Ako hodnotiť obchodný majetok?
Ak je oblasť obklopujúca obchodný majetok kriminalizovaná alebo plná voľných miest, potom môže byť priestor menej žiaduci.
Komerčné nehnuteľnosti sú vysoko konkurenčným odvetvím, v ktorom možno dosiahnuť alebo stratiť veľké šťastie. Hodnotenie obchodného majetku si vyžaduje vysokú úroveň podrobností a schopnosť venovať pozornosť tak hmotným, ako aj nehmotným faktorom. Ziskovosť priestoru je možné posúdiť na základe potenciálnych výnosov a nákladov pre prvý rok. Budete sa však tiež chcieť pozrieť na okolie, viditeľnosť priestoru a územný stav lokality.
Metóda 1 zo 4: výpočet príjmu, ceny a hodnoty nehnuteľnosti
- 1Odhadnite hrubý plánovaný príjem (GSI). Spočítajte celkové nájomné, ktoré sa dá očakávať od celého priestoru. Týmto spôsobom je možné hodnotiť bytové komplexy, nákupné centrá a segmentované kancelárske budovy. Nezabudnite prispôsobiť očakávania nájomného pre každú oblasť priestoru tak, aby zodpovedali jej konkrétnej trhovej hodnote.
- Napríklad 2-izbový byt sa bude obvykle prenajímať pre viac ako 1-izbový byt v rovnakom komplexe.
- 2Od GSI odpočítajte 5% voľné miesto. Nie všetky vaše jednotky v komerčnom majetku zostanú po celý rok plne obsadené. Ak to chcete vo svojich výpočtoch presne zohľadniť, pokračujte a odčítajte 5% od celkového GSI. Výsledné číslo je váš efektívny hrubý príjem (EGI).
- Toto je percento, ktoré väčšina veriteľov použije pri zvažovaní vášho potenciálneho nákupu.
- 3Vypočítajte čistý prevádzkový príjem nehnuteľnosti (NOI). Toto je číslo, ktoré vám môže pomôcť rozhodnúť sa, či budete mať z nehnuteľnosti zisk alebo nie. Získajte odhadovaný hrubý prevádzkový príjem nehnuteľnosti za prvý rok. Potom získajte odhadované prevádzkové náklady za rovnaké časové obdobie. Od príjmu odpočítajte svoje výdavky. Ak je výsledný NOI pozitívny, dosiahnete počiatočný zisk.
- Ak chcete byť u prenajímanej nehnuteľnosti ešte presnejší, nahraďte vo svojich výpočtoch hodnotu GSI číslom EGI. Toto je konzervatívnejší odhad zisku.
- Napríklad vaše prevádzkové náklady na priestor môžu zahŕňať náklady na reklamu alebo poplatky za správu.
- Toto sa tiež označuje ako „EBITDA“ alebo celkový zisk pred úrokmi, zdanením, odpismi a amortizáciou.
- 4Vypočítajte kapitalizáciu alebo mieru obmedzenia nehnuteľnosti. To sa určuje vydelením NOI cenou nehnuteľnosti. Výsledkom bude percento, ktoré predstavuje maximálnu sadzbu. Toto percento sa bude líšiť v závislosti od oblasti a ponuky nehnuteľností. Sadzba limitu zobrazuje vaše potenciálne ziskové marže z nehnuteľnosti.
- Ak má napríklad nehnuteľnosť hodnotu NOI 56000€ a jej cena je 187000€, potom by miera kapitalizácie bola 30 percent.
- 5Vydeľte NOI maximálnou sadzbou a určte ideálnu cenu nehnuteľnosti. Či už kupujete nehnuteľnosť alebo sa ju snažíte predať, je dôležité prísť s predajnou cenou, ktorá zodpovedá trhu. Ak vydelíte svoj súčasný alebo potenciálny NOI limitom pre danú oblasť, získate predajnú cenu, ktorá bude obsahovať zisky aj prevádzkové náklady.
- Napríklad ak má nehnuteľnosť maximálnu sadzbu 5% a NOI 67200€, potom by cena mala byť 1,30 milióna EUR.
- 6Vypočítajte multiplikátor hrubého prenájmu (GRM) pre nehnuteľnosť. Získajte uvedenú predajnú cenu komerčného priestoru a potom ho vydelte hrubým ročným príjmom z prenájmu. Získate tak číslo GRM, ktoré potom môžete použiť na určenie ziskovosti.
- GRM pre trhovú oblasť môžete odhadnúť vykonaním týchto výpočtov s viacerými vlastnosťami a spriemerovaním výsledkov.
- Napríklad ak je predajná cena nehnuteľnosti 545000€ a jej ročné hrubé nájomné sa rovná 59700€, potom má GRM 9.
- 7Pomocou GRM vytvorte odhad hodnoty vlastnosti. Vynásobte ročné hrubé nájomné za nehnuteľnosť pomocou GRM pre jednotlivý majetok alebo pre oblasť. Výsledné číslo je odhadom hodnoty nehnuteľnosti podľa aktuálneho trhu.
- Napríklad ak má nehnuteľnosť hrubý ročný nájom vo výške 52200€ a GRM vo výške 8, rozumná cena by bola 418000€.
- Váš komerčný realitný agent alebo odhadca by mal byť schopný poskytnúť vám presný GRM pre danú oblasť alebo nehnuteľnosť.
Ak uvažujete o kúpe komerčnej nehnuteľnosti, nezabudnite, že vaše bohatstvo môže byť vo výsledku menej likvidné.
Metóda 2 zo 4: váženie finančných faktorov
- 1Získajte presnú štvorcovú plochu. Prezrite si odhady a dokumentáciu poskytnutú predajcom a overte, či obsahuje kompletnú štvorcovú plochu priestoru. Ak sa počty záberov líšia, je potrebné sa tým zaoberať hneď na začiatku. Hodnota obchodného majetku je priamo viazaná na štvorcovú plochu, ktorá je k dispozícii na použitie v danom priestore.
- To je niečo, čo sa trochu líši od rezidenčných nehnuteľností, kde štvorcová plocha hrá pri oceňovaní menšiu úlohu.
- Vypočítajte cenu za m2 (PPSF) vydelením predajnej ceny celkovou štvorcovou plochou.
- 2Vyhľadajte poškodené miesta, ktoré si vyžadujú opravu. Tu pomáha spolupráca s profesionálnym obchodným inšpektorom. Ak má nehnuteľnosť niečo, čo bude vyžadovať opravu pred okupáciou, budete si musieť tieto náklady odpočítať od prípadných výnosov. Aj preto je vždy dobré, ak je to možné, osobne skontrolovať nehnuteľnosť.
- 3Vypočítajte náklady na prípadné opravy v priebehu času. Opýtajte sa majiteľa na vek a stav všetkých elektrických, vodovodných alebo iných mechanických aspektov jeho komerčného majetku. Potom porovnajte súčasný vek týchto položiek s ich odhadovaným celkovým počtom rokov používania. Takto získate predstavu o tom, čo bude z krátkodobého a dlhodobého hľadiska potrebné opraviť.
- Napríklad klimatizačná jednotka pre komerčnú budovu môže fungovať v poriadku. Ak má však viac ako 20 rokov, môže byť kedykoľvek potrebné opraviť alebo vymeniť.
- 4Požiadajte o doklady o príjmoch a výdavkoch súčasného majiteľa. Keď prejavíte vážny záujem o nehnuteľnosť, je v poriadku obrátiť sa na majiteľa alebo jeho zástupcu a požiadať o administratívu z minulého roku. Môžu vám poskytnúť daňové doklady, účty za elektrinu alebo dokonca príjmovú dokumentáciu.
- 5Prečítajte si správu o ročných prevádzkových údajoch o nehnuteľnosti (APOD). Táto správa obsahuje informácie o príjmoch z prenájmu, prevádzkových nákladoch, podrobnostiach o pôžičkách a pohyboch hotovosti pre konkrétnu nehnuteľnosť. Účelom je ukázať celkový finančný obraz nehnuteľnosti za posledný rok a možno ho použiť na určenie budúceho potenciálu.
Opýtajte sa majiteľa na vek a stav všetkých elektrických, vodovodných alebo iných mechanických aspektov jeho komerčného majetku.
Metóda 3 zo 4: identifikácia možných použití nehnuteľnosti
- 1Spoľahnite sa na radu odborného realitného tímu. Aj keď máte skúsenosti s nákupom komerčného majetku, je užitočné vyhľadať radu od finančných špecialistov. Účtovník vám môže pomôcť pri nákupe v rámci vášho rozpočtu. S procesom rokovania môže pomôcť právnik. Sprostredkovateľ môže s vami prehľadávať nehnuteľnosti.
