Ako nakrátko predať svoj dom?

Veriteľ by vám mal poskytnúť písomné vyhlásenie, že ponuka bude prijateľná na účely krátkeho predaja.

Dom je často to najcennejšie, čo môžete vlastniť. Ak však banke dlžíte na hypotéke viac peňazí, ako má domov, nemusí sa to už zdať také cenné. Za správnych okolností môžete uskutočniť „krátky predaj“, aby ste sa z tejto situácie dostali a minimalizovali svoje straty. Pretože sa jedná o komplikovanú transakciu, ktorá obvykle zahŕňa tisíce dolárov, odporúčame vám poradiť sa s právnikom.

1. časť z 5: Rozhodnutie, či je krátky predaj správnou voľbou

1
Určte hodnotu svojho majetku. Toto je zvyčajne dosť jednoduchý krok. Možno budete mať predstavu, založenú na hodnotení vášho mesta na účely dane z nehnuteľností. Najlepší spôsob, ako odhadnúť hodnotu, je však obrátiť sa na realitného makléra a požiadať o vyjadrenie k hodnote. Sprostredkovateľ preštuduje váš dom a porovná ho s nedávnym predajom ďalších nehnuteľností vo vašej oblasti. Sprostredkovateľ vám potom dá písomný odhad predpokladanej hodnoty vášho domu.
- Väčšina sprostredkovateľov poskytne bezplatný písomný odhad hodnoty. Nie je to tak spojené s úplným „zhodnotením“ vašej nehnuteľnosti, ktoré je zvyčajne spojené s poplatkom.
- Môžete tiež získať rýchly odhad hodnoty vašej nehnuteľnosti online. Ak hľadáte „odhad hodnoty nehnuteľnosti“, nájdete niekoľko zdrojov, ktoré poskytujú odhad hodnoty. Budete požiadaní o zadanie svojej adresy a do niekoľkých sekúnd dostanete odhad.
2
Určite si celú sumu, ktorú dlhujete na hypotéke. Skontrolujte posledný výpis z banky a zistite, aká suma je na hypotéke. Ak máte na nehnuteľnosť viac hypoték, nezabudnite ich zahrnúť všetky a spočítať ich.
- Požiadajte svojho veriteľa o cenovú ponuku, aby ste zistili, čo dlžíte. Toto uľahčí určenie toho, čo dlžíte.
3
Vypočítajte teoretický nedostatok. Ak je výška vašej hypotéky vyššia ako odhadovaná hodnota vášho domu, máte „nedostatok“. Niektorí ľudia pri hypotéke označujú túto situáciu ako podvodnú situáciu. Odpočítajte odhadovanú hodnotu vášho domu od sumy splatnej na hypotéke, aby ste zistili sumu.
- Predpokladajme napríklad, že sprostredkovateľ odhaduje pre váš dom hodnotu 149000€ a máte prvú hypotéku vo výške 131000€ a druhú hypotéku vo výške 37300€. Celkový dlh je 168000€, a jeho deficit je preto 18700€.
- Pamätajte, že ide iba o teoretické množstvo. Kým skutočne nebudete mať ponuku od kupujúceho a neuskutočníte predaj (s ktorým budú spojené určité náklady), nebudete vedieť, aká je skutočná výška nedostatku.
4
Zvážte, či je krátky predaj dobrý nápad. Ak je hodnota vášho domu nižšia ako suma, ktorú dlžíte, a najmä ak máte ťažkosti so splácaním hypotekárnych účtov každý mesiac, môžete pouvažovať nad krátkym predajom. Krátky predaj vás môže zbaviť povinností a môžete si nájsť nový domov, ktorý si môžete ľahšie dovoliť. Krátky predaj bude negatívnou známkou voči vášmu úverovému hodnoteniu, ale môže vám pomôcť vyhnúť sa vylúčeniu z trhu, čo by bolo pravdepodobne horšie. Bolo by dobré prediskutovať túto možnosť s právnikom, účtovníkom alebo licencovaným realitným maklérom.
- Pamätajte na to, že predaj nakrátko môže mať vážne daňové dôsledky a nemusí vás zbaviť záväzkov. Pred pokračovaním je preto potrebné starostlivo zvážiť svoju situáciu.

