Ako napísať nájomnú zmluvu na bývanie?

Naučiť sa písať nájomnú zmluvu na bývanie pomôže zabezpečiť právnu ochranu majetku, prenajímateľa a nájomcov.

Prenájom bytov je zmluva medzi prenajímateľom a nájomcom, ktorá definuje očakávania a pravidlá, ktorými sa musia nájomcovia riadiť pri pobyte v majetku prenajímateľa. Jasne uvádza podrobnosti o včasných platbách nájomného, požiadavkách na poistenie, starostlivosti a údržbe majetku a ohľaduplnom a pokojnom užívaní priestorov počas trvania nájmu. Právne záväzný dokument môžu použiť prenajímatelia a nájomcovia, ak sa jedna zo strán omešká v časovom rámci uvedenom v nájomnej zmluve. Chráni tiež pred zničením majetku nájomníkmi. Preto je dôležité zahrnúť do prenájmu presné znenie, aby ste sa uistili, že pokryje všetky aspekty prenájmu nájomníkom. Naučiť sa písať nájomnú zmluvu na bývanie pomôže zabezpečiť právnu ochranu majetku, prenajímateľa a nájomcov.

Časť 1 zo 7: pomocou existujúceho formulára prenájmu

1
Overte si to u advokáta. Ak píšete nový formulár na prenájom bytov od začiatku, môže byť nápomocné spolupracovať s advokátom. Niektoré ustanovenia o prenájme budú vyžadovať zákony vášho štátu, zatiaľ čo niektoré ustanovenia požadované v jednom štáte môžu byť v inom štáte nezákonné. Spolupráca so skúseným realitným zástupcom vám pomôže zaistiť, aby bol váš prenájom vo vašom štáte vymáhateľný.
- Spravidla, ak jedno ustanovenie nie je zákonné, nebude sa uplatňovať, ale zvyšok nájmu bude.
2
Spolupracujte s miestnym úradom pre bývanie nehnuteľností. Ak sa nachádzate v meste alebo v jeho blízkosti, pravdepodobne nájdete miestny úrad pre bývanie s nehnuteľnosťami. Tento úrad slúži na poskytovanie pomoci prenajímateľom a nájomcom. Tiež dohliadajú na určité situácie s nízkymi príjmami v oblasti prenájmu, aby sa ubezpečili, že majitelia bytov dodržiavajú miestne predpisy. V niektorých prípadoch, ak patríte do ich jurisdikcie, môže byť dokonca požadované, aby ste použili konkrétny formulár nájmu, ktorý vám poskytne bytový úrad.
- Bytový úrad v Salt Lake City napríklad požaduje, aby prenajímateľ poskytol dokument o prenájme. Prenajímateľ však musí spĺňať požiadavky úradu pre bývanie.
- Štátny úrad pre bývanie v St. Louis preverí a certifikuje všetky nájmy nehnuteľností, ktoré sa prenajímajú v rámci programu cenovo dostupného bývania.
- Baltimore Housing Authority má úplnú webovú stránku venovanú informáciám pre prenajímateľov. To zahŕňa informácie o požiadavkách na prenájom a ustanovenia, ktoré musia byť súčasťou vašej nájomnej zmluvy.
3
Stiahnite si pripravenú šablónu prenájmu bytov. Použite internet na nájdenie rôznych pripravených foriem prenájmu bytov. Jednoduché hľadanie „formulárov na prenájom bytov“ prinesie veľa vzorov. Keď si prečítate výsledky, zistíte, že niektoré sú určené pre konkrétne štáty alebo mestá. Tieto už budú zahŕňať ustanovenia, ktoré môžu byť vyžadované štátnymi alebo miestnymi zákonmi. Ostatné výsledky budú všeobecnejšie, ale napriek tomu poskytnú dobrý východiskový bod pre vytvorenie nájomnej zmluvy.
- Minnesota State Bar Association pripravila a zverejnila vzorovú nájomnú zmluvu, ktorá v súlade s právom štátne vlastníctvo. Budete musieť vyplniť údaje o svojej konkrétnej nehnuteľnosti a nájomcovi.
- Chicagská asociácia realitných kancelárií poskytuje vzor nájomnej zmluvy na použitie v meste Chicago.
- Provincia Britská Kolumbia zverejnila webovú stránku s informáciami o miestnych realitných zákonoch. Stránka obsahuje vzor zmluvy o nájme bytov a ďalších foriem, ktoré môžu byť potrebné.
- Webová stránka RentalLeaseAgreement.org obsahuje zoznam všetkých 50 štátov USA, ktoré odkazujú na štandardné nájomné zmluvy, ktoré budú platné v každom štáte. Vyberte zo zoznamu svoj štát a budete presmerovaní na stránku, ktorá zdôrazňuje niektoré konkrétne požiadavky na prenájom pre váš štát. Nájdete tu aj odkaz na stiahnutie formulára nájomnej zmluvy.

