Ako zistíte, či je váš prenajímateľ v exekúcii?
Ak chcete zistiť, či je váš prenajímateľ v exekúcii, mali by ste sa obrátiť na kanceláriu krajského hodnotiteľa alebo kanceláriu zapisovateľa listín.
Keď prenajímateľ predá váš bytový dom, zvyčajne musíte odísť. Nový majiteľ chce pravdepodobne budovu prázdnu. Z tohto dôvodu budete potrebovať čo najviac predbežného oznámenia. Ak chcete zistiť, či je váš prenajímateľ v exekúcii, mali by ste sa obrátiť na kanceláriu krajského hodnotiteľa alebo kanceláriu zapisovateľa listín. Prípadne môžete podať žiadosť o upozornenie. Proces sa líši v závislosti od vášho stavu.
Časť 1 z 2: kontrola, či je váš prenajímateľ v exekúcii
- 1Všimnite si varovné signály predvoleného nastavenia. Možno ani netušíte, že váš prenajímateľ je vo finančnej tiesni. Existujú však niektoré bežné varovné signály. Dávajte pozor na nasledujúce:
- Váš prenajímateľ nevykonával pravidelnú údržbu. Ak trávnik nie je pokosený a budova nechá schátrať, môže nastať problém.
- Váš prenajímateľ nevykonal požadované opravy. Ak je vaša žiadosť o opravu ignorovaná, môže mať váš prenajímateľ finančné problémy.
- Oznámenie o zabavení bolo zverejnené na výveskách v spoločných priestoroch. Pravidelne kontrolujte.
- 2Dostať upozornenie V niektorých štátoch zákon vyžaduje, aby vám banka dala vedieť pred exekúciou. Napríklad vo Washingtone musíte dostať 120 dní vopred. Ak dostanete toto oznámenie, berte to vážne.
- Váš prenajímateľ by mohol dohnať platby po lehote splatnosti, ktoré by mohli majetok vyňať z exekúcie. Mali by ste si to však overiť v banke.
- Banka vám nemusí povedať veľa informácií. V takom prípade by ste mali vykonať vyhľadávanie verejných záznamov.
- 3Vykonajte vyhľadávanie verejných záznamov. Navštívte svoju krajskú kanceláriu pozemkových záznamov. Môže sa to nazývať zapisovateľ listín alebo kancelária zapisovateľa. Povedzte úradníkovi, ktorého kontrolujete, či je nehnuteľnosť v exekúcii. Toto sú verejné informácie.
- Tieto informácie si možno budete môcť vyhľadať v počítači v kancelárii záznamníka listín. Ak neviete ako, požiadajte o pomoc.
Časť 1 z 2: kontrola, či je váš prenajímateľ v exekúcii. - 4Navštívte svoju okresnú súdnu budovu. Proces exekúcie začína žalobou. Podľa toho môžete zistiť, či je váš prenajímateľ v exekúcii, podľa dokumentov súdu, ktoré sú verejné. Navštívte súdnu budovu vo vašom kraji. Stav prípadu môžete skontrolovať stiahnutím spisu.
- Vyhľadajte prípady podľa mien strán. Zistite meno svojho prenajímateľa-môže to byť spoločnosť.
- Vo všeobecnosti by na súde mal existovať počítač, ktorý môžete použiť na vyhľadávanie prípadov. Napíšte číslo prípadu a odovzdajte úradníkovi, ktorý môže spis vytiahnuť.
- 5Informujte sa u krajského hodnotiteľa. Mala by existovať webová stránka, ktorú by ste mohli použiť. Ak nie, zastavte sa v kancelárii. Na kontrolu budete potrebovať identifikačné číslo budovy.
- Alternatívne môžete informácie vyhľadávať iba pomocou adresy a mena prenajímateľa.
- 6Požiadať o oznámenie predvoleného nastavenia. V niektorých štátoch môžete požiadať o zaslanie oznámenia o akomkoľvek pojednávaní o vylúčení. Tak budete presne vedieť, kedy váš prenajímateľ vstúpi do exekúcie. Spôsob vyžiadania týchto informácií sa bude líšiť podľa štátu.
- Napríklad v Severnej Karolíne môžete vziať kópiu svojej nájomnej zmluvy do kancelárie Recorder of Deeds a zaznamenať ju. Zaznamenaním tohto záznamu máte nárok na upozornenie na akékoľvek pojednávanie o vylúčení.
- V Kalifornii môžete podať žiadosť o kópiu oznámenia o predvolenom nastavení. Budete potrebovať formulár, ktorý je k dispozícii tu: http://foreclosureforum.com/forms/request_notice.pdf. Tento notársky overený formulár musíte zaplatiť za poplatok vo svojej kancelárii County Recorders.
- Vyhľadajte online alebo sa porozprávajte s právnikom o procese vo vašom štáte.
Časť 2 z 2: uplatňovanie vašich práv pri exekúcii
- 1Skontrolujte si svoje štátne právo. Každý štát je iný. V niektorých štátoch vás nový majiteľ môže z bytu vyhodiť. V iných štátoch vás však nemožno vysťahovať, ak ste pred hypotékou zaevidovali svoj prenájom. Mali by ste si preštudovať svoje právo online.
- Tiež sa obráťte na právnika. Peniaze môžu byť obmedzené, ale kancelárie právnej pomoci vám môžu poskytnúť právnu radu o vašich právach a povinnostiach, ak sa budova predá v exekučnom predaji. Právnu pomoc môžete nájsť na webovej stránke spoločnosti Legal Services Corporation na adrese http://lsc.gov.
- Kontaktujte aj národnú koalíciu s nízkymi príjmami. Majú informácie o procese exekúcie.
- Ak ste oddielom 8, obráťte sa na najbližšiu kanceláriu pre bývanie a rozvoj miest (HUD).
Váš prenajímateľ by mohol dohnať platby po lehote splatnosti, čo by mohlo majetok vyňať z exekúcie. - 2Odpovedzte na všetky súdne dokumenty. Ak vás súd upozornil, musíte na súd odpovedať. Účelom odpovede je potvrdiť, že si nehnuteľnosť prenajímate. Choďte do kancelárie okresného súdu.
- Budete musieť zadať odpoveď. Tento dokument by mal obsahovať vaše meno a adresu a tiež uviesť, že v tomto dome bývate a platíte nájomné. Pravdepodobne budete musieť priložiť aj kópiu nájomnej zmluvy.
- Súd môže mať ako odpoveď formulár, ktorý môžete vyplniť. Pozrite sa na webovú stránku alebo sa opýtajte súdneho úradníka.
- 3Pokračujte v platení nájomného. Všeobecne platí, že počas procesu exekúcie musíte svojmu prenajímateľovi naďalej platiť nájomné. Kým sa budova nepredá, je vašim majiteľom váš prenajímateľ, preto si ich overte. Dokončenie opatrení na zablokovanie môže trvať približne šesť mesiacov.
- Po predaji budovy sa rozhodnite, či chcete novému majiteľovi platiť nájomné. Nemáte s nimi uzatvorenú zákonnú zmluvu (nájomnú zmluvu). Namiesto toho môžete počkať, kým dostanete oznámenie o uvoľnení, čo znamená, že vás plánujú vysťahovať.
- Ak ste oddielom 8, oznámte spoločnosti HUD, že sa zmenilo vlastníctvo.
- 4Zistite, čo sa stane s vašim vkladom. Váš štátny zákon by mal prenajímateľovi povedať, čo musí s vašim vkladom urobiť. Vo všeobecnosti vám možno bude musieť vrátiť peniaze alebo ho previesť na nového vlastníka. Kontaktujte súčasného majiteľa a spýtajte sa na zálohu.
- Prenasledujte ich aj naďalej. Prenajímateľ v exekúcii má pravdepodobne veľa problémov a je veľmi vystresovaný. Ich inštinktom môže byť ignorovanie vašich obáv. Sú to však vaše peniaze a musíte vedieť, čo sa s nimi deje.
- Ak peniaze nevráti alebo neprevedú na nového majiteľa, možno budete musieť žalovať svojho prenajímateľa. Porozprávajte sa s právnikom.
- 5Dostanete oznámenie o uvoľnení. Váš štátny zákon novému prenajímateľovi povie, ako vás môžu vysťahovať. Obvykle vás budú musieť upozorniť na uvoľnenie. Toto by malo byť písomné oznámenie, ktoré vám bude zaslané. Malo by vám to povedať, koľko času máte na odchod, napríklad 60 dní.
- Ak sa do stanoveného termínu neodsťahujete, váš prenajímateľ bude musieť začať konanie o vysťahovaní. Na začatie konania sa budú musieť obrátiť na súd.
- Váš prenajímateľ by nemal používať svojpomoc na to, aby vás odstránil. Prenajímateľ nemôže napríklad prerušiť vaše inžinierske siete, zmeniť zámky, vyhadzovať veci na chodník alebo sa vám vyhrážať. Ak áno, zavolajte políciu.
Podľa toho môžete zistiť, či je váš prenajímateľ v exekúcii, podľa dokumentov súdu, ktoré sú verejné. - 6Požiadajte o peniaze na vysťahovanie. Ak dostanete upozornenie na uvoľnenie, môžete sa okamžite ponúknuť, že sa sťahujete kvôli peniazom. Hovorí sa tomu „hotovosť za kľúče“. V zásade sa vzdávate svojho práva na pobyt v apartmáne kvôli platbe v hotovosti.
- Ak budete hrať správne, môžete nového majiteľa požiadať, aby vám dal dosť na bezpečnostnú zálohu v novom byte.
- Dostaňte akúkoľvek dohodu písomne a nechajte si ju podpísať a datovať vy aj nový prenajímateľ.
- 7Podpísať novú nájomnú zmluvu. Nový vlastník vás možno bude chcieť ponechať ako nájomcu. Ak je to tak, môžete pokračovať v nájme alebo podpísať nový nájomný vzťah s prenajímateľom. V závislosti od toho, kde žijete, mohol váš nový prenajímateľ prijať mesačný nájom tým, že prijme vašu kontrolu nájomného.
- 8Zvážte žalobu na svojho starého majiteľa. V závislosti od toho, kde žijete, môžete svojho starého prenajímateľa žalovať za porušenie podmienok vašej nájomnej zmluvy. Porozprávajte sa s právnikom, či je to dobrá voľba. Náhradu škody môžete získať za nasledujúce položky:
- náklady na sťahovanie
- strata kaucie
- náklady na novú kauciu
- rozdiel v nájomnom (ak vaše nové miesto stojí viac)
- akékoľvek ďalšie náklady vynaložené na nájdenie nového domova
Prečítajte si tiež: Ako zastaviť exekúciu?
Prečítajte si tiež:
Právne vylúčenie zodpovednosti Obsah tohto článku je zameraný na vaše všeobecné informácie a nemá slúžiť ako náhrada profesionálneho práva alebo finančného poradenstva. Nie je zámerom, aby sa na neho používatelia spoľahli pri prijímaní akýchkoľvek investičných rozhodnutí.
