Ako nakupovať exekúcie konkurzov?
Ako predaj majetku v konkurznej podstate musí predaj schváliť konkurzný sudca.
Mnoho ľudí sa snaží kúpiť nehnuteľnosť prostredníctvom exekúcie alebo bankového predaja v snahe získať výhodnú zmluvu. Kúpou pri takom predaji budete možno môcť zaplatiť cenu, ktorá uspokojí dlh banky, ale môže byť podstatne nižšia ako reálna trhová hodnota nehnuteľnosti. Osobitnou kategóriou predaja je predaj majetku v konkurze. Predaj konkurzného majetku má svoje vlastné osobitné starosti, ktoré je potrebné sledovať, a špeciálne postupy, ktoré je potrebné dodržiavať. Nakoniec však váš nákup prináša dodatočnú ochranu vo forme príkazu na konkurzný súd.
Časť 1 z 5: Hľadanie a nachádzanie nehnuteľností
- 1Najmite si realitného makléra. Prvé kroky súvisiace s kúpou nehnuteľnosti prostredníctvom konkurzného prípadu sa nelíšia od kúpy akejkoľvek inej nehnuteľnosti. Aj keď to môžete urobiť sami, pri práci s realitným maklérom môžete mať lepšie výsledky. Zástupca bude mať prístup k zoznamom nehnuteľností, ktoré možno nemáte, a zástupca vám môže pomôcť pri navrhovaní a kontrole papierovania v celom procese.
- 2Pozrite sa na inzeráty v novinách, či neobsahujú oznámenia o bankrote. Federálny konkurzný zákon vyžaduje, aby nehnuteľnosti, ktoré sa budú predávať ako súčasť konkurzného prípadu, museli byť inzerované lokálne v snahe maximalizovať cenu. Ak sa pozriete do svojich miestnych novín alebo najbližších veľkých mestských novín, pravdepodobne nájdete v sekcii Nehnuteľnosti alebo inzeráty samostatnú sekciu, v ktorej sú uvedené oznámenia o konkurznom predaji.
- 3Používajte funkcie online vyhľadávania. Niektoré komerčné realitné spoločnosti na internete ponúkajú funkcie vyhľadávania, ktoré vám umožňujú vyhľadávať konkrétne nehnuteľnosti, ktoré sú buď v exekúcii, v konkurze alebo v predaji vo vlastníctve banky. Môžete nastaviť denné e-mailové upozornenia, ktoré budú zobrazovať tieto vlastnosti na stránkach ako realtytrac.com. Môžete sa tiež rozhodnúť použiť tieto funkcie na identifikáciu nehnuteľností, ktoré sú vo vašom okolí. Môžete si vybrať z niekoľkých ukážkových webov:
- zillow.com
- realtytrac.com
- mls.com
- loopnet.com
Ak dlžník podal konkurz podľa kapitoly 7, všetok majetok zákonne prevedie na správcu konkurznej podstaty.
Časť 2 z 5: príprava na kúpu nehnuteľnosti
- 1Poraďte sa s advokátom. Kúpa nehnuteľnosti z konkurznej podstaty so sebou prináša iné starosti ako kúpa nehnuteľnosti priamo od majiteľa. Je dobré poradiť sa s advokátom. Advokát vám môže pomôcť porozumieť predajným postupom, najmä častiam, ktoré sa v konkurze líšia. Niektoré z právnych problémov, ktoré vyplývajú z konkurzného nákupu, sú:
- či sa nehnuteľnosť predáva bezplatne a bez akýchkoľvek dlhov
- či ste zodpovední za všetky nesplatené záväzky k majetku
- či môžete byť zodpovední za environmentálne problémy na majetku
- ako môžete svoj nákup presadiť voči iným zainteresovaným stranám
- či má bývalý vlastník nejaké práva na odkúpenie alebo odkúpenie nehnuteľnosti
- 2Zabezpečte predbežné schválenie financovania. Akonáhle zistíte, že je nehnuteľnosť inzerovaná na predaj v konkurznom prípade, postup sa zvyčajne pohybuje pomerne rýchlo a nie je pravdepodobné, že by ste ho mohli spomaliť, aby ste získali financovanie. Konkurzný predaj zahŕňa mnoho zainteresovaných strán vrátane dlžníka, správcu konkurznej podstaty, samotného súdu, držiteľa hypotéky a nezabezpečených veriteľov. Všetci títo ľudia často čakajú na výsledok predaja nehnuteľnosti, aby sa dozvedeli, či v prípade bankrotu bude hotovosť na distribúciu. Súd pravdepodobne neodloží predaj, aby vám vyhovel.
