Ako bojovať proti svojmu HOA (Asociácii vlastníkov domov)?

Aké sú niektoré kroky alebo riešenia pri doske HOA, ktorá síce neplatí poplatky za HOA, ale platia ich iní majitelia domov?

A Majitelia domov Association (HOA) je zvyčajne nezisková organizácia vytvorená na prevádzku a údržbu obytné oblasti. Väčšinu HOA riadi členmi zvolená predstavenstvo, ktoré sa musí riadiť vnútornými pravidlami HOA. Tieto pravidlá sú spravidla uvedené v riadiacich dokumentoch HOA, ktoré môžu mať formu stanov, stanov, zmlúv, usmernení a/alebo iných politík prijatých HOA. Pretože rada HOA má právomoc presadzovať tieto pravidlá podľa vlastného uváženia, môže niekedy prekročiť svoju autoritu a pokúšať sa presadzovať pravidlá svojvoľným alebo nespravodlivým spôsobom. V týchto prípadoch môže byť vhodným postupom boj proti HOA.

Časť 1 zo 4: Pochopenie vašej hoa

1
Pochopte svoj vzťah k HOA. Spravidla sa pri kúpe domu (alebo pozemku), ktorý je súčasťou HOA, kupujúci automaticky stane členom HOA. Ako člen musí vlastník domu dodržiavať pravidlá členstva v HOA vrátane platenia poplatkov za HOA a dodržiavania všetkých podmienok a obmedzení v komunite.
- Aj keď je primárnou funkciou HOA ochrana a udržiavanie hodnoty súkromného aj obecného majetku v spoločenstve, činnosť predstavenstva HOA a jeho interpretácia a uplatňovanie pravidiel HOA niekedy spôsobujú jednotlivým majiteľom domov problémy. Môžete postaviť prístrešok? Môžete vymaľovať svoj dom inou farbou? Potrebuje váš strom prerezať? Môžete zaparkovať svoju karavan na príjazdovej ceste? HOA má pravdepodobne pravidlá uplatniteľné na každú z týchto okolností.
2
Prečítajte si svoje pravidlá. Rôzne štáty majú rôzne požiadavky na to, aké dokumenty musí HOA uchovávať ako súčasť pravidiel HOA. Medzi tieto dokumenty najčastejšie patria: (1) stanovy, (2) stanovy a (3) vyhlásenie o zmluvách, podmienkach a obmedzeniach. Tieto dokumenty spoločne opisujú právomoci, limity a povinnosti HOA.
- Tieto dokumenty tiež zvyčajne obsahujú opis toho, ako je možné pravidlá meniť a dopĺňať, ako sa volí (alebo odvoláva) rada HOA, aké právomoci má rada, ako sa zvolávajú zasadnutia a dôsledky akéhokoľvek porušenia pravidiel HOA členmi.
- Dokument o zmluvách, podmienkach a obmedzeniach (CC&R) načrtáva pravidlá pre členov komunity, napríklad to, ako si udržiavajú zvonku svojich domovov a čo môžu a čo nemôžu robiť na verejnosti v rámci komunity.
- Pravidlá HOA fungujú podobne ako zmluva medzi HOA a každým jednotlivým majiteľom členského domu. Akékoľvek porušenie zmluvy môže byť dôvodom na právne kroky. Jednou z možností nápravy, ktoré má HOA k dispozícii v prípade porušenia pravidiel HOA zo strany vlastníka domu, je exekúcia proti majetku majiteľa domu.
3
Pochopte povinnosti a zodpovednosti rady HOA. Predstavenstvo je vo všeobecnosti zodpovedné za riadenie všetkých záležitostí týkajúcich sa pokojného užívania domov vlastníkov domov a spoločných priestorov obytnej komunity. Rada môže každodenné riadiace funkcie delegovať na externú službu správy majetku, konečnú kontrolu a zodpovednosť však nesie rada.
- Medzi právomoci a povinnosti rady voči všetkým majiteľom domov v rámci HOA patrí presadzovanie pravidiel upravujúcich vlastníctvo a správu obytnej komunity, platenie všetkých daní a výmer a vyhýbanie sa záložným právam na spoločný priestor, zabezpečenie všeobecného poistenia zodpovednosti v mene HOA, zabezpečenie zmlúv za materiály a služby s cieľom zachovať spoločný priestor, voliť a/alebo organizovať výbory, funkcionárov alebo zamestnancov HOA a dohliadať na prípravu rozpočtov a účtovných závierok v mene HOA,.
- Zodpovedajú tiež za spísanie všetkých prevádzkových pravidiel spoločných priestorov a zariadení v rámci HOA a za pravidelné informovanie všetkých vlastníkov bytov o týchto pravidlách, za informovanie vlastníkov bytov o akomkoľvek porušení pravidiel a vedenie vyšetrovacích schôdzí a/alebo disciplinárnych konaní proti členom. združenia za porušenie pravidiel a umiestnenie záložného práva na majetok akéhokoľvek vlastníka domu, ak nie sú včas uhradené poplatky a výmery.
4
Pochopte svoje povinnosti. Vlastníctvo domu, ktorý je spravovaný v rámci HOA, vás zaväzuje prijať a dodržiavať pravidlá HOA. CC&R stanovuje pravidlá a zodpovednosti pre život vo vašej obytnej komunite a užívanie si spoločných priestorov v rámci rozvoja, ktorý udržiava HOA.
- Majitelia domov musia dodržiavať všetky písomné pravidlá stanovené v CC&R, napríklad obmedzenia parkovania, údržbu domu, úpravu domu a zakázané správanie.
- Majitelia domov musia mesačne platiť všetky poplatky a výmery, aby sa podieľali na nákladoch na opravu a údržbu spoločných priestorov v rámci obytnej komunity.
- Majitelia domov nemôžu odmietnuť zaplatiť žiadne poplatky a hodnotenia, ale člen má právo podniknúť kroky proti HOA s cieľom napadnúť všetky neoprávnené poplatky.