Časť 2 zo 7: identifikácia strán a majetku

1
Jasne identifikujte vlastníka a nájomcov. Prenájom bytov je záväzná zmluva medzi dvoma alebo viacerými stranami. Jedným z prvých ustanovení vašej nájomnej zmluvy by mala byť identifikácia prenajímateľa a nájomcu. Ak používate pripravený formulár o prenájme, zobrazia sa medzery na vyplnenie mien. Ak navrhujete vlastnú nájomnú zmluvu, môžete použiť úplné vety alebo jednoducho napísať jasný formulár, ktorý identifikuje prenajímateľa a nájomcov.
- Váš prvý odsek mohol napríklad znieť „Toto je prenájom obytného domu medzi Johnom Smithom, prenajímateľom a Robertom Adamsom, nájomcom“.
- Alternatívne sa vaša nájomná zmluva môže jednoducho začať „Prenajímateľ: John Smith. Nájomca: Robert Adams“.
- Ak máte viac ako jedného nájomníka, musíte zabezpečiť, aby bol každý z nich jasne identifikovaný menom. Ak napríklad manželský pár bude prenajímať nehnuteľnosť, nájomná zmluva by mala určiť nájomcov ako „Robert Adams a Mary Adams“, a nie iba ako „pán a pani Adamsovi“.
- Ak sa ako spolubývajúci budú prenajímať dvaja alebo viacerí nesúvisiaci nájomníci, mali by byť identifikovaní jednotlivo.
2

V prípade potreby identifikujte správcu nehnuteľnosti alebo inú zodpovednú osobu. Ak sa vlastník chystá bývať v objekte a bude osobne zodpovedný za akúkoľvek údržbu alebo núdzové situácie, ktoré nastanú, nájomná zmluva by to mala uvádzať. Ak však rutinné záležitosti bude vykonávať samostatný dozorca alebo správca majetku, mala by byť táto osoba alebo spoločnosť uvedená na začiatku nájomnej zmluvy. Nájomná zmluva by mala obsahovať informácie o tom, na koho sa majú nájomníci s problémami obrátiť a ako sa môžu dostať k príslušnej osobe alebo kancelárii.
3
Definujte a popíšte nehnuteľnosť, ktorá je predmetom nájmu. Nájomná zmluva musí nehnuteľnosť jednoznačne identifikovať. Začnite tým, že zadáte jeho adresu. Ak sa jedná o byt vo viacbytovom bytovom dome, zadajte číslo bytu. Mali by ste tiež zahrnúť aspoň stručný popis nehnuteľnosti, napríklad počet izieb, kúpeľní, šatníkov a podobne.
- Ak prenajímate byt v komplexe s viacerými podobnými jednotkami, môže byť vhodné zahrnúť pôdorys bytu.
- Ak ide napríklad o prenájom priestoru v mestskom dome alebo rodinnom dome, číslo bytu nemusí byť uvedené. Nájomná zmluva môže mať len popis, napríklad „Byt na 2. poschodí na ulici 276 Grove Street s využitím spoločnej kúpeľne a kuchyne na prvom poschodí“.
- Špecifikujte, ktoré zariadenia a funkcie sú zahrnuté alebo nezahrnuté. Ak napríklad prenajímateľ poskytuje chladničku a v majetku nie je funkčné zneškodňovanie odpadu, tieto veci by mali byť uvedené v nájomnej zmluve.

