Ako určiť náklady na prenájom nehnuteľnosti?

Preskúmajte ceny prenájmu jednotiek podobných vašim. Zistite, koľko nájomného účtujú ostatní za porovnateľné jednotky. Pozrite sa na stránky ako Craigslist, Zillow a Trulia. Choďte po okolí a nájdite nehnuteľnosti na prenájom, ktoré nie sú uvedené na týchto stránkach.

• Hľadaj jednotky, ktoré sa zhodujú s tvojimi v štvorcovej ploche, počte spální a kúpeľní, veku, vybavenosti a polohe.
• Vytvorte si zoznam nehnuteľností, ktoré sú podobné vašim, a napíšte si, koľko nájomné účtujú majitelia a mieru obsadenosti. Podľa polohy, vybavenia a veľkosti vašej nehnuteľnosti zvážte, či môžete požadovať rovnaké alebo vyššie alebo nižšie nájomné ako tieto nehnuteľnosti.
• Majte na pamäti, že inzerovaná cena prenájmu nehnuteľnosti môže byť príliš vysoká. Ak napríklad nájdete nehnuteľnosť podobnú tej vašej, ktorá bola dlhší čas prázdna, môže byť cena prenájmu, ktorú majitelia žiadajú, príliš vysoká. Toto vezmite do úvahy pri stanovovaní ceny prenájmu vašej jednotky.

Kontaktujte správcu nehnuteľnosti a dohodnite si cenu prenájmu. Ak máte v pláne najať si správcovskú spoločnosť, ktorá by na váš majetok dohliadala, mala by mať dobrú predstavu o tom, aké nájomné si môžete účtovať. V opačnom prípade sa môžete obrátiť na miestnych správcov nehnuteľností a požiadať ich o ceny prenájmu vo vašej oblasti, aby získali predstavu o tom, čo by ste mali účtovať.

• Stanovenie správneho nájomného je súčasťou zodpovednosti správcu nehnuteľnosti. Správcovia nehnuteľností rozumejú miestnemu trhu a poznajú hodnoty prenájmu porovnateľných nehnuteľností v danej oblasti.

Práca s agentom. Nájomní zástupcovia, správcovia nehnuteľností a niektorí realitní agenti, ktorí sa zaoberajú prenájmom, dobre rozumejú miestnemu trhu s nájomnými zmluvami. Sú oboznámení so všetkými ostatnými nehnuteľnosťami na prenájom v okolí. Vďaka tomu sú kvalifikovaní posúdiť pozitíva a negatíva vašej prenajatej nehnuteľnosti a stanoviť správnu cenu za prenájom. Keďže robia ukážky, vedia aj to, čo sa nájomníkom páči a čo nie. Agent bude vedieť, aké nájomníci budú ochotní zaplatiť za polohu, veľkosť a vybavenie vašej nehnuteľnosti.

• Väčšina realitných maklérov nerieši prenájom, aj keď niektorí by mohli. Z tohto dôvodu by ste mohli chcieť kontaktovať správcovskú spoločnosť alebo nájomného zástupcu vo vašej oblasti, pretože títo sa špecializujú výlučne na nájomné jednotky.

Vypočítajte cenu prenájmu na m². Ak vo svojej oblasti nemôžete nájsť iné nájomné jednotky podobnej veľkosti, určte cenu prenájmu za m² jednotky, ktorá je podobná inými spôsobmi. Cena za prenájom sa stanoví cenou za prenájom za m² jednotky.

• Ak chcete vypočítať cenu prenájmu na m², vydelte cenu prenájmu celkovou štvorcovou plochou jednotky.
• Predpokladajme napríklad, že máte k dispozícii trojizbovú jednotku s rozlohou 1500 m². Neďaleká 2-izbová jednotka o výmere 1000 m² sa prenajíma za 930€ mesačne. Vypočítajte cenu prenájmu na m² blízkej jednotky s rovnicou 930€ / 1000 m² = 0,90€ za m².
• Cena nájmu za m² použite na nastavenie ceny prenájmu vašej jednotky. Vynásobte 1500 m² x 0,90€ = 1400€ Na základe ceny prenájmu za m² môžete za svoju jednotku požiadať 1400€.
• Všimnite si toho, že menšie nehnuteľnosti sa spravidla požičiavajú za viac za meter ako väčšie nehnuteľnosti.

