Ako prefinancovať hypotéku?

Ak chcete refinancovať hypotéku, najskôr zvážte, či chcete predĺžiť dobu splatnosti hypotéky, aby ste mohli vykonávať menšie mesačné splátky.

Ak porozumiete podmienkam pôžičky a viete trochu o svojom budúcom finančnom výhľade, refinancovanie domu má mnoho výhod. Jednoducho povedané, refinancovanie je vyplatenie súčasnej hypotéky a vytvorenie novej hypotéky s výhodnejšími podmienkami. Hypotéku môžete upraviť tak, aby platila viac mesačne, aby sa skrátila životnosť vášho úveru. Alebo môžete hypotéku upraviť tak, aby platila menej mesačne, aby sa predĺžila životnosť vášho úveru. Oba môžu byť výhodné, ak sa používajú správne, a obe môžu byť nebezpečné, ak sa používajú bezohľadne. Tento článok je navrhnutý tak, aby vám poskytol potrebné informácie, aby ste sa mohli rozhodnúť, čo je najlepšie pre vašu finančnú budúcnosť.

Metóda 1 z 5: urobte si domácu úlohu

1
Zistite, čo ovplyvní sadzbu, ktorú dostanete. Tu sú prvky, ktoré určujú sadzbu, ktorú dostanete:
- Veľkosť pôžičky
- Vaše kreditné skóre
- Platené body
- Pomer pôžičky k hodnote
- Váš hypotekárny produkt
- Dĺžka trvania vašej pôžičky
2

Pochopte, že inzerované ceny nie sú spoľahlivé. Odborníci tvrdia, že keď spoločnosti refinancujúce hypotéky zverejnia svoje sadzby, je veľmi pravdepodobné, že ich využije len asi 10% žiadateľov. Na zobrazenej nízke ceny používajú, aby nalákali ľudí. Nie je vždy múdre sa do nich zamilovať.
3
Poznáte náklady spojené s refinancovaním. Pravdepodobne nemá zmysel refinancovať, ak sú náklady a poplatky spojené s refinancovaním väčšie ako množstvo peňazí, ktoré by ste ušetrili po refinancovaní. Vopred si vypočítajte, koľko vám bude pravdepodobne účtované za refinancovanie. Nie je neobvyklé zaplatiť na poplatkoch 3 až 6% z vašej istiny. Nakupujte za najlepšie ceny, pretože mnohí veritelia nemusia účtovať poplatok za žiadosť, poplatok za zriadenie ani body. Niektoré možné poplatky, ktoré vám môžu hroziť, zahŕňajú:
- Poplatok za prihlášku: 75€-220€
- Poplatok za hodnotenie: 220€-520€
- Poplatok za zriadenie pôžičky: až 1,5% z istiny úveru
- Body: až 3% z istiny úveru. Jeden bod sa rovná 1% z celkovej sumy hypotéky.
- Poplatok za inšpekciu, poplatok za preskúmanie advokáta, poplatok za prieskum a poplatok za vyhľadávanie a poistenie titulu:
  1120€-1870€
4
Zistite, či má váš veriteľ s vašou súčasnou hypotékou spojený poplatok za predčasné splatenie. Niektorí veritelia vám budú účtovať jednorazový poplatok, ak sa rozhodnete predčasne splatiť svoju existujúcu hypotéku. Prečo je to tak? Pretože veriteľ môže prísť o určité množstvo peňazí, ak nemôže zarobiť peniaze navyše na úrokových platbách.
- Vedzte však, že niektoré štáty zakázali poplatky za predčasné splatenie. Hypotéky poistené alebo garantované federálnou vládou, ako aj pôžičky poistené federálnymi úverovými zväzmi sú tiež zakázané vyberať poplatky za predčasné splatenie.
- Koľko môžete očakávať, že zaplatíte, ak narazíte na poplatok za platbu vopred? Poplatky za predčasné splatenie sa spravidla vážia na úrokové platby jeden až šesť mesiacov.

Metóda 2 z 5: úprava dĺžky vašej hypotéky

1
Predĺžte si hypotéku, aby ste znížili mesačné splátky. Ak túžite po menších mesačných splátkach hypotéky, zvážte predĺženie doby splatnosti hypotéky. Očakávajte, že v priebehu hypotéky zaplatíte viac peňazí (predovšetkým vo forme splátok úrokov). Vedzte tiež, že budete splácať dlhší čas. Nie je to vždy najrozumnejší krok, ale pre mnohých ľudí je to rozdiel medzi tým, keď sa držia svojho domu a vzdajú to.
- Povedzme, že vaša existujúca hypotéka je na 149000€ na 30-ročnú fixáciu na 6%. Po troch rokoch získate možnosť refinancovať vo výške 32 rokov a 6%. Mesačne zaplatíte o 100€ menej, ale celkové náklady na hypotéku sa počas životnosti pôžičky zvýšia na 83400€.
2
Skráťte dobu splatnosti hypotéky, aby ste znížili celkový zaplatený úrok. Ľudia, ktorí si skrátia podmienky pôžičky, trávia menej času splácaním hypotéky. Kompromisom je, že sa ich mesačné platby zvyšujú. Zároveň, pretože obchodujú s dlhšou hypotékou za kratšiu, z dlhodobého hľadiska minú menej na platby úrokov.
- Povedzme, že vaša existujúca hypotéka je na 149000€ na 30-ročnú fixáciu na 6%. Po troch rokoch získate možnosť refinancovať na 15 rokov a 5%. Mesačne zaplatíte o 240€ viac, ale v konečnom dôsledku počas životnosti pôžičky ušetríte neskutočných 81500€. Ak zvládnete tých 240€ mesačne navyše, určite sa oplatí refinancovať.
3
Pri rozhodovaní o predĺžení alebo skrátení doby splatnosti hypotéky vyvážte svoje krátkodobé potreby s dlhodobými potrebami. Refinancovanie hypotéky je vážna finančná záležitosť. Bez ohľadu na to, či chcete predĺžiť alebo skrátiť dobu splatnosti hypotéky, je vhodné zistiť, prečo, pričom zohľadnite svoje krátkodobé aj dlhodobé potreby:
- Ak napríklad predlžujete lehotu, aby ste zaplatili o 75€ mesačne menej, ale počas životnosti pôžičky zaplatíte o 74600€ viac, doslova hypotékou v hypotéke zastavujete budúcnosť. Zistite, či nemôžete prehrabať ďalších 75€ mesačne, aby ste tak dlhodobo ušetrili majetok.
- Podobne, čo keď prechádzate z 30-ročného fixného na 15-ročný fixný, pretože chcete ušetriť peniaze v dlhodobom horizonte? Ak si nemôžete dovoliť 220€ mesačne a pri tomto uptickingu sa zadlžujete, možno budete chcieť zdržať refinancovania, kým si zmenu skutočne nebudete môcť dovoliť.

Ak túžite po menších mesačných splátkach hypotéky, zvážte predĺženie doby splatnosti hypotéky.

Metóda 3 z 5: Riešenie hypoték s nastaviteľnou sadzbou (paže)

1

Vedzte, že mesačné platby zbraní sa môžu meniť podľa úrokových sadzieb. Mesačné platby ARM sú viazané na úrokové sadzby. Niektoré mesiace môžete dostať veľmi slušnú mesačnú splátku, pretože úrokové sadzby klesli. Ostatné mesiace môžete dostať vyššiu mesačnú platbu, ako sa očakávalo, pretože úrokové sadzby sa zvýšili.
2
Dávajte si pozor na upútavku na voliteľných ramenách. Mnoho ARM bude mať špeciálnu „upútavku“, ktorá inzeruje nižšiu ako priemernú počiatočnú platbu úroku z pôžičky. Táto sadzba často trvá iba rok alebo dokonca niekoľko mesiacov, potom platby úrokov prudko rastú.
- Tieto pôžičky sa často zdajú príliš dobré na to, aby ste ich mohli minúť. Pamätajte si, že ak sa niečo zdá byť príliš dobré na to, aby to bola pravda, pravdepodobne to tak je. Vždy si prečítajte drobné písmená súvisiace s pôžičkou, ale najmä tie pôžičky, ktoré sa zdajú byť zárukou storočia.
3

Ak refinancujete z jednej ARM do druhej ARM, pozrite sa na počiatočnú sadzbu, ako aj na všetky limity platieb. Ak refinancujete, hľadajte inú ARM s nižšou počiatočnou sadzbou, aby sa vaše platby úrokov začínali menej. Tiež hľadajte ponuky, pokiaľ ide o stropy platieb. Limity platieb predstavujú celkovú zvýšenú sumu, ktorú môžete zaplatiť z mesiaca na mesiac. Ak má vaša ARM strop platby 6%, celkové zvýšenie, ktoré môžete zaplatiť z jedného mesiaca na nasledujúci mesiac, je 6%, aj keď sa úrokové sadzby ešte viac zvýšia.

Prečítajte si tiež: Ako nakupovať exekúcie konkurzov?

