Ako sa brániť voči nároku nájomcov na porušenie práv?
Na obranu proti nároku na porušenie práv nájomcov musíte predložiť dostatočné dôkazy, ktoré dokazujú, že vaše dôvody vysťahovania nájomcov sú právne opodstatnené.
Ak ste prenajímateľ a podal na súd sťažnosť na vysťahovanie nájomníkov, môže na vašu žalobu o vysťahovanie reagovať tvrdením, že ste porušili ich práva ako nájomcov. Zákony o právach nájomcov sa v jednotlivých štátoch veľmi líšia, ale takmer vo všetkých štátoch je nezákonné oplácať nájomcovi, ktorý sa sťažoval stavebnému dozoru alebo inej vládnej agentúre na nebezpečné alebo nehygienické životné podmienky, alebo diskriminovať nájomcov na základe chránenej charakteristiky, ako je rasa alebo pohlavie. Na obranu proti nároku na porušenie práv nájomcov musíte predložiť dostatočné dôkazy, ktoré dokazujú, že vaše dôvody vysťahovania nájomcov sú právne opodstatnené.
Časť 1 z 2: zostavovanie dôkazov
- 1Prečítajte si odpoveď nájomcu. Odpoveď nájomcu na vašu sťažnosť na vysťahovanie poskytuje podrobnosti o právach, ktoré podľa vás porušuje.
- V odpovedi na vašu sťažnosť na vysťahovanie bude spravidla uvedené tvrdenie, že ste porušili práva nájomcu.
- Čítaním odpovede môžete zistiť, aké sú argumenty nájomcu, a tak môžete určiť, aké informácie alebo dôkazy budete potrebovať na obranu pred nimi.
- Majte na pamäti, že ak nájomca vznesie protinávrh, napríklad tvrdením, že podávate vysťahovanie ako odvetu za sťažnosť na vládny orgán, nájomca má spravidla dôkazné bremeno. Musí spravidla (väčšinou) dôkazov dokázať, že ste sa dopustili odvetného činu zakázaného štátnymi zákonmi.
- Avšak až v 20 štátoch sa bremeno presunie na vás, ak dôjde k určitým udalostiam. Napríklad v Massachusetts, ak sa pokúsite vysťahovať nájomcu do šiestich mesiacov po tom, čo sa nájomca zapojí do činnosti chránenej štátnymi zákonmi, sudca bude predpokladať, že ste konali ako odplatu, a musíte dokázať, že ste tak neurobili.
- 2Pochopte zákony svojho štátu. Každý štát poskytuje nájomcom rôzny stupeň ochrany vo vzťahoch s prenajímateľmi.
- Ak odpoveď nájomcu cituje konkrétny štatút, tento zákon by mal slúžiť ako východiskový bod pre váš výskum. Vyhľadajte si to online alebo navštívte verejnoprávnu knižnicu vo svojom okresnom súdnom dvore.
- Webové stránky organizácií zaoberajúcich sa právami nájomcov môžu tiež obsahovať informácie o právach nájomcov vo vašom štáte. Napriek tomu, že tieto informácie budú zamerané na perspektívu nájomcu, môžete nájsť súhrny alebo popisy iných súdnych prípadov, ktoré sú vo vašom prípade užitočné.
- Spravidla máte povinnosť poskytnúť svojmu nájomcovi bezpečnú jednotku, ktorá spĺňa požiadavky miestneho predpisu o bývaní, a vykonať opravy v primeranom čase po tom, ako ste o nich informovaní.
- Tiež nesmiete zasahovať do práva svojho nájomcu na pokojné užívanie si majetku. V zásade nemôžete legálne vstúpiť do majetku bez primeraného upozornenia alebo mimo otváracích hodín, pokiaľ nenastane nejaký núdzový stav.
- 3Zvážte konzultáciu s právnikom. Ak ste to ešte neurobili, možno budete chcieť najať zástupcu so skúsenosťami zastupujúcimi prenajímateľov v prípadoch vysťahovania.
- Najatie advokáta je obzvlášť dôležité, ak váš nájomca už niekoho najal. Aj keď bežne riešite svoje vlastné prípady vysťahovania, sťažnosť na porušenie práv nájomcu je vážna vec, ktorá vás môže stáť značný čas a peniaze, najmä ak sudca súhlasí s nájomcom.
- Majte na pamäti, že porušenie práv nájomcov, najmä ak sú preukázané odplaty alebo diskriminácia, môže byť pre váš prípad vysťahovania fatálne. V niektorých štátoch, ako je Massachusetts, sú tieto tvrdenia úplnou obranou pred vysťahovaním, aj keď vysťahujete nájomcu zo zákonného dôvodu, akým je napríklad nezaplatenie nájomného.
- Ak ešte nemáte riadneho zástupcu, ktorého využívate na prípady vysťahovania, môžete skúseného zástupcu prenajímateľa nájsť na webovej stránke vašej štátnej alebo miestnej advokátskej komory. Tieto webové stránky majú spravidla adresáre licencovaných zástupcov, z ktorých mnohé je možné vyhľadávať podľa praxe.
