Ako postupovať proti spoluvlastníkovi vášho majetku?
To, ako budete postupovať proti spoluvlastníkovi svojho majetku, závisí od toho, čo robia a ako sa s majetkom cítite.
Spolumajitelia nehnuteľného majetku majú práva a povinnosti, ktoré sa môžu ľahko dostať do konfliktu-najmä ak ste majetok zdedili ako spolumajiteľ s niekým, komu neveríte alebo ho dobre poznáte. To, ako budete postupovať voči spoluvlastníkovi vášho majetku, závisí od toho, čo robia a ako sa s majetkom cítite. Pretože každý spoluvlastník má právo vlastniť a užívať si celý majetok, môžete bojovať o uplatnenie tohto práva alebo môžete podniknúť právne kroky na rozdelenie a predaj majetku.
Metóda 1 z 3: boj proti nepriaznivému držaniu
- 1Poraďte sa s advokátom. Situácie, ktoré sa týkajú vlastníckych práv a vlastníctva, môžu byť neuveriteľne zložité a advokát vám bude schopný poradiť so všetkými možnosťami, ktoré máte, a pomôže vám chrániť vaše práva k majetku.
- Ak sa vás spoluvlastník pokúša vyhodiť, je dôležité, aby ste rýchlo vykonali správne kroky, ak si chcete zachovať svoje práva, a skúsený právny zástupca porozumie podmienkam, ktoré je potrebné, aby vás spoluvlastník úspešne vyhodil.
- Ak nepoznáte niekoho, kto by mohol odporučiť dobrého realitného zástupcu, začnite na webovej stránke vašej štátnej alebo miestnej advokátskej komory. Obvykle bude k dispozícii adresár, ktorý je možné prehľadávať.
- Prehľadanie tohto adresára vám môže pomôcť rýchlo nájsť právnikov v oblasti nehnuteľností, ktorí majú licenciu na výkon praxe vo vašej oblasti.
- Skúste urobiť rozhovor s najmenej tromi zástupcami, aby ste mali niekoľko možností a mohli si vybrať toho, ktorý vám najlepšie vyhovuje, pričom vezmete do úvahy skúsenosti, odbornosť a náklady.
- Keď hodnotíte odmeny advokátovi, majte na pamäti, čo môžete stratiť, ak sa vám spolu nájomníkovi podarí vytlačiť vás z majetku.
- 2Pošlite dopytový list. Ak sa vás spolu nájomník pokúša vylúčiť z vlastníctva, odoslanie starostlivo formulovaného dopytu ho môže upozorniť, že máte v úmysle uplatniť svoje vlastnícke práva a nesúhlasíte s ich taktikou.
- Majte na pamäti, že list s požiadavkou nemusí nutne reštartovať premlčanie, pretože nerobí nič, čo by narušilo výlučnú kontrolu, ktorú má spoluvlastník nad majetkom.
- Je však možné, že spolu nájomník predpokladal, že o nehnuteľnosť nemáte záujem. Odoslaním listu ich najmenej informujete, že ste si vedomí svojich vlastníckych práv a plánujete ich zachovať.
- Strávte jeden odsek svojho listu a načrtnite alebo zhrňte spor, ktorý máte so spolu nájomcom, alebo váš postoj k akýmkoľvek rozhodnutiam, ktoré urobili alebo k opatreniam, ktoré prijali.
- Ak napríklad spolubývajúci prenajíma časť nehnuteľnosti podľa vášho želania, čo vám bráni v užívaní tejto časti nehnuteľnosti, popíšte túto situáciu.
- Potom dajte spolu nájomníkovi vedieť, čo chcete urobiť, aby ste spor vyriešili. V predchádzajúcom prípade možno budete chcieť dostať časť výnosov z prenájmu, alebo budete chcieť uistenie, že keď tejto osobe vyprší nájomná zmluva, neobnoví sa a nehnuteľnosť už nebude prenajatá.
- Poskytnite spolu nájomcovi pevný termín na odpoveď na váš list. Zvlášť ak ide o niekoho, koho veľmi nepoznáte, môže ísť o nedorozumenie, ktoré vy dvaja môžete vyriešiť skôr, ako prerastie do niečoho oveľa drahšieho a časovo náročnejšieho.
- Podpíšte svoj list, vytvorte si kópiu svojich záznamov a potom ho odošlite pomocou certifikovanej pošty s požadovaným vráteným potvrdením, aby ste vedeli, kedy ho spolu nájomník dostal.