- 3Určite zákonného vlastníka nehnuteľnosti. Ak je nehnuteľnosť majetkom v konkurznom prípade, zákonný vlastník - osoba s právom predať ho - nemusí byť individuálnym dlžníkom. Vy, váš zástupca alebo váš realitný agent, budete musieť vyšetriť súdne záznamy, aby ste určili zákonného vlastníka.
- Ak dlžník podal konkurz podľa kapitoly 7, všetok majetok zákonne prevedie na správcu konkurznej podstaty. Konkurzný správca je osoba oprávnená rokovať o predaji majetku. Totožnosť správcu môžete zistiť tak, že sa obrátite na konkurzný súd a skontrolujete oficiálny zväzok prípadu bankrotu dlžníka.
- Ak dlžník podal konkurzný prípad podľa kapitoly 11 alebo kapitoly 13, dlžník si ponechá zákonné vlastníctvo majetku a má právomoc rokovať o predaji.
- 4Skúste nehnuteľnosť prezrieť alebo skontrolovať. Veľmi často sa nehnuteľnosti, ktoré sa predávajú prostredníctvom konkurzných konaní, predávajú „tak, ako sú“. Spravidla budete mať veľmi obmedzenú možnosť prezrieť si nehnuteľnosť, okrem jazdy vonku. Napriek tomu by ste sa mali vy alebo váš zástupca alebo zástupca pokúsiť kontaktovať dlžníka alebo správcu konkurznej podstaty a získať povolenie na dôkladnejšiu kontrolu.
- Rovnako ako pri kúpe akéhokoľvek domu zodpovedáte za náklady na vlastnú kontrolu, ak sa rozhodnete najať profesionálneho domáceho inšpektora.
- Niekedy novinová reklama, ktorá uvádza zoznam konkurznej nehnuteľnosti na predaj, bude inzerovať aj deň otvorených dverí. Pokiaľ to vidíte, mali by ste využiť príležitosť a pozrieť si nehnuteľnosť podrobnejšie.
- Tieto vlastnosti sa považujú za zúfalé. Dávajte si pozor na riziká, ktoré by ste mohli podstúpiť, ak si kúpite nehnuteľnosť ako je.
Prvé kroky súvisiace s kúpou nehnuteľnosti prostredníctvom konkurzného prípadu sa nelíšia od kúpy akejkoľvek inej nehnuteľnosti.
Časť 3 z 5: Stanovenie sumy vašej ponuky
- 1Preskúmajte reálnu trhovú hodnotu nehnuteľnosti. V tomto by vám mal pomôcť realitný maklér, aj keď internetové zdroje vám môžu pomôcť urobiť časť práce sami. Budete chcieť nehnuteľnosť porovnať s inými nehnuteľnosťami podobnej veľkosti, funkcie a umiestnenia. Zistite, či sa podobné nehnuteľnosti v danej oblasti nedávno predali, a skombinujte tieto predajné ceny. Reálna trhová hodnota nehnuteľnosti, o ktorej uvažujete, by mala byť do istej miery podobná.
- Niektoré webové stránky online robia tento proces veľmi jednoduchým. Môžete jednoducho zadať adresu ulice akéhokoľvek vlastníctva a stránka ho vyhľadá na mape, identifikuje predaj v okolí a poskytne vám rozsah hodnoty nehnuteľnosti. Niektoré stránky, ktoré ponúkajú túto funkciu, sú zillow.com, redfin.com alebo homes.com.
- Spolupracujte so špecializovaným agentom na zabavenie majetku a dajte si urobiť odbornú kontrolu, aby ste zistili prípadné ďalšie záložné práva na zabavený majetok.
