Ako zadržať nájomcovi nájomné?
Ak váš prenajímateľ nedokázal udržať váš dom v dobrej kondícii alebo nezabezpečil základné potreby ako teplo a vodu, je možné, že mu zdržíte nájomné. Pred zadržaním nájomného nezabudnite písomne informovať prenajímateľa o opravách, ktoré je potrebné vykonať, aby nemohol tvrdiť, že o nich nevedel. Mali by ste tiež skontrolovať nájomné zákony vášho štátu, aby ste sa uistili, že máte zo zákona povolené zadržať nájomné. Dajte svojmu prenajímateľovi písomne vedieť, že máte v úmysle zadržať nájomné, a potom mu dajte termín na opravu. Ak nereagujú alebo neuskutočnia opravy, môžete im zadržať celé nájomné až do vykonania opráv, alebo niekoho najať, aby vykonal opravy, a odpočítať poplatky od plateného nájomného. Ak si nie ste istí, aká je najlepšia cesta, obráťte sa na advokátsku skupinu pre nájomníkov vo vašom okolí.Budú vám schopní pomôcť podniknúť príslušné kroky na zadržanie nájomného. Ak sa chcete dozvedieť, ako vziať svojho prenajímateľa na súd, čítajte ďalej.
Môžem zadržať nájomné od svojho prenajímateľa, ak máme ploštice a prenajímateľ s nimi nič neurobil?
Všetci prenajímatelia majú zákonnú zodpovednosť za údržbu nehnuteľností na prenájom, ktoré sú vhodné pre život ľudí. Toto sa označuje ako záruka obývateľnosti. Ak váš prenajímateľ nevykoná potrebné opravy vo vašom byte, aby zabezpečil, že máte dostatok tepla, teplej vody, správne fungujúce elektrické a vodovodné rozvody, alebo si najmete exterminátora, ktorý by sa zaoberal zamorením škodcami, môžete mať zákonné dôvody zadržať nájom. Všetky štáty majú svoje vlastné zákony, ktoré stanovujú, či a kedy môžete zadržať nájomné. Po dokončení opráv budete s najväčšou pravdepodobnosťou musieť zaplatiť zadržané nájomné, takže si ho uschovajte na samostatnom účte podľa pokynov vášho štátu. Je veľmi dôležité, aby ste podnikli príslušné právne kroky, ak sa rozhodnete zadržať nájomné.
Časť 1 z 3: Určenie vašich zákonných možností
- 1Potrebu opravy písomne oznámiť ubytovateľovi. Ak ste to ešte neurobili, musíte písomne upozorniť prenajímateľa na potrebu opravy vášho bytu. Váš list by mal obsahovať nasledujúce informácie:
- Podrobne opíšte problém vo vašom byte a dôvod, prečo potrebujete opravy.
- Ak ste predtým nechali správy pre prenajímateľa alebo ste diskutovali o probléme, môžete uviesť všetky časy, ktoré ste predtým oznámili prenajímateľovi problému
- Ak pretrváva problém, ktorý prenajímateľ opravil iba čiastočne, spresnite všetky predchádzajúce opravy a vyžiadajte si trvalejšie riešenie situácie.
- Ak existuje nebezpečenstvo úrazu alebo je potrebné vykonať opravy, ktoré znemožňujú alebo znemožňujú správne bývanie vo vašom byte (žiadna teplá voda, toaleta nefunguje atď.), Vysvetlite situáciu podrobne v liste.
- Kópiu vášho listu si určite uschovajte a zvážte odoslanie listu doporučenou poštou, aby ste mali doklad o doručení.
- Vzor žiadosti o opravu nájdete na: http://communityactionatwork.org/tenant-support/for-tenants/forms/repair.html.