Pravidlá HOA fungujú podobne ako zmluva medzi HOA a každým jednotlivým majiteľom členského domu.

Časť 2 zo 4: dokumentácia vášho konfliktu s hoa

1

Určte povahu svojho konania alebo konfliktu. Ak ste v spore so svojim HOA, môže to byť preto, že HOA proti vám postupuje alebo pretože konáte proti HOA. Ak HOA proti vám zasahuje, je to zvyčajne za účelom inkasa minulých poplatkov a pokút. Ak podniknete kroky proti svojmu HOA, zvyčajne je to tak, že požiadate súd, aby požadoval, aby HOA vykonával povinnosti, ktoré je podľa pravidiel povinný vykonávať. Napríklad na schválenie vašej rozumnej požiadavky na vylepšenia vášho domova.
2

Prečítajte si pravidlá HOA. Ak vám vaša rada neposkytne konkrétnu časť pravidiel, ktoré porušujete, budete ju musieť nájsť. Niekedy pravidlá nehovoria o tom, čo si myslia členovia predstavenstva HOA. Hľadaj všeobecný alebo nejednoznačný jazyk. (Alebo, čo sa týka toho, úplne chýbajúci alebo vynechaný jazyk.) V niektorých prípadoch sú rôzne sekcie dokumentov HOA vo vnútornom konflikte, tj hovoria o tom istom probléme opačne.
3
Zdokumentujte svoje akcie. Vo všeobecnosti uchovávajte kópie e -mailov, listov, účtov a upozornení z HOA. Ak máte rozhovor s kýmkoľvek, kto vystupuje ako zástupca HOA, napíšte svoje porozumenie konverzácii vo forme potvrdzujúceho listu a kópiu tohto listu pošlite HOA. To dáva HOA príležitosť opraviť čokoľvek, čo ste si mohli vypočuť. Ak HOA neopraví vaše porozumenie, ako je uvedené vo vašom liste, vyhlásenia vo vašom liste by mohli slúžiť ako silný dôkaz toho, čo bolo skutočne povedané.
- Ak HOA v minulosti bežne porušovala alebo ignorovala pravidlá a v súčasnej dobe sa snaží svojvoľne presadzovať pravidlo voči vám, budete môcť dokumentovať, že sa s vami HOA nezaobchádza spravodlivo a rozumne. Toto ukazuje, ako sa HOA v minulosti vysporiadal s vašim podobným problémom.
- Ak ste členom, ak vám bola udelená výnimka z pravidiel HOA, uistite sa, že túto výnimku zdokumentujete písomne a presne uvediete, čo bolo udelené, kto ju udelil, kedy a na aké časové obdobie. Niektoré takéto výnimky bude možno potrebné zaznamenať v kancelárii vášho okresného zapisovateľa rovnakým spôsobom ako list vlastníctva.
- Aby ste predišli hromadeniu papiera, jednoducho tieto dokumenty naskenujte a uschovajte si elektronické kópie, aby ste sa presvedčili, že máte dostatočné zálohy súborov v prípade poruchy počítača, vlámania alebo katastrofickej straty.
4

