Ako urobiť ponuku na dom?
Ak chcete urobiť ponuku na dom, začnite prieskumom porovnateľných domov, ktoré sa predali pomocou webových stránok, napríklad Zillow. Potom upravte svoju ponuku na základe jedinečných vlastností domácnosti a toho, ako dlho je dom na trhu. Ďalej zvážte získanie predbežného schválenia hypotéky v banke, ktorá vás dostane do silnejšej vyjednávacej pozície. Na záver si zaobstarajte kópiu miestnych formulárov ponúk na nákup a vyplňte ich sumou ponuky, nepredvídanými udalosťami a tým, ako dlho musí predajca odpovedať. Rady od nášho spoluautora nehnuteľností, ako dosiahnuť, aby vaša ponuka vynikla na horúcom trhu s nehnuteľnosťami, čítajte ďalej!
Ako urobím ponuku na dom bez agenta?
Našli ste svoj vysnívaný domov, všetko, čo musíte urobiť, je urobiť ponuku. Suma, ktorú ponúknete, bude vašou primárnou úvahou, takže dôkladne analyzujte trh s bývaním. Ak je to potrebné, nezabudnite využiť odborníkov, ako sú realitní agenti a právnici. Keď je čas urobiť svoju ponuku, pripravte kúpno-predajnú zmluvu.
1. časť z 3: nastavenie cenovej ponuky
- 1Pozrite sa na porovnateľný predaj. Predajca bude očakávať, že bude predávať za podobnú cenu, za akú sa predávajú porovnateľné domácnosti („kompy“) na rovnakom trhu. Ich požadovaná cena by mala vychádzať z týchto predajov, urobte si však vlastný prieskum. Skontrolujte webové stránky, ako je napríklad Zillow, kde nájdete informácie o trhu.
- Dobrý komp by mal mať podobnú veľkosť a mal by sa nachádzať v rovnakom susedstve.
- Pretože sa trh neustále mení, mali sa vaše reklamy predať za posledné tri alebo štyri mesiace. Nechoďte za posledných šesť mesiacov, pokiaľ to nevyhnutne nemusíte.
- 2Počítajte s jedinečnými funkciami. Žiadne dva domy nie sú rovnaké, takže by ste mali upraviť svoju cenovú ponuku na základe akýchkoľvek jedinečných funkcií. Napríklad v domácnosti môže byť bazén, ktorý nemá nikto z vašich účtov. Alebo z domu môže byť úchvatný výhľad.
- 3Posúďte trh. Ak je trh horúci, potom môže predávajúci pravdepodobne získať požadovanú cenu alebo trochu viac. Ak sú však domy na trhu dlho, máte ako kupujúci väčšiu moc. Pred predajom si skontrolujte, ako dlho sedia domácnosti na trhu. Ak väčšina domov sedí štyri alebo viac mesiacov, trh je veľmi pomalý.
- Nájdete tiež údaje o priemernej predajnej cene za posledný rok. Na chladnom trhu ceny pravdepodobne klesajú alebo zostávajú na rovnakej úrovni.
- 4Rozhodnite sa, čo si môžete dovoliť. Nie je dôvod dražiť dom, ak si to nemôžete dovoliť. Spojte mesačný rozpočet a skontrolujte, koľko vás stojí život. Pomocou online kalkulačiek môžete odhadnúť, koľko bude vaša hypotéka stáť.
Ak chcete urobiť ponuku na dom, začnite prieskumom porovnateľných domov, ktoré sa predali pomocou webových stránok, napríklad Zillow. - 5Zistite, prečo sa predajca sťahuje. Niektorí predajcovia môžu byť obzvlášť motivovaní predávať. Keď prechádzate domov, opýtajte sa predajcu (ak sú tam). Realitný agent môže byť utiahnutý, ale stále sa snaží zistiť, prečo sa predajcovia sťahujú.
- Ak sa osoba pohybuje po celej krajine alebo chce kúpiť iný dom, môže mať skvelú motiváciu rýchlo vyložiť nehnuteľnosť.
- Niekto, kto predáva jednoducho preto, že odchádza do dôchodku alebo downsizing, však pravdepodobne môže mať čas.
- 6Prediskutujte svoju ponuku s agentom. Možno nebudete vedieť, kde začať alebo ako prísť s výškou cenovej ponuky. Zoznámte sa s agentom, ktorý má skúsenosti na trhu, kde si chcete kúpiť dom. Agentov nájdete v telefónnom zozname alebo online.