- 2Skontrolujte zákony nájomcu vášho štátu. Ak váš prenajímateľ nevykoná potrebné opravy, mali by ste si prečítať zákony o prenájme prenajímateľa vo vašom štáte, aby ste jasne pochopili povinnosti prenajímateľa a okolnosti, za ktorých môžete zadržať nájomné, znížiť nájomné alebo nechať problém opraviť a odpočítať náklady z vášho nájmu. Zoznam zákonov jednotlivých štátov týkajúcich sa zadržiavania nájomného a práv a povinností prenajímateľa / nájomcu nájdete tu: http://nolo.com/legal-encyclopedia/tenant-rights-withhold-rent-state. Spravidla kontrolujete zákony vášho štátu z hľadiska nasledujúceho:
- Dôvody, ktoré vám legálne umožňujú zadržať nájom, ako sú napríklad štrukturálne opravy alebo opravy elektriny alebo vodovodné potrubie.
- Či už ste povinní dať prenajímateľovi určitý druh upozornenia a ako dlho musí opraviť, aby ste mohli zadržať nájomné.
- Či už ste povinní zrazený nájom umiestniť na osobitný bankový účet, alebo ho zložiť na miestnom úrade pre bývanie.
- 3Posúďte svoj byt kvôli potrebným opravám. Aby ste zistili, či je prenajímateľ povinný vykonať opravy vo vašom byte, musíte skontrolovať svoj majetok a podrobne popísať všetky potrebné opravy. Hneď ako načrtnete potrebné opravy, musíte rozdeliť zoznam na opravy, ktoré sa musia vykonať legálne, a na malé opravy, ktoré by podľa vás chcel prenajímateľ vykonať, ale ktorých oprava nie je zo zákona povinná. Zadržať nájomné môžete iba za opravy, ktoré sú predpísané zákonom. Pri vytváraní zoznamu zvážte nasledujúce skutočnosti:
- Váš prenajímateľ je povinný vykonať všetky opravy, aby bol váš dom obývateľný. Tieto opravy zahŕňajú, opravy konštrukcií (strop má v sebe veľkú dieru), opravy zatekajúcich striech, dodávky teplej a studenej vody, zabezpečenie funkčnosti a bezpečnosti vodovodných, vykurovacích a elektrických systémov. Prenajímateľ musí tiež najať deratizátora, aby sa zbavil napadnutia plošticami alebo hlodavcami, pokiaľ ste zamorenie nezavinili.
- Od prenajímateľov môže byť tiež požadované, aby zabezpečili a udržiavali detektory dymu, sprinklerové systémy a okenné kryty. Ak tak neurobíte, môže sa stať, že váš domov nebude podľa právnych predpisov vášho štátu bezpečný a neobývateľný.
- Od prenajímateľov sa nevyžaduje, aby opravovali kvapkajúce faucety alebo fungujúce toalety, malé kozmetické problémy, ako napríklad malý otvor v koberci alebo škrabance na podlahe, pokiaľ tieto opravy nie sú vyžadované v rámci vášho nájmu.
Môžem zadržať nájom, ak prenajímateľ nevymenil roztrhané dlaždice a nemôžem použiť sprchu? - 4Skontrolujte svoju nájomnú zmluvu. Váš prenájom je právna zmluva, ktorú uzavrel s prenajímateľom, ktoré vymedzujú práva a povinnosti oboch strán, okrem tých, ktoré môže byť vyžadované zákonom. Skontrolujte svoju nájomnú zmluvu a zistite, aké povinnosti má váš prenajímateľ pri drobných opravách a aké konkrétne zodpovednosti za opravy, ktoré ste v rámci nájomnej zmluvy prevzali ako nájomca, sú povinné.