Uistite sa, že váš HOA nedávno aktualizoval a zmenil svoje pravidlá. To zahŕňa zapracovanie aktuálnych riadiacich stanov HOA vášho štátu. Ak nie, súd môže vaše pravidlá HOA považovať za nevymáhateľné. Niekoľko štátov napríklad uzákonilo zákony upravujúce vlajky a solárne panely umiestnené na konštrukciách a umiestnenie antén a satelitných antén upravuje Federálna komunikačná komisia.

Ktoré má HOA k dispozícii v prípade porušenia pravidiel HOA zo strany vlastníka domu — Jednou z možností nápravy, ktoré má HOA k dispozícii v prípade porušenia pravidiel HOA zo strany vlastníka domu, je exekúcia proti majetku majiteľa domu.

Časť 3 zo 4: Interné odporovanie pravidlám HOA

1
Zaplatiť pokuty a poplatky. Zaplatte svoje pokuty (a/alebo poplatky) hneď teraz a neskôr o ne požiadajte. Ak ignorujete účty HOA, začnú sa nielen sčítavať, ale pravdepodobne sa im začnú hromadiť dodatočné poplatky z omeškania, penále a/alebo úroky. HOA má zvyčajne právomoc (a pravdepodobne aj vôľu a schopnosť) uložiť na váš majetok záložné právo a dokonca naň zablokovať, aby mohol vyberať pokuty.
- Ak budete úspešní v boji proti HOA, pravdepodobne vám budú vrátené platby s úrokom.
- Nezabudnite však vynaložiť úsilie na vyjednanie riešenia pokút a/alebo sporov o inkase medzi vami a vašou spoločnosťou HOA alebo jej právnym zástupcom. Vaša HOA môže byť motivovaná k vyriešeniu vašej záležitosti, aby sa v budúcnosti vyhla drahým advokátskym poplatkom.
2
Spojte sa so svojimi susedmi. Ak máte problém s HOA, vaši susedia môžu mať s HOA rovnaký problém. Môžu vám pomôcť poradiť, podporiť a posilniť váš boj. Čím viac sa členovia spoja, tým väčšia je pravdepodobnosť, že HOA ustúpi.
- Mohlo by byť užitočné zhromaždiť podpisy susedov, ktorí s vami súhlasia, do petície. Ako zjednotená skupina môžete jednoduchšie vykonávať pozitívne zmeny tým, že presvedčíte členov rady, aby hlasovali za konkrétne zmeny pravidiel, alebo hlasovaním (alebo mimo) členov rady.
3
Navštevujte pravidelné schôdze predstavenstva HOA. Najlepším proaktívnym opatrením, ktoré môžete urobiť, keď spochybňujete akciu, ktorú voči vám HOA vykonal, je pravidelná účasť a účasť na zasadnutiach správnej rady HOA. Byť prítomný a vedieť, aké opatrenia rada plánuje vykonať, a objaviť minulé akcie, ktoré rada urobila, vás upozorní a bude vás informovať o tom, čo môžete ako náročný vlastník domu očakávať.
- Zasadnutia predstavenstva HOA vám môžu ukázať, ako sa HOA zaoberá konkrétnymi problémami. Preto vyžiadanie si kópií zápisov z predchádzajúceho zasadnutia predstavenstva, ktoré sa zaoberalo podobnou okolnosťou, vám pomôže položiť základ na súde, že HOA sa k vám správa nespravodlivo a nerozumne.
