Ako znížiť obrat nájomcu?

Udržujte svoj majetok v dobrej kondícii. Toto je najväčšia sťažnosť, ktorú majú nájomníci u prenajímateľov, a je veľmi jednoduchý problém vyriešiť. Nikto nechce žiť na smetisku. Nezáleží na tom, aký je tento objekt skromný, je možné ho udržiavať v dobrom stave. V skutočnosti platí, že čím je nehnuteľnosť skromnejšia, tým ľahšie by sa mala udržiavať.

• Mnoho prenajímateľov si myslí, že by sa nájomníci mali o váš prenajímaný majetok starať rovnako ako o svoj vlastný majetok. S tým nepočítajte. Nie je to ich zodpovednosť a vlastník nehnuteľnosti je ten, kto získa vo vzťahu ekonomickú výhodu.

Okamžite vykonajte opravy. V súvislosti s tým, keď nájomník potrebuje niečo opraviť, okamžite to urobte. Proces opravy je vo svojej podstate pomalší pre nájomcu ako pre majiteľa. Nájomca to musí oznámiť prenajímateľovi, počkať, kým prenajímateľ zareaguje, počkať, kým sa prenajímateľ zaobíde s nájdením opravárenskej služby, a potom počkať, kým opravári naplánujú čas, kedy prídu problém opraviť. Za najlepších okolností to môže trvať pár dní.

• Ako prenajímateľ môžete urobiť len to, že sa do jedného dňa spojíte s nájomcom ohľadom opravy. Aj keď sa problém nevyrieši okamžite, aspoň nájomca bude vedieť, že na ňom pracujete.
• Opravári, ktorí sú nedôstojní a nekompetentní, vytvárajú na vášho nájomcu zlý dojem, pretože pôsobia dojmom, akoby sa vám nestalo, aby ste si najali kompetentných ľudí. Okrem toho sú všetky znehodnotené práce na opravách často nákladné dvakrát viac ako cena štítku, pretože za opravu musíte zaplatiť.

Nahlásiť sa u nájomníkov. Mali by ste sa pravidelne kontrolovať so svojimi nájomníkmi. Nemusíte byť ich najlepším priateľom, ale musíte si uvedomiť ich všeobecné obavy.

• Po dokončení opravy zavolajte svojim nájomníkom a uistite sa, že bola dokončená k ich spokojnosti. To isté urobte pre údržbárske služby, ako sú terénne úpravy a ničenie škodcov. To platí bez ohľadu na to, či vlastníte jednu jednotku alebo sto jednotiek.
• Je obzvlášť dôležité sa zaregistrovať, ak využívate službu správy nehnuteľností. Aj keď môžete použiť správcu nehnuteľností, pretože chcete ušetriť čas, ak sa snažíte minimalizovať fluktuáciu nájomcov, budete mať čas na to, aby sa ubezpečil, že váš správca nehnuteľností vykonáva svoju prácu.

Choďte extra míľu. Nájomca vstupuje do dlhodobého vzťahu s prenajímateľom, keď podpíše nájomnú zmluvu, a zvyčajne to je vzťah, vďaka ktorému prenajímateľ získa značné množstvo peňazí. Vo väčšine dlhodobých vzťahov so zákazníkmi strana, ktorá získa peňažné výhody, vyvinie špeciálne úsilie, aby bola druhá strana spokojná.

• Použite túto lekciu na svoje vzťahy medzi prenajímateľom a nájomcom. Pošlite svojim nájomníkom fľašu vína na ich narodeniny alebo zľavu okolo sviatkov. Motivujte ich, aby vám poskytovali odporúčania na prenájom.

Nechajte svojich nájomníkov, aby vám dali príslušné oznámenie. Aby sa minimalizovala doba obratu voľnej jednotky, musíte urobiť príslušné kroky predtým, ako sa uvoľní jednotka. Pretože sa nechcete usilovať o opravu už prázdnej jednotky, uistite sa, že vaše nájmy určujú množstvo upozornení, ktoré vám musí dať nájomca predtým, ako sa vysťahujú.