Zvážte umiestnenie. Poloha je kľúčovým faktorom, ktorý určuje vyššie nájomné. Ľudia sú spravidla ochotní zaobísť sa bez určitého vybavenia, ak je nehnuteľnosť na výhodnom a obľúbenom mieste.

• Ak je nehnuteľnosť v blízkosti škôl, môže byť cennejšia pre rodiny s deťmi.
• Študenti môžu byť ochotní zaplatiť viac za prenájom jednotiek v pešej vzdialenosti od miestnych vysokých škôl.
• Nájomcovia sú tiež ochotní zaplatiť viac za jednotky v blízkosti verejnej dopravy.

Zvážte dostupné vybavenie. Nájomcovia sú ochotní zaplatiť viac za určité vymoženosti a pohodlie. Napríklad nehnuteľnosti na prenájom idú za vyšším nájomným v rámci plánovaného rozvoja s atraktívnymi zariadeniami. Požadované vlastnosti môžu spôsobiť, že jedna nehnuteľnosť bude mať vyšší nájom ako porovnateľná nehnuteľnosť bez nich.

• Bazény a tenisové kurty zatraktívňujú nájomné jednotky a môžu zvýšiť hodnotu ich prenájmu. V skutočnosti akýkoľvek vonkajší priestor, ako napríklad balkón alebo paluba, robí jednotku atraktívnejšou pre nájomcov.
• Nájomcovia sú tiež ochotní zaplatiť za ľahko dostupné alebo kryté parkovisko, najmä v mestských oblastiach. Nájomcovia uprednostňujú parkovanie mimo ulice, ale nájomcov môže osloviť aj blízke parkovanie na ulici.
• Nájomníci chcú praktické práčovne. Ak sú práčovne v budove, alebo najlepšie v jednotke, nájomcovia budú ochotní zaplatiť viac.

Zvážte vhodnosť jednotky. Veľkosť a rozloženie jednotky ovplyvňuje hodnotu prenájmu. Kvalitní nájomníci sú tiež ochotní zaplatiť špičkový dolár za prvky súčasného dizajnu. Špičkové povrchové úpravy a zariadenia navyše vyžadujú vyššie nájomné.

• Plocha štvorca ovplyvňuje hodnotu nájmu. Ak nájomca uvidí 700 m² jednoizbový byt a 1000 m² jednoizbový byt, pravdepodobne ju bude viac lákať väčší byt a bude ochotná zaplatiť viac.
• Úroveň podlahy je pre nájomcov dôležitá. Za jednotky na vyšších poschodiach môžete účtovať viac ako za jednotky na prízemí, najmä ak je tam výťah. Ak je však nehnuteľnosť prístupná, možno budete musieť za vyššie poschodia účtovať nižší nájom, pretože nájomníci budú menej ochotní vystupovať po schodoch.
• Práčka a sušička v jednotke oslovuje väčšinu nájomcov. Nájomníci budú ochotní zaplatiť za pohodlie a súkromie vlastnej práčky a sušičky, o ktoré sa nemusia deliť so svojimi susedmi. Ak si nechcete kupovať práčku a sušičku, zamyslite sa aspoň nad inštaláciou zásuviek pre práčky, aby si nájomníci mohli priniesť vlastné spotrebiče.
• Väčšina nájomcov očakáva klimatizáciu, najmä v oblastiach s horúcim a vlhkým počasím. Nájomcovia budú ochotní zaplatiť viac za centrálnu klimatizáciu ako za nehnuteľnosť s okennými jednotkami.
• Ponúka bezplatné bezdrôtové pripojenie na internet. Nájomníci očakávajú pohodlie bezdrôtového internetu a kvalitných nájomníkov budú lákať nehnuteľnosti, ktoré túto službu ponúkajú.
• Dispozícia jednotky ovplyvňuje hodnotu nájmu. Nájomníci milujú otvorený pôdorys. Jednotka s otvoreným pôdorysom vyzerá väčšia a bez nej si bude vyžadovať vyššie nájomné.
• Nájomcovia sú ochotní zaplatiť za drevené podlahy. Ak sa môžete pochváliť tým, že vaša nehnuteľnosť má drevené podlahy, budete mať náskok pred konkurenciou.
• Nájomníci potrebujú veľa úložného priestoru. Budú ochotní zaplatiť vyšší nájom za nehnuteľnosť s extra skrinkami, najmä šatňami.