Časť 2 z 5: zvážte alternatívy krátkeho predaja

1
Prezrite si vládne refinančné programy. Predtým, ako svoj dom nakúpite krátko, zvážte použitie jedného z dvoch vládnych programov, ktoré vám pomôžu refinancovať váš dom. Prvý z nich, program Home Affordable Modification Program (HAMP), umožňuje majiteľom domov, ktorí zaostávajú za svojimi pôžičkami, upraviť svoje existujúce pôžičky na lepšie zvládnuteľnú mesačnú splátku. Druhý z nich, program Home Affordable Refinance Program (HARP), umožňuje majiteľom domov, ktorí sú schopní splácať svoje hypotekárne splátky, ale nie sú schopní ich refinancovať, šancu na refinancovanie napriek tomu, že sú na svojom pôžičke pod vodou (dlží viac ako je hodnota domu) alebo majú znížený príjem.
- Ak niektorá z týchto situácií znie ako vaša, obráťte sa na svojho poskytovateľa pôžičiek, kde získate ďalšie informácie o týchto programoch.
- HARP je tiež užitočný pre dlžníkov, ktorí od jeho kúpy zaznamenali pokles hodnoty svojho domu.
- Refinancovanie môže viesť k nižšej úrokovej sadzbe a teda k nižšej mesačnej splátke.
2
Ako alternatívu zvážte čin namiesto uzavretia trhu. Niektorí veritelia, ktorí sa nechcú zúčastniť na krátkom predaji, môžu byť ochotní prijať listinu namiesto vylúčenia. Jedná sa o dohodu, pri ktorej banke iba podpíšete listinu domov a banka bude súhlasiť s tým, že ju prijme v úplnom uspokojení vášho dlhu.
- Pamätajte, že to nemusí byť dobrá alternatíva, ak je váš dom v predajnom stave. Táto transakcia sa v správach o prenájme zobrazí ako negatívna história hypotéky. Pred podpísaním listiny sa porozprávajte s realitnou kanceláriou, pretože to nemusí byť potrebné.

Veriteľ skontroluje váš účet a dá vám vedieť, či bude uvažovať o krátkom predaji.

Časť 3 z 5: Požiadanie a uskutočnenie predaja nakrátko

1
Kontaktujte hypotekárne oddelenie svojej banky. Skontrolujte si svoj najnovší hypotekárny účet alebo mesačný výpis. Nájdete telefónne číslo na zákaznícky servis alebo do požičovne. Kontaktujte ich a povedzte, že máte záujem s niekým hovoriť o možnom krátkom predaji vašej nehnuteľnosti. Veriteľ skontroluje váš účet a dá vám vedieť, či bude uvažovať o krátkom predaji.
- Ak má doma záložné právo viac ako jeden subjekt, budete musieť kontaktovať viacerých poskytovateľov pôžičiek. Pred uskutočnením krátkeho predaja musia byť obaja veritelia spokojní.
- Pred priamym kontaktovaním veriteľa sa môžete poradiť s právnikom a požiadať ho, aby kontaktoval veriteľa.
2
Vyplňte požiadavky na aplikáciu na zmiernenie strát. Keď použijete frázu „krátky predaj“, veriteľ to bude označovať ako „zmierňovanie strát“. To znamená, že sa snažíte znížiť svoje straty na svojom majetku. V rámci žiadosti bude veriteľ pravdepodobne vyžadovať, aby ste poskytli nasledujúcu dokumentáciu:
- finančný výkaz
- doklad o bežnom príjme
- nedávne daňové priznania
- kópie posledných bankových výpisov
- list o sťažnosti (Toto je vyhlásenie vo forme listu, v ktorom banke vysvetlíte, prečo požadujete predaj nakrátko. Neexistuje žiadna konkrétna forma, je však potrebné uviesť zrozumiteľný dôvod vašich finančných ťažkostí. Príkladom môže byť nedávna nezamestnanosť, lekárska pohotovosť, rozvod, smrť v rodine.)
3
Inzerujte nehnuteľnosť na predaj a získajte ponuku. Aj pri krátkom predaji sa odporúča využiť realitného makléra na maximalizáciu publicity nehnuteľnosti a získanie najlepšej ponuky. Táto etapa sa skutočne nijako nelíši od akéhokoľvek iného predaja nehnuteľnosti. Dúfate, že dostanete najlepšiu možnú ponuku, ktorá vám pomôže splatiť hypotéku.
- Majte na pamäti, že nehnuteľnosť bude zvyčajne musieť byť v systéme MLS minimálny čas, aby sa zabezpečilo, že sa bude predávať za trhovú hodnotu a aby ju malo možnosť kúpiť čo najviac kupujúcich.

