Ako zakročiť proti porušeniu nájomnej zmluvy?

Poruchy starostlivo posúdte. Ak chyby vo vašej nájomnej jednotke stoja viac ako jeden mesiac nájmu, alebo ak jednoducho nemôžete zvládnuť čas a problémy s opravami (najmä ak to robíte často), môžete namiesto opravy prenajatú jednotku opustiť a odpočítavanie. Keď opustíte nájomnú jednotku, odsťahujete sa. Aby ste mohli použiť nápravu opustenia, musia byť chyby vo vašej jednotke také závažné, že v podstatnej miere ovplyvňujú vaše zdravie a bezpečnosť (tj prenajímateľ porušil implicitnú záruku obývateľnosti).

• Podobne ako pri opravách a odpočtoch je potrebné, aby ste dokázali rozlíšiť hlavné a menšie chyby. Ak je váš defekt závažný, s najväčšou pravdepodobnosťou vám bude dovolené použiť toto nápravné opatrenie. Ak je však vada len nepatrná, možno nebudete môcť nehnuteľnosť opustiť.

O chybách si urobte záznam. Pred vysťahovaním si musíte viesť podrobný záznam o poruchách, ktoré spôsobili porušenie zmluvy o nájme. Je to dôležité, pretože to budete musieť oznámiť svojmu prenajímateľovi a pretože sa musíte uistiť, že závady ste nespôsobili vy. Pamätajte si, že ak ste chyby spôsobili vy, vaša rodina, vaši hostia alebo vaši domáci miláčikovia, nebudete môcť podniknúť kroky pre porušenie nájomnej zmluvy.

• Keď si evidujete závady, fotografujte, zapisujte si poznámky a sledujte ďalšie dôležité informácie, aby ste ich mali k dispozícii, keď o tom informujete svojho prenajímateľa. Môžete dokonca nechať vykonať kontrolu majetku, aby ste dokázali závažnosť chýb.

Informujte svojho majiteľa o potrebných opravách. Predtým, ako opustíte prenajatú nehnuteľnosť, musíte svojho prenajímateľa informovať o chybách a dať im príležitosť problémy odstrániť. Keď dáte výpoveď svojmu prenajímateľovi, urobte to písomne. List musí obsahovať popis chýb a požadovaných opráv. Keď dopíšete list, podpíšte ho a označte dátumom. Kópiu listu si uschovajte pre vlastnú potrebu.

• Vyplnené oznámenie pošlite svojmu prenajímateľovi alebo mu kópiu doručte osobne.
• Keď doručíte oznámenie, uistite sa, že vám prenajímateľ dá podpísaný doklad o prijatí.
• Nechajte svojmu prenajímateľovi príležitosť opraviť chyby. Predtým, ako sa budete môcť odsťahovať, musíte svojmu prenajímateľovi poskytnúť primeranú príležitosť na odstránenie chýb. Ak budú vady odstránené v primeranom čase, nebudete môcť nehnuteľnosť opustiť. Vo väčšine štátov je 30 dní považované za primeranú dobu. Vážne chyby však môžu vyžadovať, aby prenajímateľ konal rýchlejšie. Ak napríklad korene stromov blokujú hlavné kanalizačné potrubie a vaše toalety nefungujú, primeraná doba môže byť jeden alebo dva dni.

Oznámte svojmu prenajímateľovi, že sa sťahujete. Ak váš prenajímateľ neopraví vady v primeranom čase, mali by ste ho upozorniť, že sa chystáte vysťahovať a opustiť nehnuteľnosť. List by mal obsahovať všetky vaše dôvody na vysťahovanie spolu s dôkazom, že vaše dôvody sú oprávnené. Vaše oznámenie by malo obsahovať opis, kedy sa odsťahujete, a že prenajímateľovi vrátite všetky kľúče.

• Vo svojom oznámení by ste mali tiež poskytnúť všetky dôkazy o chybách, ktoré ste zhromaždili. Môžu to byť obrázky, správy o kontrole a ručne písané poznámky.
• Vaše oznámenie môže tiež odradiť vášho vlastníka od toho, aby vás žaloval, a to uvedením právneho štandardu, ktorý používate na opustenie nehnuteľnosti.

Odsťahovať sa. Akonáhle poskytnete svojmu prenajímateľovi oznámenie, budete sa sťahovať z nájomnej jednotky. Uistite sa, že prenajímateľovi vrátite všetok majetok prenajímateľa (tj kľúče od jednotky). Nenechávajte v jednotke žiadny svoj majetok a nerobte nič, aby bola jednotka chybnejšia, ako už je. Ak sa vám nepodarí vysťahovať sa správne (tj. Ak spôsobíte závažné chyby alebo zanecháte majetok), váš vlastník by mohol byť schopný voči vám podať žalobu o náhradu niektorých nákladov.

Pochopte riziká spojené s používaním tohto nápravného opatrenia. Ak vady nevystúpia na úroveň potrebnú na použitie tohto opravného prostriedku, prenajímateľ vás môže žalovať za inkasovanie nájomného a/alebo škôd. Tieto škody môžu byť značné, pretože porušujete nájomnú zmluvu a úplne sa sťahujete z jednotky. Je potrebné venovať veľkú pozornosť tomu, aby ste nápravu používali správne.

Posúďte závažnosť chýb. Nápravu zadržania nájomného vášmu prenajímateľovi je možné použiť iba vo veľmi vážnych situáciách. Keď zadržíte nájomné, rozhodnete sa neplatiť svojmu prenajímateľovi niektoré alebo všetky požadované platby. Aby bolo možné správne používať tento liek, vady na vašej jednotky musia byť viac závažnejšie ako sú chyby, ktoré odôvodňujú použitie opravy a odpočítať alebo opúšťaním opravných prostriedkov. Preto musia byť chyby také vážne, že bezprostredne ohrozujú vaše zdravie a bezpečnosť.

• Napríklad v Kalifornii súd povolil nájomcovi použiť opravný prostriedok proti zrážke, keď boli vady také závažné, že jednotka bola jednoznačne neobývateľná. V tom konkrétnom prípade mal nájomca súčasne všetky nasledujúce chyby: zrútenie stropu kúpeľne, pokračujúca prítomnosť potkanov a švábov, nedostatok tepla, upchatie rozvodov, odkryté a chybné vedenie a nezákonné zapojenie nainštalovaný sporák.

Informujte svojho prenajímateľa a poskytnite mu primeraný čas na opravy. Ak sa vaše chyby zvýšia na podobnú úroveň, akú boli zistené v prípade kalifornského súdu, a neboli spôsobené vami, musíte tieto chyby oznámiť svojmu prenajímateľovi a poskytnúť im primeraný čas na vykonanie opráv. Vaše oznámenie by malo byť písomné a malo by obsahovať podrobné informácie o všetkých chybách, ktoré sa vyskytujú vo vašej požičovni. Ak je to možné, zahrňte fotografie, videá, svedecké výpovede a správy o kontrole. Keď bude váš list kompletný, podpíšte ho a označte dátumom a dajte ho prenajímateľovi. Uistite sa, že dostanete podpísaný doklad ako dôkaz, že váš majiteľ videl vaše oznámenie.

• Keď bude váš prenajímateľ informovaný o chybách, bude mať primeraný čas na opravy. V situácii zadržania nájomného budú vady pravdepodobne také závažné, že primeraná doba môže byť iba jeden alebo dva dni.

Zadržte správnu výšku nájomného. Ak váš prenajímateľ neopraví vady v primeranom čase, môžete zadržať časť alebo celé nájomné. Môžete pokračovať v zadržiavaní nájomného, kým nebudú vykonané všetky opravy. Na určenie výšky zrážky nájomného súdy spravidla použijú jeden z nasledujúcich testov:

• Percentuálne zníženie nájomného. Ak chcete použiť túto metódu, musíte určiť percento jednotky, ktoré je kvôli chybám neobývateľné. O túto sumu sa potom zníži nájomné. Ak je napríklad jedna z vašich štyroch izieb neobývateľná, budete môcť znížiť dlžnú sumu nájmu o 25%. Ak je teda váš bežný nájom 750€ mesačne, zaplatíte iba 560€ mesačne, kým nebudú vykonané potrebné opravy.
• Primeraná hodnota nájomnej jednotky. Ak chcete použiť túto metódu, určíte hodnotu nájomnej jednotky v chybnom stave. Potom zaplatíte svojmu prenajímateľovi rozdiel medzi normálnou hodnotou nájomného vo vašom nájme a chybnou hodnotou nájomného. Predpokladajme napríklad, že určíte, že hodnota vašej jednotky je 150€ mesačne v chybnom stave. Ďalej môžete predpokladať, že vaša bežná splátka nájomného je 450€ mesačne. V tomto prípade by ste zadržali 150€ každý mesiac a zaplatili 300€ za prenájom, kým nebudú chyby odstránené.

Vložte zadržané peniaze na viazaný účet. Keď zadržiavate nájomné, neutrácajte zrazené peniaze. Peniaze, ktoré zadržíte, by mali byť vložené na viazaný účet a mali by ste informovať prenajímateľa, že tak robíte. Viazaný účet je špeciálny typ bankového účtu, ktorý sa používa na uchovávanie peňazí, ktoré môžu, ale nemusia patriť niekomu inému. Mali by ste to urobiť z nasledujúcich dôvodov:

• Po prvé, prípady zadržania nájomného často končia na súde. Ak sudca nesúhlasí s vašimi výpočtami, možno budete musieť svojmu prenajímateľovi vyplatiť časť peňazí, ktoré ste pôvodne zadržali. Ak sudca rozhodne proti vám, budete musieť uhradiť požadovanú platbu do piatich dní od rozhodnutia sudcu.
• Za druhé, vloženie peňazí na viazaný účet poskytuje dôkaz, že nezrážate nájomné, aby ste sa jednoducho vyhli platbám.
• Po tretie, veľa právnických organizácií vás nebude zastupovať, pokiaľ ste svoje zadržané nájomné nevložili na viazaný účet.

Pochopte riziká spojené s používaním tohto nápravného opatrenia. Rovnako ako pri iných opravných prostriedkoch týkajúcich sa porušenia lízingovej zmluvy, používanie metódy zrážky zahŕňa inherentné riziká. Ak vady nie sú dostatočne závažné na to, aby umožnili nápravu, môže vás prenajímateľ žalovať za prenájom a dokonca vás môže aj vysťahovať. Aj keď vyhráte súdny spor o zadržaní nájomného, súd nemusí súhlasiť so sumou, ktorú ste zadržali, a môže od vás požadovať zaplatenie niektorých zadržaných peňazí prenajímateľovi.

Posúďte svoje šance na úspech. Všetky ostatné metódy v tomto článku vám umožňujú podniknúť kroky proti porušeniu nájomnej zmluvy bez podania žaloby. V krajnom prípade, ak vám iný spôsob nápravy neprinesie požadovaný výsledok, môžete podať žalobu na svojho prenajímateľa na vymáhanie škôd, ak chyby nebudú opravené. Môžete podať žalobu bez toho, aby ste vyskúšali akékoľvek ďalšie dostupné opravné prostriedky. Ak chcete vyhrať súdny spor proti svojmu prenajímateľovi, musíte byť vo všeobecnosti schopní preukázať všetky tieto skutočnosti:

• Prenájom jednotky má vážny defekt ovplyvňujúci obývateľnosť
• Bytový inšpektor jednotku skontroloval a považuje ju za neobývateľnú
• Vady pretrvávajú 35 dní po dokončení obhliadky bývania a upozornení prenajímateľa
• Nespôsobil si závady
• Prenajímateľ sa od vás stále pokúša vyberať nájomné

Pripravte sa na podanie žaloby. Pred podaním žaloby by ste mali informovať svojho prenajímateľa o svojich zámeroch. Vaše oznámenie by malo podrobne popísať chyby, ktoré je potrebné opraviť. Pred podaním žaloby by ste mali svojho prenajímateľa informovať, že mu poskytnete primeraný čas na vykonanie opráv. Ak váš prenajímateľ neuskutoční opravy včas, mali by ste sa obrátiť na svoje miestne bytové oddelenie a naplánovať si kontrolu.

• Počas 35 -dňovej čakacej doby musíte zhromaždiť dôkazy o chybách. Dôkazy môžu zahŕňať obrázky, videá, svedecké výpovede a správy z inšpekcií. Všetky tieto dokumenty budú použité na súde, aby vám pomohli dokázať váš prípad.
• Pred podaním žaloby sa porozprávajte o svojom prípade s právnikom prenajímateľa a nájomcu. Ak nepoznáte dobrého právnika vo svojom okolí, obráťte sa na oddelenie odporúčaní advokátov vašej štátnej advokátskej komory. Po zodpovedaní niekoľkých všeobecných otázok sa dostanete do kontaktu s viacerými kvalifikovanými právnikmi.

Pripravte si sťažnosť. Na podanie žaloby budete potrebovať formálnu sťažnosť. Sťažnosť bude obsahovať popis, ktorý obsahuje názov súdu, názvy strán a názov (tj. Sťažnosť). Prvá časť vašej sťažnosti predstaví strany a skutkový stav, ktorý vás viedol k podaniu žaloby. Malo by tam byť vyjadrenie všetkých dôležitých skutočností, ako aj právny štandard, podľa ktorého sa súdite.

• Vo vašej sťažnosti bude tiež potrebné súdu oznámiť, prečo je vo veci príslušný. V tomto scenári bude spravidla stačiť povedať, že nájomná jednotka sa nachádza v kraji, do ktorého prinášate žalobu, a v tomto kraji žije aj žalovaný.
• Posledná časť vašej sťažnosti požiada súd o poskytnutie určitého opravného prostriedku (napr. Priznanie náhrady škody v peniazoch).

Podajte žalobu. Akonáhle bude vaša sťažnosť napísaná, budete ju musieť podať na súd v kraji, kde sa nachádza prenajatý majetok a/alebo kde má žalovaný bydlisko. Ak chcete podať sťažnosť, odneste ju do súdnej budovy a odovzdajte súdnemu úradníkovi. On alebo ona označí vašu sťažnosť ako podanú hneď, ako zaplatíte registračný poplatok, ktorý sa zvyčajne pohybuje okolo 150€-220€

Počkajte na odpoveď prenajímateľa. Hneď ako podáte sťažnosť, budete musieť kópiu doručiť svojmu prenajímateľovi, ktorý je teraz vo vašom prípade žalovaným. Ak chcete slúžiť obvinenému, dajte niekomu staršiemu ako 18 rokov, kto s prípadom nesúvisí, doručiť alebo odoslať kópiu vašej sťažnosti a predvolania obžalovanému. Predvolanie je formulár, ktorý vám dá súd pri podaní žaloby. Akonáhle bude obžalovaný doručený, bude mať možnosť odpovedať na váš prípad podaním odpovede.

• Odpoveď reaguje na všetky vaše obvinenia priznaním alebo odmietnutím každého vášho tvrdenia. Odpoveď obžalovaného môže obsahovať aj protinávrhy, ak sa rozhodne podať voči vám žalobu.

Pripravte sa na súd. Akonáhle je odpoveď obžalovaného podaná, zvyčajne sa zúčastníte konferencie o riadení prípadov so súdom, aby ste určili harmonogram udalostí. Objavovanie začne hneď, ako sa táto konferencia skončí. Zúčastníte sa formálneho objavovania pomocou vyhľadávacích nástrojov a požiadajte druhú stranu o informácie. Hneď ako sa zistenie skončí, môže sa obžalovaný rozhodnúť podať návrh na skrátený rozsudok. Tento návrh navrhuje, aby súd ukončil súdny spor tvrdením, že na základe doposiaľ odhalených dôkazov nemožno vyhrať. Budete musieť poraziť návrh na súhrnný rozsudok tým, že súdu ukážete, že existujú skutočné problémy s vecnými skutočnosťami a že obžalovaný nemá právo na právny rozsudok.

• Ak obhájite návrh na súhrnný rozsudok, môžete zvážiť vyriešenie prípadu pred začatím súdneho konania. Skúšky sú často časovo náročné a drahé. Veľa obžalovaných bude ochotných sa usadiť, aby sa vyhli súdnemu procesu. Spory môžete spravidla vyriešiť bez súdnych sporov účasťou na neformálnych diskusiách o urovnaní, mediácii alebo arbitráži.

Ísť na súd. Ak ponuky na vyrovnanie neuspejú, budete musieť ísť pred súd. Skúška sa začne výberom poroty. Hneď ako bude porota obsadená, urobíte úvodné slovo. Vaše úvodné vyhlásenie poskytne cestovnú mapu vášho prípadu a to, čo chcete dokázať. Žalovaný bude mať príležitosť urobiť po vás úvodné vyhlásenie.

