Ako určiť trhovú hodnotu pre váš domov?
Táto správa sa týka mnohých údajových bodov vrátane porovnateľného predaja iných nehnuteľností a odhadov trhovej hodnoty.
Keď plánujete predať svoj dom, prísť so správnou cenou sa môže javiť ako veľmi náročný proces. Existuje veľa údajov, ktoré je potrebné prepasírovať, a môžete sa cítiť trochu stratení. Po dôkladnom prešetrení a výpočtoch však môžete bez väčších problémov prísť s dobrým odhadom trhovej hodnoty vašej nehnuteľnosti - alebo s cenou, ktorú môže váš dom očakávať. S týmito informáciami môžete prísť na správnu cenu pre váš dom.
Časť 1 z 3: učenie sa, kde hľadať informácie
- 1Vyhľadajte na internete nedávno predané domy vo vašej oblasti. Niektoré miestne samosprávy a realitné weby zverejňujú tieto informácie na svojich webových stránkach. Používanie online vyhľadávača je dobrý prvý krok, ktorý musíte podniknúť, skôr ako začnete telefonovať alebo navštíviť ktorúkoľvek kanceláriu. Týmto spôsobom môžete získať predstavu o tom, aké informácie sú k dispozícii, bez toho, aby vám to samé spôsobovalo veľké ťažkosti.
- Medzi najobľúbenejšie stránky pre výskum nehnuteľností patria Realtor, Trulia a Zillow. Začnite tu, keď hľadáte informácie o posledných predajoch alebo iných údajoch o nehnuteľnostiach vo vašej oblasti. Pamätajte, že tieto informácie nie sú vždy stopercentne presné, a preto by ste mali zhromažďovať informácie z viacerých zdrojov.
- 2Kontaktujte miestny daňový výmerový úrad. Miestne samosprávy vedú záznamy o nedávnom predaji nehnuteľností, ktoré sa zvyčajne vedú v daňovom výmere. Kontaktujte kanceláriu a požiadajte o záznamy o posledných predajoch vo vašom okolí alebo PSČ. Zistite, či vám môžu poskytnúť zoznam so všetkými podrobnosťami o každej nehnuteľnosti, vrátane predajnej ceny, dátumu predaja, štvorcovej plochy, roku výroby a počtu spální a kúpeľní. Všetky tieto informácie budete potrebovať, aby ste mohli kvalifikovane odhadnúť trhovú cenu vášho domu.
- Výhodou týchto údajov je, že ide o údaje o skutočnom predaji, ktoré sa nachádzajú na vašom miestnom trhu (hodnota nehnuteľností závisí od polohy), ale veľmi zriedka sa jedná o dom presne taký, aký sa predáva v nedávnej minulosti, takže bude potrebné vykonať určité úpravy. vyrobené.
- 3Kontaktujte miestneho realitného agenta. Realitná kancelária bude mať dostatok skúseností vo vašej oblasti a bude si vedomá posledných predajov, aj keď ich kancelária predaj neurobila. Kontaktujte realitnú kanceláriu a zistite, či sú niektorí agenti ochotní hovoriť o nedávnych predajoch. Nezabudnite získať všetky potrebné informácie o predaji, vrátane minimálne predajnej ceny, dátumu predaja, štvorcovej plochy, roku výroby a počtu spální a kúpeľní.
- Pravdepodobne by bola realitná kancelária ochotnejšia zdieľať s vami informácie, ak spomeniete, že hľadáte informácie, pretože plánujete predaj svojho domu. Keď vás realitná kancelária vidí ako potenciálneho klienta, môže byť s vami otvorenejší.
- Ak si najmete obchodníka s nehnuteľnosťami, mal by vykonať komparatívnu analýzu trhu. Táto správa sa týka mnohých údajových bodov vrátane porovnateľného predaja iných nehnuteľností a odhadov trhovej hodnoty. Ak chcete mať väčšiu kontrolu nad údajmi, ktoré dostávate, skúste požiadať realitnú kanceláriu, aby vám poslala najlepšiu komparatívnu analýzu podľa kritérií, ktoré ste nastavili. Napríklad pretože veľa poskytovateľov pôžičiek požaduje komparatívne analýzy založené na domoch v okruhu jednej míle od nehnuteľnosti na predaj, môžete požiadať realitnú kanceláriu, aby obmedzila vyhľadávanie na jednu míľu od vášho domu.
Použite upravené predajné ceny porovnateľných cien na odhad trhovej hodnoty vášho domu. - 4Požiadajte o majetkový profil od poisťovne. Poisťovne vedú údaje o predaji nehnuteľností v danej oblasti. Niektoré vám zadarmo poskytnú profil nehnuteľnosti v nádeji, že si u nich kúpite poistenie. Profil vlastnosti bude obsahovať zoznam porovnateľných vlastností s vašimi vlastnými, ako aj konkrétne aspekty týchto vlastností.
- Nie všetky spoločnosti to budú robiť zadarmo, ale stále môžete získať profil nehnuteľnosti za poplatok.
- 5Prezrite si miestne noviny. Mestské a okresné noviny často uverejňujú informácie o predaji miestnych nehnuteľností. V sekcii s nehnuteľnosťami môžete vyhľadať informácie o posledných predajoch. Nezabudnite, že všetky informácie, ktoré potrebujete, nemusíte získať iba z novín. Pravdepodobne budete stále musieť kontaktovať daňového poradcu alebo realitného agenta a získať všetky potrebné informácie.
2. časť z 3: zhromažďovanie informácií
- 1Vytvorte tabuľku v počítači. Po získaní zoznamu posledných predajov budete musieť usporiadať veľa informácií. Najefektívnejším spôsobom, ako to dosiahnuť, je tabuľkový procesor. Vytvorte samostatný stĺpec so všetkými informáciami o nehnuteľnostiach, vrátane adresy, veľkosti pozemku, štvorcovej plochy, bytového štýlu, roku postavenia, veľkosti garáže, počtu spální a kúpeľní, stavu nehnuteľnosti a predajnej ceny. Začnite tým, že doplníte informácie o svojom dome, hoci teraz samozrejme nechajte časť venovanú predajnej cene prázdnu. Pri hodnotení zoznamu posledných predajov, ktoré ste získali, pripojíte ďalšie vlastnosti.
- Ak ste tabuľku ešte nikdy nevytvorili, prečítajte si článok Vytvorenie tabuľky v programe Excel.
- Ak si neuvedomujete štvorcovú plochu vášho domu, pozrite sa na svoje dokumenty o nehnuteľnosti, ako sú záverečné dokumenty. Plocha štvorca bude uvedená v hodnotiacej správe vášho domu. Možno to nájdete aj v záznamoch kraja, ale hodnotiaca správa bude presnejšia.
- Ak nenájdete štvorcovú plochu vášho domu, môžete získať hrubý odhad zmeraním vonkajšej strany domu. V stopách zmerajte dĺžku a šírku domu a vynásobte tieto dve čísla. Odčítajte garáž, uzavreté verandy, chodby a skrine. Získate tak väčšie číslo ako skutočná štvorcová plocha. Presnejší odhad môžete získať vyhľadaním oblasti (dĺžka x šírka, rovnako ako u vonkajšej strany) každej vnútornej miestnosti. Potom tieto čísla spočítajte.
- 2Hľadajte domy, ktoré sa predali za posledných šesť mesiacov. Keď ste získali potrebné informácie o predaji, musíte začať triediť nehnuteľnosti. Začnite odmietnutím predaja, ktorý sa uskutočnil pred viac ako šiestimi mesiacmi. Trh s nehnuteľnosťami sa rýchlo mení a tržby staršie ako šesť mesiacov môžu byť príliš zastarané, než aby boli užitočné. Staršie výpredaje používajte, iba ak nenájdete údaje o novšom výpredaji.
- 3Nájdite aspoň tri domy, ktoré sa vám najviac podobajú. Po vyhľadaní najaktuálnejších predajov, ktoré sa vyskytli vo vašej oblasti, môžete začať posudzovať informácie, aby ste našli porovnateľné vlastnosti. Pamätajte, že pravdepodobne nenájdete vlastnosti, ktoré by presne zodpovedali vašim. Cieľom je iba nájsť v zozname predajní nehnuteľnosti, ktoré sa vám najviac podobajú. Pomocou nasledujúcich kritérií vyhľadajte porovnateľné nehnuteľnosti, aby ste získali najlepšiu predstavu o tom, za čo sa bude váš dom predávať. Potom ich zapojte do tabuľky a porovnajte s domácim.
- Veľkosť dávky.
- Zábery námestia.
- Domáci štýl.
- Počet spální a kúpeľní. Uveďte aj to, či sú to úplné kúpeľne so sprchou a WC alebo polovičné iba s WC.
- Vek.
- Poloha.
- Typy vybavenia, ako sú terasy, paluby, bazén, krby, terénne úpravy, stav majetku, hodnota pozemku a výhľad.
- Či už je alebo nie je hotový suterén.
Všetky tieto informácie budete potrebovať, aby ste mohli kvalifikovane odhadnúť trhovú cenu vášho domu. - 4V prípade potreby upravte predajnú cenu. To je miesto, kde prichádza veľa odhadov. Pretože je nepravdepodobné, že všetky domácnosti, ktoré uvediete na zoznam, budú totožné s vašimi, budete ich musieť prispôsobiť tak, aby vyhovovali vašim požiadavkám, a podľa toho upraviť predajnú cenu. Úprava trhovej ceny je náročný proces. Pomohlo by, keby ste sa poradili s realitnou kanceláriou alebo niekým iným, kto má skúsenosti s realitným trhom. Pozná hodnotu určitých špecifikácií vlastností.
- Povedzme napríklad, že nájdete dom, ktorý je úplne rovnaký ako váš, a ktorý sa predával za 149000€, okrem toho, že má dve kúpeľne a vaša má jednu. Skúste odhadnúť, za čo by sa to predalo bez tejto kúpeľne navyše. Kúpeľňa môže k trhovej cene pridať viac ako 7460€. Odhadujete preto, že by sa dom predal za 142000€, keby mal presnú špecifikáciu vášho domu.
- Realitná kancelária bude schopná poskytnúť komparatívnu analýzu trhu a má skúsenosti s vykonávaním odhadov a úprav na základe rozdielov. Uistite sa, že ste sa poradili so skúseným realitným agentom. Pri porovnaní realitných kancelárií sa pozrite na to, koľko predajov dokončili, ako aj na ceny domov, ktoré predávajú (a či majú tendenciu predávať nad alebo pod trhovú cenu).
- 5Použite upravené predajné ceny porovnateľných cien na odhad trhovej hodnoty vášho domu. Len čo upravíte predajnú cenu porovnateľných domov, mali by ste byť schopní urobiť kvalifikovaný odhad trhovej ceny vášho domu. Napríklad, ak ste si vybrali 4 domy, ktoré mali predajné ceny 179000€, 185000€, 190000€ a 192000€, môžete urobiť dobrý odhad, že váš dom sa bude predávať niekde medzi 179000€ a 192000€
- Ak prichádzate s upravenými predajnými cenami, použite iba konečnú predajnú cenu domu. Vyžadovaná cena domu vám nič nehovorí; predajcovia sa môžu pýtať na čokoľvek, čo chcú, ale to neznamená, že to dostanú. Používajte iba ceny, za ktoré sa domy skutočne predávajú. Takto zistíte trhovú hodnotu oblasti, v ktorej žijete.
- 6Na vyhľadanie požadovanej ceny použite trhovú hodnotu. Keď nájdete očakávanú trhovú cenu vášho domu, mali by ste toto číslo použiť ako požadovanú cenu. Nesnažte sa k tomuto číslu pridať príliš veľa peňazí, pretože predraženému domu sa bude predávať dlhšie. Ak plánujete uviesť svoj domov na trh, porozprávajte sa o tom s realitnou kanceláriou a nájdite ideálnu požadovanú cenu.
Časť 3 z 3: Používanie iných metód
- 1Zistite cenu porovnateľných domov za m2. Ak by sa vám úprava cien porovnateľných nehnuteľností zdala príliš nepresná, mohli by ste tiež zistiť, za koľko sa porovnateľné domy predávajú, na základe štvorcovej plochy. Takto získate iba približnú predstavu o trhovej hodnote. Ak chcete získať presnejší údaj, budete musieť urobiť ďalšie metódy.
- Nájdite štyri blízke nehnuteľnosti, ktoré sú podobné vášmu. Sčítajte ich štvorcové oblasti a potom zvlášť spočítajte ceny, za ktoré sa predávali.
- Celkovú cenu, ktorú predali, vydelte celkovou štvorcovou plochou. Takto získate približnú predstavu o tom, koľko peňazí na štvorcovú plochu váš dom pôjde.
- Vynásobte túto cenu počtom m2 vo vašej domácnosti. Takto získate veľmi približnú predstavu o tom, čo stojí váš dom.
- 2Vypočítajte cenu, ktorú by vyžadovalo vymenenie vášho domu. Ďalšou technikou na odhadnutie hodnoty vašej nehnuteľnosti je spočítanie všetkých nákladov potrebných na úplnú prestavbu vášho domu. Zistite, koľko by bolo treba na postavenie každej časti vášho domu a majetku. To bude pravdepodobne vyžadovať rozhovory s dodávateľmi a získanie cenových ponúk. Ak ste tak urobili, môžete spočítať odhady, aby ste dosiahli konečný odhad trhovej ceny vášho domu.
- Pozor, táto metóda, hoci sa používa, býva nepresná. Funguje iba pre novopostavené domy alebo domy, ktoré boli nedávno kompletne zrekonštruované. Metóda porovnávania cien je zvyčajne oveľa presnejšia, pretože venuje pozornosť aktuálnym trendom na trhu s bývaním.
