Ako sa brániť voči nárokom z porušenia nájomnej zmluvy?
Proti nároku na porušenie zmluvy o nájme sa môžete brániť tým, že zdokumentujete, že ste neporušili nájomnú zmluvu, a pokúsite sa hovoriť so svojim prenajímateľom.
Keď sa prenajímateľ domnieva, že ste porušili nájomnú zmluvu, mal by vás na porušenie pravidiel upozorniť oznámením. Proti nároku na porušenie zmluvy o nájme sa môžete brániť tým, že zdokumentujete, že ste neporušili nájomnú zmluvu, a pokúsite sa hovoriť so svojim prenajímateľom. Ak vás váš prenajímateľ nebude počúvať, pravdepodobne sa budete musieť brániť pred žalobou o vysťahovanie.
Časť 1 z 3: vyjednávanie so svojim prenajímateľom
- 1Prečítajte si upozornenie „vyliečiť alebo prestať“. V závislosti od jurisdikcie môže byť zo zákona prenajímateľ povinný podať vám toto oznámenie pred podaním žaloby na vysťahovanie. Povie vám, aké ustanovenia o nájme ste porušili. Toto upozornenie vám tiež zvyčajne poskytne určitý čas na vyriešenie („vyliečenie“) problému. Ak problém nevyriešite do stanoveného termínu, prenajímateľ vám vypovie nájomnú zmluvu.
- Prečítajte si upozornenie a zistite, akú dobu nájmu ste údajne porušili. Nájomné zmluvy napríklad často vyžadujú, aby ste nemali domácich miláčikov, nepoužívali grily vonku ani na schodisku a rozumne využívali spoločné priestory.
- Ak ste nezaplatili nájomné, mali by ste dostať upozornenie „Zaplatiť alebo skončiť“. Pred termínom musíte zaplatiť všetky dlžné nájomné.
- 2Doklad, že ste neporušili nájomnú zmluvu. Prenajímateľ vás mohol neprávom obviniť z porušenia nájomnej zmluvy. Ak napríklad žijete v bytovom dome, potom sa porušenia nájomnej zmluvy mohol dopustiť niekto iný v tejto budove.
- Dostávajte listy alebo e -maily od svojich susedov. Váš hostiteľ by vás napríklad mohol obviniť z toho, že máte domáceho maznáčika. Môžete prinútiť susedov, aby napísali, že to nie ste vy s domácim zvieratkom.
- Fotografovať. Ak ste obvinení z poškodenia vášho bytu, urobte fotografie alebo video na dokumentáciu nedostatku poškodenia. Tieto obrázky budú užitočné, ak vás neskôr zažalujú a budete sa musieť brániť pred súdom.
- 3Napíšte list svojmu prenajímateľovi. Mali by ste zhromaždiť dôkaz, že ste neporušili nájomnú zmluvu, a napísať list svojmu prenajímateľovi, ktorý spochybňuje tieto obvinenia. Môžete priložiť dôkaz a požiadať majiteľa, aby vám zavolal s otázkami.
- Nastavte list ako profesionálny obchodný list. Udržujte svoj tón formálny, ale priateľský.
- Môžete napísať: „Vážený pán Smith. Včera som dostal vaše Oznámenie o vyliečení alebo ukončení. Podľa tohto oznámenia sa domnievate, že som porušil našu nájomnú zmluvu, pretože chovám domáce zviera. Nemám domáceho maznáčika. Namiesto toho noví nájomníci v byte vedľa mňa majú psa. Vložil som e -mail od pani Tylerovej, ktorá býva na poschodí, a svedčí o tom, že psa majú moji susedia, nie ja. Rád by som s vami tento problém prediskutoval ďalej.“
- List môžete poslať certifikovanou poštou alebo ho dokonca poslať e -mailom, najmä ak dokážete, že ste v minulosti komunikovali so svojim prenajímateľom prostredníctvom e -mailu.