- Agent vám môže poskytnúť komparatívnu analýzu trhu (CMA), čo je odborná analýza porovnateľného predaja.
Časť 2 z 3: Získanie predbežného schválenia hypotéky
- 1Skontrolujte svoju úverovú históriu. Ak dostanete hypotéku vopred schválenú, budete v silnejšej vyjednávacej pozícii. Z tohto dôvodu by ste mali skontrolovať svoju úverovú históriu a zistiť, či existujú nejaké negatívne informácie, ktoré by vás mohli vyradiť. V USA máte nárok na jednu bezplatnú úverovú správu ročne od každej z troch agentúr poskytujúcich úverové správy.
- Skontrolujte, či neobsahujú chyby, a namietajte proti nim. Medzi bežné chyby patria účty, ktoré vám nepatria, účty s nesprávnym úverovým limitom alebo účty nepresne uvedené po splatnosti.
- 2Skontrolujte svoje kreditné skóre. Vaše úverové skóre bude mať vplyv na to, či môžete získať hypotéku, a na úrokových sadzbách, ktoré budete platiť. Spravidla budete potrebovať skóre 620, aby ste sa kvalifikovali pre konvenčnú hypotéku. Skóre viac ako 740 vás kvalifikuje na získanie najlepších úrokových sadzieb.
- Svoje kreditné skóre často nájdete na výpise z kreditnej karty.
- Prípadne môžete využiť bezplatnú službu, napríklad Credit.com, alebo zaplatiť svoje skóre FICO na myfico.com.
- 3Zhromaždite požadované informácie. Keď žiadate o predbežný súhlas, musíte poskytnúť veriteľovi dosť osobných údajov. Zhromaždite tieto informácie vopred:
- Nedávne výplaty
- Daňové priznania za posledné dva roky
- Formuláre W-2 za posledné dva roky
- Doklad o ďalších príjmoch, ako sú výživné, podpora dieťaťa, dôchodok atď.
- Výpisy z bankového účtu za posledné dva mesiace
- Informácie o investičnom účte
- Platné ID, napríklad vodičský preukaz alebo cestovný pas
- Rodné číslo
- 4Podať žiadosť. Môžete požiadať o predbežný súhlas v banke alebo družstevnej záložni. Budete musieť vyplniť žiadosť a poskytnúť kópie svojej podpornej dokumentácie. Opýtajte sa, ako dlho bude trvať, kým veriteľ zanalyzuje vaše informácie.
- Pred podaním žiadosti strávte nejaký čas nakupovaním za najvýhodnejšie ceny. Ak chcete, môžete zvážiť online poskytovateľov pôžičiek, mali by ste ich však dôkladne preskúmať. Informujte sa v kancelárii Better Business Bureau a u generálneho prokurátora vášho štátu, či boli podané sťažnosti.
- 5Dostaňte svoj list o predbežnom schválení. Ak ste schválení, veriteľ by vám mal poslať list s uvedením sumy, v ktorej ste boli schválení. Tento list nie je hypotekárnym záväzkom - banka musí skutočne oceniť dom, ktorý chcete kúpiť. Tento list je však presvedčivým dôkazom toho, že sa môžete finančne uchádzať o hypotéku.
- List je zvyčajne vhodný iba na 90 dní, preto nevyhľadávajte predbežný súhlas, kým nebudete pripravení vážne začať s domácim lovom.
- Po predbežnom schválení sa vyhnite zmene zamestnania alebo míňaniu vysokej sumy peňazí. Vaša žiadosť o hypotéku môže byť naďalej zamietnutá, ak svoju finančnú situáciu zmeníte príliš drasticky.
Ak predajca vašu ponuku prijme, potom sa kúpna ponuka stane záväznou zmluvou (podľa vašich nepredvídaných okolností).
3. časť z 3: vypracovanie ponuky
- 1Prečítajte si zákony vašej jurisdikcie. Každý štát a krajina má odlišné zákony, ktoré upravujú spôsob ponúkania nákupov. Napríklad v niektorých štátoch USA môže právnu ponuku vypracovať iba právnik.
- Ak si potrebujete najať právnika, obráťte sa na miestnu alebo štátnu advokátsku komoru a požiadajte o odporúčanie realitného právnika.
- 2Vyhľadajte formuláre ponúk na nákup. Vaša jurisdikcia môže mať formu, ktorú používajú miestni realitní agenti. Kópiu môžete získať tak, že sa obrátite na ministerstvo nehnuteľností svojho štátu alebo vyhľadáte online.