Ak píšete nový formulár na prenájom bytov od začiatku, môže byť nápomocné spolupracovať s advokátom.

Časť 3 zo 7: Definovanie platieb nájomného

1

Jasne uveďte splatné platby nájomného. V nájomnej zmluve by mala byť uvedená splatná čiastka. Mali by ste zahrnúť vyhlásenie, ktoré definuje, aký spôsob platby bude prijateľný, napríklad hotovosť, šek, kredit alebo peňažný príkaz. V nájomnej zmluve by malo byť tiež uvedené, kam má byť platba doručená.
2

Definujte načasovanie a dátum splatnosti platieb nájomného. Nájom by mal nájomcu informovať o termíne splatnosti splátok. Platby sú tradične splatné prvý deň v mesiaci, hoci nájomná zmluva môže určiť ľubovoľný deň. Niektoré nájmy stanovia posledný deň v mesiaci alebo uprostred dátum.
3

Zahrňte aj obdobie odkladu pre oneskorené platby, ak ho chcete zahrnúť. Mnoho lízingov umožní prijímať platby bez sankcií päť až desať dní po dátume splatnosti. Toto sa nazýva obdobie odkladu. Ak chcete takéto ustanovenie povoliť, uistite sa, že je napísané v nájomnej zmluve.
4
Uveďte podmienky pokút za akékoľvek oneskorené platby. V tom istom ustanovení o platbách nájomného by lízing mal zahŕňať všetky sankčné podmienky za oneskorené platby. Ak toto ustanovenie nie je zapísané v nájomnej zmluve, prenajímateľ už nebude môcť neskôr vyberať penále. Pokuta za oneskorené platby sa môže pohybovať od malého dodatočného poplatku po možné vysťahovanie v závislosti od stupňa a opakovania meškania.
- Mnoho štátnych zákonov bude upravovať množstvo peňazí, ktoré si môže prenajímateľ účtovať ako neskorú pokutu. Poraďte sa s realitným zástupcom alebo miestnou radou pre bývanie a ubezpečte sa, že vaše neskoré poskytnutie je v súlade so štátnymi zákonmi.
5
Identifikujte podmienky, ktoré môžu spôsobiť zvýšenie nájomného. Nájomná zmluva musí spresniť všetky zmeny, ktoré sa predpokladajú pri nájomnom, a musí definovať, kedy a v akom rozsahu môže prenajímateľ nájomné zvýšiť. Napríklad pri viacročnom prenájme môže prenajímateľ chcieť právo na zvýšenie nájomného na konci každého roka. Toto musí byť uvedené v nájomnej zmluve, inak na to nemusí mať prenajímateľ právo.
- Niektoré štátne zákony obsahujú sekcie, ktoré obmedzujú prípustné zvýšenie nájomného. Mali by ste sa zoznámiť s miestnymi požiadavkami.

Časť 4 zo 7: opis doby nájmu

1

Jasne uveďte dátum začiatku a ukončenia prenájmu. Nájomná zmluva musí jasne identifikovať, kedy sa začína a ako dlho bude trvať. Nemôžete jednoducho nič predpokladať. Obdobie nájmu sa obvykle plánuje začať prvým dňom v mesiaci a končí sa posledný deň v mesiaci. Je to však jednoducho vecou dohovoru, ktorý má uľahčiť zapamätanie dátumov, ale strany nájmu môžu súhlasiť s akýmikoľvek dátumami.
2
Zahrňte doložku definujúcu dobu nájmu. Prenájom obytných priestorov spravidla trvá jeden rok. Niektoré nájomné zmluvy, častejšie na byty ako na rodinné domy, môžu mať mesačnú lehotu. Niektoré môžu byť aj viacročné nájmy. Pri písaní alebo vyjednávaní lízingu budete chcieť zvážiť výhody a nevýhody každého obdobia a vybrať si to, ktoré najlepšie vyhovuje vašim potrebám.
- Ročný prenájom trvá jeden rok. Na konci prvého roku budú mať strany možnosť vyjednať o nových podmienkach prenájmu. Ročný prenájom poskytuje istotu obom stranám na jeden rok, ale ponúka flexibilitu opätovného prerokovania alebo ukončenia na konci tohto obdobia, ak si to niektorá zo strán želá.
- Viacročný prenájom sa spravidla spisuje na dva alebo tri roky. Niektoré nájmy na bývanie môžu byť spísané aj dlhšie. V niektorých bytových komplexoch vyššej triedy môže byť bežnejšie používať viacročné prenájmy, pretože tamojší obyvatelia bývajú stabilnejší.
- Mesačné prenájmy poskytujú vysokú flexibilitu pre obe strany, ale obmedzujú istotu. Nájomca môže podať správu o vysťahovaní takmer kedykoľvek, a to iba s jednomesačnou výpovednou lehotou. Rovnako tak prenajímateľ s mesačným prenájmom má právo vypovedať zmluvu v krátkom čase a zbaviť sa nežiaducich nájomcov. Mesačná dohoda tiež umožňuje prenajímateľovi viac príležitostí na zvýšenie nájomného.
3
Zahrnúť rezervu na predĺženie nájmu. Mali by ste zvážiť, čo sa chce stať, keď vyprší počiatočná doba nájmu. Je bežné, že mnoho ročných prenájmov sa vráti k mesačným prenájmom, ak sa nič neurobí. Lízing by mal obsahovať ustanovenie o oznámení, ktoré popisuje, koľko času je potrebné pred pôvodným dátumom vypršania platnosti nájmu. Účelom tejto výpovednej lehoty je poskytnúť obom stranám čas na vyjednanie akýchkoľvek nových podmienok revidovaného prenájmu.
- Ako príklad môžete uviesť odsek, ktorý hovorí: „Tento prenájom bude trvať jeden rok od 1. septembra 2016 do 31. augusta 2017. Ak si nájomca želá obnoviť nájomnú zmluvu po dátume vypršania platnosti, nájomca urobí taký písomne požiadať, 30 dní pred dátumom vypršania platnosti. Ak k takémuto obnoveniu nedôjde, nájomná zmluva sa stane nájomcom z mesiaca na mesiac po dátume exspirácie.“
4
Zahrňte doložku o predčasnom ukončení. Každý prenájom by mal obsahovať ustanovenia o predčasnom ukončení. Toto ustanovenie bude platiť rovnako pre obe strany. Doložka o predčasnom ukončení by mala vysvetľovať, koľko oznámenia musí nájomca poskytnúť na predčasné opustenie nehnuteľnosti. Malo by byť tiež uvedené, aké upozornenie musí prenajímateľ dať pred predčasným ukončením nájmu. Predčasné ukončenie zmluvy zo strany prenajímateľa nemusí byť na mnohých miestach povolené z iných dôvodov, ako je príčina, ako sú extrémne škody na majetku alebo neplatenie nájomného.
- V nájomnej zmluve by malo byť uvedené, že oznámenie o predčasnom ukončení zmluvy by malo byť poskytnuté písomne.

Či prenájom predstavuje celú zmluvu medzi zmluvnými stranami — Zahrňte do nájomnej zmluvy odsek, ktorý overuje, či prenájom predstavuje celú zmluvu medzi zmluvnými stranami.