Prečítajte si tiež: Ako sa zbaliť na presun, keď sa veľa hýbete?

Časť 4 z 5: Dokončenie dohody o krátkom predaji s vaším veriteľom

1
Získajte súhlas s predajnou cenou. Keď dostanete ponuku, o ktorej sa domnievate, že je primeraná, na základe rady vášho makléra to oznámite veriteľovi. Vy, váš sprostredkovateľ a váš veriteľ ste v tejto chvíli v podstate partnermi a snažíte sa pre svoj domov získať najlepšiu cenu. Neustále informujte svojho veriteľa o ponukách, ktoré dostanete. Nakoniec dostanete ponuku, ktorá je podľa vás troch najlepšia. Veriteľ by vám mal poskytnúť písomné vyhlásenie, že ponuka bude prijateľná na účely krátkeho predaja.
- Pred schválením krátkeho predaja budú veritelia zvyčajne chcieť pozrieť tieto informácie. Vyžiadajú si tiež stanovisko od sprostredkovateľa (BPO) od inej realitnej kancelárie, ktorá nie je agentom výpisu.
2
Dokončite predaj svojho domu. Keď bude ponuka vykonaná a vy a vaša banka ju prijmete, existuje niekoľko postupov na dokončenie predaja. Realitný maklér bude s najväčšou pravdepodobnosťou postará o všetko, aby vám k uzavretiu. Kupujúci bude musieť získať financovanie, musí byť vyplnený protokol o názve a musia byť pripravené doklady o predaji. Keď je to všetko hotové, zúčastníte sa uzávierky a predáte svoj domov. Pravdepodobne sa ho zúčastní aj zástupca veriteľa.
- Uvedomte si, že môžete nakoniec chvíľu čakať, kým sa dostanete k rozhodnutiu veriteľa, ale mať realitného makléra na svojej strane, ktorý je vytrvalý a je s ním v kontakte, môže pomôcť veci pohnúť ďalej.
- Uistite sa, že ste všetko odovzdali včas, pretože pri neskorom odovzdaní môže byť potrebné začať proces odznova.
ODBORNÝ TIP

Krátky predaj môže trvať 3 mesiace alebo viac. Realitná maklérka Carla Toebe hovorí: „Počkajte aspoň 3 mesiace na krátky predaj a nezabudnite použiť nepredvídanú udalosť s krátkym predajom, ktorá vám umožní vycúvať bez pokuty, ak sa ukáže, že čakanie je príliš dlhé. V minulosti bol krátky predaj uzavretie môže trvať až rok a pol, boli však prijaté zákony, ktoré od veriteľa požadujú, aby spis skontroloval v určitej dobe.
3
Získajte písomné vyhlásenie o vyrovnaní od svojho veriteľa. Aby ste sa vyhli akejkoľvek ďalšej zodpovednosti voči svojmu veriteľovi, musíte túto dohodu dokončiť písomnou dohodou o urovnaní. Získajte písomné vyhlásenie od veriteľa, ktoré potvrdzuje, že akceptuje výťažok z predaja v plnej spokojnosti s vašou hypotékou.
- Je potrebné, aby dohoda jasne a konkrétne identifikovala hypotéku. Uistite sa, že sa jedná o dátum a výšku pôvodnej hypotéky, ako aj o ďalšie identifikačné údaje, ktoré banka môže mať, napríklad číslo úveru alebo číslo spisu.
- Uistite sa, že vyhlásenie obsahuje frázu „v úplnej spokojnosti“ a že sa jednoznačne vzdáva práva veriteľa inkasovať prípadné nedostatky.

Že máte záujem s niekým hovoriť o možnom krátkom predaji vašej nehnuteľnosti — Kontaktujte ich a povedzte, že máte záujem s niekým hovoriť o možnom krátkom predaji vašej nehnuteľnosti.