- 2Preskúmajte nevyrovnané dlhy na majetku. Ak sa nehnuteľnosť predáva ako súčasť konkurzného prípadu, môžete sa obrátiť na konkurzný súd a preskúmať povinnosti, ktoré dlžník oznámil. Konkrétne vás bude najviac zaujímať plán C dlžníka, ktorý je zoznamom zaistených dlhov. Starostlivo si ho prezrite a zistite celkovú výšku hypotéky na nehnuteľnosť.
- Možno budete musieť vyhľadať v doklade o bankrote aj ďalšie dokumenty. Je možné, že dlžník vynechal veriteľa z jeho správy podľa prílohy C a že veriteľ môže podať následné oznámenie o zaistenej pohľadávke.
- Spolupracujte so špecializovaným agentom na zabavenie majetku a dajte si urobiť odbornú kontrolu, aby ste zistili prípadné ďalšie záložné práva na zabavený majetok.
- 3Vypočítajte si výšku ponuky. Znalosť výšky dlhov na nehnuteľnosti vám môže pomôcť predvídať, čo môžete ponúknuť ako kúpnu cenu. Samozrejme, nebudete chcieť prekročiť to, čo považujete za reálnu trhovú hodnotu nehnuteľnosti, ale vaša ponuka pravdepodobne bude musieť prekročiť sumu nesplatených pôžičiek. Podľa konkurzného práva majú veritelia právo namietať proti predajnej cene, ktorú považujú za príliš nízku.
- Zoberme si napríklad dom v úpadku, ktorý má prvú hypotéku splatnú vo výške 112000€ a druhú hypotéku vo výške 52200€, spolu teda 164000€ Ak predložíte ponuku vo výške 74600€, prvá hypotéka by dostala iba čiastočnú platbu, a druhá hypotéka by nedostala nič. Je nepravdepodobné, že by bola takáto ponuka prijatá.
- Predpokladajme, že s rovnakými údajmi odhadujete hodnotu nehnuteľnosti na približne 224000€ Mohli by ste urobiť ponuku vo výške 164000€ Potom by boli obe hypotéky splatené v plnej výške a mali by ste dom na približne 70% jeho hodnoty.
- Niektoré nehnuteľnosti sú jednoducho „pod vodou“. To znamená, že hypotéky presahujú hodnotu. Neočakáva sa od vás ani sa od vás nebude požadovať, aby ste ponúkli vyššie ceny, ako je reálna trhová hodnota nehnuteľnosti. V takom prípade držitelia hypotéky pravdepodobne prídu o peniaze.
- Väčšina veriteľov s prvým a druhým záložným právom zadá ponuku na nehnuteľnosť najmenej vo výške úveru, aby sa zabezpečilo, že nehnuteľnosť dostane a môže s ňou disponovať v samostatnej transakcii.
- 4Dohodnite kúpnu cenu. Potom, čo sa rozhodnete, čo považujete za primeranú cenu nehnuteľnosti, môžete predložiť svoju ponuku vlastníkovi alebo správcovi. Ako pri každom vyjednávaní, aj pri pokuse o dohodu by ste mali byť pripravení na istú komunikáciu tam a späť. Nakoniec buď dosiahnete bežnú cenu, alebo sa rozhodnete od nákupu ustúpiť.
Konkurzný predaj zahŕňa mnoho zainteresovaných strán vrátane dlžníka, správcu konkurznej podstaty, samotného súdu, držiteľa hypotéky a nezabezpečených veriteľov.