- 3Platiť dane z nehnuteľnosti. V niektorých štátoch musí spoluvlastník zaplatiť všetky majetkové dane, ak má v úmysle vylúčiť druhého spoluvlastníka. Pokus o nevhodné držanie môžete poraziť tak, že ich porazíte a zaplatíte dane z nehnuteľnosti sami.
- Dane z majetku sú verejne známou vecou. Môžete zavolať okresného úradníka alebo daňového poradcu pre okres, v ktorom sa nehnuteľnosť nachádza, a zistiť, aké dane z majetku sú dlžné.
- Spoluvlastník spravidla nebude môcť uplatniť nárok na nevhodnú držbu, ak dokážete, že platíte dane z nehnuteľnosti alebo robíte akékoľvek iné vylepšenia nehnuteľnosti v súlade s vašimi vlastníckymi podielmi.
- Dokonca aj v štátoch, ktoré výslovne nevyžadujú, aby spoluvlastník zaplatil všetky dane z majetku, ak vás chcú vylúčiť, platenie daní z nehnuteľnosti znamená, že spoluvlastník nemá výlučnú držbu a kontrolu nad majetkom potrebným na nárokovanie úplného vlastníctva prostredníctvom nepriaznivé držanie.
Pokiaľ ste v úplnom vlastníctve majetku, musíte tiež zaplatiť všetky dane z majetku. - 4Prerušte výlučné vlastníctvo spoluvlastníka. Uplatnenie nároku na nevhodnú držbu si vyžaduje nepretržité výhradné vlastníctvo majetku na niekoľko rokov. Spoluvlastník môže zmeniť zámky alebo postaviť zábrany, aby vás nedostal von, ale ak si vrátite späť vlastníctvo nehnuteľnosti, môžete hodiny vynulovať, pokiaľ ide o dobu, počas ktorej si spolu nájomník užíva výhradné vlastníctvo nehnuteľnosti.
- Ak napríklad spolubývajúci postaví bránu so zámkom, aby vás udržal mimo majetku, možno budete môcť zavolať políciu a zámok rozbiť, aby ste mohli vojsť.
- Majte na pamäti, že ak zavoláte políciu, spravidla budete musieť dokázať, že máte vlastnícky podiel na majetku, skôr ako pre vás urobí čokoľvek.
- Všeobecne platí, že jediným spôsobom, ako môžete bojovať proti nepriaznivému držaniu vášho majetku spoluvlastníkom, je urobiť niečo, čo naruší reťazec exkluzivity. Aj keď tieto akcie nemusia nevyhnutne vyriešiť všetky vaše problémy so spoluvlastníkom, umožňujú vám zachovať vaše vlastnícke práva pred prechodom do ďalšej fázy.
- 5Podajte žalobu. Ak vám spoluvlastník naďalej odmietne povoliť držbu majetku alebo pokračuje v úsilí o jeho odstránenie, porozprávajte sa so svojím zástupcom o možnosti podať žalobu na uplatnenie svojich práv k majetku.
- Tieto žaloby majú spravidla formu žaloby na tichý titul, v ktorej sudca potvrdí vlastnícke práva k vám a spoluvlastníkovi a nariadi spolu nájomcovi, aby vás prestal vylučovať z majetku.
- Keďže spoluvlastník má tiež vlastnícke práva k nehnuteľnosti, nemôžete podať žalobu na ich vyvrhnutie alebo odstránenie z majetku. Ak však ich správanie pokračuje v rozpore so súdnym príkazom, môžete podniknúť ďalšie kroky a vynútiť si predaj nehnuteľnosti.
Metóda 2 z 3: Rozdelenie majetku
- 1Kontaktujte spolu nájomcu. Je možné, že spoluvlastník má záujem aj o rozdelenie majetku, ale nikdy sa to nedozviete, pokiaľ s nimi o tom nehovoríte. Predtým, ako podáte žalobu na súd na rozdelenie majetku, porozprávajte sa so spoluvlastníkom, aby ste zistili jeho postoj k tejto záležitosti.
- Všeobecne povedané, rozdelenie majetku je dobrovoľné alebo povinné. Dobrovoľné priečky musia spravidla ísť po súdoch, ale tento proces bude oveľa jednoduchší a rýchlejší.
- Na druhej strane povinné rozdelenie môže zahŕňať zdĺhavý a nákladný súdny spor, ktorý končí núteným predajom majetku.
- Zvlášť ak chcete rozdelenie v naturáliách, ktoré umožní každému spoluvlastníkovi ponechať si časť majetku, a nie predávať majetok a rozdeľovať výnosy, je pravdepodobnejšie, že tento výsledok dosiahnete dobrovoľným rozdelením.