- Pretože sa zákon často mení, akákoľvek forma, ktorú nájdete, môže byť mierne datovaná. Z tohto dôvodu možno budete chcieť, aby právnik skontroloval vašu nákupnú ponuku skôr, ako ju pošlete predajcovi.
- 3Zahrňte základné informácie do ponuky nákupu. Platná ponuka na kúpu by mala uvádzať adresu nehnuteľnosti a niekedy obsahovať právny popis, ktorý nájdete na liste vlastníctva. Bez týchto informácií nebude zmluva platná. Popis môžete získať od názvu spoločnosti a potom ho budú musieť obe strany podpísať.
- 4Vysvetlite, čo budete platiť. Ponuka na kúpu musí obsahovať aj podrobnosti o tom, čo a ako za dom zaplatíte. Uveďte nasledujúce informácie:
- Vami navrhovaná kúpna cena.
- Či už sa jedná o transakciu v hotovosti alebo o hypotéku.
- Výška vášho skutočného vkladu peňazí. Spravidla je to 1-3% z kúpnej ceny. Vysvetlite tiež, ako vám bude vrátená, ak predajca vašu ponuku odmietne.
- 5Zahrňte nepredvídané udalosti. Pohotovosť vás chráni. Zahrňte niektorú z nasledujúcich udalostí, ktoré sa týkajú vašej situácie:
- Možno nebudete môcť kúpiť, pokiaľ nezískate financovanie, takže v prípade potreby zahrňte aj túto nepredvídanú položku.
- Čoskoro po predložení ponuky budete určite potrebovať uspokojivú domovú prehliadku. Ak inšpekcia odhalí problémy, môžete vycúvať.
- Budete potrebovať hodnotenie a právo vycúvať, ak bude nižšia ako kúpna cena.
- Pred zakúpením bude pravdepodobne potrebné predať váš dom. Ak je to tak, uveďte túto náhodu.
- Možno budete tiež chcieť mať poistnú udalosť a skôr, ako získate poistné krytie, bude možno potrebné vykonať určité opravy.
- Uvedomte si, že všetky typy nepredvídaných udalostí majú konečné termíny, takže musíte vedieť, kedy sa majú vyhnúť zlyhaniu.
ODBORNÝ TIPPrípady mimoriadnej udalosti vás môžu tiež chrániť, ak potrebujete ponuku odvolať. Realitná maklérka Carla Toebe hovorí: „Svoju ponuku môžete stiahnuť až do uzávierky, ale všeobecne prídete o svoje zarobené peniaze, ak ich zrušíte bez nepredvídaných udalostí. Ak zrušíte nepredvídané udalosti, zvyčajne dostanete svoje zarobené peniaze späť.
- 6Nastavte trvanie svojej ponuky. Ponuka nie je dobrá navždy. Namiesto toho sa musíte rozhodnúť, na ako dlho je to dobré. Porozprávajte sa so svojím agentom a prediskutujte, čo je typické pre vašu oblasť. Napríklad ponuka môže byť dobrá na pár dní alebo iba pár hodín.
- Na horúcom trhu je najlepšia kratšia lehota. Toto zabráni ďalšiemu kupujúcemu vkradnúť sa a predložiť konkurenčnú ponuku.
- 7Pridajte ďalšie potrebné ustanovenia. Ponuky na nákup obsahujú veľa podmienok, ktoré vás majú chrániť pri predaji. Uistite sa, že vaša nákupná ponuka obsahuje nasledujúce položky:
- Pred zatvorením si vyhradte právo na prechádzku cez ubytovacie zariadenie.
- Požiadajte predajcu, aby uviedol jasný názov.
- Prideľte, kto zaplatí za prieskum, kontrolu, poistenie titulu atď.
- Uveďte druh listiny, ktorú vám predajca udelí.
- Rozdeľte dane z nehnuteľností, účty za energie, účty za pohonné hmoty atď. Napríklad, ak zatvoríte obchod na konci júna, môžete chcieť, aby predajca zaplatil polovicu daňového dokladu za rok.
- Zahrňte akékoľvek ďalšie ustanovenie vyžadované zákonom vášho štátu.
Používanie realitného agenta na napísanie ponuky na dom pre vás nestojí žiadne peniaze, pokiaľ predajca nezaplatí províziu, ale predajca väčšinou zaplatí, ak o to agent s ponukou požiada. - 8Skontrolujte všetky informácie. Ak predajca vašu ponuku prijme, potom sa kúpna ponuka stane záväznou zmluvou (podľa vašich nepredvídaných okolností). Z tohto dôvodu musíte dôkladne skontrolovať všetky informácie, ktoré ste zahrnuli. Ak máte otázky, stretnite sa s právnikom.
- 9Spíšte si zoznam komp. Ak je vaša pôvodná ponuka nižšia ako požadovaná cena, zvážte vysvetlenie svojho zdôvodnenia. Zostavte zoznam komparátov a vysvetlite, prečo ste ich použili na nastavenie svojej cenovej ponuky. Zástupca predajcu musí predajcovi dať všetko, čo zadáte.
- 10Zvážte napísanie záujmového listu. Na horúcom realitnom trhu musíte vyniknúť. Jedným zo spôsobov, ako to urobiť, je povedať predajcovi svoj príbeh. Napíšte zaujímavý list, v ktorom popíšete seba, svoju rodinu a prečo vás dom zaujíma.
- Skúste nadviazať kontakt s predajcom. Vykonajte základný internetový prieskum a zistite, kam chodili do školy alebo do práce. Účty na sociálnych sieťach by vám mali povedať, či majú rodinu.
- Vysvetlite tiež, čo sa vám na dome a okolí páčilo. Predajcovia chcú vedieť, že ich kupujúci budú mať domov rovnako radi.
- 11Odošlite svoju ponuku. Zhromaždite svoje zarobené peniaze, ponuku na kúpu, záujmový list a akýkoľvek popis použitých kompsov. Ponuku buď predložíte realitnému agentovi predajcu alebo svojmu vlastnému agentovi.
- Odošlite s úplným vedomím, že budete pravdepodobne potrebovať rokovania s predajcom.
Prečítajte si tiež: Ako rozdeliť nájomné?
Otázky a odpovede
- Ak som naznačil, že zaplatím predajcovu cenu, ale rozmyslel som si to pred tým, ako niečo podpíšem, môžem požiadať o opätovné rokovania?Väčšina štátov USA má zákony, ktoré vyžadujú, aby bola zmluva o predaji nehnuteľností vykonateľná písomne. Zákony týkajúce sa ústnych zmlúv sa však líšia a na niektorých miestach platí zákonná lehota na zváženie, a to aj v prípade, že ste predložili písomnú ponuku na kúpu nehnuteľnosti. Ústny prísľub o kúpe nehnuteľnosti v budúcnosti (za účelom výmeny peňazí) sa môže považovať za záväznú dohodu o uzatvorení písomnej zmluvy v dobrej viere, avšak skutočné podmienky predaja môžu zostať obchodovateľné, kým nebudú podpísané všetkými stranami, pretože príslušné zákony. Teoreticky by vycúvanie z ústnej ponuky mohlo viesť k tomu, že budete žalovaní, ak predajcovia preukážu škodu.
- Môžem za dom ponúknuť menej peňazí?Za nehnuteľnosť môžete ponúknuť menej. Neznamená to, že predajca vašu ponuku prijme.
- Ako urobím ponuku na dom bez agenta?Ak nemáte agenta, je najlepšie vyhľadať právnika, pokiaľ neviete, čo robíte. Toto je jeden z najväčších nákupov, aký kedy urobíte, takže je najlepšie použiť profesionála, ktorý vás prevedie týmto procesom a vyhľadá váš záujem. Používanie realitného agenta na napísanie ponuky na dom pre vás nestojí žiadne peniaze, pokiaľ predajca nezaplatí províziu, ale predajca väčšinou zaplatí, ak o to agent s ponukou požiada.
- Môžete podať ponuku na viac ako jeden dom?Môžete podať toľko ponúk, koľko chcete. Na základe informácií poskytnutých predajcom budete mať zvyčajne 3 dni na zrušenie, takže aj keď bude prijatých viac ako jedna ponuka, ostatné budete môcť ľahko zrušiť skôr, ako utratíte peniaze za ich nákup.
Prečítajte si tiež:
Právne vylúčenie zodpovednosti Obsah tohto článku je zameraný na vaše všeobecné informácie a nemá slúžiť ako náhrada profesionálneho práva alebo finančného poradenstva. Nie je zámerom, aby sa na neho používatelia spoľahli pri prijímaní akýchkoľvek investičných rozhodnutí.