4
Nezabudnite, že väčšina členov predstavenstva sú neplatení dobrovoľníci. Ak sa k nim budete správať s rešpektom a láskavosťou, pravdepodobne sa priblížite k svojmu vlastnému cieľu. Zostaňte profesionálni, píšte dobre odôvodnené listy a hovorte zdvorilo chladným a zhromaždeným tónom. Aj keď môže byť dobré uvažovať o kopaní dverí na zasadnutie správnej rady a nazývať členov predstavenstva rôznymi menami, vašej záležitosti to nepomôže. Namiesto toho jednoducho vyjadrite svoju pozíciu, všetky dôkazy, ktoré máte na podporu vašej pozície, a to, čo vlastne chcete, aby pre vás HOA urobila.
- To neznamená, že by ste sa mali vyhýbať prejavu sily. V skutočnosti je dobré uistiť sa, že rada HOA vie, že máte v úmysle rozšíriť svoju pozíciu. Len buď úctivý.
5
Požiadať o vypočutie Napíšte úctivo profesionálny list so žiadosťou o vypočutie k vášmu problému. Zúčastnite sa vypočutia s niekoľkými kópiami vašich dôkazov a/alebo podpísanou petíciou preukazujúcou podporu okolia. Keď hovoríte, udržujte to fakticky. Aj keď môžete pociťovať hnev a frustráciu, nechajte svoje vyhlásenie jasné, stručné a profesionálne.
- Môžete tiež zvážiť podanie sťažnosti na HOA voči konkrétnym osobám v HOA (alebo pod kontrolou HOA), ktoré vás obťažujú, náhodne a vrtošivo presadzujú voči vám predpisy alebo s vami inak zle zaobchádzajú.
- Vo svojej písomnej žiadosti o vypočutie požiadajte o kópie záznamov HOA, ktoré boli použité ako základ pre žalobu HOA proti vám, alebo o zamietnutie vašej žiadosti o vylepšenie vášho majetku. Niektoré zasadnutia exekutívy zasadnutí správnej rady HOA však možno bude možné od vás odložiť, preto si prečítajte pravidlá.
6
Zmeňte pravidlá HOA alebo členov predstavenstva. Problémového člena predstavenstva môžete často odstrániť tak, že za takéto odvolanie hlasuje iba 10% členov. Môžete sa tiež pokúsiť zmeniť a doplniť pravidlá, aj keď si tento proces bude pravdepodobne vyžadovať značné úsilie. Ak však dokážete „predať“ zmenu pravidiel kolegom ako niečo, čo by im prospelo (namiesto toho, aby vám osobne pomohli vyhnúť sa pokute), možno sa vám podarí získať potrebnú podporu.
- Ďalšou, jednoduchšou alternatívou k úprave pravidiel by bolo požiadať o „odchýlku“. V zásade ide o žiadosť o výnimku z pravidiel pre váš konkrétny prípad. Máte napríklad zdravotný stav, ktorý vyžaduje, aby vám pred domom zaparkovala veľká dodávka pre telesne postihnutých, ale dlhodobé parkovanie vozidiel na ulici je spravidla obmedzené. HOA môže vo vašom prípade urobiť výnimku (udeliť odchýlku) buď ako gesto dobrej vôle, alebo s cieľom vyhnúť sa žalobe.