- 4Pokračujte osobnou konverzáciou. Vyjednávanie funguje najlepšie, keď môžete hovoriť osobne, aby ste mohli posúdiť, ako niekto reaguje na to, čo hovoríte. Spor môžete často rýchlo vyriešiť osobne.
- Kľúčom k diskusii o údajnom porušení je zachovať chladnú hlavu. Správanie svojho prenajímateľa by ste nemali napodobňovať. Namiesto toho pozorne počúvajte, čo hovoria.
- Dôrazne upozorňujeme, že ste neporušili nájomnú zmluvu. Môžete napríklad povedať: „Minulý piatok som nevyhadzoval do koša, pretože som v ten večer zostal s priateľkou. Môžem vám dať jej telefónne číslo, ak to chcete potvrdiť.“
Podľa oznámenia sa domnievate, že som porušil našu nájomnú zmluvu, pretože chovám domáce zviera. - 5Sprostredkovať spor. Ak ste boli dobrým nájomníkom, vždy s nájmom načas, potom vás majiteľ nemusí chcieť stratiť. V tejto situácii môže byť váš prenajímateľ ochotný sprostredkovať spor, aby ste mohli dospieť k riešeniu, ktoré bude prospešné pre vás oboch.
- Mediátor pri mediácii počúva obe strany a pomôže vám viesť sa k riešeniam, na ktorých sa môžete dohodnúť. Mediácia je dobrý spôsob, ako udržať vzťah prenajímateľa a nájomcu, preto by ste mali zvážiť mediáciu, ak sa rozhodne nechcete presťahovať.
- Mediátorov nájdete vo svojej súdnej budove alebo sa môžete obrátiť na svoju miestnu/štátnu advokátsku komoru. Požiadajte o odporúčanie.
- 6V prípade potreby problém vyriešte. Možno vám neostane nič iné, ako problém vyriešiť. Ak ste skutočne porušili nájomnú zmluvu a nechcete sa odsťahovať, najlepšou možnosťou by bolo vyliečiť sa pred termínom uvedeným vo vašom oznámení.
- Dajte svojmu prenajímateľovi čo najskôr vedieť, že ste porušenie napravili a že plánujete zostať vo svojom byte.
Časť 2 z 3: odpoveď na súdny spor o vysťahovanie
- 1Prečítajte si sťažnosť svojho prenajímateľa. Ak dobrovoľne neodídeš, tvoj domáci ťa nemôže vyhodiť. Namiesto toho musia podať žalobu o „nezákonné zadržanie“, ktorá je žalobou na súde. Kópiu podanej sťažnosti dostanete spolu s „predvolaním“.
- Predvolanie by vám malo oznámiť lehotu na odpoveď na žalobu. Tento dátum si starostlivo poznamenajte.
- 2Zdokumentujte svojpomoc akéhokoľvek prenajímateľa. Je nezákonné, aby sa váš prenajímateľ pokúšal vás vysťahovať sám. Namiesto toho musia podať žalobu a získať súdny príkaz na vaše vysťahovanie. Ak sa vás váš prenajímateľ pokúša vysťahovať, mali by ste zdokumentovať akciu, ktorú váš prenajímateľ vykonal. Váš prenajímateľ napríklad nemôže:
- Vymeňte zámky.
- Vyhoďte seba alebo svoje veci na chodník.
- Vyhrážajte sa fyzickým odstránením vás alebo vašich vecí.
- Prikázam ti odísť
- Prerušte dodávky energie do svojho bytu.
- 3Napíšte svoju odpoveď. Na žalobu odpoviete podaním „odpovede“ na súd. V odpovedi odpovedáte na každé tvrdenie svojho prenajímateľa a vznesiete obranu. Váš súd by mal vytlačiť formuláre „vyplňte prázdne“, ktoré môžete použiť. Zastavte sa na súde a opýtajte sa.
- Striedavo, mnoho miestnych organizácií právnu pomoc by mohli predložiť vytlačené odpovedí formy.