- Niektoré advokátske komory majú aj služby sprostredkovania, ktoré vám môžu pomôcť nájsť správneho zástupcu pre váš prípad, ktorý vyhovuje vašim potrebám a vášmu rozpočtu.
Webové stránky organizácií zaoberajúcich sa právami nájomcov môžu tiež obsahovať informácie o právach nájomcov vo vašom štáte. - 4Načítajte záznamy o údržbe jednotky nájomcu. Najmä ak nájomca tvrdí, že jednotka nebola bezpečná alebo porušovala kódexy bývania, záznamy o údržbe môžu poskytnúť dôkaz na podporu vašej obrany.
- Ak váš nájomca tvrdí, že je nebezpečný, musí vás na tento stav upozorniť a dať vám čas na jeho opravu. Ak ste nedostali žiadne oznámenie o stave a nemali ste možnosť ho opraviť, nájomca so svojimi nárokmi neuspeje.
- Ak napríklad nájomca tvrdí, že zadržal nájomné, pretože jednotka bola neobývateľná, musí preukázať, že ste o chybe vedeli (často sa vyžaduje písomné oznámenie) a neopravili ste ju.
- Môžete tiež chcieť odfotiť jednotku, najmä ak nájomca tvrdí, že ste neopravili nebezpečnú jednotku a porušili ste jej práva. Nájomca pravdepodobne prinesie aj obrázky, takže by ste mohli chcieť fotografovať niekoľko rôznych dní, aby ste ukázali pretrvávajúci stav priestorov.
- Ak nájomca podal sťažnosti inšpektorom bytov alebo iným vládnym agentúram a vy máte dôvod sa domnievať, že tieto sťažnosti neboli podané v dobrej viere, vaše tvrdenie môžu podporiť fotografie jednotky a ďalšie záznamy o údržbe.
- Predpokladajme napríklad, že máte nájomníka, ktorý mal problém so zámkom na svojich predných dverách. Tvrdí, že zámok je zlomený; deň pred tým, ako sa nájomník presťahoval do jednotky, ste však nechali na dvere nainštalovať nový zámok. Nájomca sa neskôr sťažoval na miestnom bytovom úrade bez toho, aby vám oznámil akékoľvek ďalšie problémy so zámkom. Teraz tvrdí, že sa ho ako odvetu za jeho sťažnosť na bytovom úrade pokúšate vysťahovať.
- V tomto prípade vašu obranu podporí dôkaz o inštalácii nového zámku a fotografie - alebo dokonca video - ktoré ukazujú, že zámok bol funkčný.
- 5Zhromažďujte finančné záznamy. Ak vysťahujete nájomcu za neplatenie nájomného, vaše záznamy a potvrdenia o prenájme preukážu, že máte zákonný dôvod podať žiadosť o vysťahovanie.
- Budete tiež potrebovať kópie všetkých oznámení, ktoré ste odoslali nájomcovi o neplatení nájomného, alebo akejkoľvek inej korešpondencie súvisiacej s platbou nájomného, poplatkov alebo iným porušením nájomnej zmluvy.
- Ak ste nedávno zvýšili nájomcovi nájomné alebo zvýhodnili dodatočné poplatky, skontrolujte načasovanie týchto poplatkov. Majte na pamäti, môže byť nárast predpokladá, že boli odvetný ak sa to stalo počas niekoľkých mesiacov po tom, čo nájomca sťažoval o vás zdraví inšpektori alebo inej vládnej agentúry.
- Tiež by ste sa mali uistiť, že máte kópiu nájomnej zmluvy, ak ste s nájomcom podpísali písomnú nájomnú zmluvu. Dbajte na to, aby ste zdôraznili ustanovenia lízingu, ktoré sa zaoberajú postupmi, požadovanými oznámeniami a zásadami týkajúcimi sa vysťahovania a ukončenia nájmu.
- 6Zbierajte fotografie alebo iné relevantné dokumenty. Ak vaše dôvody na vysťahovanie nájomcu súvisia s iným porušením nájomnej zmluvy, budete musieť zhromaždiť dôkazy o tomto porušení.
- Ak má napríklad nájomca mačku v rozpore s lízingovou zmluvou, pričom uvedené domáce zvieratá neboli do jednotky povolené, musíte sudcovi poskytnúť dôkaz o tejto mačke - napríklad odfotením mačky sediacej v okne jednotky niekoľko po sebe nasledujúcich dní.
- Spravidla musíte tiež predložiť kópie písomných listov, ktoré ste poslali nájomcovi, aby ste dokázali, že si všimol porušenie a neopravil ho v primeranej lehote.
Časť 2 z 2: Predstavenie vášho prípadu
- 1Objavte sa na súde. Ak sa v stanovený deň nedostavíte na súd, sudca vašu žalobu zamietne.
- Skúste prísť na súdnu budovu najmenej 30 minút pred časom, kedy máte byť na súde, aby ste mali čas prejsť ochrankou a nájsť svoju súdnu sieň.