Časť 5 zo 7: definícia zahrnutých služieb

1
Uveďte, kto je zodpovedný za platenie pomôcok. Inžinierske siete sú dôležitou súčasťou akéhokoľvek prenájmu obytných nehnuteľností. Nájom by mal brať do úvahy všetky inžinierske siete, ktoré sú spojené s nehnuteľnosťou, a mal by definovať, či je za platbu zodpovedný prenajímateľ alebo nájomca.
- Tento odsek môže napríklad znieť „Nájomca súhlasí s tým, že bude zodpovedný za všetky inžinierske siete k majetku okrem ___.“ Prenajímateľ potom môže vyplniť všetky služby, ktoré prenajímateľ zaplatí.
2
Definujte zodpovednosti za údržbu. Obe zmluvné strany nájmu musia porozumieť a dohodnúť sa, ktoré úlohy údržby patrí nájomcovi a ktoré bude zabezpečovať prenajímateľ. Nájomnou zmluvou sa veľmi často stávajú drobné opravy v rámci sídla, pričom prenajímateľ sa postará o rozsiahlejšie práce (napríklad vodoinštalácia a kúrenie).
- Ak napríklad prenajímateľ v nehnuteľnosti poskytuje práčku a sušičku, ale nebude vykonávať žiadne opravy ani výmeny strojov, malo by sa to uviesť v nájomnej zmluve.
3

Popíšte všetky dodatočné služby, ktoré sú súčasťou nehnuteľnosti. Ak prenajatá nehnuteľnosť obsahuje niečo ďalšie a neobvyklé, tieto špeciálne služby by mali byť definované v prenájme. Príkladmi môžu byť dostupné práčovne, používanie spoločného bazéna alebo odvoz odpadu na mieste.

Prečítajte si tiež: Ako zadať tichý názov?

Časť 6 zo 7: Vysvetlenie kaucie

1
Definujte výšku zábezpeky. Štandardnou súčasťou akejkoľvek nájomnej zmluvy je kaucia. Pri väčšine lízingov bude zábezpeka často stanovená ako mesačné nájomné, aj keď je možné dohodnúť rôzne sumy. Kaucia je čiastka, ktorú musí nájomca zaplatiť prenajímateľovi a ktorú si prenajímateľ ponechá, kým nájomca neodíde.
- Nájom by mal obsahovať požiadavky na nakladanie so zábezpekou zo strany prenajímateľa. Tieto peniaze musia byť spravidla vedené na bezpečnom účte a nesmú byť zmiešané s platbami nájomného nájomcovi, pokiaľ nie sú vedené na určenom zvereneckom účte. Toto ustanovenie nájomnej zmluvy by malo tiež vysvetľovať, kedy ho prenajímateľ musí vrátiť nájomcovi.
2
Vysvetlite podmienky, ktoré by predstavovali prepadnutie zábezpeky. Nájomná zmluva musí byť podrobne rozpísaná, keď má prenajímateľ dovolené zložiť zábezpeku. Kaucia peniaze legálne patrí nájomcovi, kým nenastane nejaká udalosť prepadnutie. Takéto udalosti zvyčajne spôsobia poškodenie bytu alebo nezaplatenie nájomného.
- Nájomná zmluva by mala definovať, aké oznámenie sa vyžaduje od prenajímateľa k nájomcovi, ak má prenajímateľ v úmysle ponechať si akúkoľvek časť zábezpeky. Toto oznámenie musí tiež obsahovať podrobné vysvetlenie dôvodu.
3

Uveďte podrobnosti o vrátení bezpečnostnej zálohy. Nájomná zmluva musí vysvetliť, ako a kedy musí prenajímateľ vrátiť zábezpeku, okrem prípadného prepadnutia. Obvykle to bude nejaký čas po tom, čo nájomca opustí nehnuteľnosť. Prenajímateľ by mal mať po odchode nájomcu primeraný čas na obhliadku nehnuteľnosti a zistenie, či nevznikli škody.

Ak navrhujete vlastnú nájomnú zmluvu, môžete použiť úplné vety alebo jednoducho napísať jasný formulár, ktorý identifikuje prenajímateľa a nájomcov.

