Ako zakročiť proti porušovaniu lízingu nehnuteľností?
Ak nájomník zanechá majetok, prečítajte si rady Ako zaobchádzať s opusteným majetkom nájomníka, kde nájdete tipy, ako s ním zaobchádzať.
Keď nájomca poruší nájomnú zmluvu, vy ako prenajímateľ ste obmedzení v krokoch, ktoré môžete urobiť. Nájomcovi môžete napríklad dať písomné upozornenie, že porušuje nájomnú zmluvu, a môžete požiadať, aby porušenie napravil alebo opustil priestor. Alternatívne môžete nájomcovi poslať upozornenie na porušenie pravidiel, ale nedáte mu šancu problém vyriešiť. V oboch prípadoch nemôžete násilne odstrániť nájomcu. Namiesto toho budete musieť podať žalobu na súd. Ak vyhráte, môžete nechať šerifa dohliadať na odstránenie nájomníka z vášho majetku.
Časť 1 zo 4: odoslanie oznámenia o porušení
- 1Prečítajte si nájomnú zmluvu. Najprv by ste sa mali uistiť, že nájomca skutočne porušuje podmienky nájmu. Vyberte svoju kópiu a prečítajte si ju od začiatku do konca. Zvýraznite ustanovenie o nájme, ktoré podľa vás nájomca porušil. Nájomník môže mať napríklad:
- Neplatil vám nájomné.
- V jednotke nechajte bývať neoprávnené osoby alebo domáce zvieratá.
- Vykonávate nezákonné činnosti na vašom majetku, ako napríklad prostitúcia alebo predaj drog.
- Vážne poškodený majetok.
- Odmietol nechať prenajímateľa vykonávať bežné kontroly a údržbu.
- 2V prípade otázok sa obráťte na advokáta. Kvalifikovaný právny zástupca prenajímateľa a nájomcu môže zodpovedať všetky vaše otázky. Spory medzi prenajímateľom a nájomcom sú štátnoprávne spory, takže spôsob, akým spor riešite, sa môže mierne líšiť v závislosti od štátu, v ktorom sa krajina nachádza. V prípade akýchkoľvek otázok by ste sa mali poradiť s kvalifikovaným zástupcom.
- Ak ešte nemáte zástupcu, môžete získať odporúčanie požiadaním iných prenajímateľov alebo kontaktovaním štátnej alebo miestnej advokátskej komory a požiadaním o odporúčanie.
- Zamyslite sa nad najatím zástupcu, najmä ak si myslíte, že nemáte čas podať vlastnú žalobu alebo ste z toho nervózni. Advokát vám môže proces uľahčiť. Tiež by ste mohli ťažiť z vytvorenia obchodného vzťahu s právnym zástupcom, ktorého odborné znalosti budete v budúcnosti pravdepodobne potrebovať.
- 3Zhromaždite dôkazy o porušení. Akékoľvek porušenie dokumentujte najlepšie, ako môžete. Ak vám napríklad nájomca poškodil majetok, urobte fotografiu škody. Nezabudnite zaznamenať dátum a čas nasnímania fotografií.
- Môžete tiež získať svedecké výpovede. Ak má napríklad nájomca na vašom pozemku neoprávnenú osobu, môžete s ním nechať podpísať písomné vyhlásenie suseda.
- Môžete si zapísať aj svoje vlastné dojmy. Ak ste videli, ako nájomca robí niečo v rozpore s nájomnou zmluvou, napíšte, čo sa stalo a kedy.
Najprv by ste sa mali uistiť, že nájomca skutočne porušuje podmienky nájmu. - 4Vytvorte si návrh na zaplatenie nájomného alebo na skončenie výpovede. Tento druh oznámenia môžete použiť, ak nájomca nezaplatil nájomné. Nájomcovi poskytnete určitý čas na zaplatenie. Ak nie, povedzte im, aby sa odsťahovali („opustili“ nehnuteľnosť). Čas, ktorý musíte poskytnúť, sa bude líšiť v závislosti od vášho stavu.