Časť 4 z 5: Dokončenie konkurzného nákupu
- 1Prečítajte si kúpnu a predajnú zmluvu. Ako konkurznému kupujúcemu vám bude pravdepodobne predložená kúpna a predajná zmluva od dlžníka/vlastníka alebo správcu. V tejto fáze by vám mal asistovať zástupca alebo realitná kancelária. Mnoho podmienok štandardnej kúpnej a predajnej zmluvy sa nemusí vzťahovať na konkurzný predaj. Štandardný predaj môže byť napríklad podmienený získaním financovania, ale konkurzný predaj bude spravidla vyžadovať, aby ste to mali vopred dohodnuté. Budete chcieť skontrolovať nasledujúce podrobnosti zmluvy:
- presný popis nehnuteľnosti
- presné zobrazenie kúpnej ceny
- zatváracie náklady, za ktoré môžete byť zodpovední
- špeciálne ustanovenia
- Uzávierka
- 2Zúčastnite sa pojednávania na konkurznom súde. Toto je možno najväčší rozdiel medzi vyjednávaním predaja súkromného majetku alebo dokonca uzavretého predaja vo vlastníctve banky a predajom v konkurznom prípade. Ako predaj majetku v konkurznej podstate musí predaj schváliť konkurzný sudca. Sudca preskúma odhadovanú reálnu trhovú hodnotu nehnuteľnosti (ako ju uvádza dlžník alebo správca) a nesplatené pôžičky. Hlavným účelom sudcu je zaistiť, aby boli dodržané postupy konkurzného súdu a aby bol predaj vo všeobecnosti v najlepšom záujme veriteľov.
- 3Buďte pripravení predložiť ponuku v aukcii. Hlavnou vecou, ktorú musíte pri kúpe nehnuteľnosti prostredníctvom konkurzného prípadu pochopiť, je to, že váš nákup nie je konečný, kým ho nenariadi súd. Aj keď môžete mať podpísanú kúpnu a predajnú zmluvu, táto dohoda podlieha konečnému schváleniu súdom. Súd má právomoc zmeniť súkromný predaj na otvorenú aukciu v závislosti od hodnoty majetku.
- Zoberme si napríklad predchádzajúci príklad nehnuteľnosti so hypotékami v celkovej výške 164000€ a odhadovanou reálnou trhovou hodnotou 224000€ Ak vyjednáte predajnú cenu 164000€, obaja držitelia hypotéky budú spokojní. Ostatní veritelia dlžníka by však nedostali nič. Konkurzný sudca môže nariadiť dražbu na predaj nehnuteľnosti za vyššiu cenu. Akákoľvek cena od 164000€ do 224000€ by bola pre kupujúceho stále výhodná a vygenerovala by peniaze na splatenie ostatných dlhov dlžníka.
- 4Získajte súdny príkaz na predaj „zadarmo a jasne“. Nakoniec, či už nehnuteľnosť kúpite prostredníctvom vlastnej dojednanej dohody alebo prostredníctvom konkurznej aukcie, predaj bude musieť schváliť sudca. Predaj v konkurze je spravidla ukončený objednávkou, v ktorej je uvedené, že váš nákup je „bezplatný a jasný“ od všetkých záložných práv, vecných bremien alebo iných nárokov na nehnuteľnosť.
- „Bezplatná a jasná“ objednávka znamená, že sa nemusíte starať o to, aby ostatní držitelia hypotéky od vás požadovali platbu za akékoľvek nesplatené pôžičky. Ich jediným postupom je prostredníctvom konkurzného súdu ako veriteľa.
Časť 5 z 5: tipy
- Odložte si nejaké peniaze na opravu domu v prípade, že dom potrebuje nejaké naliehavé opravy.
- Skontrolujte si právo na spätné odkúpenie vo vašom štáte, prostredníctvom ktorého môžu majitelia domov získať späť svoj majetok, ak zaplatia všetky poplatky v určitom časovom období.
Prečítajte si tiež: Ako konsolidovať pôžičky pred výplatou?
Otázky a odpovede
- Ako a kde hľadám skrachované domy a byty?Skontrolujte rovnaké zdroje ako pre akékoľvek iné vlastníctvo. Špeciálnu sekciu nájdete aj v novinách o oznámeniach o konkurznom predaji.
Nezodpovedané otázky
- Môžem si kúpiť bankrotový dom s hypotekárnym úverom FHA?
- Môžem si kúpiť bankrotový dom s hypotékou FHA?
Prečítajte si tiež:
Právne vylúčenie zodpovednosti Obsah tohto článku je zameraný na vaše všeobecné informácie a nemá slúžiť ako náhrada profesionálneho práva alebo finančného poradenstva. Nie je zámerom, aby sa na neho používatelia spoľahli pri prijímaní akýchkoľvek investičných rozhodnutí.
