
- Keď splníte vyššie uvedené požiadavky, je čas podať žiadosť. Mestský úrad alebo obec prijme vašu žiadosť a prejde procesom jej schválenia. Tento proces môže trvať od niekoľkých týždňov až po niekoľko mesiacov. Sledujte svoju žiadosť častou komunikáciou s radou, aby ste zistili, či majú otázky alebo potrebujú viac informácií.
6

Ak je to potrebné, podajte rozdiel v plánovaní alebo rozdelení do zón. Ak vaša nehnuteľnosť nespĺňa predpoklady na ďalšie rozdelenie alebo je vaša prihláška na rozdelenie z nejakého dôvodu zamietnutá, môžete sa obrátiť. Podanie žiadosti o zmenu v územnom plánovaní alebo zónovaní znovu otvára prípad. Plánovacie komisie často po opätovnom preskúmaní udelia výnimky, keď to považujú za rozumné.

Po potvrdení vášho titulu kontaktujte miestnu plánovaciu kanceláriu a informujte sa, či je vaša nehnuteľnosť spôsobilá na ďalšie rozdelenie.

Časť 4 zo 4: platba za rozdelenie majetku

1
Poznajte faktory, ktoré ovplyvňujú náklady na rozdelenie. Náklady ovplyvňuje veľa premenných. Patria sem veľkosť nehnuteľnosti, jej umiestnenie a spôsob, akým ju chcete používať. Počet rozdelení tiež ovplyvňuje cenu. Čím viac podrobností plánujete, tým viac vás to bude stáť.
- Neexistuje spôsob, ako presne odhadnúť, koľko bude stáť ďalšie rozdelenie nehnuteľnosti, pretože na celkové náklady má vplyv toľko faktorov. Patrí sem vaša poloha, právne predpisy o nehnuteľnostiach, územné požiadavky, veľkosť a tvar vašej nehnuteľnosti, bez ohľadu na to, či v budove existujú alebo nie sú budovy, a dostupnosť prístupu k verejným službám a infraštruktúre.
- Náklady na rozdelenie pozemku môžu zahŕňať prieskum pôdy, právne poplatky, poplatky za prihlášku, vyčistenie lokality, dodávky inžinierskych sietí, poplatky za inšpekciu a náklady na povolenie.
- Ak chcete získať odhad nákladov na rozdelenie konkrétnej nehnuteľnosti, obráťte sa na spoločnosť zaoberajúcu sa rozvojom krajiny vo vašom okolí, ktorá má stavebných inžinierov, architektov a zememeračov. Budú mať vedomosti a skúsenosti vo vašom národnom prostredí, aby vám vedeli povedať, aké náklady je potrebné očakávať.
2
Zaplaťte miestny poplatok za prihlášku. Ten bude sprevádzať vašu žiadosť a bude vyplatený miestnej vládnej agentúre. Môžete tiež zodpovedať za poplatky za vypočutie, nahrávanie, kontrolu a aktualizáciu daňových máp.
- Za tieto poplatky by ste mohli zaplatiť až 7460€, v závislosti od vašej polohy a počtu ďalších členení. Iba pri dvoch rozdeleniach budú náklady oveľa nižšie.
3

Plaťte geodetom. Geodeti sa účtujú za hodinu. Suma, ktorú potrebujete urobiť na prieskum, závisí od veľkosti nehnuteľnosti. Pri menšej nehnuteľnosti vám geodet môže účtovať sumu od 370 do 1870€. Náklady na geodetické práce a oplechovanie väčších nehnuteľností sa môžu pohybovať oveľa vyššie.
4

Zaplaťte za požadované vylepšenia nehnuteľnosti. Vďaka týmto požiadavkám môžu vaše výdavky prudko stúpať. Schválenie ďalšieho členenia nehnuteľnosti zvyčajne prichádza s požiadavkami, ktoré musíte v nehnuteľnostiach vykonať určité vylepšenia. Spravidla to súvisí s prístupovými cestami, kanalizáciou a inžinierskymi sieťami. Tieto vylepšenia môžu zvyčajne stáť desiatky tisíc dolárov.

Prečítajte si tiež: Ako kúpiť opustený dom?

Ako rozdeliť majetok?

Kroky

Časť 1 zo 4: Rozhodnutie, či ďalej rozdeliť svoj majetok

Časť 2 zo 4: Výskum

Časť 3 zo 4: Žiadosť o súhlas s rozdelením majetku

Časť 4 zo 4: platba za rozdelenie majetku

Otázky a odpovede

Komentáre (4)

Prečítajte si tiež: