Ako financovať investície do nehnuteľností?
Môžete napríklad vyplatiť kapitál vo svojom dome alebo požiadať o financovanie investičného majetku vlastníkom.
Možno nájdete perfektnú investičnú nehnuteľnosť, ale skôr, ako si ju kúpite, musíte získať financovanie. Mnoho ľudí pôjde do banky a požiada o klasickú pôžičku so splatnosťou 25-30 rokov. Predtým by ste však mali analyzovať svoju úverovú históriu a skontrolovať, či ste dobrým úverovým rizikom. Máte viac možností, ako sa jednoducho spoľahnúť na konvenčnú pôžičku. Môžete napríklad vyplatiť kapitál vo vašej domácnosti alebo požiadať o financovanie investícií do nehnuteľností vlastník.
Metóda 1 z 3: získanie konvenčnej pôžičky
- 1Zložte dohromady zálohu. Na krytie investičnej nehnuteľnosti sa nemôžete spoliehať na poistenie hypotéky. V súlade s tým budete potrebovať značnú zálohu, približne 20-25%.
- 2Zvážte susedskú banku. Menšie banky môžu byť pri poskytovaní pôžičiek flexibilnejšie, ak nemáte vysokú zálohu alebo ak vaše kreditné skóre nie je dokonalé. Miestne banky môžu mať tiež väčší záujem o pôžičky na miestne investície, takže sú dobrou voľbou.
- Možno nebudete vedieť nič o menších veriteľoch, takže by ste si mali urobiť čo najväčší prieskum. Opýtajte sa ľudí, či viete, či už s bankou obchodovali.
- Môžete tiež skontrolovať online. Hľadaj recenzie.
- 3Zhromaždite potrebné papiere. Predtým, ako sa obrátite na veriteľa, by ste mali dať dohromady potrebné papiere. Ak to urobíte vopred, proces sa urýchli. Získajte nasledujúce:
- dva mesiace bankových výpisov
- výpisy z predchádzajúcich dvoch mesiacov pre investičné účty a dôchodkové účty
- posledné dve výplatné pásky
- informácie o príjmoch samostatne zárobkovo činných osôb, ako sú daňové priznania za posledné dva roky alebo účtovná závierka podniku
- vodičský preukaz
- Preukaz sociálneho poistenia
- dokumenty súvisiace s bankrotom, rozvodom alebo rozchodom (ak existujú)
Musíte tiež zvážiť, ako budete investovať do nehnuteľnosti. - 4Spolupracujte s hypotekárnym maklérom. Hypotekárny maklér požiada o pôžičky vo vašom mene mnoho rôznych veriteľov a porovná sadzby. Maklér sa môže tiež pokúsiť vyjednať pre vás lepšie podmienky. Využitie hypotekárneho makléra je dobrý nápad, ak ste príliš zaneprázdnení porovnávaním obchodov s rôznymi poskytovateľmi pôžičiek.
- Hypotekárni makléri nepracujú zadarmo. Spravidla zaplatíte asi 1% zo sumy pôžičky. Ak si napríklad požičiate 187000€, potom môžete očakávať, že hypotekárnemu maklérovi zaplatíte približne 1870€.
- Môžete požiadať ostatných investorov alebo realitného makléra o odporúčanie maklérovi. Pred prijatím do zamestnania sa s danou osobou porozprávajte a opýtajte sa, aké má skúsenosti a aké služby ponúka.
- 5Porovnajte pôžičky. Ak nechcete pracovať s hypotekárnym maklérom, potom sa budete musieť poučiť o základoch financovania domu. Môžete byť skúseným profesionálom, ktorý si už požičiaval. Ak však nemáte, pri porovnávaní pôžičiek vezmite do úvahy nasledujúce:
- Úrokové sadzby. Úroková sadzba je percento zo sumy pôžičky, ktorú zaplatíte ako výsadu za požičanie peňazí. Úrokové sadzby môžu byť fixné na celú dĺžku pôžičky alebo iba na časť pôžičkovej doby.
- Zľavové body. Pri niektorých pôžičkách môžete platiť body, čím sa zníži vaša úroková sadzba.
- Termín pôžičky. To je dĺžka pôžičky. Kratšia pôžička bude stáť každý mesiac viac, ale splatíte ju skôr a s menším úrokom.
- Pôvodný poplatok. Táto finančná čiastka pokrýva prípravu dokumentov, poplatky a náklady na upísanie pôžičky.
- 6Požiadajte o predbežné schválenie. Pred hľadaním nehnuteľností by ste sa mali pokúsiť vopred schváliť pôžičku. O predbežné schválenie určite požiadajte písomne, pretože predajcovia môžu chcieť vidieť, že ste predbežne schválený.