- 4Zvýšte svoju obranu. V závislosti od okolností môžete zvýšiť obranu. Pred vznesením obrany sa uistite, že máte dôkazy podporujúce obranu. Bežná obrana zahŕňa:
- Nedostatočné upozornenie. Niektoré štáty vyžadujú, aby oznámenie obsahovalo určitý jazyk alebo vám poskytlo určitý čas na vyliečenie. Ak váš prenajímateľ nedodržal zákony, môžete to vzniesť ako obranu.
- Svojpomoc. Ak sa vás váš prenajímateľ pokúsil vysťahovať pomocou svojpomoci, mali by ste to vyzdvihnúť ako obranu.
- Odvetné vysťahovanie. Nemôžete byť vysťahovaní, pretože ste sa sťažovali na miestnu alebo štátnu vládu na podmienky svojho bytového domu. Ak sa napríklad sťažujete, že je zabezpečené nedostatočné teplo, váš domáci pán sa nemôže otočiť a pokúsiť sa vás vysťahovať.
- Bytová diskriminácia. Podľa federálnych a štátnych zákonov je nezákonné vás diskriminovať na základe určitých chránených vlastností-rasa, farba pleti, pohlavie, náboženstvo, národný pôvod, zdravotné postihnutie a rodinný stav.
Keď sa prenajímateľ domnieva, že ste porušili nájomnú zmluvu, mal by vás na porušenie pravidiel upozorniť oznámením. - 5Kópiu svojej odpovede doručte svojmu prenajímateľovi. Pred dátumom súdneho pojednávania dajte svojmu prenajímateľovi kópiu svojej odpovede. Pred odoslaním odpovede by ste mali zabezpečiť jej doručenie.
- Spravidla môžete niekoho najať, aby doručil odpoveď vášmu prenajímateľovi, alebo môžete požiadať niekoho staršieho ako 18 rokov, ktorý nie je zapojený do súdneho sporu, aby vám vašu odpoveď doručil.
- Na niektorých súdoch môžete svoju odpoveď odoslať aj poštou. Prečítajte si rokovací poriadok svojho súdu a nájdite prijateľné spôsoby doručovania.
- 6Podajte svoju odpoveď alebo žalobu na súd. Po dokončení odpovede by ste mali urobiť niekoľko kópií. Jednu kópiu si ponechajte a ostatné kópie a originál odneste súdnemu úradníkovi. Požiadajte o vloženie originálu. Alternatívne môžete podať žalobu v prípadoch diskriminácie alebo odvetného vysťahovania.
- Za odoslanie odpovede by ste nemali platiť poplatok, aj keď sa to môže líšiť podľa súdu.
Časť 3 z 3: obrátiť sa na súd
- 1Všimnite si dátum pojednávania. V petícii mohol byť uvedený dátum pojednávania alebo vám môže byť doručený dátum poštou. Poznačte si do kalendára, aby ste sa mohli počuť. Vypočutie nemôžete preskočiť. Ak to zmeškáte, súd môže rozhodnúť proti vám.
- 2Získajte svedkov a užitočné dokumenty. Na pojednávaní musíte sudcovi vysvetliť, prečo by vás nemali vysťahovať. Nezabudnite identifikovať svedkov, ktorí majú užitočné informácie, ako aj všetky užitočné dokumenty. Mali by ste napríklad hľadať nasledovné:
- Ak bolo oznámenie nedostatočné, prineste kópiu oznámenia. Sudca to bude chcieť vidieť.
- Ak prenajímateľ použil svojpomoc, získajte kópiu policajnej správy (ak ste zavolali políciu) a tiež vyhlásenia svedkov, ktorí videli, ako váš prenajímateľ odstránil vaše veci. Môžete tiež svedčiť vo svojom mene.
- Ak si myslíte, že vám váš prenajímateľ opláca, mali by ste dostať kópiu vašej sťažnosti na oddelenie zdravia a bezpečnosti, na ktorú ste sa sťažovali, ako aj vydanú správu.
- Ak vás váš prenajímateľ nezákonne diskriminuje, vyhľadajte svedkov, ktorí sledovali zaujaté správanie vášho prenajímateľa.