- Mali by ste si prečítať zákon svojho štátu o vysťahovaní. Niektoré štáty vyžadujú, aby ste vo svojom upozornení použili určitý jazyk. Ak nepoužívate správny jazyk, súd vás nenechá vysťahovať nájomcu, pokiaľ o tom riadne neoznámite.
- Štatút svojho štátu nájdete na internete. Do svojho obľúbeného vyhľadávača zadajte „váš štát“ a „vysťahovanie“. Ak máte problém niečo nájsť, obráťte sa na miestny úrad pre bývanie, ktorý vám poskytne informácie o tom, čo je potrebné zahrnúť do oznámenia.
- 5Vytvorte návrh oznámenia o vyliečení alebo ukončení. Tento druh oznámenia môžete použiť, ak nájomca poruší zmluvu o prenájme, napríklad nechá neoprávnené osoby nasťahovať sa alebo bude nehnuteľnosť používať na neoprávnené účely. Poviete nájomcovi, že má určitý čas na to, aby napravil („vyliečil“) porušenie alebo sa vysťahoval.
- Opäť si overte v štátnych stanovách, či je stanovený čas, ktorý musíte nájomcovi poskytnúť, a či musíte vo svojom upozornení použiť určitý jazyk.
- 6Vytvorte návrh bezpodmienečného oznámenia o ukončení. Týmto upozornením nedávate nájomcovi šancu napraviť porušenie. Vo väčšine štátov môžete použiť bezpodmienečné oznámenie o ukončení v nasledujúcich situáciách:
- nájomca viackrát meškal s nájmom
- nájomca opakovane porušil nájomnú zmluvu
- nájomca vážne poškodil majetok
- nájomca sa zaoberá nezákonnou činnosťou, ako je napríklad predaj drog v areáli
- 7Správne doručte oznámenie. Váš štát môže tiež vyžadovať, aby ste oznámenie doručili určitým spôsobom. Štát môže napríklad uprednostniť, aby ste kópiu doručili nájomcovi osobne. Ak sa týmto spôsobom nemôžete spojiť s nájomcom, môžete kópiu oznámenia nechať niekomu v mieste bydliska (za predpokladu, že je dostatočne starý) a súčasne zaslať kópiu oznámenia na adresu.
- Mali by ste si skontrolovať svoj štátny štatút a postupovať podľa odporúčaných spôsobov poskytovania služieb. Ak to neurobíte, nájomca by mohol napadnúť oznámenie ako nesprávne doručené, čo proces ešte viac zdržiava.
- Vždy si ponechajte kópiu akéhokoľvek oznámenia, ktoré pošlete. Budete to potrebovať neskôr, ak budete musieť podať žalobu.
- Ak musíte kópiu oznámenia poslať poštou, potom mu pošlite osvedčenú poštu, pričom je potrebné vrátiť potvrdenie. Potvrdenie bude slúžiť ako dôkaz o prijatí oznámenia. Certifikovanú poštu môžete tiež sledovať online podľa sériového čísla, aby ste videli, kedy bude doručená alebo odmietnutá.
- 8Počkajte, kým neuplynie výpovedná lehota. So šťastím nájomca opraví akékoľvek porušenie, ktoré ste vo svojom upozornení zistili. Nájomca vám napríklad môže poslať šek na prenájom alebo napraviť akékoľvek porušenie, ktorého sa dopustil.
- Ak však nájomca neodstráni porušenie alebo neuvoľní nehnuteľnosť, budete musieť podať žalobu na vysťahovanie nájomcu.
- Pred podaním žaloby musíte počkať, kým neuplynie výpovedná lehota. Ak váš štát vyžaduje, aby nájomca dostal tri dni na odstránenie priestupku, nemôžete sa ponáhľať na súd a nasledujúci deň po doručení oznámenia podať žalobu o vysťahovanie.
- Môžete sa tiež pokúsiť vyjednať s nájomcom o riadnej platbe alebo odchode, pričom je v ich najlepšom záujme vyhnúť sa menovaniu pri vysťahovaní. Súdne záznamy sú trvalé a budúci majitelia bytov môžu týmto nájomcom radšej neprenajímať.
Keď nájomca poruší nájomnú zmluvu, vy ako prenajímateľ ste obmedzení v krokoch, ktoré môžete urobiť.