Účasť na zasadnutiach správnej rady HOA — Najlepším proaktívnym opatrením, ktoré môžete urobiť, keď spochybňujete akciu, ktorú voči vám HOA vykonal, je pravidelná účasť a účasť na zasadnutiach správnej rady HOA.

Časť 4 zo 4: Boj so svojim HOA zvonku

1

Myslite mimo krabice. Nezabudnite, že interné vypočutia alebo schôdze nie sú jediným spôsobom, ako bojovať proti HOA. Ak napríklad dokážete upútať pozornosť miestnych médií, môžete spôsobiť, že sa váš HOA „poddá“ tlaku komunity.
2
Zvážte, či by sa váš konflikt mal dostať pred súd. Niektoré dôvody pre žalobu, ktoré môžete zvážiť pri podaní žaloby o drobné nároky, sú: Koná HOA svojvoľne a rozmarne voči vám tým, že vám bráni vo výkone vašich práv ako vlastníka domu? Diskriminuje vás HOA na základe rasy, náboženstva alebo sexuálnej orientácie? Zneužíva HOA finančné prostriedky? Zanedbáva HOA svoje povinnosti pri oprave a údržbe spoločných priestorov? Neoznámi HOA členov schôdzí?
- Aj malé nároky môžu byť emocionálne náročné, finančne vyčerpávajúce a dlhodobé. Nezabudnite tiež, že členovia predstavenstva HOA, s ktorým sa súdite, sú pravdepodobne vaši susedia, čo môže váš každodenný život ešte viac sťažiť.
- Okrem toho, ak prehráte, vaše pravidlá HOA môžu vyžadovať, aby ste zaplatili právne poplatky HOA, ktoré ľahko prevyšujú všetky škody, ktoré si vo svojom konaní nárokujete. Napriek tomu, že vo svojom konaní môžete zvíťaziť, HOA vám môže byť napriek tomu schopná vrátiť aspoň časť svojich trov právneho zastúpenia (a dokonca aj náhradu škody, ktorú vám boli povinní zaplatiť) späť prostredníctvom špeciálneho hodnotenia, kde musia prispieť všetci členovia. suma pre HOA (ktorá vám nepomôže spriateliť sa so susedmi).
- Súd často uplatňuje štandard „primeranosti“ pri rozhodovaní, či je postup HOA proti vlastníkovi domu vymáhateľný súdnym príkazom. Ak súd rozhodne, že postup alebo pokuta HOA voči majiteľovi domu nie je viac než nerozumné, mohol by rozhodnúť vo váš prospech a zrušiť žalobu alebo pokutu uloženú vám.
3
Dávajte si pozor na diskrimináciu. Ak HOA cituje a pokutuje vás, ale nie ostatných členov, za rovnaké porušenia, potenciálne koná svojvoľne a rozmarne, čo otvára dvere pre súdne konania založené na diskriminácii. Ak vám napríklad bolo zamietnuté povolenie postaviť bazén, ale iným susedom to bolo umožnené, stojí za to vynaložiť úsilie na katalogizáciu susedov, umiestnenie ich bazénov a približné dátumy, kedy vaši susedia svoje bazény nainštalovali. Ak dokážete, že vaše odmietnutie bolo založené na „chránenej charakteristike“, ako je vaša rasa, pohlavie, národný pôvod, náboženské presvedčenie, rodinný stav atď., Ste na dobrej ceste vyhrať svoj boj proti HOA.
- Súd môže proti HOA rozhodnúť vtedy, ak ich činy nie sú spravodlivé a jednotne sa vzťahujú na všetkých majiteľov domov a vy nemusíte nevyhnutne dokazovať, že vás diskriminovali na základe chránenej triedy. Ak dokážete, že sa k vám váš HOA správal inak ako k iným majiteľom domov za vašich podobných okolností, jeho prípad proti vám bude v očiach súdu dramaticky oslabený. Niektoré štáty, ako napríklad Arizona, majú samostatný administratívny proces špeciálne navrhnutý na riešenie sporov HOA.
4
Poraďte sa s právnikom. Mali by ste zvážiť udržanie právnika. To neznamená, že bude nevyhnutné podať žalobu. Samotná prítomnosť právnika v mixe môže často viesť k tomu, že HOA prehodnotí svoje stanovisko. Ďalej vám právnik môže poskytnúť cenné rady týkajúce sa vašej stratégie, môže vo vašom mene zasielať listy a dopyty a môže zastupovať vaše záujmy v procese alternatívneho riešenia sporov (ADR) alebo v súdnych sporoch.
- Najmite niekoho, kto má skúsenosti s riešením sporov HOA. Nemusí to byť nevyhnutne realitný právnik. HOA nie sú neziskovými organizáciami podobnými korporáciám, čo je úplne odlišná vec od typických problémov s nehnuteľnosťami. Vaša miestna advokátska komora môže často poskytnúť vynikajúce odporúčania a odporúčania.
5
Podajte drobnú reklamáciu. V prípade, že nedokážete vyriešiť svoj spor s HOA (napríklad HOA vám uložil pokutu, ktorá nie je spravodlivá alebo je v rozpore s právami rady), ďalšou možnosťou, ktorú môžete zvážiť, je podať malú žiadosť žaloba na mestskom (sudcovskom) súde.
- Väčšina jurisdikcií pre malé nároky je obmedzená na náhradu škody do 7460€ a/alebo na príkaz na konkrétne plnenie voči HOA.
- Proti rade môžete vzniesť žalobu a tvrdiť, že konala nesprávne, a v dôsledku toho ste utrpeli finančnú stratu.
- Ak budete úspešní na súde pre malé nároky proti HOA, súd môže nariadiť HOA, aby vám vrátil sumu pokuty, ktorú ste museli neoprávnene zaplatiť, ako aj vaše súdne trovy.
- Osobne navštívte miestneho úradníka súdnej kancelárie alebo navštívte jeho webovú stránku a získajte pokyny a formuláre, ako postupovať vo veci.