Upravte ceny prenájmu na základe trhu. Keď je napríklad ekonomická situácia zlá, dopyt po prenájme nehnuteľností sa zvyšuje, pretože ľudia nechcú kupovať domy. To znamená, že si môžete za prenájom nehnuteľností účtovať viac. Naopak, keď dopyt po prenájme nehnuteľností klesá, musíte si účtovať nižšie poplatky, aby ste mohli naďalej lákať nájomníkov.

• Pokiaľ si prenajímate sezónne, cena za prenájom, ktorú si môžete účtovať, sa počas hlavnej sezóny zvýši. Mimo sezónu sa bude znižovať.
• Zamyslite sa nad tým, aký typ lízingu môžete ponúknuť (mesačne-mesiac, pevný dátum ukončenia, pevný počet mesiacov, možnosť nákupu atď.) A aký typ vplyvu to môže mať na to, kto je ochotný prenajať si.
• Za krátkodobý prenájom si môžete účtovať viac ako za dlhodobý prenájom. Môžete si napríklad účtovať 750€ mesačne alebo 670€ mesačne, ak nájomca podpíše nájomnú zmluvu na rok. Spravidla je prijateľné zmeniť nájomnú zmluvu na základe zmluvných podmienok, pokiaľ sú pre všetkých žiadateľov uvedené rovnaké podmienky a ceny.
• Existuje limit na to, koľko si môžete za vklad účtovať. Ak je váš vklad príliš vysoký, môžete mať problém prilákať nájomcov.
• Pri určovaní vkladu zvážte rizikový faktor žiadateľa. Medzi faktory, ktoré je potrebné zvážiť, patrí kreditné skóre, predchádzajúca história prenájmu, príjem a akákoľvek kriminálna história. Napríklad žiadateľ s dobrým kreditným skóre by mal dostať nižší vklad ako ten so zlým úverovým skóre.

Rozhodnite sa, či by ste mali zvýšiť nájomné za obsadené jednotky. Zvýšenie nájomného za obsadené jednotky si vyžaduje podobné úvahy ako stanovenie nájomného za prázdne jednotky. Zvážte súčasný trh s prenájmom vo vašej oblasti. Zamyslite sa tiež nad tým, či chcete riskovať stratu cenných nájomníkov.

• Porovnajte svoje ceny za prenájom s inými podobnými nehnuteľnosťami v tejto oblasti. Ak je váš nájom nižší ako ostatní, posúďte, či ponúkate dostatočné vybavenie, ktoré by odôvodňovalo zvýšenie nájomného. Rozhodnite sa, či chcete plošne zvýšiť nájomné alebo len pre konkrétne jednotky.
• Myslite na svojich dlhodobých, cenných nájomníkov. Je ťažké dať cenu spoľahlivým nájomníkom, ktorí sa k vášmu majetku správajú ako k svojmu vlastnému. Rozhodnite sa, či by ste boli ochotní prísť o týchto nájomníkov, ak nechcú platiť zvýšené nájomné, a ak áno, či by ste boli ochotní vylúčiť niektorého z nich zo zvýšenia nájmu.
• Ak máte viacero jednotiek, možno budete chcieť súčasne zvýšiť iba nájomné za určité jednotky. Striedajte si nájomné v priebehu času, aby ste neriskovali, že prídete o všetkých svojich nájomníkov súčasne.

Skontrolujte svoje štátne zákony. V USA majú štáty zákony upravujúce spôsob určovania a oznamovania zvýšenia nájomného nájomcovi. Tieto zákony môžu uvádzať, koľko dní vopred je potrebné na zvýšenie nájomného. Tiež by ste mali vedieť, či je vo vašej oblasti zavedená kontrola nájomného. Mali by ste si pre svoj štát prečítať zákon o nájomníkoch prenajímateľov.

• Komerčný lízing má často iné predpisy ako obytné.
• Ak si nie ste istí zákonmi vo vašom štáte, obráťte sa na advokáta, najlepšie na toho, ktorý sa špecializuje na nehnuteľnosti alebo právo prenajímateľa.

Odôvodnite svoje dôvody zvýšenia nájomného. Vysvetlite nájomcom dôvody vyššieho nájomného. Ak si zvýšenie dane vyžadujú vyššie dane z nehnuteľnosti alebo prevádzkové náklady, uistite sa, že to nájomníci chápu. Upozornite ich na každú pridanú hodnotu, ktorú môžu vzhľadom na nárast očakávať. Napríklad si možno najímate lepšie upratovacie služby. Alebo možno plánujete nejaké kapitálové vylepšenia.