Časť 2 zo 4: podanie žaloby na vysťahovanie
- 1Vyhnite sa svojpomoci. Váš inštinkt môže byť odhodiť veci nájomníka na chodník alebo sa pokúsiť fyzicky osobu odstrániť. Nemal by si. Vo väčšine štátov je nezákonné, aby prenajímatelia používali akúkoľvek formu „svojpomoci“:
- Nemeňte zámky nájomníka.
- Nevyhrážajte sa, že nájomníka odstránite.
- Neprikazujte nájomcovi, aby odišiel.
- Neodstraňujte fyzicky nájomníka ani jeho majetok.
- Nevypínajte nástroje nájomcu.
- 2Vytvorte návrh sťažnosti. Namiesto použitia svojpomoci musíte podať žalobu o vysťahovanie, ktorá sa vo väčšine štátov nazýva akcia „nezákonné zadržiavanie“. Túto žalobu môžete začať podaním sťažnosti na súde. V sťažnosti identifikujete seba a nájomcu. Ak nájomca poškodil váš majetok, môžete spravidla požiadať aj o zaplatenie nájomného po splatnosti a/alebo peňažnú náhradu.
- Ak existuje viac ako jeden nájomník alebo niektorí ďalší neznámi obyvatelia, môže sa od vás vyžadovať, aby ste ich pomenovali (alebo na nich aspoň urobili všeobecný odkaz), aby ste ich mohli zahrnúť do konečných vydaných príkazov.
- Mnoho súdov teraz vytlačilo formuláre „vyplňte prázdne“, ktoré môžete použiť na nezákonné súdne procesy so zadržiavacími osobami. Spýtajte sa súdneho úradníka.
- V závislosti od súdu možno budete musieť vyplniť ďalšie formuláre, napríklad obálku občianskeho spisu. Požiadajte úradníka o všetky formuláre, ktoré musíte vyplniť.
- 3Podajte sťažnosť. Po dokončení sťažnosti by ste mali urobiť niekoľko kópií. Originál a kópie odneste súdnemu úradníkovi pre kraj, v ktorom sa nehnuteľnosť nachádza. Môžete požiadať úradníka o podanie pôvodnej sťažnosti.
- Pravdepodobne budete musieť zaplatiť registračný poplatok, ktorý sa bude líšiť podľa súdu. Opýtajte sa súdneho úradníka, koľko je poplatok za podanie vopred. Tiež sa opýtajte na prijateľné spôsoby platby.
- Úradník môže pečiatkou označiť všetky vaše kópie s dátumom podania.
- 4Podať oznámenie o žalobe. Žalovaným nájomcom alebo iným osobám musíte oznámiť, že podávate žalobu na vysťahovanie. Prijateľné oznámenie môžete poskytnúť doručením kópie sťažnosti a „predvolaním“, ktoré môžete získať od súdneho úradníka. K formuláru sťažnosti je často priložený prázdny formulár predvolania.
- Požiadajte súdneho úradníka o prijateľné spôsoby doručovania. Spravidla môžete nechať nájomcu doručiť ručne niekoho staršieho ako 18 rokov za predpokladu, že server nie je súčasťou súdneho sporu.
- V súdnych poriadkoch môžu byť definované ďalšie prípustné prostriedky „služby“, vrátane zaplatenia „procesného servera“ alebo uniformovaného dôstojníka za úlohu, prípadne zaslania poštou obžalovanému, ktorý nie je v stave, alebo zverejnenia oznámenia o mieste pobytu obžalovaného. sú neznáme.
- 5Odošlite formulár potvrdenia o službe. Ten, kto vykonáva službu, bude musieť vyplniť formulár „dôkaz o službe“ (nazývaný aj „čestné vyhlásenie o službe“). Účelom formulára je dokázať sudcovi, že nájomcovi bolo doručené riadne doručenie.
- Server by vám mal vrátiť vyplnený formulár. Mali by ste si vytvoriť kópiu svojich záznamov a originál predložiť súdnemu úradníkovi.
Ak ste videli, ako nájomca robí niečo v rozpore s nájomnou zmluvou, napíšte, čo sa stalo a kedy. - 6Prečítajte si odpoveď nájomcu. Nájomca pravdepodobne odpovie podaním „odpovede“ na súd. V tomto dokumente nájomca pripustí alebo odmietne každé tvrdenie, ktoré ste uviedli. Nájomca môže tiež vzniesť konkrétnu obranu alebo protinárok.
- Na obranu by nájomca mohol tvrdiť, že vaše oznámenie bolo nesprávne, pretože v ňom chýbal potrebný jazyk alebo bolo doručené nesprávne.
- Nájomca môže tiež tvrdiť, že vysťahovanie je neplatné, rôznymi inými spôsobmi, napríklad keď bol podaný ako odplata za platné sťažnosti alebo ak mal dôkaz, že požadovaná platba už bola vykonaná.
- Ak nájomca neodpovedá včas, mali by ste sa na súde obrátiť na „rozsudok pre zmeškanie“. Môže existovať formulár, ktorý môžete vyplniť. V najbližšom termíne pojednávania požiadajte sudcu o rozsudok pre zmeškanie.
- V niektorých štátoch musí prenajímateľ predsa len ísť na pojednávanie a „dokázať“ svoj prípad na súde v rámci získania rozsudku pre zmeškanie, a nie sa spoliehať iba na „podania“.
Časť 3 zo 4: príprava na súd
- 1Zúčastnite sa „objavovania “. Potom, čo obžalovaný odpovie na žalobu, váš prípad vstúpi do fázy zisťovania skutočností. Táto fáza sa nazýva „objav“. Cieľom je odhaliť užitočné dôkazy pre váš prípad a tiež odhaliť, aké dôkazy má druhá strana na podporu svojich argumentov. V niektorých štátoch môže byť proces odhalenia veľmi krátky, pretože väčšina štátov chce urýchliť nezákonné spory so zadržiavacími osobami. Nasledujú štandardné techniky zisťovania:
- Žiadosti o produkciu dokumentov. Každá strana môže požiadať o dokumenty. Nájomca môže napríklad požadovať kópiu nájomnej zmluvy alebo svedecké výpovede, ktoré sa vám podarilo získať.
- Výsluchy. Toto sú písomné otázky, na ktoré si musíte odpovedať. Nájomca vás môže požiadať o zoznam svedkov, ktorých máte. Môžete sa opýtať na mená ostatných, ktorí žijú v tejto jednotke.
- Depozície. Ľudia môžu svedkom klásť otázky prostredníctvom ústnej výpovede. Súdny spravodajca spravidla zaznamenáva otázky a odpovede.
- 2Usporiadajte si svoje dôkazy. Ak máte právnika, on alebo ona spojí všetko dohromady, keď sa blíži dátum vášho vyskúšania. Pamätajte si, čo musíte dokázať, a zozbierajte dostatočné dôkazy, ktoré to potvrdia:
- Máte platnú nájomnú zmluvu. Z nájomnej zmluvy by ste mali urobiť exponát tak, že k nemu prilepíte exponátovú nálepku. Potom môžete vo svojom procese svedčiť o tom, že vy aj nájomca ste nájomnú zmluvu podpísali.
- Aj bez písomného nájmu môžete predložiť svoje vlastné vyhlásenie o skutočnostiach (vo forme čestného vyhlásenia) na podporu záveru, že s menovaným nájomcom je na všetky praktické účely dohoda. Všimnite si toho, že vysťahovanie útočníka alebo squattera môže vyžadovať mierne odlišné formy a postupy.
- Nájomca porušil nájomnú zmluvu. Potrebujete dôkaz, ktorý zálohuje, prečo nájomníka vysťahujete. Získajte obrázky alebo videá z porušenia. Tiež môžete nechať svedčiť svedkov, že obžalovaný porušil nájomnú zmluvu.
- O porušení ste riadne informovali. Premeňte svoje oznámenie o ukončení alebo oznámenie o vyliečení na exponát, rovnako ako ste urobili svoju nájomnú zmluvu. Oznámenie budete musieť ukázať sudcovi. Tiež získajte dôkaz o tom, že ste oznámenie doručili správne: svedectvo svedka od osoby, ktorá ho doručila, alebo podpísanú potvrdenku.