Vás zaväzuje prijať a dodržiavať pravidlá HOA — Vlastníctvo domu, ktorý je spravovaný v rámci HOA, vás zaväzuje prijať a dodržiavať pravidlá HOA.

Tipy

Váš HOA vás musí riadne upozorniť na to, že porušujete pravidlo, a tiež mať možnosť napadnúť akúkoľvek pokutu. Ak by ste takéto upozornenie nepodali, citácii a/alebo pokute by ste sa mohli vyhnúť.
Nezabudnite, že niektoré nároky je potrebné uplatniť rýchlo, inak môže zaniknúť vaše právo na uplatnenie týchto nárokov. Ak vám teda bolo ublížené, má zmysel bojovať skôr ako neskôr-predtým, ako vám bude zákonne zakázaný boj podľa premlčacej doby.
Formálne písomne požiadajte, aby váš HOA získaval pravidelné externé audity. Pravidlá HOA spravidla vyžadujú pravidelné externé audity, zriedkavo však uvádza, že externé audity sa vykonávajú pravidelne. Preto nie je neobvyklé, že majitelia domov sú v tme, čo sa deje s účtovníctvom/knihami. HOA často tvrdí, že zákon vyžaduje iba interný audit. Ak HOA ukradne peniaze, nikdy sa nezobrazia na internom audite, pretože audit robí HOA.
Niekoľko štátov prijalo zákony, ktoré vyžadujú dokončenie alebo kontrolu auditu HOA každý rok - väčšina HOA sa spravidla rozhoduje pre lacnejší proces.

Prečítajte si tiež: Ako získať vecné bremeno k nehnuteľnosti?

Ako bojovať proti svojmu HOA (Asociácii vlastníkov domov)?

Kroky

Časť 1 zo 4: Pochopenie vašej hoa

Časť 2 zo 4: dokumentácia vášho konfliktu s hoa

Časť 3 zo 4: Interné odporovanie pravidlám HOA

Časť 4 zo 4: Boj so svojim HOA zvonku

Tipy

Otázky a odpovede

Komentáre (17)

Prečítajte si tiež: