Ako kúpiť nehnuteľnosť s krátkym predajom?

Hypotekárny veriteľ má pri krátkom predaji väčšiu úlohu ako pri tradičnejšom predaji nehnuteľností.

Obdobne ako pri kúpe nehnuteľnosti s uzavretým majetkom, môže kúpa nehnuteľnosti s krátkym predajom ponúknuť významnú úsporu nákladov a tiež potenciál bolesti hlavy. Nehnuteľnosť s krátkym predajom je uzavretím domu, ale veriteľ si ju zatiaľ nevzal do vlastníctva. Krátky predaj umožňuje majiteľom domov predať nehnuteľnosť za menej, ako je dlžný za úver na bývanie, a nie za účelom exekúcie, čo poškodzuje úverovú správu. Ako potenciálny kupujúci s krátkym predajom budete potrebovať vedieť, ako identifikovať nehnuteľnosť, preskúmať jej hodnotu a urobiť svoju ponuku a dokončiť nákup.

Časť 1 z 5: Nájdenie nehnuteľnosti s krátkym predajom

1
Poraďte sa s realitným agentom. Realitní agenti majú prístup k súborom so zoznamom nehnuteľností, ktoré sú k dispozícii pri krátkom predaji. Môžu vám tiež poskytnúť nehnuteľnosti, ktoré sa predávajú prostredníctvom exekúcie alebo konkurzu. Ak upozorníte realitného agenta, že sa zaujímate najmä o nehnuteľnosť s krátkym predajom, môže vám pomôcť zamerať hľadanie.
- Možno sa budete chcieť spýtať realitného agenta na jeho skúsenosti so zastupovaním kupujúcich v nehnuteľnostiach s krátkym predajom. Proces krátkeho predaja obsahuje niekoľko zvláštnych aspektov, takže vám pomôže skúsený realitný agent.
Odpoveď odborníka

Na otázku: „Je dobrý nápad kúpiť si dom s krátkym predajom?“

Nathan miller, zakladateľ spoločnosti rentec direct, odpovedal: Povedal by som, že ak máte skúsenosti s nehnuteľnosťami a sami seba môžete označiť ako dobrú investíciu, alebo vám môže byť urobená inšpekcia nehnuteľnosti, potom áno, urobilo by to sa nesmie líšiť od akejkoľvek inej nehnuteľnosti.
2
Vyhľadajte v databázach nehnuteľností s krátkym predajom. Môžete uskutočniť vlastné vyhľadávanie nehnuteľností s krátkym predajom vo vašej oblasti. Existuje niekoľko online databáz nehnuteľností, ktoré vám umožňujú vyhľadávať nehnuteľnosti výberom rôznych špecifikácií.
- Napríklad stránka Zillow.com umožňuje výber miesta, typu nehnuteľnosti a cenového rozpätia. Na stránke vyhľadávania Zillow vyberte možnosť „Viac“ a do poľa pre výrazy pre vaše vyhľadávanie zadajte „Krátky predaj“.
- MLS.com je webová stránka služby viacerých záznamov, ktorú vo veľkej miere využívajú realitní agenti. Na tomto webe môžete vyhľadávať nehnuteľnosti podľa polohy, typu a cenového rozpätia. Svoje vyhľadávanie môžete tiež obmedziť na „predpovedané“ vlastnosti. Ak vyberiete túto možnosť, bude každá vlastnosť označená ako „Uzavretá“ alebo „Predbežná uzávierka“. Vaše vyhľadávanie tiež poskytne mapu, ktorá identifikuje každú nehnuteľnosť ako uzavretie, predbežné uzavretie alebo krátky predaj.
3
Spresnite svoje hľadanie. Na začiatku môžete nájsť desiatky alebo dokonca stovky nehnuteľností, ktoré zodpovedajú vašim kritériám vyhľadávania. Popremýšľajte, ktoré vlastnosti sú pre vás skutočne najdôležitejšie, a pomocou nich spresnite svoje vyhľadávanie. Použitím niekoľkých obmedzujúcich hľadaných výrazov môžete svoje hľadanie zúžiť na niekoľko vlastností, ktoré pre vás budú pravdepodobne pálkou.
- Napríklad všeobecné vyhľadávanie na serveri MLS.com s vylúčenými nehnuteľnosťami v oblasti Bostonu v štáte Massachusetts má za následok 182 nehnuteľností. Ak by sa však hľadanie obmedzilo iba na „Predbežné uzavretie“ a „Rodinné domy“, zoznam by sa zmenšil iba na 15.
- Na niektorých weboch môžete tiež použiť funkciu triedenia na uprednostnenie svojich výsledkov. Keď získate na MLS.com zoznam vlastností, môžete kliknúť na nadpis každého stĺpca a zoradiť vlastnosti podľa danej vlastnosti. Napríklad kliknutím na nadpis „Posteľ“ zoradíte nehnuteľnosti vzostupne podľa počtu spální. Môžete ich zoradiť podľa ktorejkoľvek z nadpisov, stavu, adresy, mesta, PSČ, postele, kúpelne, m², typu nehnuteľnosti alebo ceny.
4
Prihláste sa na odber automatických oznámení o vlastnostiach vylúčenia. Niektoré webové stránky s nehnuteľnosťami vám umožnia zriadiť účet na prijímanie automatických e-mailových oznámení o nových nehnuteľnostiach, ktoré budú k dispozícii. Výber tejto možnosti vám pomôže včas sa dozvedieť o vlastnostiach, čo zvýši vaše šance na prijatie ponuky.
- Napríklad na MLS.com môžete nastaviť predvoľbu upozorňovania na Foreclosures, Pre-Foreclosures, Konkurzy, Krátke tržby, Dohody alebo Daňové záložné práva. Môžete zvoliť jedno alebo viac z týchto nastavení.