- 3Posaďte sa na skúšku. Ak zastupujete seba, môžete byť nervózni. Na vlastný súdny proces sa môžete pripraviť tak, že budete sedieť v prípade nezákonného zadržiavania niekoho iného. Súdne siene sú spravidla prístupné verejnosti a mali by ste sa opýtať súdneho úradníka, či existuje súdny spor o vysťahovanie, ktorý môžete sledovať.
- Dávajte pozor na to, kde ľudia sedia a ako oslovujú sudcu. Budete chcieť pôsobiť čo najprofesionálnejšie.
- Tiež si vezmite poznámkový blok a zapíšte si otázky, ktoré právnici kladú svedkom. Použite svoje poznámky pri vytváraní vlastného prehľadu otázok, ktoré položíte každému zo svojich svedkov.
Časť 4 zo 4: obrátenie sa na súd
- 1Vyberte porotu. Porotu si spravidla môžete vybrať buď vy, alebo nájomca. V opačnom prípade ide o „súdny“ proces, na ktorom je iba sudca. Porotu vyberiete pred začatím súdneho konania. Výber poroty sa nazýva „voir dire“.
- Voir dire, sudca zavolá panel potenciálnych porotcov do prednej časti súdnej siene, kde im sudca položí otázky. Otázky môžu byť celkom základné: čo porotca robí pre prácu, aké sú jeho koníčky atď.
- Môžete požiadať sudcu, aby odstránil porotcu „pre príčinu“. To znamená, že si myslíte, že porotca nemôže byť spravodlivý. Ak napríklad porotca pozná nájomcu, môžete sudcu požiadať o odstránenie porotcu.
- Dostanete tiež obmedzený počet „pokusných“ výziev. Vďaka nim môžete odstrániť porotcu bez toho, aby ste o to požiadali sudcu. Nemôžete však používať dočasné výzvy na diskrimináciu na základe rasy, etnického pôvodu alebo pohlavia. Ak nájomca spochybňuje vaše používanie občasných výziev, budete musieť sudcovi poskytnúť nediskriminačný dôvod na prepustenie potenciálnych porotcov.
- Ak ani vy, ani nájomca neodvolajú potenciálneho porotcu, bude sedieť v porote. Inými slovami, výber poroty je proces eliminácie.
Nájomca môže mať napríklad: Vykonával nezákonnú činnosť na vašom majetku, ako napríklad prostitúciu alebo predaj drog. - 2Predložte svoje dôkazy. Mali by ste mať svojich svedkov (ak existujú) pripravených vypovedať. Môžete tiež svedčiť vo svojom mene. Ak chcete predstaviť dokument, nezabudnite, že musíte pre dokument položiť „základ“:
- Najprv sa opýtajte svedka, či vie, o aký dokument ide. Ak napríklad niekto odfotil poškodenie vášho majetku, dajte obrázok svedkovi a opýtajte sa: „Viete, čo to je?“
- Za druhé, opýtajte sa svedka, aké sú dôkazy. Svedok by mohol povedať: „Toto je obrázok západného okraja budovy na Južnej ulici 1214.“
- Po tretie, opýtajte sa ich, ako vedia, čo to je. Svedok môže povedať niečo ako: „Pretože bývam vedľa budovy.“ Svedok musí uviesť dôvod, prečo vie, aké sú dôkazy.
- Po štvrté, opýtajte sa svedka, či obrázok presne odráža predmet, ktorý je na ňom zobrazený. Svedok musí povedať: „Áno.“
- Opakujte to pre každého svedka a metodicky vložte svoje dôkazy do záznamu.
- Uvedomte si, že nájomca môže tiež podrobiť výsluchu vašich svedkov, možno v snahe prinútiť ich odhaliť osobnú zaujatosť alebo niektoré rozpory, ktoré môžu narušiť ich dôveryhodnosť alebo inak podporiť obranu nájomcu.
- 3Vypočujte si svedkov nájomcu. Nájomca predloží svoj prípad ako druhý. Môžete očakávať, že nájomca sa pokúsi získať sympatie sudcu tvrdením, aký ste hrozný prenajímateľ. Nájomca môže napríklad tvrdiť, že zadržal nájomné, pretože ste nikdy nereagovali na sťažnosti.
- Musíte ticho počúvať. Nezabudnite, že budete mať možnosť buď odpovedať, alebo vykonať krížové výsluchy svedkov nájomcu.
- To môže byť miesto, kde dobrá príprava a odhalenie pred pokusom rozhodne o prípade, tak či onak.
- Ak sa svedkovia nájomcov pokúsia ponúknuť výpovede, ktoré sú nepodstatné, alebo inak „neprípustné“, sudca ich môže zastaviť, alebo môžete „namietať“. Niektoré typy dôkazov môžu byť napríklad vylúčené, pretože ich zdroj je nespoľahlivý.
- 4Získajte rozsudok. Ak vyhráte súdny proces o vysťahovaní, súd rozhodne vo váš prospech. Potom môžete od súdneho úradníka získať „Rozsudok“ (nazývaný aj „spis o držbe“). Tento dokument umožňuje šerifovi alebo maršalovi vysťahovať nájomcu.
- V mnohých jurisdikciách môže strana, ktorá prehrala, podať návrh na „opätovné posúdenie“ sudcu, ako aj „odvolanie“ vo veci, ak je podané v stanovených lehotách. „Konečný príkaz“ nebude vydaný alebo vykonateľný, pokiaľ nebudú ukončené tieto postupy alebo neuplynú lehoty.
- 5Navštívte políciu. Keď vyhráte súdny spor, mali by ste vziať listinu o vlastníctve do kancelárie šerifa. Budete sa musieť koordinovať so šerifom, ktorý bude dohliadať na odstránenie nájomníka. Za služby šerifa budete pravdepodobne musieť zaplatiť poplatok.
- Nájomcu nemôžete odstrániť sami, a to ani potom, ako dostanete súdny príkaz. Nájomcu môže odstrániť iba šerif alebo maršál. Posaďte sa a počkajte, kým šerif dorazí v deň naplánovaný na vysťahovanie.
- Buďte pripravení zmeniť zámky po odstránení nájomníka, aby ste získali späť kontrolu nad tým, kto môže vstúpiť. Nikdy neviete, koľko duplicitných kľúčov mohol nájomník zdieľať.
- 6Postupujte poriadne. Vysťahovaniu môže byť koniec a nájomník odíde alebo už je preč, ale môžu existovať aj ďalšie položky, ktoré si vyžadujú vašu okamžitú pozornosť.
- Ak nájomca zanechá majetok, prečítajte si rady Ako zaobchádzať s opusteným majetkom nájomníka, kde nájdete tipy, ako s ním nakladať. V niektorých štátoch môžete voľne nakladať s majetkom nájomcu. Väčšina štátov však striktne obmedzuje, čo môžete robiť so zanechaným majetkom.
- Nezabudnite, že dátum vysťahovania spravidla spúšťa lehotu, v ktorej musíte nájomcovi vrátiť aj bezpečnostnú zálohu, pokiaľ nepreukážete platný nárok na ňu. Nájomca si už mohol prečítať o spôsobe vrátenia zábezpeky.
- Možno budete musieť tiež žalovať nájomníkov za nezaplatené nájomné alebo za fyzické škody, ktoré presahujú to, čo môže byť kryté ich zábezpekou.
- Spravidla sa od vás vyžaduje, aby ste sa usilovne snažili nájsť nového nájomcu ako spôsob „zmiernenia škôd“ za nezaplatené nájomné pri dlhodobom prenájme, ktoré nájomca porušil. Štátne zákony sa líšia v tom, ako dôležité to môže byť pre vašu žalobu o náhradu škody vo forme nezaplateného nájomného.
Prečítajte si tiež: Ako prevádzať nehnuteľnosť?
Prečítajte si tiež:
Právne vylúčenie zodpovednosti Obsah tohto článku je zameraný na vaše všeobecné informácie a nemá slúžiť ako náhrada profesionálneho práva alebo finančného poradenstva. Nie je zámerom, aby sa na neho používatelia spoľahli pri prijímaní akýchkoľvek investičných rozhodnutí.