Časť 5 z 5: Porozumenie právnym otázkam predaja nakrátko

1
Pochopiť možnosť posúdenia nedostatku. Toto je najdôležitejšia súčasť krátkeho predaja. Za normálnych okolností, kedykoľvek predáte svoj dom s hypotékou, musíte hypotéku zaplatiť v plnej výške. Ak tak neurobíte, uvedomte si, že v niektorých štátoch má veriteľ právo žalovať vás za zvyšnú splatnú sumu. Vždy sa poraďte s právnikom, aby ste zistili, aký typ hypotéky máte a koľko hypoték je na nehnuteľnosť.
- Napríklad, ak dlžíte na hypotéke 187000€, ale pri krátkom predaji je vaša najlepšia ponuka iba 149000€, banka bude mať nedostatok 37300€. Vo väčšine štátov vás banka bude môcť za túto zvyšnú sumu žalovať., pokiaľ sa nedohodli, že nebudú.
- Pri výpočte deficitu musíte brať do úvahy náklady spojené s predajom. Ak je v príklade vyššie cena kupujúceho 149000€, s predajom budú spojené náklady. Provízia sprostredkovateľa bude približne 5%, teda 7460€, a budú sa účtovať ďalšie poplatky za právne zastúpenie a náklady na uskutočnenie predaja. Nakoniec môžete získať iba 130 - 185000€. V takom prípade bude váš nedostatok viac ako 48500€
2

Uvedomte si dôsledky druhej alebo tretej hypotéky. Ak má váš dom iba jednu hypotéku, dobrou možnosťou môže byť vyjednávanie krátkeho predaja. Ale ak máte aj druhú alebo tretiu hypotéku, bude to zložitejšie. Využitie krátkeho predaja na úplné splatenie vašich dlhov funguje, iba ak s tým veriteľ súhlasí. Pri krátkom predaji sa zvyčajne vyplatí iba prvá hypotéka. Druhá alebo tretia hypotéka nedostane nič. Je nepravdepodobné, že s tým budú súhlasiť, a pravdepodobne vás budú žalovať za nedostatok.
3
Zvážte podanie bankrotu po krátkom predaji. Ak ste uskutočnili predaj nakrátko, ale jeden alebo viacerí poskytovatelia pôžičiek nesúhlasili s prijatím predaja v úplnom uspokojení svojej pôžičky, budete čeliť úsudku o nedostatku. Ak vyhlásite bankrot, s najväčšou pravdepodobnosťou budete môcť tento dlh oddlžiť, čo znamená, že za jeho zaplatenie nebudete zodpovední. Konkurz nevyzerá dobre na úverový rating, ale bráni veriteľom v ďalšom prenasledovaní a umožňuje vám pokračovať v živote. O tejto možnosti by ste sa mali porozprávať s právnikom.
- Medzi alternatívy bankrotu patrí opätovné prerokovanie dlhu alebo vydanie rozsudku (ak nemáte žiadny majetok, rozsudok je v podstate nedobytný).
- Majte na pamäti, že ak váš dom smeruje k exekúcii, potom môže bankrot pozdržať proces exekúcie a poskytne vám viac času na získanie ponuky. Pred predajom nehnuteľnosti môžete bankrot zrušiť alebo v ňom môžete pokračovať v súvislosti s predajom. Pre istotu prediskutujte svoje možnosti s právnym zástupcom.
4
Uvedomte si daňové dôsledky. Keď dostanete od veriteľa súhlas s odpustením nedostatku, táto odpustená suma sa na daňové účely v skutočnosti považuje za „príjem“. Budete zodpovední za nahlásenie výšky nedostatku a zaplatíte z neho daň z príjmu.
- Napríklad predpokladajme, že ste banke dlžili 187000€, ale krátky predaj (po výdavkoch) vyprodukoval iba 149000€. Ak to banka akceptuje ako úplné uspokojenie vášho dlhu, potom ste „zarobili“ 37300€ a musíte to nahlásiť vo svojom daňovom priznaní ako príjem.
- Nezabudnite sa u účtovníka informovať o aktuálnych zákonoch týkajúcich sa odpustenia.

Za správnych okolností môžete uskutočniť „krátky predaj“, aby ste sa z tejto situácie dostali a minimalizovali svoje straty.

Tipy

Predaj domu, najmä pri krátkom predaji, bude pravdepodobne emotívnym rozhodnutím. Najlepšie je poradiť sa s právnikom a realitným maklérom, aby ste dostali radu, ktorá vám s týmto rozhodnutím pomôže.
Možno budete chcieť kontaktovať jednu alebo všetky hlavné agentúry poskytujúce úverové správy a získať tak predstavu o tom, ako krátky predaj ovplyvní vaše kreditné skóre.
Majte na pamäti, že krátky predaj doma vyžaduje čas. Môže byť výzvou zhromaždiť všetky potrebné doklady a potom čakať na odpoveď banky, ktorá môže trvať mesiace. Snažte sa však byť trpezliví.