- 7Nezabudnite na ostatných členov tímu. Nákup investičného majetku vyžaduje odbornosť mnohých rôznych profesionálov. So zostavovaním svojho tímu by ste mali začať skôr-ešte predtým, ako získate financovanie. Pravdepodobne budete potrebovať pomoc nasledujúcich ľudí:
- Účtovník, ktorý vám môže pomôcť porozumieť stratégiám investičnej dane.
- Realitná kancelária, ktorá vám môže pomôcť podpísať príslušnú realitnú zmluvu.
- Právny zástupca, ktorý vám môže pomôcť chrániť váš majetok, napríklad založením spoločnosti s ručením obmedzeným na držbu majetku.
- Poisťovací agent.
Metóda 2 z 3: použitie ďalších možností financovania
- 1Použite vlastný kapitál vo svojom dome. Možno budete môcť použiť vlastný kapitál vo vašom súčasnom dome na nákup investičnej nehnuteľnosti. Vo všeobecnosti si môžete požičať asi 80% hodnoty svojho domu. Existuje niekoľko spôsobov, ako môžete využiť vlastný kapitál vo svojej domácnosti, napríklad nasledujúcim spôsobom:
- Mohli by ste získať úverový rámec pre domáci kapitál (HELOC). Veriteľ vám schváli konkrétnu výšku úveru a ako zabezpečenie pôžičky použijete svoj súčasný domov. Kredit je k dispozícii na určitý čas. Na konci tohto obdobia čerpania musíte pôžičku vrátiť.
- Môžete tiež získať refinancovanie v hotovosti. Veriteľ vám zaplatí rozdiel medzi hypotékou a hodnotou domu, ale spravidla je obmedzený na 80-90% hodnoty domu. Ak vám napríklad na hypotéke zostáva 14900€, ale váš dom má hodnotu 164000€, mohlo by byť k dispozícii 149000€. Môžete získať 80-90% zo 149000€ (119000€-18000€ 000). Táto možnosť má zvyčajne nižšiu úrokovú sadzbu ako HELOC.
- HELOC aj refinancovanie formou cash-out ohrozujú váš domov, ak nemôžete splácať. Z tohto dôvodu by ste mali predtým, ako použijete vlastný kapitál na financovanie investícií, dobre premýšľať.
Možno budete môcť použiť vlastný kapitál vo vašom súčasnom dome na nákup investičnej nehnuteľnosti. - 2Získajte pôžičku typu fix-and-flip. Tento typ pôžičky môžete získať, ak si chcete kúpiť nehnuteľnosť na rekonštrukciu a potom rýchlo predať. Pôžička bude krátkodobá a je zabezpečená nehnuteľnosťou. Fixné a obrátené pôžičky majú vysoké úrokové sadzby, preto musíte rýchlo zrekonštruovať a predať.
- V porovnaní s konvenčnou pôžičkou môže byť jednoduchšie získať pôžičku typu fix-and-flip. Veritelia sa však stále budú pozerať na vašu úverovú históriu a príjem.
- Veriteľ bude tiež chcieť vedieť odhadovanú hodnotu po oprave, ktorá môže mať vplyv na to, či vám poskytne pôžičku a podmienky.
- 3Skúmajte weby požičiavania peer-to-peer. Peer-to-peer pôžičky spájajú investorov s veriteľmi, ktorí sú ochotní požičať. Dve z najznámejších stránok poskytujúcich pôžičky typu peer-to-peer sú Prosper a LendingClub.
- Veritelia peer-to-peer budú vyžadovať, aby ste vyplnili žiadosť. Pozerajú sa na vaše kreditné skóre a kreditnú históriu. Aby sa mohli kvalifikovať, môžu mať aj minimálne kreditné skóre.
- Je možné, že prostredníctvom pôžičiek typu peer-to-peer nebudete môcť získať veľkú osobnú pôžičku. Avšak, malé a stredné podniky možno zvyčajne požičať viac, takže ak si vytvoríte LLC potom by ste mali byť schopní požičať až 74600€
- 4Nájdite si obchodného partnera. Možno sa vám nepodarí zabezpečiť pôžičku sami, v takom prípade budete musieť zvážiť ďalšie možnosti. Jednou z možností je nájsť si obchodného partnera, s ktorým môžete investovať.
- Budete chcieť preveriť akéhokoľvek potenciálneho obchodného partnera, rovnako ako banka preverí vás. Ak sa spoliehate na to, že partner pomôže so zaplatením pôžičky, budete musieť skontrolovať jeho úverovú históriu a zamestnanie.
- Musíte tiež zvážiť, ako budete investovať do nehnuteľnosti. Napríklad môže byť najlepšie vytvoriť LLC a obaja byť vlastníkmi LLC. LLC bude potom držiteľom vlastníctva investičného majetku.
- 5Zvážte financovanie vlastníkom. S financovaním vlastníka vám vlastník požičia peniaze, ktoré použijete na kúpu nehnuteľnosti. Niekedy majiteľ požičia len časť ceny, ktorú potom doplníte klasickou pôžičkou. Mali by ste analyzovať výhody a nevýhody financovania vlastníkom.