Časť 7 zo 7: dokončenie prenájmu

1
Pripojte písomné dodatky k akýmkoľvek vedľajším zmluvám. Ak existujú nejaké dohody medzi prenajímateľom a nájomcom, ktoré nie sú zahrnuté v primárnom nájme, mali by byť napísané na samostatných stranách s názvom „Dodatky“. Tieto by potom mali pribudnúť k zadnej časti nájomnej zmluvy. Prenajímateľ a nájomcovia by mali podpísať každý dodatok samostatne. Niektoré bežné témy pre dodatky sú:
- Dodatok k domácim zvieratám
- Dodatok k podnájmu
- Dodatok k domácemu poriadku
2
Upozorňujeme, že nájomná zmluva predstavuje celú zmluvu. Zahrňte do nájomnej zmluvy odsek, ktorý overuje, či prenájom predstavuje celú zmluvu medzi zmluvnými stranami. Odsek, ako je tento, zabráni buď prenajímateľovi alebo nájomcovi v budúcnosti pokúsiť sa zmeniť niektoré ustanovenie nájomnej zmluvy slovami: „Ale prenajímateľ mi povedal....“
- Tento odsek môže byť jednoduchou vetou, ktorá hovorí: „Táto dohoda predstavuje celú zmluvu medzi prenajímateľom a nájomcom. Neboli uzatvorené žiadne ústne zmluvy a akékoľvek zmeny tejto nájomnej zmluvy sa vykonajú písomne.“
3
Podpíšte nájomnú zmluvu. Lízing je zmluva, a ako taká musí mať podpisy všetkých strán alebo ich zákonných zástupcov. Na konci nájmu by mal byť priestor na „Podpis prenajímateľa: ______“ a „Podpis nájomcu: ______“. Podobné podpisové riadky by sa mali objaviť aj v spodnej časti každej stránky dodatku.
- Počiatočné akékoľvek zmeny nájomnej zmluvy. Ak je v celom dokumente o nájme dôvod zmeniť niektoré z typizovaných ustanovení lízingu, zmeny by mali byť vykonané atramentom a obe strany by mali zmenu marže inicializovať.
- Všetci nájomníci by mali podpisovať jednotlivo. S výnimkou maloletých detí, ktoré môžu v nehnuteľnosti bývať, by sa mal každý nájomník podpísať samostatne. To platí rovnako pre páry manželov, neženaté páry alebo jednotlivcov, ktorí budú zdieľať nájomnú zmluvu.
- Zaistite, aby všetky strany podpísali každú stránku a zahrnuté dodatky a aby všetkému, čo podpisujú, jasne rozumeli.
- Nechajte nájomcom zhruba jednu hodinu, kým si prečítajú a podpíšu nájomnú zmluvu.
4

Vytvorte si kópie vyplnenej nájomnej zmluvy. Potom, čo všetky strany podpíšu nájomnú zmluvu, by mali byť každému nájomcovi poskytnuté fotokópie. Prenajímateľ by mal originál uschovať na bezpečnom mieste. Ak počas nájmu vznikne akýkoľvek spor, každá strana by mala mať možnosť odkázať na podpísané kópie.

Štátna advokátska komora v Minnesote pripravila a zverejnila vzor nájomnej zmluvy, ktorá je v súlade s majetkovým právom štátu.

Tipy

Pri navrhovaní lízingu na bývanie by ste sa mali poradiť s realitným zástupcom, najmä ak píšete nový nájom a nepoužívate pripravenú šablónu.
Podľa platných zákonov zaistite, aby boli k dispozícii všetky potrebné formuláre na zverejnenie informácií od štátu. Formulár na zverejnenie farby na báze olova je potrebný pre všetky štáty pre akýkoľvek majetok postavený pred rokom 1978 spolu s brožúrou s farbami na báze olova.

Varovania

Písomná zmluva bude kontrolovať vzťah medzi stranami počas doby nájmu. Všetko, čo sa zdá byť dôležité, musí byť napísané a zahrnuté v zmluve.