Ako vyriešiť spory týkajúce sa zvýšenia nájomného?
Napríklad, váš prenajímateľ môže súhlasiť so znížením výšky zvýšenia nájomného, ak sľúbite, že s platbami nájomného nebudete meškať.
Zvýšenie nájomného sa nikdy neocení. Prenajímatelia sa často obávajú straty dobrých nájomcov a nájomníci sa často obávajú, či si môžu dovoliť zvýšenie svojho nájomného. Ak máte spor o zvýšení nájomného, mali by ste sa namiesto ukončenia nájmu pokúsiť nájsť riešenie. Môžete sa napríklad pokúsiť vyjednávať s prenajímateľom neformálne alebo sprostredkovaním. Ak je však zvýšenie nájomného podľa zákona nezákonné, mali by ste to nahlásiť príslušnému orgánu.
Časť 1 z 3: namietanie proti zvýšeniu
- 1Prijmite oznámenie. Ako nájomca by ste mali byť písomne informovaní o akomkoľvek zvýšení nájomného. Ak máte ústny súhlas s prenájmom mesiac po mesiaci, môžete dostať iba ústne oznámenie. Ak však máte písomnú nájomnú zmluvu, mal by vám váš prenajímateľ poslať písomné oznámenie.
- Prenajímatelia zvyšujú nájomné z rôznych dôvodov. Napríklad mesto mohlo zvýšiť dane z nehnuteľností alebo môže byť budova taká stará, že vyžaduje rozsiahle opravy.
- Existuje tiež viac ľudí, ktorí si chcú prenajať byt, ako vlastniť dom. Normy poskytovania hypotekárnych úverov sa za posledných pár rokov sprísnili a najmä vy ľudia si musíte prenajať, pretože si nemôžu kúpiť dom. Keď je na trhu viac nájomníkov ako bytov, nájomné sa zvýši.
- 2Prečítajte si svoje štátne a miestne zákony. Aj keď väčšina štátov umožňuje prenajímateľom zvýšiť nájomné v akejkoľvek výške, štátne právo zvyčajne reguluje, ako a kedy môže prenajímateľ zvýšiť nájomné. Napríklad ak máte písomný nájom, potom prenajímateľ nemôže zvýšiť nájom, kým sa neskončí doba nájmu. Ak však prenajímate každý mesiac, môže váš prenajímateľ zvyčajne zvýšiť nájom tak, že vás upozorní 30 dní vopred.
- Vaše mesto môže mať aj „kontrolu nájmu“. To znamená, že mesto obmedzuje, o koľko sa môže váš nájom za rok zvýšiť. Napríklad v San Franciscu môže väčšina prenajímateľov zvýšiť nájom len o 1,9% od marca 2015 do februára 2016 a iba 1,6% od marca 2016 do februára 2017. Spravidla existujú obmedzené výnimky, musia však byť schválené mestom Prenájom doska.
- 3Zvážte zaplatenie zvýšenia. Možno by bolo lepšie, keby ste jednoducho prijali zvýšenie nájomného a nenamietali. Možno budete chcieť akceptovať nárast v nasledujúcich situáciách:
- Prenajímateľ má dôvody na vysťahovanie. Možno ste napríklad pravidelne meškali s prenájmom alebo ste porušili inú dobu prenájmu. V tejto situácii môže byť zvýšenie nájomného jediným spôsobom, ako zostať v byte.
- Zvýšenie si môžete dovoliť. Stěhovanie stojí peniaze. Najmä budete musieť zaplatiť bezpečnostnú zálohu za druhý byt, často skôr, ako dostanete zálohu zo svojho súčasného bytu. Možno budete musieť zaplatiť aj za sťahovanie a vytiahnutie svojej kreditnej správy.
- 4Kontaktujte svojho prenajímateľa. Mali by ste zavolať prenajímateľovi a opýtať sa ho, prečo sa zvýšil nájom. Zapíšte si odpoveď prenajímateľa. Môžete tiež poslať e-mail alebo list so zhrnutím konverzácie.
- Ak váš prenajímateľ porušuje zákon, jemne mu túto skutočnosť pripomínajte. Môžete napríklad povedať: „Viem, že na môj byt sa vzťahuje zákon o kontrole nájomného. Nie je maximálny tohtoročný nárast 1,6 percenta?“
- Ak prenajímateľ neposkytol náležité oznámenie o zvýšení, potom povedzte: „Myslel som si, že ste mi to museli dať 60 dní pred začiatkom novej nájomnej zmluvy? Dostal som to iba minulý týždeň.“
- Vždy sa držte svojej komunikácie s prenajímateľom. Ak budete musieť neskôr požiadať svojho prenajímateľa, môžete predložiť písomné oznámenia ako dôkaz.
Ak áno, mali by ste nelegálne zvýšenie nájomného nahlásiť príslušnej rade pre nájom. - 5Zachovajte pokoj. Môžete sa cítiť nahnevaný, najmä ak si nemôžete dovoliť zvýšenie nájomného. Nie je však dôvod poškodzovať vaše vzťahy s prenajímateľom. Možno nebude váš prenajímateľ rád, že bude musieť zvýšiť nájomné. Namiesto toho by mohol mať pocit, že nemá na výber. Ak mesto zvýši dane z nehnuteľností na pokrytie svojich dlhov, tieto náklady sa prenesú na nájomníkov.
- Ak zostanete profesionálni, môžete si byť istí, že získate dobrú referenciu pre ďalší byt, ktorý si prenajmete. Prenajímatelia často volajú vašim predchádzajúcim prenajímateľom a pýtajú sa, aký ste nájomník. Na ceste z vašej súčasnej životnej situácie nechcete spáliť žiadne mosty.
- 6Ponuka na zaplatenie menšieho zvýšenia. Váš prenajímateľ môže byť ochotný rokovať o zvýšení nájomného, najmä ak to nepodal riadne. Mali by ste vysvetliť, koľko môžete zaplatiť a prečo.
- Môžete napríklad povedať: „Veľmi sa mi tu páči, ale myslím si, že zvýšenie o 11€ je spravodlivejšie ako zvýšenie o 22€.“
- Môžete tiež povedať ubytovateľovi, prečo je zvýšenie nájomného príliš vysoké. "Moja dcéra dostáva rovnátka, o ktorých som nečakal, že budú také drahé. Skutočne by som sa neznášal sťahovať, ale nemyslím si, že môžem platiť o 37€ mesačne viac. Možno 15€?"
- Nezabudnite tiež zvýrazniť všetky silné stránky, ktoré máte ako nájomca. Napríklad by ste možno nikdy nemali meškať s nájmom. Mali by ste túto skutočnosť zdôrazniť.
2. časť z 3: sprostredkovanie sporu
- 1Navrhnite sprostredkovanie. Nájomca alebo prenajímateľ môžu navrhnúť sprostredkovanie. Pri mediácii sa obe strany stretávajú s mediátorom, ktorý je neutrálnou treťou stranou. Mediátor si váš spor vypočuje a potom pomôže obidvom stranám viesť k riešeniu, ktoré môže každá prijať.
- Ak sa vám váš nájomník páčil, mali by ste zvážiť sprostredkovanie. Výdavky a čas potrebný na nájdenie nových nájomníkov môžu byť užitočné pre to, aby ste sa držali svojho súčasného nájomcu.
- Podobne by mali nájomníci zvážiť sprostredkovanie, ak sa chcú vyhnúť sťahovaniu. Mali by ste tiež zvážiť sprostredkovanie, ak ste našli svojho majiteľa slušného a ochotného. Ak si myslíte, že je prenajímateľ tyran, možno bude treba iba sa pohnúť.
- Nemali by ste robiť sprostredkovanie, ak sa prenajímateľ snaží presadiť nelegálne zvýšenie nájomného. Ak žijete v meste s kontrolou nájomného, skontrolujte, či navrhované zvýšenie nájomného nie je v rozpore so zákonom. Ak sa tak stane, mali by ste nelegálne zvýšenie nájomného nahlásiť príslušnej rade pre nájom.
- Tiež by ste nemali súhlasiť s mediáciou, pokiaľ nie ste pripravení sa niečoho vzdať. Mediácia je formou rokovania. Mediátor nie je sudca a nebude rozhodovať o tom, kto má „pravdu“ a kto „chybu“, takže pri mediácii nevyhráte. Namiesto toho sa pokúsite dohodnúť s druhou stranou dohodu o zvýšení nájomného. Spravidla to znamená pokúsiť sa stretnúť toho druhého na polceste.
- 2Nájdite mediátora. Mnoho ľudí ponúka sprostredkovateľské služby, hoci neexistuje jediné centrálne miesto, kde by sa hľadalo sprostredkovateľa. Mali by ste sa radšej pozrieť na nasledujúcich miestach:
- váš telefónny zoznam v časti „sprostredkovanie“ alebo „riešenie sporov “
- váš súd, ktorý môže mať zoznam mediátorov
- kancelária vedúceho vášho mesta alebo kraja
- váš štát alebo miestna advokátska komora
- online výpisy na Európskej arbitrážnej asociácii alebo na iných webových stránkach
- 3Zúčastnite sa mediácie. Môžete sa stretnúť v kancelárii sprostredkovateľa alebo na inom neutrálnom mieste. Mediátor by mal začať stanovením základných pravidiel a potom požiadaním každej strany o úvodné vyhlásenie.
- O mediačnom konaní sa nevedie žiadny záznam. Mali by ste sa cítiť pohodlne, keď sa vyjadrujete.
- 4Nechajte druhú stranu ventilovať. Počas mediácie by sa druhá strana mohla začať odvzdušňovať a predložiť zoznam sťažností, ktoré nemajú veľa spoločného so zvýšením nájomného. Akokoľvek je ťažké počúvať, musíte si zahryznúť do jazyka a nechať osobu ventilovať.
- Po prvé, mediácia je úspešnejšia, ak má každá strana pocit, že boli vypočuté jej obavy. Ak okamžite vznesiete námietku proti tomu, čo druhá osoba hovorí, druhá osoba by sa mohla odstaviť a už by nechcela rokovať.
- Možno bude tiež potrebné, aby druhá osoba iba trochu odfúkla. Potom by mohol mať lepšiu náladu, aby sa s vami stretol na pol ceste.
Ak žijete v meste s kontrolou nájomného, skontrolujte, či navrhované zvýšenie nájomného nie je v rozpore so zákonom. - 5Zopakujte to, čo povedala druhá osoba. Predtým, ako sprostredkovateľovi poviete svoj vlastný názor, mali by ste stručne zhrnúť, čo práve povedala druhá strana. Nezabudnite zhrnúť presne. Ak niekoho prekrútite a otočíte jeho slová, mali by ste očakávať, že sa nahnevá.
- Dajte mediátorovi vedieť, ako vidíte spor. Uveďte dôvody, prečo žiadate o zvýšenie nájomného alebo si to nemôžete dovoliť.
- Vyvarujte sa osobných útokov. Napríklad by ste nemali prenajímateľa nazývať chamtivým slumovým lordom a nájomníka by ste nemali nazývať lenivým alebo lacným.
- 6Nájdite spoločnú reč. Keď s mediátorom diskutujete o svojich nezhodách, môžete zistiť, že je k dispozícii kompromis. Napríklad, váš prenajímateľ môže súhlasiť so znížením výšky zvýšenia nájomného, ak sľúbite, že s platbami nájomného nebudete meškať. Môžete tiež súhlasiť s tým, že ak meškáte s jednou platbou, okamžite sa zvýši vaše nájomné.
- Mediátor je schopný pomôcť ľuďom nájsť kreatívne riešenia ich nezhôd. Kľúčom je zachovať si otvorenú myseľ. Ak potrebujete nejaký čas na premyslenie návrhu, požiadajte o zváženie niekoľko dní.
- Po dosiahnutí dohody môžete pripraviť novú nájomnú zmluvu. Ak ste nájomníkom, nezabudnite si ho pred podpísaním poriadne prečítať.
Časť 3 z 3: Hlásenie nezákonného zvýšenia nájomného
- 1Vyhľadajte príslušnú agentúru. Ak má vaše mesto kontrolu nad nájmom, potom by mala existovať rada pre prenájom alebo iná agentúra, ktorá bude rozhodovať spory. Agentúru nájdete nasledujúcimi spôsobmi:
- Hľadajte na internete. Do svojho obľúbeného webového prehliadača napíšte „rent control board“ a vaše mesto.
- Pozrite sa do telefónneho zoznamu.
- Zavolajte do kancelárie správcu mesta. Požiadajte o meno a kontaktné informácie rady pre prenájom alebo ekvivalentnej agentúry.
- 2Získajte petíciu. Proces sťažnosti začínate podaním petície na rade pre prenájom. Výbor by mal mať vytlačený formulár, ktorý môžete vyplniť. Zavolajte a spýtajte sa.
- Rada pre prenájom mohla zverejniť petíciu online. Môžete navštíviť ich webovú stránku a skontrolovať.
- 3Vyplňte petíciu. Každá petícia bude požadovať iné informácie. Všeobecne však môžete očakávať, že dostanete otázku:
- vaša adresa
- dátum nasťahovania
- vaše súčasné mesačné nájomné
- vaša história nájmu (dátum zvýšenia a výška dolára)
- meno a kontaktné údaje vlastníka, rezidentného manažéra alebo správcovskej spoločnosti
- 4Podajte petíciu. Mali by ste si urobiť niekoľko kópií vyplnenej petície a potom ich odniesť na výbor pre prenájom, aby ste mohli podať žiadosť. Založíte originál. Možno budete musieť poslať kópiu svojmu prenajímateľovi; v opačnom prípade to rada pre prenájom oznámi prenajímateľovi. Odložte si kópiu petície pre vlastnú potrebu.
- K svojej petícii priložte všetky podporné informácie alebo dokumentáciu. Možno budete chcieť zahrnúť napríklad toto:
- kópie všetkých dostupných nájmov
- oznámenia o zvýšení nájomného
- potvrdenia o nájme
- doklad o platbe, napríklad zrušené šeky
V prípade sporu o nájom by mali byť problémy jednoznačné: či môže prenajímateľ legálne zvýšiť nájomné o navrhovanú sumu. - K svojej petícii priložte všetky podporné informácie alebo dokumentáciu. Možno budete chcieť zahrnúť napríklad toto:
- 5Predstúpiť pred sudcu správneho práva (ALJ). ALJ alebo iný vládny úradník bude pravdepodobne počuť spor o zvýšenie nájomného. V závislosti od pravidiel vašej rady o prenájme sa možno budete musieť najskôr pokúsiť urovnať spor. Ak je sprostredkovanie neúspešné, vy a váš prenajímateľ predstúpite pred ALJ a predložíte svoj prípad.
- Môžete vypovedať alebo nechať svedčiť svedkov. V prípade sporu o nájom by mali byť problémy jednoznačné: či môže prenajímateľ legálne zvýšiť nájomné o navrhovanú sumu. V tejto situácii pravdepodobne nebudete mať žiadnych svedkov.
- Váš prenajímateľ bude musieť na základe zákona zdôvodniť zvýšenie nájomného. Ak prenajímateľ nemôže zvýšenie odôvodniť, mali by ste spor vyhrať. Prenajímateľ potom bude musieť zvýšiť nájomné na nižšiu alebo vôbec žiadnu čiastku.
- 6Dostať príkaz sudcu. Po vypočutí dôkazov ALJ rozhodne vo vašom prospech alebo v prospech prenajímateľa. Možno budete musieť chvíľu počkať, v závislosti od rady pre prenájom.
- Prenájomné rady majú zvyčajne odvolací proces. Mali by ste sa riadiť pravidlami rady pre prenájom, aby ste zistili, či máte právo odvolať sa proti rozhodnutiu ALJ.
- Všeobecne budete mať iba obmedzené množstvo času na podanie odvolania. Ak stratíte sluch, mali by ste sa okamžite opýtať, koľko času máte na odvolanie.
- Okamžite kontaktujte právnika, ak si myslíte, že vás prenajímateľ diskriminuje pre vašu rasu, pohlavie, sexualitu, zdravotné postihnutie, náboženské vyznanie alebo národný pôvod.
Prečítajte si tiež: Ako nakrátko predať svoj dom?
Prečítajte si tiež:
Právne vylúčenie zodpovednosti Obsah tohto článku je zameraný na vaše všeobecné informácie a nemá slúžiť ako náhrada profesionálneho práva alebo finančného poradenstva. Nie je zámerom, aby sa na neho používatelia spoľahli pri prijímaní akýchkoľvek investičných rozhodnutí.