- Výhodou financovania vlastníkom je, že vlastník môže byť ochotný požičať, ak nemáte k dispozícii dokonalý úver alebo veľkú zálohu. Vy a vlastník si môžete dohodnúť podmienky pôžičky, ktoré sú pre vás oboch prijateľné.
- Pôžička predávajúceho bude spravidla krátkodobá (napríklad päť rokov). Na konci volebného obdobia ste povinní splatiť pôžičku „balónovou platbou “. To zvyčajne znamená, že na uskutočnenie tejto balónovej platby musíte získať konvenčnú pôžičku. Mali by ste analyzovať svoj kredit a zistiť, či sa v blízkej budúcnosti môžete kvalifikovať na konvenčnú pôžičku.
- Ďalšie informácie nájdete v téme Financovanie domu vlastníkom.
Metóda 3 z 3: analýza vášho kreditného skóre
- 1Získajte bezplatnú kópiu svojej kreditnej správy. Vaše kreditné skóre bude mať najväčší vplyv na vašu schopnosť získať pôžičku, preto by ste mali dostať kópiu svojej úverovej správy. Každý rok máte nárok na jednu bezplatnú úverovú správu od troch národných agentúr pre vykazovanie kreditu (CRA). CRA by ste nemali kontaktovať jednotlivo. Namiesto toho môžete získať bezplatnú kópiu zo všetkých troch pomocou jednej z nasledujúcich metód:
- Zavolajte na číslo 1-877-322-8228 a požiadajte o nahlásenie.
- Navštívte stránku http://annualcreditreport.com a zadajte požadované informácie.
- Vyplňte formulár žiadosti o výročnú úverovú správu, ktorý je k dispozícii tu: https://consumer.ftc.gov/articles/pdf-0093-annual-report-request-form.pdf. Po vyplnení odošlite formulár na adresu Ročná správa o požiadavkách na kredit, PO Box 105281, Atlanta, GA 30348-5281.
Možno nájdete perfektnú investičnú nehnuteľnosť, ale skôr, ako si ju kúpite, musíte získať financovanie. - 2Nájdite chyby vo svojej úverovej správe. Mali by ste sa dôkladne pozrieť na svoje úverové správy, aby ste zistili chyby, ktoré by mohli znížiť vaše kreditné skóre. Ak je vaše skóre nižšie ako 740, pravdepodobne budete musieť za požičanie zaplatiť viac. Z tohto dôvodu by ste mali urobiť všetko pre to, aby ste skóre zvýšili. Vyhľadajte nasledujúce chyby:
- úverové informácie od bývalého manžela
- informácie o kredite od niekoho s podobným menom, adresou, číslom sociálneho poistenia atď.
- nesprávny stav platby (napr. uvedenie, že meškáte, keď nie)
- delikventný účet nahlásený viackrát
- staré informácie, ktoré mali spadnúť z vašej úverovej správy
- účet nesprávne veriteľom označený ako zatvorený
- neuvedenie, keď boli nedostatky odstránené
- 3Zvážte, či by ste mali vyriešiť určité problémy. Vo vašej kreditnej správe môžu byť negatívne informácie, ktoré chcete opraviť. Môžete napríklad chcieť zaplatiť starý účet zbierky. Pred odstránením určitých problémov by ste však mali starostlivo premyslieť.
- Negatívne informácie musia po určitom čase z vašej kreditnej správy vypadnúť. Účet v zbierkach by mal napríklad spadnúť po siedmich rokoch. Ak je účet šesť rokov, možno budete chcieť počkať a nechať ho spadnúť, než ho splatiť.
- Ak potrebujete pomoc pri zvažovaní, čo robiť, mali by ste sa poradiť s právnym zástupcom, ktorý vám môže poradiť.
- 4Opraviť chyby. Chyby môžete opraviť kontaktovaním každej CRA online alebo napísaním listu. Aby ste sa chránili, mali by ste pravdepodobne urobiť oboje. Pošlite listom overenú poštu, je potrebné vrátiť potvrdenie.
- Federálna obchodná komisia má vzor listu, ktorý môžete použiť: https://consumer.ftc.gov/articles/0384-sample-letter-disputing-errors-your-credit-report.
- Ďalšie informácie o tom, ako opraviť chyby, nájdete v téme Námietky proti chybám v prehľade kreditu.
Prečítajte si tiež: Ako predať akcie s vyradením?
Prečítajte si tiež:
Právne vylúčenie zodpovednosti Obsah tohto článku je zameraný na vaše všeobecné informácie a nemá slúžiť ako náhrada profesionálneho práva alebo finančného poradenstva. Nie je zámerom, aby sa na neho používatelia spoľahli pri prijímaní akýchkoľvek investičných rozhodnutí.