Že sa zaujímate najmä o nehnuteľnosť s krátkym predajom — Ak upozorníte realitného agenta, že sa zaujímate najmä o nehnuteľnosť s krátkym predajom, môže vám pomôcť zamerať hľadanie.

Časť 2 z 5: prieskum nehnuteľnosti

1

Vyhľadajte nehnuteľnosť uvedenú ako „schválená na krátky predaj.“ Ak je nehnuteľnosť uvedená ako „schválená na krátky predaj“, potom hypotekárny veriteľ už schválil vlastníka na krátky predaj. Veriteľ sa už rozhodol prijať za nehnuteľnosť zníženú cenu. Nájdenie nehnuteľnosti s týmto zoznamom môže zjednodušiť vašu ponuku a proces prijatia.
2

Pochopte, že záznam „Vyžaduje sa kontrola tretej strany.“ Vlastníctvo, ktoré je uvedené na štítku „Vyžaduje sa kontrola treťou stranou“, ešte nebolo veriteľom schválené na krátky predaj. Vo výsledku nemôžete s uvedenou cenou konať s istotou. Keď urobíte ponuku, kupujúci bude musieť predložiť túto ponuku hypotekárnemu veriteľovi a získať súhlas predtým, ako bude môcť váš predaj prejsť. Ak máte záujem o nehnuteľnosť s týmto zoznamom, musíte byť pripravení na zdĺhavejší proces.
3
Preskúmajte záložné práva k nehnuteľnosti. Aby došlo k krátkemu predaju, musia všetci držitelia záložného práva s predajom súhlasiť. Ak má vlastník nehnuteľnosti iba jednu hypotéku, môže to byť pomerne jednoduchý proces. Ak si však majiteľ vzal jednu alebo viac ďalších hypoték, musia to schváliť všetky strany. Znalosť počtu držiteľov záložných práv vám môže pomôcť pochopiť, ako bude tento proces fungovať.
- Môžete vyhľadávať v miestnom registri listín, aby ste sa dozvedeli o záložných právach k nehnuteľnosti. Môžete vyhľadávať podľa adresy nehnuteľnosti. Všetky záložné práva musia byť zaznamenané.
- Identifikácia držiteľov záložného práva vám neposkytne všetky potrebné informácie o výškach záložných práv. Lepšie však pochopíte subjekty, ktoré budú súčasťou rozhodovacieho procesu.
- Napríklad predpokladajme, že vás zaujíma nehnuteľnosť v približnej hodnote 131000€. Z verejných záznamov zistíte, že majiteľ má dve hypotéky, jednu na 104000€ a druhú na 37300€, ak urobíte ponuku na nehnuteľnosť iba 104000€, prvý držiteľ hypotéky by schválil predaj, ale druhý by nedostal nič a pravdepodobne ho neschváli. Musíte ponúknuť toľko, aby ste druhému držiteľovi hypotéky poskytli určité prostriedky na vrátenie jeho úveru.
4

Preskúmajte hodnotu nehnuteľnosti. Buď pomocou online databázy nehnuteľností, alebo v spolupráci so svojím realitným maklérom, budete chcieť pochopiť hodnotu nehnuteľnosti skôr, ako urobíte ponuku. V rovnakej oblasti nájdete predajné ceny porovnateľných nehnuteľností. Potom urobte úpravy na základe veľkosti, veku, doplnkov alebo iných prvkov vášho majetku.

Ktorý bude hlásiť určité nepredvídané udalosti alebo zmeny v predaji — Dodatok o krátkom predaji je osobitný dokument, ktorý bude hlásiť určité nepredvídané udalosti alebo zmeny v predaji, ktoré sa týkajú najmä zmlúv o krátkom predaji.

3. časť z 5: odoslanie vašej ponuky

1

Odošlite svoju ponuku čo najskôr. Majitelia aj požičiavatelia majú motiváciu dokončiť predaj čo najskôr. Majitelia si zväčša len želajú byť s majetkom hotoví a pokračovať vo svojom živote. Veritelia prichádzajú o peniaze zo svojej pôžičky, až kým nedostanú platbu. Ak teda dokážete podať primeranú ponuku včas, zvyšujete pravdepodobnosť prijatia.
2
Dajte rozumnú ponuku. Pri kúpe nehnuteľnosti v tradičnom predaji iba od predávajúceho môže kupujúci experimentovať s predložením ponuky „lowball“, aby zistil, či môže byť prijatá. Pri krátkom predaji však má veriteľ často konkrétny limit, ktorý musí splniť, aby mohol prijať akúkoľvek ponuku. Ak zadáte príliš nízku ponuku, riskujete odmietnutie.
- Veritelia všeobecne uprednostňujú ponuky, ktoré splatia 85% alebo viac z dlhu majiteľa voči banke. Na obzvlášť problémovom trhu s nehnuteľnosťami by ste však mohli mať šťastie a získať súhlas s ponukou až 50%.
3

Pred predložením ponuky si overte svoje pôžičky. Ak to s kúpou nehnuteľnosti myslíte vážne, mali by ste sa pred predložením ponuky pokúsiť získať predbežný súhlas s poskytnutím pôžičky. Spolu s vašou ponukou odošlite kópiu svojho listu pred schválením, aby ste vlastníkovi a hypotekárnemu veriteľovi preukázali, že to myslíte vážne a ste pripravení nákup dokončiť.
4

Poskytnite značnú zálohu. Akýkoľvek vklad, ktorý zadáte spolu s vašou ponukou, bude pripísaný na váš nákup nehnuteľnosti. Poskytnutie veľkej zálohy je ďalším spôsobom, ako vlastníkovi a hypotekárnemu veriteľovi ukázať, že to s kúpou myslíte vážne. Pamätajte, že najmä hypotekárny úver má záujem absolvovať proces prijímania iba raz. Nechcú preskúmať ponuku jedného kupujúceho, len ju nechať prepadnúť a potom musia začať znova.

Časť 4 z 5: Dokončenie predaja

1
Spolupracujte so svojím realitným agentom a právnikmi. Po predložení ponuky budete musieť počkať na schválenie ponuky od držiteľov hypoték. Váš realitný agent alebo právnik vám pomôže pochopiť proces schvaľovania a môže byť schopný urýchliť systém.
- Ak sa vás týka čas, váš maklér vám môže pomôcť predložiť ponuku s primeranou načasovanou možnosťou. Môžete zahrnúť jazyk, ktorý objasňuje, že vaša ponuka je dobrá iba do určitého dátumu, kedy vyprší.
2
Zaistite, aby zmluva obsahovala dodatok o krátkom predaji. Dodatok o krátkom predaji je osobitný dokument, ktorý bude hlásiť určité nepredvídané udalosti alebo zmeny v predaji, ktoré sa týkajú najmä zmlúv o krátkom predaji. Skúsený realitný maklér alebo právnik vám môže pomôcť identifikovať tieto varianty a dať ich do písania, aby čo najlepšie chrániť svoje záujmy. Niektoré z položiek dodatku o krátkom predaji zahŕňajú:
- Akékoľvek dohodnuté nepredvídané udalosti, ktoré môžu viesť k zrušeniu predaja
- Vyhlásenie o schválení krátkym predajom veriteľom
- Konkrétne časové obmedzenia, ktoré spravidla určuje kupujúci
- Uvoľnenie vkladu skutočných peňazí kupujúceho
- Informácie o obhliadkach majetku
- Vyhlásenie o zodpovednosti každej strany za uzavretie nákladov
- Posúdenie viacerých ponúk na nehnuteľnosť.
3

Pomáhať pri vypĺňaní výkazu o vyrovnaní. Výpis zúčtovania je dokument, ktorý popisuje financie spojené s predajom. Držiteľovi hypotéky a predávajúcemu preukazuje, že kupujúci je finančne schopný uskutočniť nákup. Vo výpise zúčtovania budú uvedené aj všetky neobvyklé výdavky, ktoré budú súčasťou uzávierky.
4

Zúčastnite sa uzávierky. Uzatváracia nehnuteľností je formálne stretnutie, ktoré dokončí predaj nehnuteľností. Nehnuteľností zatváranie zvyčajne zahŕňa kupujúcim predávajúcemu, právnici pre každého, realitný maklér, a pre predaj nakrátko, zástupcovia držiteľov hypoték. Na konci platby sa platba skutočne prevedie z kupujúceho na predávajúceho a vyplatí sa veriteľom. Listina a hypotéka, ak je to pre kupujúceho potrebné, sú vyhotovené a pripravené na podanie. Toto je posledná fáza kúpy nehnuteľnosti.