- Ak už pracujete s maklérom, môže vám navrhnúť konkrétneho právnika alebo účtovníka, ktorý by sa pridal do vášho tímu.
- 2Vyhľadajte informácie o územných zákonoch a stavebných predpisoch. Zákony o územnom plánovaní určia, aký typ firiem môže nehnuteľnosť obývať, a môžu obmedziť jej možné využitie. V stavebných predpisoch môže byť uvedený zoznam možných zmien v priestore. To je obzvlášť dôležité, ak sa nehnuteľnosť nachádza v historickej oblasti.
- Napríklad, ak uvažujete o prenájme výrobcovi, bude pravdepodobne potrebné rozdeliť nehnuteľnosť na priemyselné účely.
- 3Zistite, či je nehnuteľnosť vhodná na trojnásobný leasing. To je to, keď naplníte nehnuteľnosť nájomníkmi, ktorí hradia všetky náklady na priestor priamo a svojpomocne. Jediným výdavkom, ktorý vlastník nehnuteľnosti kryje, je celková hypotéka na nehnuteľnosť. Z tohto dôvodu by priestor vhodný na trojitý čistý leasing mohol predstavovať menšie finančné riziko.
- Napríklad spoločnosti CVS, Starbucks a ďalšie veľké spoločnosti často vytvoria s vlastníkmi nehnuteľností trojité čisté leasingy.
- 4Vypočítajte počet bytov pre bytový priestor. Ak sa komerčný majetok použije na bývanie pre viac rodín, potom sa generovaný príjem priamo bude viazať na počet obyvateľov žijúcich v danom mieste. Pozrite sa na usporiadanie a určte, ako môže byť alebo už je rozdelený na obývateľné priestory.
- Majte na pamäti, že väčšina komerčných štruktúr pre viac rodín má priestory pre rôzny počet obyvateľov. Napríklad bytový komplex môže mať jednu, dve a tri spálne na prenájom.
Hodnotenie obchodného majetku si vyžaduje vysokú úroveň podrobností a schopnosť venovať pozornosť tak hmotným, ako aj nehmotným faktorom.
Metóda 4 zo 4: zohľadnenie nehmotných faktorov
- 1Posúďte úroveň motivácie predajcu. Vyhodnotenie obchodného majetku nie je exaktná veda a niekedy prichádzajú do úvahy nehmotné veci, ako napríklad želania predávajúceho. Ak sa predajca zúfalo snaží vyložiť nehnuteľnosť, cena sa môže znížiť pod trhovú hodnotu. Ak má predajca čas na predaj, potom môže pôvodne nastaviť vyššiu cenu.
- 2Prejdite sa po okolí a porozprávajte sa so susedmi. Strávte popoludnie prehľadávaním okolia a klopaním na dvere. Diskutujte s obyvateľmi o vývoji oblasti, problémoch kriminality a ďalších potenciálnych problémoch. Ak je oblasť okolo obchodného majetku kriminalizovaná alebo plná voľných miest, potom môže byť priestor menej žiaduci.
- 3Faktor v hodnote propagácie výkladu. Ak plánujete priestor využiť na svoje podnikanie alebo na jeho prenájom iným podnikateľom, potom premyslite, ako sa nehnuteľnosť javí navonok. Je to oblasť s vysokou premávkou, ktorá prinesie významné vystavenie širokej verejnosti? Je to v okolí iných podobných podnikov?
- Ak uvažujete o kúpe komerčnej nehnuteľnosti, nezabudnite, že vaše bohatstvo môže byť vo výsledku menej likvidné.
- Buďte pripravení umiestniť 30% hotovosti alebo viac na komerčný objekt. Toto je štandardný postup pre väčšinu úverov na komerčné nehnuteľnosti.
Prečítajte si tiež: Ako vyhľadávať záznamy o vysťahovaní?
Prečítajte si tiež:
Právne vylúčenie zodpovednosti Obsah tohto článku je zameraný na vaše všeobecné informácie a nemá slúžiť ako náhrada profesionálneho práva alebo finančného poradenstva. Nie je zámerom, aby sa na neho používatelia spoľahli pri prijímaní akýchkoľvek investičných rozhodnutí.