Niekedy je množstvo údajov, ktoré musíte prejsť, veľmi ťažké odhadnúť trhovú hodnotu vášho domu. - 3Najmite si odhadcu. Niekedy je množstvo údajov, ktoré musíte prejsť, veľmi ťažké odhadnúť trhovú hodnotu vášho domu. V takom prípade si môžete najať profesionálneho odhadcu. Urobí všetku tvrdú prácu a urobí dobrý odhad trhovej ceny vášho domu.
- Ak dostanete nehnuteľnosť ocenenú za pôžičku FHA, hodnotenie zostane v platnosti šesť mesiacov. To znamená, že ak nesúhlasíte s hodnotou, za ktorú je dom hodnotený, nemôžete ho zmeniť. Ak ste pôvodne získali iné hodnotenie, je možné, že budete môcť toto hodnotenie spochybniť predložením prvého.
- Pamätajte, že aj keď sú vaše výpočty na mieste, tieto metódy sú iba odhadmi. Jediný spôsob, ako zistiť, za čo sa váš dom skutočne predá, je uviesť ho na trh.
Prečítajte si tiež: Ako rozdeliť nájomné?
Otázky a odpovede
- Ako môžete správne posúdiť hodnotu svojej nehnuteľnosti z hľadiska polohy?Hodnotiaci úrad kraja má hodnotu pozemku, ktorá zohľadňuje polohu. Môžete tiež určiť, čo je v okolí, ako napríklad diaľnica, železničné trate, komerčné nehnuteľnosti alebo či má výhľad na rieku, hory alebo parkovať cez ulicu. Porovnajte ďalšie podobné vlastnosti. Ak im chýbajú dobré veci, potom zvyšujte ich predajnú cenu. Ak majú podobné problémy, nie je potrebné nič meniť. Ak má tieto problémy iba váš, potom musíte odpočítať z predajnej ceny inej nehnuteľnosti. Mali by ste sa pozrieť na terénne úpravy, vzdialenosť od miestnej vybavenosti, ako sú školy, či už je to na rušnej ulici, na rohovom pozemku, či má oplotenie okolo pozemku, a akékoľvek ďalšie prvky na pozemku. Určte hodnoty, ktoré sa majú sčítať alebo odčítať. Napríklad ak má človek výhľad a nemá ho,k predajnej cene môžete pridať alebo odpočítať 3730€.
- Aké sú najlepšie kroky k investovaniu do nehnuteľností?Najskôr určte, aké sú vaše krátkodobé a dlhodobé ciele. Chcete rýchlo zarobiť peniaze a reinvestovať? Chcete si zarobiť peniaze z dlhodobého hľadiska? Chcete mať pravidelný príjem? Koľko nehnuteľností chcete vlastniť? Aký typ nehnuteľností chcete vlastniť? Aká aktívna chcete byť ako investor pri správe alebo predaji svojich investícií? Potom si naplánujte rozpočet. Uistite sa, že máte všetky svoje financovanie pripravené a zahrňte do svojej investičnej stratégie aj poskytovateľa pôžičiek. Majte dobrého účtovníka a dobrého advokáta v oblasti nehnuteľností. Najmite si realitku, ktorá sa špecializuje na prácu s investormi, ktorí vám môžu poskytnúť zoznamy, ktoré vyhovujú vašim kritériám. Využite automatiku MLS, takže keď sa objaví niečo, čo spĺňa vaše kritériá, dostanete najskôr crack, až potom dôjde k syndikátu všade inde.Uistite sa, že máte dostatok peňazí na splácanie hypotéky, najmenej šesť mesiacov od splácania hypotéky v banke pre prípad, že budete musieť hypotéku nosiť pred ďalším predajom alebo prenájmom. Prehodnoťte ciele a pravidelne kontrolujte svoje portfólio.
- Ako môžem dostať ponuky do svojho domu? Na trhu je už mesiace.Uistite sa, že je váš záznam viditeľný. ak máte realitnú kanceláriu, uistite sa, že ju propaguje. Ak nie, uistite sa, že je váš dom uvedený v zozname Zillow a Trulia s množstvom fotografií. Možno budete musieť znížiť cenu alebo vložiť nejaké peniaze do renovácie. Aktualizácia kuchyne a kúpeľne býva veľmi užitočná pri predaji domu. Uistite sa, že váš dom je čistý, príjemne vonia a vyzerá príjemne. Vonku smrek, aby ste pritiahli obrubník.
Prečítajte si tiež:
Právne vylúčenie zodpovednosti Obsah tohto článku je zameraný na vaše všeobecné informácie a nemá slúžiť ako náhrada profesionálneho práva alebo finančného poradenstva. Nie je zámerom, aby sa na neho používatelia spoľahli pri prijímaní akýchkoľvek investičných rozhodnutí.