Časť 2 z 3: zadržanie nájomného alebo opravy a odpočítanie nákladov
- 1Stanovte najlepší právny postih zadržania alebo opravy a odpočítajte. Ak váš prenajímateľ naďalej nevykonáva nevyhnutné a zákonom požadované opravy, musíte sa rozhodnúť, aké kroky chcete podniknúť ďalej. Kontrola vášho stavu vám mala naznačiť, či ste schopní a za akých okolností môžete buď úplne zadržať nájom, kým nebudú vykonané opravy, alebo či môžete niekomu zaplatiť za vykonanie opravy a odpočítať náklady na opravy od nasledujúceho mesiaca nájomné. Pri výbere medzi týmito dvoma možnosťami, ak to váš štát umožňuje, si prečítajte nasledujúce praktické úvahy:
- Môžete bezpečne zostať vo svojom dome, kým čakáte na zákonom požadované opravy? Ak odpoviete áno, možno bude mať možnosť zadržať nájomné.
- Ak nemôžete bezpečne alebo prakticky (tj. Bez tečúcej vody) zostať v domácnosti, rozhodnite sa, či si môžete dovoliť vykonať potrebné opravy. Mohlo by byť užitočné, aby odborník vystúpil a vyhodnotil problém a poskytol vám odhad práce. Na základe tohto odhadu môžete určiť, či si môžete dovoliť zaplatiť za opravu, a zahrnúť tento odhad do nasledujúceho listu prenajímateľovi.
- Ak si môžete dovoliť vykonať opravu, môže byť najjednoduchšie nechať ju opraviť a potom ju odpočítať z nájomného za budúci mesiac za predpokladu, že máte nárok na opravu a odpočítanie podľa právnych predpisov štátu.
- Ak si nemôžete dovoliť vykonať opravu alebo bezpečne zostať v objekte, mali by ste sa obrátiť na miestne združenie pre práva nájomcov alebo na miestny súd pre bývanie, aby ste prediskutovali vaše možnosti.
- Ak sa rozhodnete zadržať nájomné, nezabudnite si prečítať zákony vášho štátu a zistiť, či je potrebné zložiť nájomné u konkrétnej bytovej agentúry. Ak to od vás zákonne nevyžaduje, môže byť vo vašom najlepšom záujme otvoriť si samostatný účet a ponechať všetky zadržané platby nájomného na tomto účte. Ak sa potrebujete obrátiť na súd, môžete preukázať, že ste boli schopní platiť a že ste sa usilovne usilovali o udržanie svojho nájomného.
- 2Porozprávajte sa s advokátskou organizáciou nájomcu. Pred podniknutím ďalších krokov proti vášmu prenajímateľovi môže byť užitočné porozprávať sa s organizáciou advokácie nájomcu. Tieto organizácie budú dôverne oboznámené s vašimi právnymi možnosťami, môžu mať informácie o tom, že prenajímateľ neudržuje iné nehnuteľnosti, a môžu vám poradiť, ako najlepšie postupovať. Mali by ste do hĺbky vysvetliť situáciu a prediskutovať, ako plánujete postupovať proti vášmu prenajímateľovi. Organizácia môže byť dokonca ochotná skontrolovať váš návrh listu adresovaný prenajímateľovi alebo vám poskytnúť vzorové listy alebo návody, ako postupovať proti prenajímateľovi.
- Tieto organizácie môžete zvyčajne nájsť online vyhľadaním názvu svojho mesta alebo štátu a „právnej skupiny nájomcov“ alebo práv nájomcu.
- 3Písomne informujte svojho majiteľa o tom, čo máte v úmysle urobiť. Či už ste sa rozhodli úplne zadržať nájom alebo zaplatiť za opravy a odpočítať náklady od nájomného na budúci mesiac, musíte písomne upovedomiť svojho prenajímateľa a dať mu krátku príležitosť na odstránenie problému. Pri vypracúvaní listu berte do úvahy nasledujúce skutočnosti:
- Podrobne uveďte opravy, ktoré požadujete.
- Popíšte svoje predchádzajúce žiadosti o opravu problému prenajímateľom. Ak je to možné, uveďte všetky dátumy, kedy ste kontaktovali prenajímateľa, a priložte predchádzajúci list so žiadosťou o opravu.
- Odkázajte na zákony vášho štátu, ktoré požadujú od prenajímateľa, aby vykonal opravy, a umožňuje vám zadržať nájomné alebo opraviť a náklady na opravy odpočítať od nájomného.
- Stanovte dátum, do ktorého sa musia vykonať zákonom požadované opravy.
- Popíšte kroky, ktoré zamýšľate podniknúť, ak prenajímateľ neplní svoje povinnosti (zadržať alebo opraviť a odpočítať).
- Ak je to možné, priložte kópiu odhadu ceny opravy.
- Zašlite list doporučenou poštou, požadujeme vrátenie.
- Uistite sa, že váš list spĺňa všetky požiadavky stanovené vo vašich štátnych zákonoch a že ste oprávnene požadovať opravu.
- Vzorový list na zadržanie nájomného si môžete pozrieť tu: http://nolo.com/legal-encyclopedia/sample-letter-landlord-you-intend-withhold-the-rent.html
- Vzorové listy na opravu a odpočet si môžete pozrieť na: http://kyjustice.org/node/688 a http://palawhelp.org/resource/deduct-repair-tenants-right-to-a-safe-and-dec? ref = 2FZB4
Dajte svojmu prenajímateľovi písomne vedieť, že máte v úmysle zadržať nájomné, a potom mu dajte termín na opravu.
Časť 3 z 3: zapojenie miestneho bývania a orgánov a súdov
- 1Nahláste svojho prenajímateľa na bytovom úrade. Ak prenajímateľ po vašom poslednom upozornení neuskutoční opravu, mali by ste podniknúť kroky, ktoré ste uviedli (zadržať nájom alebo opraviť a odpočítať) a obrátiť sa na miestny bytový úrad. Miestne realitná agentúra môže prísť k vám domov, dokumentujú nutnosť opravy, a dokonca aj jemné prenajímateľom za porušovanie bytového kódu. Táto dokumentácia môže byť užitočná, ak sa musíte obrátiť na svojho prenajímateľa.
- Miestny bytový úrad nájdete vyhľadaním názvu mesta a „bytového úradu“ na internete.
- Skontrolujte webovú stránku, ako nahlásiť prenajímateľa a požiadať o kontrolu, alebo zavolajte na bytový úrad a opýtajte sa, ako najlepšie postupovať.
- 2Zhromaždite dôkazy. Ak sa ukáže, že sa budete musieť obrátiť na súd, aby ste prinútili svojho prenajímateľa vykonať opravy vášho majetku, chcete zhromaždiť čo najviac dôkazov, aby bolo možné prípad vyriešiť. Medzi tieto dôkazy patria:
- Váš prenájom a každé obnovenie prenájmu.
- Zrušené šeky o nájme, elektronické prevody alebo potvrdenky o peňažných poukážkach.
- Všetka korešpondencia medzi vami a prenajímateľom o opravách.
- Akékoľvek správy od bytovej agentúry o potrebných opravách.
- Akékoľvek odhady nákladov na opravu, ktoré ste dostali.
- Svedectvá ľudí, ktorí videli váš byt, a môžu hovoriť o požadovaných opravách.
- Svedecké výpovede ľudí, ktorí vám poskytli pomoc, pretože váš domov nebol obývateľný (napríklad ľudia, u ktorých ste kvôli nedostatku opravy museli zostať alebo použiť sprchu).
- Zoznam problémov s dátumami a neúspechom prenajímateľov vykonať včasné opravy.
- Fotografie poškodenia alebo stavu vášho bytu.
- 3Pripravte a uložte súdne dokumenty. Ak váš prenajímateľ odmietne opraviť nehnuteľnosť ani po zadržaní nájomného (ak ste sa rozhodli opraviť a odpočítať vám už boli práce uhradené), možno budete musieť podať žalobu na súd, aby ste prenajímateľa prinútili k vykonaniu opráv.
- Obráťte sa na miestny súd pre bývanie a opýtajte sa, kde potrebujete podať žalobu. Mnoho bytových súdov zjednodušilo postupy riešenia sporov medzi prenajímateľmi a môžu vám dokonca poskytnúť balík dokumentov, ktoré musíte predložiť, aby ste mohli začať právne kroky proti súdu.
- Ak neexistuje zjednodušený postup pre spory o bývanie, možno budete musieť podať žalobu na svojho prenajímateľa. Nezabudnite dodržiavať všetky miestne pravidlá a nariadenia potrebné na podanie žaloby.
- 4Počkajte na rozhodnutie súdu alebo sprostredkujte žalobu. Keď predložíte svoje dôkazy na súde, sudca buď vydá rozhodnutie, alebo sa môžete rozhodnúť, že sa s prenajímateľom stretnete osobitne, aby sa pokúsili vyriešiť váš spor skôr, ako bude vydané rozhodnutie - toto sa nazýva sprostredkovanie.
- Bez ohľadu na to, ako sa rozhodnete postupovať, mali by ste namietať, že by ste nemali byť povinní zaplatiť prenajímateľovi všetky zadržané nájomné, pretože vaša životná úroveň a ťažkosti boli v čase, keď prenajímateľ odmietol vykonať zákonom požadované opravy, také vysoké.
Odkázajte na zákony vášho štátu, ktoré požadujú od prenajímateľa, aby vykonal opravy, a umožňuje vám zadržať nájomné alebo opraviť a náklady na opravy odpočítať od nájomného.
- Uložte si kópie všetkých dokumentov týkajúcich sa vášho prípadu zadržania nájomného. Budete ich potrebovať na súde, ak sa váš prenajímateľ rozhodne zažalovať vás za nájom.
- Poraďte sa s miestnou vládnou agentúrou pre bývanie a na každom kroku si overte, či konáte v súlade s právnymi požiadavkami.
- Nepokúšajte sa zadržať nájom, ak získate vládnu pomoc s prenájmom. Akékoľvek problémy s prenajímateľom musíte nahlásiť vládnemu subjektu, ktorý poskytuje pomoc s prenájmom, a nechať vládnu agentúru, aby problém vyriešila. V opačnom prípade riskujete stratu výhod.
Prečítajte si tiež: Ako predať dom za 3 dni?
Otázky a odpovede
- Podmienkou môjho prenájmu je iba parkovanie na ulici, ale počas zimy platí zákaz státia. Môžem v takom prípade zadržať nájom, kým nebudú poskytnuté ďalšie možnosti parkovania?Nie. V nájomnej zmluve je stanovené parkovanie mimo ulice a váš prenajímateľ nie je zodpovedný za vymáhanie parkovania v meste. Váš prenajímateľ nie je právne zodpovedný za vašu situáciu s parkovaním.
- Ako mám povedať svojmu ubytovateľovi, že nemôžem platiť?Najlepšie urobíte, ak mu to čo najskôr poviete. Povedzte mu, kedy budete môcť platiť nájom.
- Strop mojej izby presakuje a informoval som o tejto skutočnosti prenajímateľa. Aký dlhý je „neprimeraný“ čas, ktorý musíte čakať pred vykonaním „opravy a odpočtu“?14 dní je primeraných, pokiaľ nejde o zející otvor, v takom prípade by to bolo okamžité / do daného týždňa. Uistite sa, že ste im dali písomné oznámenie, aby nemohli povedať, že ste im to nepovedali (ak ich máte v tejto veci vziať na súd).
- Môžu si nájomníci zadržať nájom, ak idú mimo mesta?Nie. Bez ohľadu na to, kde sa nájomníci nachádzajú, sú povinní konať v súlade so zmluvnými podmienkami. Prenajímatelia môžu podľa vlastného uváženia prijať nájom v iný deň, ak bude nájomca preč v čase splatnosti nájomného, vždy je však splatné celé nájomné. Platia za priestor, nie za jeho obsadenie.