- Pošlite spoluvlastníkovi písomný list s oznámením, že chcete majetok rozdeliť a uprednostnili by ste dobrovoľné rozdelenie. Môžete im pripomenúť, že máte právo rozdeliť majetok a dobrovoľné rozdelenie vám obom ušetrí veľa času, úsilia a peňazí v porovnaní s povinným rozdelením.
- Ak so spolu nájomcom nemáte dobré vzťahy, môžete im navrhnúť, aby ste pomocou kompromisu našli mediáciu. Existuje mnoho komunitných mediačných programov, ktoré môžu rokovania o urovnaní uľahčiť za relatívne nízky poplatok.
- 2Zvážte najatie zástupcu. Skúsený realitné právnik vám pomôže orientovať sa v súdny systém a zabezpečiť, že transakcia je dokončená tak hladko, ako je to možné a že vaše vlastnícke práva a záujmy sú nakoniec chránené.
- Najmä vtedy, ak bude akékoľvek rozdelenie povinné, spravidla budú s príkazom na rozdelenie sudcu spojené podmienky. Advokát to bude predvídať a môže vám poradiť, ako sa vyhnúť podmienkam, ktoré sú pre vás nepriaznivé.
- Majte na pamäti, že aj keď máte právo majetok rozdeliť, nemáte právo určovať, ako bude majetok rozdelený. Skúsený realitný právnik vám môže pomôcť vyhnúť sa nežiaducim následkom, ako je nútený predaj nehnuteľnosti.
Ak však ich správanie pokračuje v rozpore so súdnym príkazom, môžete podniknúť ďalšie kroky a vynútiť si predaj nehnuteľnosti. - 3Podajte akciu svojho oddielu. Ak chcete začať akciu rozdelenia, musíte podať sťažnosť alebo návrh na úradníka súdu nachádzajúceho sa v rovnakom kraji ako majetok. Terminológia, napríklad či sa požadovaný dokument nazýva „sťažnosť“ alebo „petícia“, sa medzi jurisdikciami líši, ale účinok je rovnaký.
- Dokument, ktorý podávate, žiada sudcu, aby rozdelil majetok medzi vás a spoluvlastníka. Môžete požiadať, aby to bolo rozdelené určitým spôsobom, aj keď sudca má širokú právomoc rozhodnúť, či vašej žiadosti vyhovie.
- Úradník účtuje poplatok za predloženie vašich dokumentov, zvyčajne niekoľko stoviek dolárov.
- Keď podáte žalobu, úradník vydá oznámenie, ktoré bude zaznamenané v kancelárii okresného zapisovateľa, kde je listina zaznamenaná. Každý, kto má záujem o nehnuteľnosť, bude vedieť, že je predmetom rozdeľovacieho konania.
- To môže spolumajiteľovi zabrániť v predaji alebo inom prevode majetku skôr, ako sudca rozhodne o rozdelení.
- 4Prijmite akúkoľvek odpoveď. Spoluvlastník má krátku dobu, zvyčajne menej ako 30 dní, na predloženie odpovede alebo inej odpovede úradníkovi, ktorý uvádza, či súhlasí s rozdelením majetku. Táto odpoveď bude doručená vám.
- Ak ste požiadali o dobrovoľný oddiel, spoluvlastník spravidla nemusí podať písomnú odpoveď.
- Spoluzájomník tiež nemôže podať odpoveď, ak sa rozhodol proti akcii nebojovať.
- Ak spolu nájomník odpovie, je to zvyčajne preto, že uprednostňujú iné rozdelenie majetku alebo nesúhlasia s tým, aby bol majetok rozdelený vôbec.
- 5Zúčastnite sa súdneho pojednávania. Ak ste požiadali o dobrovoľné rozdelenie, súdne pojednávanie sa nemusí nikdy uskutočniť. Ak však spolu nájomca namieta priečku, súd spravidla naplánuje pojednávanie, na ktorom obaja budete mať možnosť vysvetliť svojmu sudcovi svoje stanovisko.
- Majte na pamäti, že sudca má značnú diskrečnú právomoc pri rozhodovaní vo veci priečky. Akonáhle požiadate o rozdelenie, to, čo sa nakoniec stane s majetkom, je na sudcovi.
- Sudca spravidla nariadi, aby sa ocenenia vykonávali pred pojednávaním a predložili sa súdu, aby dobre porozumel tomu, akú hodnotu má nehnuteľnosť.
- Kópiu listiny, hypotéky alebo akýchkoľvek iných dokumentov o vlastníctve musíte spravidla predložiť súdu.
- Ak požadujete rozdelenie, ktoré nie je 50/50, buďte pripravení vysvetliť, prečo sa domnievate, že máte nárok na väčšiu časť majetku (alebo výnosy z predaja), ako je spoluvlastník.