- Uistite sa, že máte aspoň dve kópie dokumentov, ktoré plánujete použiť ako dôkaz. Môžete tiež chcieť priniesť poznámky alebo náčrt bodov, ktoré chcete urobiť - a to ako pri predložení vášho prípadu pre vysťahovanie, tak pri obrane pred akýmikoľvek tvrdeniami, že ste porušili práva nájomcu.
Silný dôkaz na podporu vašich dôvodov pre vysťahovanie je najlepšou obranou proti nároku na porušenie práv nájomcov. - 2Vysvetlite svoje dôvody vysťahovania nájomcu. Keďže ste podali počiatočnú sťažnosť na vysťahovanie, sudca vám spravidla poskytne príležitosť hovoriť ako prvý.
- Ak prezentujete svoj vlastný prípad (nie ste zastupovaní advokátom), porozprávajte sa so sudcom pomaly a jasne a držte sa faktov. Vyhnite sa rozhovoru priamo s nájomcom.
- Majte na pamäti dôvody, pre ktoré môžete nájomcu legálne vysťahovať, a predložte dôkazy na podporu dôvodov, ktoré používate.
- Ak chcete napríklad vysťahovať nájomcu, pretože tri mesiace neplatil nájom, musíte sudcovi ukázať kópiu nájomnej zmluvy a záznamy, ktoré naznačujú, že za tieto tri mesiace neboli prijaté žiadne platby nájomného.
- 3Ukážte sudcovi príslušné záznamy a ďalšie dôkazy. Silný dôkaz na podporu vašich dôvodov pre vysťahovanie je najlepšou obranou proti nároku nájomcov na porušenie práv.
- Keď uvádzate svoj pôvodný prípad vysťahovania, zamerajte sa na dôkazy, ktoré podporujú váš prípad na vysťahovanie nájomníka, a nie na obranu proti tvrdeniu, že ste porušili práva nájomcu. Nárok bol podaný na obhajobu vašej sťažnosti na vysťahovanie, takže počkajte, kým ho nájomca prednesie, než aby ste ho vzniesli sami.
- Budete môcť predvolať svedkov vo vašom mene. Ak napríklad vysťahujete nájomcu za to, že porušuje nájomnú zmluvu tým, že každý večer hrá hlasnú hudbu a rušíte jej susedov, váš prípad môže podporiť svedectvo týchto susedov o narušení.
- 4Vypočujte si nájomcovu stránku príbehu. Keď predložíte svoje dôkazy, nájomník bude mať príležitosť vysvetliť, prečo by nemal byť vysťahovaný.
- Zachovajte pokoj, kým nájomník hovorí, a neprerušujte ho. Robte si poznámky, aby ste si zapamätali veci, ktoré chcete predniesť, keď budete mať možnosť vyvrátiť vyhlásenia nájomcu.
- Ak nájomca predvolá svedkov v jeho mene, budete mať možnosť ich podrobne preskúmať a položiť si otázky.
Majte na pamäti, že porušenie práv nájomcov, najmä ak sú preukázané odplaty alebo diskriminácia, môže byť pre váš prípad vysťahovania fatálne. - 5Vyvrátiť tvrdenia nájomcu. Ak nájomca bude tvrdiť, že ste porušili jeho práva, budete mať možnosť obhajovať svoje činy.
- Rovnako ako pri prvom predstavení svojho prípadu budete mať spravidla príležitosť vysvetliť situáciu sudcovi, ako aj predložiť dôkazy alebo predvolať svedkov.
- Zamerajte sa na tvrdenia, ktoré nájomca uplatnil, a zopakujte svoje zákonné dôvody na hľadanie vysťahovania nájomcu.
- 6Počkajte na rozhodnutie sudcu. Keď sudca vypočuje obe strany, vydá vo vašom prípade príkaz.
- Sudca môže rozhodnúť z lavice sudcov alebo rozhodnúť o záležitosti - čo jednoducho znamená, že pred vydaním konečného rozhodnutia mu niekoľko dní prejde dôkazmi.
- Ak ste svoj prípad vyhrali, máte právo odstrániť nájomcu z jednotky. Pravdepodobne by ste však nemali očakávať, že sa len tak zbalí a odíde potichu. Na vykonanie príkazu budete možno musieť zavolať na miestne oddelenie šerifa.
- Ak nájomník pri opustení priestorov zanechá osobné veci, uistite sa, že ste si preštudovali zákony svojho štátu a určili, čo s týmito vecami urobiť. Niektoré štáty vyžadujú, aby ste sa pokúsili kontaktovať bývalého nájomcu a na určitý čas uschovali osobné veci.
Prečítajte si tiež: Ako sa vysporiadať s sťahovaním výrobku z obehu?
Prečítajte si tiež:
Právne vylúčenie zodpovednosti Obsah tohto článku je zameraný na vaše všeobecné informácie a nemá slúžiť ako náhrada profesionálneho práva alebo finančného poradenstva. Nie je zámerom, aby sa na neho používatelia spoľahli pri prijímaní akýchkoľvek investičných rozhodnutí.
