Ako požiadať o krátky predaj?
Zvyčajne vás požiadajú o vyplnenie balíka krátkeho predaja, ktorý je ako proces žiadosti o krátky predaj.
Krátky predaj domu je predaj domu za menej ako je hodnota hypotéky. Za určitých okolností vám veriteľ umožní uskutočniť krátky predaj, ale nie je to typické. Poskytovateľ pôžičiek musí byť presvedčený, že sa stretávate s neprimeranými finančnými ťažkosťami a že môžete krátko predať nehnuteľnosť za viac, ako by mohol získať v aukcii vylúčenia z trhu. Aj keď niektorí jednotliví veritelia môžu vyzerať výhodnejšie pri krátkom predaji ako pri exekúcii, transakcia poškodí váš úver a vystaví vás vyššej dani z príjmu. Krátky predaj nie je snahou brať ho na ľahkú váhu.
Časť 1 z 3: Žiadosť o krátky predaj
- 1Zdokumentujte svoju neschopnosť splácať hypotéku. Aby bolo možné súhlasiť so stratou pri krátkom predaji, musí byť držiteľ záložného práva presvedčený, že pre majiteľa domu neexistujú iné možné alternatívy. Zhromaždite dokumenty, ktoré ukazujú váš príjem, majetok a stav zamestnania za posledných pár mesiacov alebo rokov. Tieto informácie sa potom použijú ako podpora pre vaše nároky v liste o sťažnostiach. Môžete napríklad zhromaždiť dokumenty, ako napríklad:
- Nedávne výplaty.
- Daňové priznania.
- Listu zobrazujúci mesačný zárobok a výdavky.
- Výpisy z bankového účtu.
- 2Určte trhovú hodnotu vášho domu. Krátky predaj vášho domu môže byť pre vás a vášho veriteľa riskantnou záležitosťou. Zistite si preto hodnotu domu ešte predtým, ako sa vôbec obrátite na banku. Ak zistíte, že hodnota je nižšia ako hypotéka, poznanie presnej výšky môže neskôr vylepšiť vašu vyjednávaciu pozíciu. Pomocou nasledujúcich nástrojov môžete zistiť hodnotu svojho domu:
- Porovnajte hodnotu svojej hypotéky s predajnými cenami podobných domov vo vašej oblasti, ktoré boli nedávno predané. Tieto informácie hľadajte na miestach ako Realtor.com, Zillow a Trulia.
- Certifikovaný znalec vykoná podrobnú kontrolu vášho domu, čo povedie k presnejšiemu hodnoteniu. Požiadajte svoju banku o zoznam renomovaných odhadcov vo vašej oblasti.
- Realitní makléri používajú na stanovenie hodnoty svoje skúsenosti a porovnania s inými domami vo vašom okolí. Bude sa volať Broker Price Opinion (BPO). Predstavte si to ako prostriedok medzi odhadcom a Zillow.
- 3Odhadnite stratu pre držiteľa záložného práva. Zhromaždite si najnovšie výpisy z pôžičky, zhodnoťte hodnotu dlžnej hypotéky a túto sumu odčítajte od hodnoty vášho domu.
- Ak ste svoj dom ocenili z viacerých zdrojov, použite škálu trhových hodnôt, pretože banka bude robiť svoje vlastné ocenenia.
- Držitelia záložného práva súhlasia s krátkym predajom, pretože sa domnievajú, že vlastník domu by mohol získať lepšiu cenu a eliminuje potrebu banky využívať vlastných zamestnancov.
Veriteľ bude pracovať na overení všetkých informácií v balíku s krátkym predajom, pričom preskúma najmä list týkajúci sa ťažkostí. - 4Napíš list o utrpení. Aj keď chcete, aby list o utrpení vyvolal sympatie a bol presvedčivý, je to predovšetkým finančný dokument. Nemalo by sa to čítať ako v pamäti. Uistite sa, že obsahuje:
- Vaše meno, adresa nehnuteľnosti a číslo hypotekárneho úveru.
- Samotné finančné ťažkosti. Väčšina poskytovateľov pôžičiek bude chcieť vidieť určitú zmenu vášho stavu. Faktory ako lekárske pohotovosti, dlhodobé choroby, strata zamestnania, rozvod alebo smrť partnera alebo vysoká úroková sadzba.
- Napokon by list o ťažkostí mal požiadať o úplné uvoľnenie z hypotekárneho dlhu. Pokiaľ výnosy z predaja neprijmú ako uspokojenie dlhu, môžete za zvyšok zodpovednosť (v prípade nedostatku).
- Pamätajte, že vždy existuje možnosť osobného bankrotu, ak je predaj nakrátko alebo zmena pôžičky neprijateľná. Veritelia sa však radšej vyhnúť bankrotu, ak je to možné.
- 5Kontaktujte svojho veriteľa. Po napísaní listu o sťažnostiach kontaktujte oddelenie pre zmierňovanie strát vašej banky. Zatiaľ čo základné obrysy predaja nakrátko sú vo všetkých úverových inštitúciách podobné, každá banka má zavedený vlastný súbor postupov na kontrolu žiadostí o predaj nakrátko.
- Niektorí poskytovatelia pôžičiek nebudú uvažovať o krátkom predaji, kým nebudete mať potenciálneho kupujúceho, ale títo sú v menšine. Zvyčajne vás požiadajú o vyplnenie balíka krátkeho predaja, ktorý je ako proces žiadosti o krátky predaj.
- 6Zhromaždite informácie na dokončenie balíka s krátkym predajom. Krátkeho predaja balíka maľuje detailný portrét svoje osobné finančnej situácie. Veriteľ chce, aby informácie určili, či je pravdepodobné, že sa vaša situácia v budúcnosti zlepší a či by im krátky predaj mohol pomôcť. Zhromaždite nasledovné:
- Aktuálna hodnota domu (s vaším písomným posúdením) a rozdiel medzi hodnotou a dlžnou sumou.
- Daňové priznania a W-2 vrátené o dva roky dozadu.
- Výplatné pásky v hodnote dvoch alebo troch mesiacov spolu s bankovými výpismi za rovnaké obdobie.
- Účty dane z nehnuteľností.
- Všetky informácie, ktoré môžete mať o akýchkoľvek ďalších aktívach alebo pasívach. Ak máte lode, dôchodkové účty, pôžičky na auto atď., Musíte ich zverejniť.
- List o utrpení. Pretože krátky predaj je poskytovaný na základe uváženia veriteľa, chcú závažné dôvody, aby ho umožnili.
- 7Počkajte na odpoveď veriteľa. Veriteľ bude pracovať na overení všetkých informácií v balíku s krátkym predajom, pričom preskúma najmä list týkajúci sa ťažkostí. Po overení určia najmenšiu možnú čiastku, ktorú môžu za nehnuteľnosť prijať, avšak toto číslo zachovajú v tajnosti. Ak si myslia, že môžete dom predať nad ich minimálnu predajnú cenu, s najväčšou pravdepodobnosťou povolia krátky predaj.
2. časť z 3: dokončenie predaja
- 1Zamestnať právnika. Keď veriteľ súhlasí s krátkym predajom, budete potrebovať právnika, ktorý ochráni vaše práva a zabezpečí, aby boli všetky postupy správne dodržané. To tiež dáva veriteľovi vedieť, že bankrot zostáva možnosťou, ak nastanú určité podmienky, napríklad nedostatok. Vyhľadajte online a nájdite prevereného a skúseného právnika v oblasti nehnuteľností vo vašej oblasti.
Ak vaša banka súhlasí s krátkym predajom, bude trvať na tom, aby ste na predaj nehnuteľnosti ponúkli nehnuteľnosť - nie je povolený predaj na predaj vlastníkom. - 2Nájdite realitku. Ak vaša banka súhlasí s krátkym predajom, bude trvať na tom, aby ste na predaj nehnuteľnosti ponúkli nehnuteľnosť - nie je povolený predaj na predaj vlastníkom. Vyberte si realitnú kanceláriu, ktorá dokáže agresívne predať váš dom, je oboznámený s procesom krátkeho predaja a má preukázané úspechy.
- Váš poskytovateľ pôžičky bude požadovať kópiu podpísanej a vyplnenej dohody o zozname medzi kupujúcim a obchodníkom s nehnuteľnosťami.
- Aj keď vaša banka pozastaví proces vylúčenia, kým sa pokúsite dokončiť predaj nakrátko, nezastaví sa na neurčito (časová lehota je zvyčajne 120 dní). Preto je dôležité agresívne nastaviť konkurenčnú cenu a trh.
- 3Rokovať s kupujúcim. Keď budete mať povolenie na krátky predaj domu, proces jeho predaja je podobný ako pri bežnom predaji. Rokovania o krátkom predaji si však vyžadujú jemnejšie vyváženie.
- Musíte si byť vedomí toho, že je potrebné dosiahnuť najvyššiu možnú cenu, ktorá musí byť v rovnováhe s časom, ktorý tiká v banke a zdržuje konanie o zabránenie prístupu. Čím vyššia cena, tým pravdepodobnejšie to banka prijme.
- Akékoľvek vážne ponuky dostanete písomne. To vám pomôže udržať potenciálnych kupujúcich v primeranom tempe, pomôže vám to určiť, čo by banka mohla byť ochotná akceptovať, a banke to naznačuje, že sa snažíte všetko predať.
- 4Informujte banku o všetkých ponukách. Nikdy presne neviete, čo bude banka ochotná akceptovať - pamätajte, svoju minimálnu cenu zachováva v tajnosti. Majú svoje vlastné úvahy a môžu prijať niečo oveľa nižšie alebo vyššie, ako by ste čakali.
- Ak banka ponuku prijme, vyjadrite jej písomné prijatie, počkajte, kým dôjde k financovaniu kupujúceho, a uzavrite obchod.
- 5Uistite sa, že od veriteľa dostanete vyhlásenie o vyrovnaní. Výpis zúčtovania je iba písomné potvrdenie prijatia zmeny úveru bankou. Uvádza sa v ňom, že ste splnili podmienky hypotéky a ste zbavení akýchkoľvek ďalších povinností s tým spojených.
- Predaj by nemal zahŕňať žiadnu osobnú zodpovednosť za predajné poplatky a úplné zbavenie sa zodpovednosti. Pred podpísaním nechajte svojho právnika skontrolovať vyrovnanie.
- 6Namiesto exekúcie sa uchýliť k skutku. Ak banka nedostane uspokojivé ponuky, riskujete, že znova spustia exekúciu. Ak by sa tak stalo, zistite, či banka jednoducho prijme listinu vydanú domom - listinu namiesto exekúcie. Negatívne to ovplyvní váš úver, ale nie v rovnakom rozsahu.
Zatiaľ čo základné obrysy predaja nakrátko sú vo všetkých úverových inštitúciách podobné, každá banka má zavedený vlastný súbor postupov na kontrolu žiadostí o predaj nakrátko.
Časť 3 z 3: Príprava na následky krátkeho predaja
- 1Nepredávajte svoj dom s „nedostatkom “. Nedostatok predstavuje rozdiel medzi cenou predaja a hodnotou hypotéky. Dôvod, prečo je také dôležité výslovne vysvetliť, že predaj nakrátko ruší celkový hypotekárny dlh, je ten, že vás banka môže zodpovedať za nedostatok v opačnom prípade.
- Ak je nedostatok vysoký a banka za vás nesie zodpovednosť, možno by vám bolo lepšie ponúknuť im listinu alebo vyhlásenie bankrotu.
- 2Vypočítajte všetky dane z príjmu splatné z odpusteného dlhu. Za určitých okolností sa suma odpustená v prípade nedostatku považuje za príjem IRS, čo vedie k urážke. Ak by ste boli v dobrej finančnej kondícii, nemuseli by ste na krátku dobu predať dom, začať s tým, že platiť dane navyše je ako urobiť dva kroky vpred, jeden krok späť.
- Nedostatok sa považuje za príjem IRS, zatiaľ čo kapitálová strata domu je kapitálovou stratou, takže môžu byť splatné dane.
- 3Očakávajte, že krátky predaj ovplyvní vaše kreditné skóre. Aj keď mnoho individuálnych veriteľov môže považovať krátky predaj za nadradený uzavretiu trhu, má rovnaký vplyv na vaše skóre FICO - a to je podľa spoločnosti, ktorá vynašla skóre FICO, Fair Isaac. Zlé dlhy spadnú z vašej úverovej správy po 7 rokoch a bankroty po 10 rokoch.
Prečítajte si tiež: Ako kúpiť prvý dom so zlým úverom?
Prečítajte si tiež:
Právne vylúčenie zodpovednosti Obsah tohto článku je zameraný na vaše všeobecné informácie a nemá slúžiť ako náhrada profesionálneho práva alebo finančného poradenstva. Nie je zámerom, aby sa na neho používatelia spoľahli pri prijímaní akýchkoľvek investičných rozhodnutí.