Metóda 3 z 3: Vykázanie druhého nájomníka
- 1Pochopte zákonné požiadavky vášho štátu. Každý štát má špecifické požiadavky, ktoré je potrebné splniť, ak máte v úmysle vylúčiť spoluvlastníka svojho majetku a nárokovať si celý majetok pre seba. Možno budete chcieť konzultovať so skúseným realitným zástupcom, aby ste sa uistili, že tieto požiadavky spĺňate.
- Všetky štáty vyžadujú skutočné a výhradné vlastníctvo sporného majetku na konkrétne časové obdobie, spravidla najmenej päť rokov.
- Musíte vyvinúť úsilie, aby ste spoluvlastníka aktívne vylúčili z majetku a odmietli ste mu umožniť užívať alebo užívať si ho. Môžete tiež odmietnuť vložiť ich meno na listinu alebo odstrániť ich meno z akýchkoľvek dokumentov o vlastníctve spojených s nehnuteľnosťou.
- Pokiaľ ste v úplnom vlastníctve majetku, musíte tiež zaplatiť všetky dane z majetku. V niektorých štátoch je to explicitná požiadavka, ak máte v úmysle vyhodiť spoluvlastníka.
Keďže spoluvlastník má tiež vlastnícke práva k nehnuteľnosti, nemôžete podať žalobu na ich vyvrhnutie alebo odstránenie z majetku. - 2Upozorniť spoluvlastníka. Pretože váš výlučný podiel na majetku a pokus o vylúčenie spoluvlastníka musia byť spravidla otvorené, odoslanie spoluvlastníka listom popisujúcim váš úmysel prevziať úplné vlastníctvo nehnuteľnosti posilňuje váš nárok.
- Rovnako ako v prípade premlčania, spoluvlastník po niekoľkých rokoch stráca právo napadnúť vaše výhradné vlastníctvo majetku na súde.
- Hoci vašim inštinktom môže byť sedieť a ticho čakať, kým sa toto obdobie skončí, aby ste si mohli uplatniť úplnú doménu nad majetkom, otvorené a nepriateľské tvrdenie je kľúčovou zložkou nepriaznivého vlastníctva.
- Napriek tomu, že odoslanie listu spolu nájomcovi môžete považovať za pozvánku žalovať vás, budete ťažko dokazovať, že ste získali právo vylúčiť spolu nájomníka, ak nevedeli, že ich úmyselne vylučujete. z majetku.
- 3Udržujte si úplné vlastníctvo. Každý štát má premlčaciu lehotu, ktorá poskytuje spoluvlastníkovi lehotu na zákonné uplatnenie svojich práv k majetku. Po uplynutí tejto premlčacej doby strácajú právomoc zákonne uplatňovať svoje práva a môžu byť formálne vylúčení z majetku.
- Doba, počas ktorej si musíte udržať vlastníctvo a kontrolu, sa medzi jednotlivými štátmi výrazne líši, preto sa uistite, že rozumiete zákonu v štáte, kde sa nehnuteľnosť nachádza.
- Niektoré štáty vám môžu umožniť vyhodiť spolu nájomníka už po troch rokoch. Iní však vyžadujú, aby uplynulo najmenej 10 rokov, kým bude zvrhnutie prijaté na súdoch.
- 4Zvážte podanie žaloby. Ak chcete odstrániť meno alebo informácie spoluvlastníka z listín alebo iných dokumentov o vlastníctve súvisiacich s nehnuteľnosťou, možno budete musieť podať žalobu na zdokonalenie svojho vlastníctva.
- Po uplynutí dostatočného časového obdobia a splnení požiadaviek vášho štátu na nepriaznivé držanie už spoluvlastník nemá žiadne zákonné právo na majetok.
- Tichá žaloba o titul by mala stačiť na to, aby bol spoluvlastník formálne a úplne odstránený zo všetkých právnych dokumentov týkajúcich sa majetku.
- Predtým, ako sa začnete pripravovať na podanie žaloby, uistite sa, že máte na svojej strane kvalifikovaného a skúseného realitného zástupcu, ktorý chráni vaše vlastnícke práva.
Prečítajte si tiež: Ako žalovať vládu štátu?
Prečítajte si tiež:
Právne vylúčenie zodpovednosti Obsah tohto článku je zameraný na vaše všeobecné informácie a nemá slúžiť ako náhrada profesionálneho práva alebo finančného poradenstva. Nie je zámerom, aby sa na neho používatelia spoľahli pri prijímaní akýchkoľvek investičných rozhodnutí.
Súvisiace články