- Môže byť rodina vysťahovaná z dôvodu zadržania nájomného z dôvodu vážnych zdravotných problémov s bytom?Áno. Nemôžete zadržať nájom. So svojimi obavami sa môžete obrátiť na mestského inšpektora; ak sú platné, zriadia si viazaný účet, ktorý budete platiť namiesto prenajímateľa. Po vykonaní potrebných opráv prenajímateľ po absolvovaní kontroly dostane peniaze do úschovy.
- Môžem zadržať nájomné od svojho prenajímateľa, ak neopraví niečo, čo by malo byť opravené?Nie, pretože by ste stále porušovali svoju nájomnú zmluvu a to by vám dalo dôvod na vysťahovanie. Mali by ste sa s nimi porozprávať o opravách všetkého, čo je potrebné opraviť, keď odovzdáte svoje peniaze z nájmu.
- Ako sa môžem zbaviť švábov v mojom byte?Mali by ste sa porozprávať s leasingovou kanceláriou o pesticídoch / škodcoch. V opačnom prípade si môžete kúpiť pasce, ktoré vám ich pomôžu odstrániť.
- Môžem zadržať nájom, ak prenajímateľ nevymenil roztrhané dlaždice a nemôžem použiť sprchu?Pravdepodobne nie, bohužiaľ. Opýtajte sa ich, či by bolo v poriadku, keď by ste to opravili sami, možno kvôli zľave z vášho nájmu. Odloženie sprchovej dlaždice nie je také ťažké.
- Zadržal som nájom kvôli plošticiam, ktoré sme mali 10 mesiacov. Prišli a nastriekali, ale jediné, čo urobila, bolo rozšírenie do inej miestnosti a teraz ma vysťahujú. Mám podať pultovú žalobu?Zoznámte sa so svojím prenájmom, pretože vo väčšine štátov existuje konkrétna časť „Chyba v posteli“, ktorá podrobne popisuje vašu zodpovednosť a očakávania. Problém je v tom, že ploštice nie sú typickým škodcom, zavádzajú sa do bytu. Z tohto dôvodu môže byť za ošetrenie škodcov zodpovedný nájomca. Akákoľvek renomovaná spoločnosť na ničenie škodcov by vedela, že ošetrenie od izby po izbu by tento problém nevyriešilo.
- Čo mi patrí, ak som sa zranil v dôsledku nedbalosti môjho prenajímateľa?Porozprávajte sa s miestnou organizáciou pre práva nájomcov. Dajú vám vedieť, či by ste sa mali porozprávať s právnikom, a vo väčšine prípadov vám dokonca odporučia taký, ktorý funguje na princípe nepredvídaných udalostí.
Nezodpovedané otázky
- Môj syn dostal otravu olovom z bytu a prenajímateľ to neopravil, hoci je to už 6 mesiacov. Môžem zadržať nájomné?
- Môžem zadržať nájomné od svojho prenajímateľa, ak máme ploštice a prenajímateľ s nimi nič neurobil?
- Čo robiť, ak ma domáci pán vyhodí z domu, pretože som sa sťažoval na čiernu pleseň?
- Môžem odpočítať nájomné, ak mi prenajímateľ nedá kartu k bazénu?
- Môžem zadržať nájom, ak môj prenajímateľ nestrieka na ploštice?
Komentáre (3)
- Táto informácia je veľmi užitočná, mám vážne problémy so situáciou núdzového bývania SRO. Ďakujem.
- Čítaním som získal veľa poznatkov.
- Ďakujem veľmi pekne! Žijem v celkom hlúposti slumlorda a jeho „manažér“, skutočne patetický patologický jedinec, problémy neopraví. Toto veľmi pomohlo. Pokračuj v dobrej práci.
Prečítajte si tiež:
Právne vylúčenie zodpovednosti Obsah tohto článku je zameraný na vaše všeobecné informácie a nemá slúžiť ako náhrada profesionálneho práva alebo finančného poradenstva. Nie je zámerom, aby sa na neho používatelia spoľahli pri prijímaní akýchkoľvek investičných rozhodnutí.