Môže kúpa nehnuteľnosti s krátkym predajom ponúknuť významnú úsporu nákladov — Podobne ako pri kúpe nehnuteľnosti, ktorej predaj je obmedzený, môže kúpa nehnuteľnosti s krátkym predajom ponúknuť významnú úsporu nákladov a tiež potenciál bolesti hlavy.

Časť 5 z 5: Pochopenie právnych a zmluvných otázok

1

Poznajte definíciu „krátkeho predaja.“ Krátky predaj je fráza, ktorá označuje, že vlastník čelí exekúcii. Namiesto uzavretia nehnuteľnosti však hypotekárny veriteľ súhlasil s tým, že nechá vlastníka predať nehnuteľnosť za nižšiu sumu, ako je suma dlžná za hypotéku. Názov teda vychádza zo skutočnosti, že predajná cena bude „krátka“ od sumy splatnej veriteľovi.
2

Pochopte úlohu hypotekárneho veriteľa pri krátkom predaji. Hypotekárny veriteľ má pri krátkom predaji väčšiu úlohu ako pri tradičnejšom predaji nehnuteľností. Za normálnych okolností môže vlastník nehnuteľnosť uviesť na trh a rozhodnúť o predajnej cene. Avšak pri krátkom predaji, pretože celá suma predaja bude poskytnutá hypotekárnemu veriteľovi, má hypotekárny veriteľ právomoc rozhodnúť, či je ponuka uspokojivá.
3

Uvedomte si celkové výhody krátkeho predaja. Krátky predaj, aj keď je neobvyklý, slúži na užitočné účely pre niekoľko zúčastnených strán. Vyhnutie sa vylúčeniu bude mať často menší negatívny dopad na úverové hodnotenie majiteľa nehnuteľnosti. Aj keď hypotekárny veriteľ vyberie menej ako celú splatnú sumu, vyhne sa nákladom na uzavretie trhu a maximalizuje jeho inkaso. Kupujúci bude mať šancu kúpiť nehnuteľnosť, možno s úsporami, s trochu väčšou istotou ako pri exekúcii.
4

Pri krátkom predaji buďte flexibilní s načasovaním. Nákup prostredníctvom krátkeho procesu predaja môže niekedy trvať dlhšie ako tradičný predaj a umožňuje menšiu istotu plánovania. Veriteľ musí udeliť povolenie na predajnú cenu, čo si môže vyžadovať rôzne úrovne administratívneho alebo právneho schválenia. Nemôžete hneď očakávať odpoveď na vašu ponuku, ako by to bolo v prípade, keby nehnuteľnosť predával samotný vlastník.
5
Pochopte, že kupujete nehnuteľnosť v stave „v akom je“. Pri tradičnom predaji nehnuteľností je súčasťou ponuky a procesu prijímania všeobecne to, že kupujúcemu umožníte certifikovanú domovú prehliadku. Ak kupujúci nie je spokojný so stavom nehnuteľnosti, predaj nie je vynútený. Krátky predaj však nie vždy umožňuje tento krok. Možno budete musieť podstúpiť ďalšie riziko a kúpiť nehnuteľnosť bez kontroly.
- Ak máte možnosť dať si dom skontrolovať, nemôžete očakávať, že poskytovateľ pôžičky zníži jeho cenu, a to z dôvodu, čo váš inšpektor nájde.
6

Buďte pripravení zaplatiť vyššie náklady na uzavretie. Pri tradičnom predaji vlastník / predávajúci zvyčajne prijíma určité uzatváracie náklady ako stimul na dokončenie predaja. Pri krátkom predaji hypotekárny veriteľ nechce prevziať tieto náklady, pretože by znížili už tak krátku návratnosť. Vo výsledku bude musieť kupujúci zaplatiť niektoré z týchto nákladov.

Tipy

Rovnako ako v prípade iných právnych transakcií, možno budete chcieť vyhľadať pomoc právnika v oblasti nehnuteľností, ak hľadáte na kúpu nehnuteľnosti prostredníctvom krátkeho predaja. Advokát vám môže pomôcť pochopiť postupy a pomôže vám správne dokončiť všetky doklady, aby ste maximalizovali maximum.

Prečítajte si tiež: Ako vyhľadávať záznamy o vysťahovaní?