Ako predať spoločný dom?
Vlastník, ktorý chce predať, však môže svoj záujem o dom predať, aj keď nie o dom samotný.
Predaj domu, keď zdieľate vlastníctvo, môže byť taký ľahký alebo ťažký, ako si ho želá každý vlastník. Existujú tri rôzne typy spoločného (alebo súbežného) vlastníctva a každý z nich má odlišné pravidlá, ako je možné uskutočňovať predaj. Po dokončení predaja majú tiež rôzne dôsledky. Našťastie, ak máte záujem predať svoj podiel na nehnuteľnosti, ktorú vlastníte spoločne, je len veľmi málo toho, čo vás môže iný spoluvlastník urobiť, aby vám zabránil. Môžete dokonca vynútiť predaj celej nehnuteľnosti. Či už predaj vynútite predajom alebo spolupracujete s ostatnými vlastníkmi priateľským spôsobom, sú potrebné určité nástrahy a postupy, ktoré musíte mať na pamäti, ak chcete uskutočniť úspešný predaj.
Metóda 1 z 3: individuálny predaj vášho podielu na dome
- 1Nájdite kupca a choďte preč. Ak ste vy a spoluvlastníci domu „spoloční nájomníci“, nemusíte predať svoj podiel z domu nič zvláštne. Pokiaľ nájdete niekoho, kto je ochotný kúpiť váš podiel, môžete vykonať prevod a urobiť ho.
- Spoločný nájom je najpopulárnejším typom súbežného vlastníctva. Na základe spoločného nájmu majú všetky zmluvné strany rovnakú a nedeliteľnú časť majetku. Takže jedna osoba nevlastní ľavú stranu domu a druhá pravú. Namiesto toho zdieľajú celú nehnuteľnosť rovnakým dielom.
- Každý z vlastníkov môže predať, odovzdať alebo previesť svoj podiel (alebo časť jeho podielu) na inú stranu. Predaj časti nehnuteľnosti nemá vplyv na práva ostatných vlastníkov.
- 2Zvážte dôsledky pre ostatných vlastníkov. Podľa iného typu súbežného vlastníctva, „spoločného nájmu“, ak spoluvlastník predá svoj podiel na nehnuteľnosti, predaj zničí spoločný nájom, čím vznikne spoločný nájom.
- Ak v spoločnom nájme nájomca zomrie, jeho podiel na majetku sa automaticky prizná pozostalým, bez ohľadu na to, čo by mohol povedať závet.
- Ak dôjde k zničeniu spoločného nájmu, môže to mať ďalekosiahle následky.
- Predstavte si, že manželský pár, Otis a Ada, vlastní druhý dom na základe spoločného nájmu. Otis je hlboko zadĺžený a obáva sa, že sa jeho veritelia zmocnia druhého domu, a preto ho predá svojmu synovi Elmerovi za nominálnu cenu. Keď sa Otisove financie zlepšia, odkúpi svoj podiel na dome od Elmera. Krátko po dokončení ďalšieho predaja sa Elmer odcudzí rodine. Otis zomiera bez zmierenia s Elmerom. Aj keď si Otis myslel, že má spoločný nájom, bol zničený, keď svoj podiel predal Elmerovi, aj keď svoj podiel odkúpil späť. Takže namiesto toho, aby Ada mala dom v úplnom vlastníctve, môže ju Elmer vziať na súd s dedičstvom, aby sa domáhala jeho dedičstva - Otisovho podielu na dome - pretože Otis to neriešil vo svojej vôli a myslel si, že má s Adou spoločný nájom.
- 3Rozpusťte svoje manželstvo. Ak chcete predať svoj podiel v dome, ktorý vlastníte so svojou odcudzenou manželkou, nemusí byť možné, ak ho vlastníte vy dvaja ako „nájomcovia v celom rozsahu“.
- Celý nájom sa využíva menej často ako spoločný alebo spoločný nájom a vyskytuje sa iba u manželských párov. Obe strany vlastnia celý majetok, nielen podiel. Nemôžu predať alebo previesť nehnuteľnosť na nikoho iného bez súhlasu druhého. Potom nájomca končí v celom rozsahu. Ak sa manželstvo skončí rozvodom alebo smrťou, končí sa nájomný vzťah a dom sa stáva nerozdeleným majetkom pozostalého manžela.
Ako predám podiel na dome?
Metóda 2 z 3: Rokovanie o predaji so spoluvlastníkmi
- 1Určite predajnú cenu. Súčasní vlastníci by mali rozhodnúť o požadovanej cene skôr, ako čokoľvek iné. Najčastejšou príčinou prepadu predaja spoločného majetku je neschopnosť dohodnúť sa, či prijať ponuku kupujúceho.
- Je skvelé, ak sa vy a vaši spolumajitelia dokážete rýchlo dohodnúť na požadovanej cene, ale ak zistíte, že ide o problémový bod, urobte hodnotenie. Získate tak objektívny východiskový bod pre rokovania, ktoré by vám mali uľahčiť dosiahnutie dohody s kupujúcim.
- Dohodnite sa na cenovom rozpätí, ktoré by zahŕňalo ideálnu predajnú cenu a najnižšiu prijateľnú cenu. Potom stanovte harmonogram znižovania ceny. Môžete sa pripraviť na to, že požadovanú cenu trochu znížite, ak sa dom nepredá v vopred stanovenom čase.
- 2Rozdelenie nákladov medzi vlastníkov. Pred uvedením domácnosti na trh sa dohodnite s ostatnými vlastníkmi, ako sa rozdelia náklady. Mali by ste vziať do úvahy náklady na kontroly, úschovu, províziu zástupcu a hlavne opravy.
- Nezabudnite zohľadniť opravy, ktoré môže kupujúci požadovať, ako aj opravy, ktoré vykonáte pred uvedením domu na trh.
- 3Zvážte pridelenie splnomocnenia jednému z vlastníkov. Ak sú vlastníci nehnuteľnosti geograficky oddelení, zvážte udelenie plnej moci vlastníkovi v blízkosti nehnuteľnosti, aby mohol rýchlo rozhodnúť o predaji, napríklad prijať ponuku.
- Buďte k tomu veľmi opatrní. Ak neveríte ostatným vlastníkom, že sa môžu správne rozhodnúť, nepodpisujte im svoje práva.
- 4Pripravte sa na možnosť, že jeden vlastník nebude mať hotovosť na zaplatenie svojho podielu na výdavkoch. Aj keď to nie je ideálne, mali by ste si túto náhodu naplánovať. Rozsah opráv, ktoré môže kupujúci požadovať, môže byť príliš veľký na to, aby si ich jeden majiteľ mohol dovoliť. Najlepšie je vopred pripraviť plán, aby ste vedeli, ako by sa od jedného vlastníka očakávalo, že v prípade schodku odškodní ostatných.
- 5Vyberte si agenta. Najmite si skúseného a schopného realitného agenta, s ktorým sa všetci v skupine cítia dobre. Pretože budete podpisovať zmluvu s agentom, nezabudnite pri rozhodovaní vychádzať z faktorov, ktoré vám môžu prospieť, nielen z agenta.
- Napríklad si nevyberajte agenta na základe priateľstva alebo rodinného vzťahu. Vyberte si agenta so záznamom o úspechu vo vašej lokalite. Viac informácií nájdete na Vyberte realitnú kanceláriu.
Ak predám svoju časť domu spoluvlastníkovi, budem musieť zo zisku platiť dane? - 6Uistite sa, že všetci vlastníci sú pri uzávierke. Pretože je nehnuteľnosť v spoločnom vlastníctve, predaj bude platný až po podpísaní kúpnej zmluvy všetkými vlastníkmi. Ak nie je možné, aby boli prítomní všetci vlastníci, neprítomní budú musieť prideliť plnú moc inému vlastníkovi.
Metóda 3 z 3: vynútenie oddielu
- 1Vyskúšajte mediáciu. Spoluvlastníci niekedy narazia na neprekonateľnú prekážku pri pokuse o predaj svojej nehnuteľnosti a chcú proti sebe podniknúť právne kroky. Predtým však urobte, aby ste vyčerpali všetky ostatné možnosti. Vo väčšine prípadov sú vašimi spoluvlastníkmi členovia rodiny alebo priatelia. Právna bitka o vynútenie „rozdelenia“ (rozdelenia majetku) môže otravovať vzťahy na ďalšie roky, preto najskôr preskúmajte alternatívy.
- 2Pokus o predaj vášho podielu. Aj keď by ste sa mali pokúsiť vyjednávať s ostatnými vlastníkmi, mali by ste sa pokúsiť vyjednávať s každým z nich aj inak. Napríklad aj keď je sprostredkovanie neúspešné, môžete sa pokúsiť predať svoj záujem o dom ostatným vlastníkom alebo tretej osobe.
- Upozorňujeme, že oddiel môže vynútiť aj tretia strana. Aj keď by ste sa nezúčastňovali, stále na vás môžu pôsobiť tvrdé pocity.
- 3Vyhľadajte právnika. V tejto fáze môže dôjsť k obratu smerom k súdnej sieni. Ako v každom právnom konaní, aj v tomto prípade by ste mali čo najskôr požiadať o radu právnika. Pretože ste ešte nepodali žalobu na súd, ale rozhodli ste sa podať opravný prostriedok, mali by ste v tomto okamihu hovoriť s právnikom so skúsenosťami v oblasti práva nehnuteľností.
- 4Žiadosť súdu o rozdelenie. Ak nemôžete predať svoj podiel inému vlastníkovi alebo tretej osobe a úsilie o sprostredkovanie vyšlo nazmar, môžete vynútiť rozdelenie majetku. Pokiaľ máte spoločný nájom alebo spoločný nájom, rozdelenie je absolútne zákonné právo. Pokiaľ preukážete vlastníctvo, súd takmer s istotou vyhovie vašej žiadosti.
- Návrh na rozdelenie (alebo sťažnosť na rozdelenie) je právny dokument. Podáte ho u súdnej kancelárie v rovnakom kraji, v ktorom sa nachádza nehnuteľnosť. Dokument by mal obsahovať adresu a popis domu, zoznam ďalších vlastníkov a ich príslušných podielov a vysvetlenie skutočností vysvetľujúcich, prečo máte nárok na rozdelenie. To nemusí byť nič iné ako vaša požiadavka na listinu a neochota ostatných vlastníkov predať dom.
Ak ste vy a spoluvlastníci domu „spoloční nájomníci“, nemusíte predať svoj podiel z domu nič zvláštne. - 5Podajte oznámenie o „lis pendens.“ Lis pendens je latinský výraz, ktorý znamená „prebiehajúci súdny proces“. Slúži ako upozornenie, že sú potrebné právne kroky týkajúce sa nehnuteľností. Zatiaľ čo väčšina súkromných osôb nesleduje lis pendens, banky a veritelia áno, a doručuje oznámenie o petícii všetkým veriteľom, ktorí môžu mať o nehnuteľnosť záujem.
- Vo väčšine jurisdikcií podáte oznámenie o litispendencii na krajskom katastrálnom úrade. Väčšina štátov má vzorové formuláre online, takže ich vyhľadajte pomocou vyhľadávacieho nástroja.
- 6Slúžiť ostatným vlastníkom. Ďalším krokom je doručiť kópiu vašej petície ostatným vlastníkom (odporcom v tejto veci). Službu procesu musíte vykonávať neutrálnou treťou stranou. Na vykonanie služby je zvyčajne najlepšie najať si procesný server alebo kanceláriu miestneho šerifa. Ak sa chcete dozvedieť viac o doručovaní súdnych písomností, prečítajte si Súdne písomnosti.
- Obžalovaní budú mať čas (zvyčajne mesiac) na odpoveď na vašu petíciu odpoveďou. Po podaní odpovede na súd určí sudca termín pojednávania. Medzitým sa obe strany zapoja do objavovania rovnako ako v iných občianskoprávnych prípadoch. Objav je štádiom súdneho procesu, keď protistrany zistia, aké dôkazy má druhá strana. Discovery je zložitý proces s mnohými pravidlami. Ak ste si zatiaľ neobdržali advokáta, mali by ste tak urobiť teraz.
- Ak ide o nehnuteľnosť v prenájme, môže súd ustanoviť rozhodcu, ktorý v prípade sporu vyberie nájomné a spravuje nehnuteľnosť.
- 7Ísť k súdu. Nakoniec sa vy a ďalší spoluvlastníci stretnete pred súdom. Pokiaľ každý preukážete, že máte oprávnené právo na nehnuteľnosť, súd nariadi rozdelenie a dom sa predá. To, že sa dom predáva, však ešte neznamená, že dostanete všetko, čo chcete. Ak obžalovaní môžu z vašej strany preukázať finančnú zodpovednosť - napríklad spreneveru nájomného, dlhy voči iným vlastníkom alebo úmyselné škody na majetku - váš podiel sa zodpovedajúcim spôsobom zníži.
Prečítajte si tiež: Ako sa zbaliť ako profík?
Otázky a odpovede
- Ak jeden z dvoch vlastníkov podpíše dohodu o zaradení rezidenčných nehnuteľností v Texase a teraz druhý vlastník odmietne dom predať, stane sa zmluva podpísaná prvým vlastníkom neplatnou pre realitnú kanceláriu?To, či zmluva s realitnou kanceláriou zostáva v platnosti alebo je ukončená, závisí od konkrétneho jazyka v zmluve o zaradení do zoznamu. Vlastník môže predať iba to, čo vlastní, tj. Svoje úroky. Pokiaľ nebola nehnuteľnosť rozdelená súdnym príkazom, k predaju domu nemôže dôjsť bez dohody oboch vlastníkov. Vlastník, ktorý chce predať, však môže svoj záujem o dom predať, aj keď nie o dom samotný.
Nezodpovedané otázky
- Kde a ako nájdem niekoho, kto by kúpil môj podiel na dome?
- Ak predám svoju časť domu spoluvlastníkovi, budem musieť zo zisku platiť dane?
- Ako predám podiel na dome?
Prečítajte si tiež:
Právne vylúčenie zodpovednosti Obsah tohto článku je zameraný na vaše všeobecné informácie a nemá slúžiť ako náhrada profesionálneho práva alebo finančného poradenstva. Nie je zámerom, aby sa na neho používatelia spoľahli pri prijímaní akýchkoľvek investičných rozhodnutí.