Metóda 4 z 5: Vedieť, kedy sa neopustiť

1
Zoberme si to refinancovanie, keď ste investovali do svojho aktuálneho hypotéku na dlhú dobu. Čím dlhšie budete splácať hypotéku, tým viac vlastného kapitálu si vo svojom dome vytvoríte. Spravodlivosť je len vymyslený názov toho, koľko domu skutočne vlastníte alebo koľko istiny vo svojom dome ste zaplatili. Suma peňazí, ktorú zaplatíte voči svojej istine, sa započítava do vlastného imania vo vašej domácnosti, zatiaľ čo suma peňazí, ktorú zaplatíte voči úroku, nie.
- Na začiatku splácania hypotéky ide väčšina peňazí na úroky, nie na istinu. Na začiatku ste si nevybudovali veľa vlastného kapitálu. Po zhruba 20-ročnej známke na tradičnom 30-ročnom fixe začnete splácať čoraz viac istiny na hypotéke a menší úrok. To znamená, že váš podiel na majetku vo vašom dome rastie.
- Refinancovanie po dlhšom držaní tej istej hypotéky reštartuje tento proces amortizácie. Prvé roky trávite splácaním úrokov namiesto budovania vlastného imania vo svojom dome splácaním istiny.
- Všimnite si toho, že refinancovanie neznamená vždy, že budete mať dlhší termín. Ak ste splatili 20 rokov na 30- ročnú hypotéku a máte možnosť refinancovať na 10-ročnú pôžičku s výrazne nižšou úrokovou sadzbou, mohla by to byť pre vás dobrá stratégia.
2
Zoberme si to refinancovanie, ak máte v pláne presunúť skoro. Ak sa plánujete presťahovať skôr než neskôr, náklady na refinancovanie nemusia mať ekonomický zmysel. Zamyslite sa nad tým: Na novú hypotéku na svoj súčasný dom míňate viac ako 3730€, keď pravdepodobne budete musieť minúť rovnakú sumu na novú hypotéku na nový dom.
- Ak plánujete ponechať si svoj dom ako nájomný byt, môže mať stále zmysel refinancovať.
- Konzultujte online kalkulačky rovnovážnych cien a zistite, či má zmysel refinancovať, ak sa budete čoskoro sťahovať.
3

Zoberme si to refinancovanie, ak budete musieť zaplatiť významnú predplatený poplatok. V prípade predčasného prerušenia existujúcej hypotéky vám môže byť účtovaný poplatok za predčasné splatenie. Ak však plánujete refinancovať u rovnakého veriteľa, opýtajte sa ich, či môžu poplatok odpustiť. V zriedkavých prípadoch veritelia poplatok odpustia. Keď sa poplatky za predplácanie stanú neprimerane nákladnými - niekedy až 6 mesiacov s úrokmi - zvážte čakanie na vhodnejší čas na refinancovanie.

Vytvorenie novej hypotéky s výhodnejšími podmienkami — Jednoducho povedané, refinancovanie je vyplatenie súčasnej hypotéky a vytvorenie novej hypotéky s výhodnejšími podmienkami.

Metóda 5 z 5: spustenie procesu novej pôžičky

1
Faktor určitých kvalifikačných požiadaviek. Veritelia sa budú pozerať na celý rad vecí, aby sa rozhodli, či sú ochotní vám poskytnúť pôžičku za vašich podmienok. Veritelia budú brať do úvahy váš príjem a ďalšie aktíva, vaše úverové skóre, aktuálnu hodnotu domu a sumu, ktorú si chcete požičať. Veritelia sa budú predovšetkým pozerať na pomer pôžičky k hodnote (LTV) - teda na to, koľko žiadate v porovnaní s hodnotou domu. Ak to nespadá do ich prijateľného rozsahu, možno vám neponúknu hypotéku, ktorú hľadáte.
- Kreditné skóre má obrovský vplyv na podmienky vášho refi. Ak sa vaše úverové skóre zvýšilo potom, čo ste sa dohodli na svojej súčasnej hypotéke, veritelia pravdepodobne ponúknu lepšie podmienky. Ak sa vaše kreditné skóre znížilo po tom, ako ste sa dohodli na svojej súčasnej hypotéke, veritelia môžu ponúkať iba vyššie úrokové sadzby.
2
Zistite, aký typ pôžičky chcete. Zverejnenie podrobností o úradníkovi pre pôžičky by vám malo pomôcť získať najlepšiu možnú sadzbu. Uveďte, ako dlho chcete, aby vám hypotéka vydržala, a tiež to, koľko na dom skutočne potrebujete. Uveďte tiež, či ste ochotní platiť body za zníženie úrokovej sadzby.
- Poznámka: Ak to myslíte s tým, že zostanete bez dlhov, nepreháňajte, koľko peňazí potrebujete, a potom si dajte rozdiel medzi pôžičkou a hodnotou domu do vrecka. Niektoré hypotekárne pôžičky môžu byť výhodné, iné nie. Použitie druhej hypotéky ako zdroja hotovosti je istý spôsob, ako v dlhodobom horizonte prísť o peniaze.
- 9 krát z 10 bánk a úverových zväzov je najdrahším zdrojom hypotéky a môže poskytovať pomalé služby. Ak chcete získať najlepšiu ponuku, nakupujte u maklérov a priamych veriteľov.
3

Opýtajte sa na „bezplatné“ refinancovanie. Bezplatné refinancovanie je v zásade tam, kde veriteľ preberá náklady na poplatky vopred (poplatky za zriadenie, poplatky za žiadosť, poplatky za hodnotenie, poplatky za prieskumy atď.) Výmenou za vyššiu úrokovú sadzbu. Aj keď to môžu byť životaschopné možnosti pre ľudí, ktorí chcú refinancovať, ale nemôžu si dovoliť poplatky vopred, mali by sa im podľa možnosti vyhnúť tí, ktorí si môžu dovoliť hotové poplatky. Prečo? Pretože úroky pripisované na životnosť pôžičky sú často vyššie ako hotové poplatky, ktoré by majiteľ domu pôvodne zaplatil.
4

Nakupujte. Toto je jeden z najlepších spôsobov realizácie akéhokoľvek druhu transakcie. Zoznámte sa s dôveryhodnosťou svojich veriteľov. Nebojte sa pokúsiť sa získať lepšie podmienky od rôznych veriteľov. S najväčšou pravdepodobnosťou uzatvoríte 30-ročnú zmluvu; mali by ste veriteľom veriť a mať pocit, že za svoje peniaze dostanete to najlepšie.
5

Ak ste nováčik v tomto odvetví, nechajte si dostatok času na to, aby ste sa zorientovali vo všetkých podmienkach hypotéky. Domáce úlohy vám ušetria nielen peniaze, ale aj budúce bolesti hlavy.

Veritelia môžu ponúkať iba vyššie úrokové sadzby — Ak sa vaše kreditné skóre znížilo potom, čo ste sa dohodli na svojej súčasnej hypotéke, veritelia môžu ponúkať iba vyššie úrokové sadzby.

Tipy

Skrátenie doby hypotéky - Väčšie mesačné splátky vám umožnia splatiť pôžičku rýchlejšie. Pretože krátkodobejšie programy majú nižšie úrokové sadzby, určite pri tomto druhu refinancovania dokážete ušetriť viac.
Zostať vo svojom dome dlhší čas - Nižšiu úrokovú sadzbu na refinancovanie si najlepšie vychutnáte, ak máte zostať doma najmenej 5 rokov.
Zníženie sadzieb - zvyčajne, keď ceny klesnú o 1% až 2%, môže byť refinancovanie hypotéky jednou z dobrých možností.
Konsolidácia dlhov - Vďaka refinancovaniu hypotéky je konsolidácia vašich dlhov do jednej platby životaschopná, ak máte doma vlastný kapitál. Pred použitím refinancovania pri konsolidácii svojich dlhov však musíte stále zvažovať pokles sadzieb.
Potreba ďalších peňazí - Jednou z možností je uchýliť sa k úverovej linke vlastného kapitálu v prípade, že budete konfrontovaní s potrebou ďalšej hotovosti. Vďaka bežnému účtu, kreditnému účtu alebo priamej platbe si môžete požičať oproti vlastnému kapitálu domu.
Dlžníci môžu mať tiež možnosť refinancovať hotovosť, aby využili vlastný kapitál svojho domu na obnovu alebo konsolidáciu dlhu. Vrátenie peňazí za rekonštrukciu sa môže rýchlo vyplatiť, ak je vykonané správne a zvýši hodnotu domu. Bližšie informácie získate od svojho veriteľa.
Zvážte využitie hypotekárneho makléra, od ktorého zvyčajne nakupujú stovky veriteľov, aby vám mohli poskytnúť lepšie sadzby, ako môžete získať sami.
Možno sa budete chcieť vyhnúť refinancovaniu „bez nákladov“. Je to preto, že keď niekto hovorí, že nič nestojí, nepreloží sa to zadarmo. Čo sa stane, bude vám počas životnosti pôžičky účtovaná vyššia úroková sadzba. Veriteľ vám v podstate vypláca body, ktoré kompenzujú náklady na zatvorenie. Ak plánujete udržať pôžičku len na krátku dobu, mohlo by to byť pre vás výhodné, pretože zvýšená úroková sadzba, ktorú zaplatíte počas doby, počas ktorej si pôžičku nechávate, môže byť nižšia ako náklady na zatvorenie, ktoré by ste inak zaplatili. Voľba bez nákladov na zatváranie je spravidla výhodná zhruba do tretieho roku, ale môže sa líšiť podľa štátu a vašej konkrétnej situácie.
Pri refinancovaní „bez nákladov“ zvyčajne existuje aj možnosť zahrnúť náklady do nového úveru zvýšením sumy úveru. Aj keď budete musieť zvážiť premenné vo vašej konkrétnej situácii, táto stratégia sa dá použiť, ak sú typické výhody refinancovania vo vašej situácii slabé.