Ako zvoliť správcu rezidenčného majetku?
Vyhľadajte správcu nehnuteľnosti, ktorý sa postaral o obytné nehnuteľnosti podobné vašim.
Nie všetci správcovia nehnuteľností sa budú usilovať o váš najlepší záujem. Ak si vaša situácia vyžaduje, aby ste s jedným uzavreli zmluvu, mali by ste pri skríningu svojich možností postupovať opatrne. Ak chcete nájsť najlepšie možnosti, použite širokú sieť. Pri uzatváraní zmlúv so správcom nehnuteľnosti by ste mali venovať zvýšenú pozornosť nákladom, ale mnohé z nich sú relatívne štandardné. Buďte obzvlášť opatrní, aby ste zistili, že ste našli renomovaného a dôveryhodného manažéra, ktorý sa stará o váš majetok.
Časť 1 z 3: hľadanie manažéra
- 1Vedieť, kedy hľadať. Možno nie vždy majú správcovia nehnuteľností na mysli vaše najlepšie záujmy. Jedného by ste si mali najať, iba ak je to nevyhnutné. Medzi dobré dôvody na zamestnanie patrí:
- Máte viac vlastností, ako zvládnete.
- Bývate ďaleko.
- Nemáte čas.
- Nie ste si istí, ako spravovať vlastnosti.
- Nechcete sa zaoberať právnou a daňovou povinnosťou spojenou s tým, že ste zamestnávateľom.
- Vaša nehnuteľnosť je súčasťou programu cenovo dostupného bývania. Často majú zložité nariadenia, vďaka ktorým bude riadenie časovo náročnejšie.
- 2Opýtajte sa ďalších odborníkov. Ak máte v odbore priateľov, opýtajte sa ich na ich skúsenosti s správcami nehnuteľností. Zvážte účasť na stretnutiach miestnych realitných skupín a opýtajte sa ďalších odborníkov na ich skúsenosti. Užitočné môžu byť stretnutia realitnej investičnej asociácie. Niektoré miesta majú dokonca konkrétne skupiny prenajímateľov, známe ako Združenia vlastníkov nehnuteľností.
- Prioritou by malo byť vyhľadanie spoľahlivého správcu nehnuteľnosti. Opýtajte sa ďalších odborníkov, či správcovia nehnuteľností, s ktorými spolupracovali, udržiavali nehnuteľnosť v dobrej kondícii, rýchlo reagovali na ich obavy a udržiavali konzistentný tok výnosov.
- 3Hľadajte online. Ak chcete rozšíriť svoje vyhľadávanie, vyhľadajte spoločnosti online. Inštitút pre správu nehnuteľností a Národná asociácia bytových nehnuteľností ponúkajú online databázy, ktoré vám umožňujú vyhľadávať miestne správcovské spoločnosti.
- Medzi ďalšie online zdroje patria: AllPropertyManagement.com a ManagemyProperty.com
- 4Zvážte školenie vlastného manažéra. Ak sa obávate o to, ako by sa o vaše nehnuteľnosti starala tretia strana, vytvorte štruktúru riadenia a vycvičte nového, ale dôveryhodného manažéra v systéme, ktorý ste nastavili.
Správca ubytovacieho zariadenia by mal byť schopný poskytnúť vám odporúčanie sadzby za prenájom guľového parkoviska na základe výpočtu výšky nájomného v okolí.
Časť 2 z 3: vyjednávacie sadzby
- 1Požiadajte o podrobné vysvetlenie poplatkov a poplatkov za správu. Väčšina správcov nehnuteľností počíta poplatky ako percento z nájmu (typicky 6 - 12%). Aj keď sú tieto ceny pomerne štandardné, mali by ste si dávať pozor na detaily.
- Niektoré spoločnosti účtujú nájom na základe vybratého nájomného, iné na základe potenciálneho nájomného. Mali by ste vyjednať, že poplatky budú vychádzať zo skutočného nájomného, inak bude manažér menej motivovaný zapĺňať miestnosti a vyberať nájomné.
- Budú vám účtované „doplnky“, ako je reklama, prenájom alebo štvrťročné kontroly? Ak je to tak, starostlivo zvážte hodnotu týchto služieb.
- 2Vyžiadajte si informácie o zásadách údržby manažéra. Ak sa s vašou investíciou do nehnuteľností niečo pokazí, chcete si byť istí, že manažér má plán, ako riešiť rôzne problémy, a že viete, koľko to bude stáť.
- Existuje prirážka za služby údržby poskytované predajcom? Niektorí správcovia nehnuteľností priraďujú faktúru dodávateľa o 10% alebo viac. Skúste vyjednať túto mieru.
- Väčšina manažérov bude chcieť vykonať náklady na opravu až do pevnej výšky dolára (zvyčajne medzi 190 - 500€) bez vášho predchádzajúceho súhlasu. Vyjednávajte o definovanej sume v závislosti od cenového bodu.
- Ako bude riešiť núdzové situácie pri údržbe? Väčšina dobrých správcov nehnuteľností bude mať tiesňovú linku s nepretržitou údržbou, ktorá bude slúžiť na okamžité vybavenie mimoriadnych požiadaviek. Uistite sa, že manažér má linku údržby a jej počet zamestnancov je 20,57 / 365.
- Má manažér zoznam preverených a schválených predajcov? Zoznam musí obsahovať inštalatéra, údržbára, elektrikára, spotrebiča a maliara.
- 3Opýtajte sa na poistenie zodpovednosti za škodu. Mali by ste mať svoje vlastné poistenie na krytie nehnuteľnosti, ale mali by ste potvrdiť, že správca nehnuteľnosti má svoje vlastné poistenie pre prípad žalôb. V niektorých štátoch bude od vášho správcu nehnuteľnosti vyžadované zákonné poistenie. Mal by byť ochotný zdieľať podrobnosti o ich poistení zodpovednosti.
- Mali by ste rokovať so správcom nehnuteľnosti o tom, či budú k vášmu poisteniu pripočítaní ako „ďalší poistení“ v prípade sporov o nájomcu a škôd na majetku, ktoré vzniknú pri ich prácach na nehnuteľnosti.
- V mnohých štátoch bude mať váš správca nehnuteľnosti zákonné poistenie E&O. Mali by ste sa tiež opýtať, či má poistenie zodpovednosti za škodu, ktoré ho kryje v prípadoch, keď ho zamestnanec zažaluje.
- 4Získajte písomnú dohodu o obhliadkach nehnuteľností. Opýtajte sa, ako často sa budú vykonávať formálne inšpekcie, a písomne sľúbte prísľub. Ak zdržanlivo súhlasí s konkrétnym časovým rozvrhom alebo žiada ako kompenzáciu vyššie poplatky, pravdepodobne neposkytuje vysokú úroveň služieb.
- Správca by mal najmenej raz ročne vykonať dôkladnú kontrolu vnútorných priestorov nehnuteľnosti. Vonku by sa mala vykonať kontrola najmenej raz za štvrťrok. Okrem toho by byt mal byť kontrolovaný zakaždým, keď nájomca ukončí svoj nájom.
Pri uzatváraní zmlúv so správcom nehnuteľnosti by ste mali venovať zvýšenú pozornosť nákladom, ale mnohé z nich sú relatívne štandardné.
Časť 3 z 3: Stanovenie kvality
- 1Overte, či má kandidát príslušnú licenciu. Väčšina štátov vyžaduje od správcov nehnuteľností licenciu na nehnuteľnosť a niektoré štáty potrebujú licenciu realitného makléra. Ďalšie informácie o licenčných požiadavkách vášho štátu vám poskytne Európsky úrad pre bývanie (HUD).
- Podobne by ste sa mali opýtať, či je súčasťou akreditovanej národnej organizácie.
- Navštívte kanceláriu Better Business Bureau online (BBB.org). BBB akredituje správcov nehnuteľností. Ak je váš správca nehnuteľnosti akreditovaný, je to primerane dobrý dôkaz, že je spoľahlivý.
- 2Vyhľadajte správcu nehnuteľností, ktorý má znalosti o trendoch na miestnom trhu. Je dôležité, aby váš manažér vedel, aké ceny za prenájom sú vhodné pre vaše nehnuteľnosti. Otestujte si vedomosti kandidáta tým, že požiadate o porovnanie prenájmu (často označovaného ako „rent comp“), ako aj o odporúčanie sadzby nájomného. Správca ubytovacieho zariadenia by mal byť schopný poskytnúť vám odporúčanie sadzby za prenájom guľového parkoviska na základe výpočtu výšky nájomného v okolí.
- 3Preskúmajte skúsenosti kandidáta. Vyhľadajte správcu nehnuteľnosti, ktorý sa postaral o obytné nehnuteľnosti podobné vašim. Niektorí manažéri sa zameriavajú na rodinné domy, zatiaľ čo iní uprednostňujú veľké bytové domy, duplexy alebo radové domy. Každý typ nehnuteľnosti má svoju vlastnú sadu výziev a chcete si byť istí, že si najmete manažéra, ktorý vie, ako tieto výzvy zvládnuť.
- Mali by ste sa tiež opýtať, ako dlho podniká a či má nejaké pozoruhodné príbehy o úspechu.
- Niektoré z nehnuteľností navštívte sami. Mali by ste vidieť, ako dobre sa udržiavajú. Ak nie sú dobre udržiavané, správca nehnuteľnosti svoju prácu nevykonáva.
- 4Spýtajte sa kandidáta, koľko jednotiek v súčasnosti riadi a koľko má zamestnancov. Jeden zamestnanec zvyčajne zvládne efektívne 35 - 40 jednotiek. Všeobecným pravidlom je vydeliť celkový počet jednotiek spravovaných počtom zamestnancov pomáhajúcich pri riadení (tj: 200 nehnuteľností / 5 zamestnancov = 40 nehnuteľností na osobu). Ak na jednotlivca pripadá viac ako 40 jednotiek, zdroje spoločnosti sú pravdepodobne natiahnuté.
- Mali by ste tiež vedieť, či spravuje niektoré zo svojich vlastných nehnuteľností. Ak je to váš prípad, je to tiež vaša konkurencia a môže venovať neprimerané množstvo svojej energie svojim vlastným vlastnostiam.
- 5Požiadajte kandidáta o referencie od minulých aj súčasných klientov. Správca nehnuteľnosti by mal byť schopný poskytnúť vám minimálne 3 referencie. Zavolajte na referencie a bavte sa o výkone manažéra. Ak chcete získať čo najčestnejšiu spätnú väzbu, zaistite dôvernosť. Do hodnotenia zahrňte nasledujúce otázky:
- Bol nájom vyberaný včas?
- Obsadil manažér rýchlo voľné miesta?
- Riešili sa problémy s údržbou včas?
- Zvládol manažér väčšinu problémov s minimálnym alebo žiadnym zásahom?
- Boli vám niekedy účtované poplatky za služby, ktoré mali byť zahrnuté v poplatku za správu?
- 6Vyberte si správcu nehnuteľnosti so skvelým zákazníckym servisom. Hľadajte manažéra, ktorý s vami bude dobre komunikovať. Schopnosť reagovať je jednou z najlepších vlastností dobrého správcu nehnuteľnosti. Ak váš manažér nevráti vaše hovory rýchlo, ako sa bude správať k vašim nájomcom a potenciálnym nájomcom?
- Pohotový správca nehnuteľností urobí radosť vašim nájomcom a záujemcom, čo zníži váš obrat.
- Mali by ste tiež zvážiť, ako s vami manažér komunikuje na vašich stretnutiach. Mal by poskytovať služby vám a vašim nájomcom. Ak sa javí ako hrubý, náhly alebo všeobecne nechcený k tomu, aby vám slúžil, potom pravdepodobne nebude vykonávať svoju prácu dobre.
- 7Diskutujte o účtovníctve a správach vlastníkov. Zistite, kedy sa bude nájom vyberať a ako rýchlo sa prevedie na váš bankový účet. Uistite sa, že váš správca nehnuteľnosti rozumie účtovníctvu. Mali by ste dostávať podrobné výpisy vrátane mesačného nájmu, rozpisu vkladov, súhrnu poplatkov za správu a rozpisu poplatkov za údržbu.
- 8Skontrolujte systém správy softvéru. Väčšina správcovských spoločností teraz používa softvér, ktorý sleduje údaje o vypršaní platnosti prenájmu vo vašich nehnuteľnostiach, súhrny sťahovania / sťahovania, vykonané dokumenty o nájme, zoznamy obsadenosti, otvorené pracovné príkazy a daňové informácie. Požiadajte kandidáta o poskytnutie vzorov výstupných správ.
- 9Opýtajte sa na vzťahy s nájomcami. Ako spoločnosť vyberá nájomné? Ako inzerujú princípy a zásady obrazovky? Skúste sa stretnúť s nájomníkmi v nehnuteľnostiach, ktoré spravujú, aby ste zistili, ako sú spokojní so svojimi službami.
- 10Vyžiadajte si politické informácie týkajúce sa riešenia problémových nájomcov. Každý dobrý správca nehnuteľnosti bude mať zavedené zásady na riešenie zložitých nájomníkov. Tieto zásady sú dôležité, pretože chránia vaše finančné a právne záujmy.
- Aké sú podmienky neskorého nájmu? Uistite sa, že manažér má zavedený systém na správne dokumentovanie oneskorených platieb nájomného. To sa vám bude hodiť, ak budete musieť nájomcu vysťahovať za neplatené nájomné.
- Ako manažér rieši porušenia a sťažnosti na prenájom? Ku každému nájmu by mal mať manažér pripojený formálny dodatok s uvedením majetkových pravidiel a obmedzení. Ak nájomca porušuje pravidlo, uistite sa, že manažér vie, ako správne dokumentovať porušenia, ak budú v budúcnosti potrebné dôkazy pre súdny spor.
- Opýtajte sa, ako často správca nehnuteľnosti žiada o vysťahovanie. Ak to robia často, pred prenájmom nehnuteľnosti poriadne nepreverili nájomníkov.
- 11Požiadajte, aby zmluva obsahovala ustanovenia na ukončenie dohody. Je dôležité, aby ste mali stratégiu odchodu, ak by ste mali ťažkosti so správcom nehnuteľnosti. Ustanovenie, ktoré ukončí dohodu 30 dní po prijatí písomného oznámenia, by malo byť primeranou požiadavkou.
- 12Poraďte sa s právnikom. Ak už máte uzatvorenú zmluvu, ktorá je obojstranne výhodná, mali by ste sa poradiť s právnikom. Robíte dôležitý obchod. Mali by ste potvrdiť, že neexistujú žiadne skryté ustanovenia, ktoré by nepriaznivo ovplyvnili vašu finančnú situáciu alebo váš majetok.
Mali by ste mať svoje vlastné poistenie na krytie nehnuteľnosti, ale mali by ste potvrdiť, že správca nehnuteľnosti má svoje vlastné poistenie pre prípad žalôb.
- Pred výberom spoločnosti, s ktorou budete spolupracovať, sa porozprávajte s najmenej 3 spoločnosťami zaoberajúcimi sa správou nehnuteľností. Chcete mať možnosť porovnať niekoľko rôznych štýlov riadenia a mať pocit, že ste adekvátne zvážili rôzne možnosti.
- Pamätajte, že môžete rokovať. Ak nájdete správcu nehnuteľností, ktorý sa vám skutočne páči a chcete s ním pracovať, skontrolujte, či je ochotný rokovať o aspektoch zmluvy, s ktorými nie ste spokojní.
Prečítajte si tiež: Ako zabaliť krabice na presun?
Komentáre (2)
- Veľmi sa mi páčili špecifiká toho, čo hľadať, a otázky, ktoré by ste mali zvážiť a opýtať sa na správcovskú spoločnosť. Získavanie referencií, rozhovory s vlastníkmi a predsedami združení.
- Tento článok obsahoval toľko dobrých a dôležitých vecí. Keď som si ju prečítal, cítim sa oveľa lepšie pripravený nájsť správcu nehnuteľnosti, ktorý by spravoval môj dom ako nájomná jednotka.
Právne vylúčenie zodpovednosti Obsah tohto článku je zameraný na vaše všeobecné informácie a nemá slúžiť ako náhrada profesionálneho práva alebo finančného poradenstva. Nie je zámerom, aby sa na neho používatelia spoľahli pri prijímaní akýchkoľvek investičných rozhodnutí.