• Prípad sa skutočne začne, keď svoj prípad predložíte súdu. Urobíte to tak, že prostredníctvom svedeckých výpovedí a exponátov ponúknete dôkazy o porušení prenajímateľovej zmluvy o nájme. Hneď ako predložíte svoj prípad, bude mať obžalovaný príležitosť predložiť svoj prípad.
• Potom, čo obžalovaný predloží svoj prípad, budú mať obe strany príležitosť predniesť záverečné reči. Počas záverečných hádok si zrekapitulujete dôležité dôkazy a zdôrazníte, prečo by ste mali vyhrať.
• Akonáhle sa súdny proces skončí, porota zváži a vynesie rozsudok. Ak ste sa rozhodli nemať porotu, sudca zváži dôkazy a rozhodne. Po zadaní rozsudku budete musieť príkaz splniť. Ak vyhráte, bude vám odškodnené. Ak prehráte, môžete sa odvolať na vyšší súd.

Prezrite si svoju nájomnú zmluvu. Väčšina nájmov na bývanie je podpísaná, písomné dokumenty, v ktorých sú uvedené povinnosti vás a prenajímateľa. Aj keď je váš prenájom ústnou zmluvou, štátne zákony budú určovať, ako musí každá strana konať. Aj keď väčšina vzťahov medzi prenajímateľom a nájomcom prebieha hladko, niekedy nastanú problémy. Ak ste nájomníkom a máte pocit, že váš prenajímateľ urobil niečo pre to, aby bola vaša nájomná jednotka neživá, vyhľadajte nápravu v nájomnej zmluve.

• Hľadajte najmä ustanovenia o obývateľnosti, opravách a porušeniach (tj porušovania). Tieto ustanovenia budú dôležité, pretože vám pomôžu určiť, či došlo k porušeniu lízingu a ako ho napraviť.

Zistite, či sa váš štát riadi doktrínou implikovanej záruky obývateľnosti. Preštudujte si právo prenajímateľa a nájomcu vášho štátu alebo sa opýtajte odborníka na implikovanú záruku obývateľnosti vášho štátu. Vo väčšine štátov platí, že než si budete môcť prenajať jednotku, a keď ju budete prenajímať, musí byť vaša nájomná jednotka spôsobilá na život (tj. Obývateľná). Predpokladá sa, že táto povinnosť sa vzťahuje na všetky nájomné zmluvy na bývanie, čo znamená, že váš prenajímateľ musí dodržiavať zákony, aj keď vo vašom nájme nie je žiadne ustanovenie o obývateľnosti.

• Existuje iba jeden štát, ktorý nemá implicitnú záruku obývateľnosti. V Arkansase platí, že keď si prenajmete sídlo, beriete ho „tak, ako je“, čo znamená, že prenajímateľ nemá žiadnu povinnosť udržiavať priestory.

Preskúmajte typy podmienok, vďaka ktorým je nájomná jednotka neobývateľná. Aj keď väčšina stanov vyžaduje, aby bola jednotka spôsobilá na ľudské povolanie, neuvádza sa v nej, ako sa to má robiť. Súdne prípady namiesto toho v priebehu času určili, čo robí obytnú jednotku obývateľnou alebo neobývateľnou. Ak vaša jednotka spĺňa definíciu neobývateľného, prenajímateľ porušil vašu nájomnú zmluvu a vy môžete podniknúť určité opatrenia na nápravu týchto porušení.

• Keď štát definuje obývateľnosť, môže ho definovať tým, čo je neprijateľné (tj. Tým, čo robí jednotku nežiteľnou). Ak vášmu obydliu chýba niečo z nasledujúceho, môže to byť považované za neobývateľné: účinná ochrana pred poveternostnými vplyvmi, vodovodné zariadenia v prevádzkyschopnom stave, vykurovacie zariadenia v prevádzkyschopnom stave, osvetlenie, sanitárne zariadenia, primerané odpadkové nádoby a pracovné podlahy, zábradlia a schody.
• Iné štáty môžu definovať obývateľnosť tým, čo musí byť vo vašej obytnej jednotke. Aby bola vaša obytná jednotka považovaná za obývateľnú, musí mať nasledovné: pracovné WC a sprchovací kút, kuchyňu s umývadlom, prirodzené osvetlenie v každej miestnosti, bezpečné núdzové východy, ovládateľné zámky na všetkých dverách a oknách, funkčné detektory dymu a zamykaciu schránku.