- 3Oblečte sa profesionálne. Na sudcu chcete urobiť dobrý dojem. Z tohto dôvodu by ste mali vyzerať čo najlepšie. Ak sa na súd ukážete v neporiadnom oblečení, signalizujete sudcovi, že nie ste usilovný a dôveryhodný človek.
- Muži by mali nosiť minimálne pracovné oblečenie. To znamená spoločenské nohavice, košeľu na gombíky a kravatu. Tiež nosia šaty topánky (nie tenisky) a tmavo sfarbené ponožky.
- Ženy môžu nosiť šaty alebo sukne spolu s pekným svetrom alebo blúzkou. Ženy môžu nosiť aj konzervatívne šaty. Je dôležité, aby oblečenie nebolo príliš odhaľujúce alebo tesné.
- Muži ani ženy by za žiadnych okolností nemali nosiť šortky, modré rifle, šľapky, klobúky alebo tričká. Ak nemáte veľa peňazí, choďte do obchodu so šetrnosťou a nájdite oblečenie v dobrom stave.
- 4Počúvajte svojho domáceho pána. Na pojednávaní váš prenajímateľ najskôr predstaví svoju stránku príbehu. Mali by ste ticho počúvať, ako sudcovi predkladá dôkazy. Nezabudnite si robiť poznámky. Napíšte si čokoľvek, čo vám prenajímateľ alebo svedok povie, na čo chcete reagovať.
- Nedvíhajte ruky a požiadajte sudcu, aby prehovoril. Budeš musieť hovoriť. Stojte ticho a počúvajte.
- Snažte sa neprejavovať emócie. Neotriasajte hlavou, nerobte grimasy a nerobte zvuky, bez ohľadu na to, aké nepresné sú svedectvá.
Ak napríklad žijete v bytovom dome, porušenie nájomnej zmluvy sa mohol dopustiť niekto iný v tejto budove. - 5Prezentujte svoju stranu argumentu. Budete môcť ísť ako druhí. Nezabudnite podrobnejšie vysvetliť dôvody, prečo ste vo svojej odpovedi uviedli, prečo by vás nemali vysťahovať. Ponúknite sudcovi predloženie podporných dokumentov. Ak má svedok užitočné svedectvo, povedzte sudcovi, že je s vami váš svedok, aby vypovedal.
- Sudca by vám mohol položiť otázky. Vždy odpovedzte úprimne a povedzte: „Neviem“, ak niečo neviete.
- 6Prijať rozhodnutie sudcu. Po vypočutí dôkazov by mal sudca vydať rozhodnutie. Ak prehráte, máte obmedzený čas na presťahovanie sa zo svojho bytu.
- Môžete sa však odvolať. Môžete sa odvolať na vyšší súd a požiadať, aby bol rozsudok proti vám zrušený, pretože sudca sa dopustil závažnej chyby.
- Pred podaním oznámenia o odvolaní by ste sa mali porozprávať s právnikom o tom, či sa odvolanie oplatí. Možno bude vo vašom záujme jednoducho sa odsťahovať.
- Pravdepodobne by ste mali prospech z právnej pomoci pri obrane proti nároku z porušenia nájomnej zmluvy. Právneho zástupcu prenajímateľa a nájomcu môžete nájsť tak, že sa obrátite na svoju miestnu alebo štátnu advokátsku komoru a požiadate o odporúčanie. Ak nemáte veľa peňazí, môžete sa obrátiť na miestne pomocné organizácie. Právna pomoc poskytuje bezplatné právne služby ľuďom vo finančnej núdzi.
Prečítajte si tiež: Ako previesť domový titul?
Prečítajte si tiež:
Právne vylúčenie zodpovednosti Obsah tohto článku je zameraný na vaše všeobecné informácie a nemá slúžiť ako náhrada profesionálneho práva alebo finančného poradenstva. Nie je zámerom, aby sa na neho používatelia spoľahli pri prijímaní akýchkoľvek investičných rozhodnutí.