• Tridsať dní je obvyklá lehota na oznámenie, 60 dní je ešte lepšie. Nech si zvolíte akékoľvek obdobie, uistite sa, že to máte písomne k dispozícii a že nenecháte zaniknúť nájomné zmluvy.

Vykonajte kontrolu pred voľnými miestami. Skontrolujte objekt najmenej tri týždne pred jeho uvoľnením. To pomáha vám aj vašim odchádzajúcim nájomníkom. Môžete im dať vedieť, aké opravy musia vykonať, aby dostali späť zálohu, a môžete začať plánovať opravy, ktoré nespadajú do tohto rozsahu.

• Vždy počítajte s novým vymaľovaním, ale skontrolujte, či sú okná v poriadku, či sú rozvody a voda v poriadku a či prístroje správne fungujú. Nezabudnite tiež venovať osobitnú pozornosť oblastiam, ako sú crawlspace a podkrovia, kde je nepravdepodobné, že by sa nájomníci odvážili.

Skúste jednotku prenajať skôr, ako sa starí nájomníci odsťahujú. Toto je najpriamejší spôsob, ako znížiť čas obratu. Aby ste to dosiahli, budete musieť na trhu pôsobiť agresívne. Nikdy vás nezaškodí získať za seba svojich nájomníkov.

Hneď choďte do práce. Mali by ste sa usilovať o to, aby ste nehnuteľnosť pripravili na prenájom počas prvého týždňa od uvoľnenia miesta. Čas sú peniaze. Aj keď aktívne ukazujete nehnuteľnosť pri opravách, renovovaná nehnuteľnosť je menej atraktívna ako dokončená a nikto sa na stavbu nepresťahuje, aj keď si bude chcieť prenajať hotovú nehnuteľnosť.

• V závislosti od toho, koľko nehnuteľností vlastníte, by sa mohlo stať, že na lakovanie a drobné opravy sami zamestnáte malú údržbársku skupinu.

Neustále aktualizujte svoje vlastníctvo. To ide nad rámec údržby a hovorí sa o vylepšeniach majetku. Čím ďalej vaša nehnuteľnosť padne z kroku so súčasnými trendmi, tým menšie nájomné budete môcť v budúcnosti ovládať.

• Na dosiahnutie tohto cieľa nemusíte meniť chatrč na kaštieľ. Snažte sa, aby bola vaša staršia nehnuteľnosť porovnateľná s tým, čo by mohol očakávať nájomca od novej nehnuteľnosti v rovnakej triede. Takže ak si prenajímate nehnuteľnosť typu štartér-domov, ktorá je stará 20 rokov, udržiavajte ju porovnateľnú s tým, čo by mohol nájsť nájomca v novom štartovacom domove.

Venujte pozornosť infraštrukturálnym projektom a podľa toho sa prispôsobte. Infraštruktúra môže zmeniť charakter štvrte trvalejším spôsobom ako takmer čokoľvek iné. Letiská, mosty, štadióny, železnice - tieto typy projektov môžu zmeniť trh s požičiavaním zásadnými spôsobmi, dobrými aj zlými. Dobrá správa je, že sa zriedka vyskytujú cez noc. Pochopte, čo príde, a prispôsobte sa predvídateľným zmenám.

• Napríklad ak neďaleká vysoká škola prechádza významnou expanziou v blízkosti jedného z vašich nehnuteľností, môžete očakávať väčšiu časť mladých požičiavateľov vysokých škôl. Nech je zmena vo váš prospech. Prenajímajte izby a podpisujte zmluvy o prenájme jednotlivým nájomcom, nie prenájom celého domu. Ďalšie ťažkosti môžete vyrovnať tým, že si na jedného nájomcu účtujete o niečo vyššie nájomné.