Ako spoluvlastniť nehnuteľnosť?
Na spoluvlastníctvo nehnuteľného majetku ako spoloční nájomcovia musia mať všetci vlastníci spravidla jednotné práva k majetku z hľadiska času, titulu, záujmu a vlastníctva.
Či už uvažujete o kúpe domu so svojim romantickým partnerom, alebo chcete kúpiť nehnuteľnosť na prenájom alebo rozvoj s niekoľkými kolegami, existuje niekoľko rôznych spôsobov, ako môžete spoluvlastniť nehnuteľnosť. Aj keď je skutočný proces nákupu nehnuteľnosti podobný, či už vlastníte nehnuteľnosť spoločne ako nájomníci, prostredníctvom spoločného nájmu alebo prostredníctvom spoločnosti LLC, práva, povinnosti a záujmy každého jednotlivého vlastníka sa môžu výrazne líšiť. Ak si nie ste istí, ktorý typ spoluvlastníctva je pre vašu situáciu najvhodnejší, môžete sa pred konečným rozhodnutím poradiť so skúseným realitným zástupcom.
Metóda 1 z 3: Spoločné prevzatie titulu ako nájomcov
- 1Rozhodnite o vlastníckych podieloch. Spoločný nájom je považovaný za jeden z najflexibilnejších spôsobov spoluvlastníctva nehnuteľnosti, pretože vlastníci sa môžu medzi sebou rozhodnúť, aký percentuálny podiel vlastníctva má každý jednotlivý vlastník na nehnuteľnosti.
- Tiež môžete rozdeliť výdavky na údržbu alebo rozvoj majetku podľa rozdelenia vlastníckych podielov alebo podľa záujmu a odbornosti vlastníkov.
- Predpokladajme napríklad, že s kolegom kupujete pozemok na stavbu bytov. Máte záujem o udržateľné stavebné materiály a energetickú účinnosť, zatiaľ čo váš priateľ má odborné znalosti v oblasti stavania luxusných interiérov a občianskej vybavenosti.
- V takom prípade by ste ako spoloční nájomníci mohli rozdeliť kontrolu a náklady na stavbu týchto vecí a podľa toho dať svojej priateľke väčší záujem, ktorý by potrebovala na výstavbu bazénov a jazier v okolí bytov, zatiaľ čo vy by ste sa mohli zamerať na krajinu, kde boli by postavené byty.
- 2Vytvorte písomnú zmluvu. Všetky vaše rozhodnutia týkajúce sa vašich vlastníckych záujmov a toho, ako budete zdieľať náklady a zodpovednosti za údržbu majetku, by mali byť vyhotovené písomne, aby sa stali právne záväznými.
- Vašu písomnú dohodu je možné použiť na riešenie prípadných sporov, ktoré vzniknú neskôr. Napriek tomu, že vy a váš partner môžete mať teraz úžasné vzťahy - koniec koncov, kupujete nehnuteľnosť spoločne - veci môžu po ceste kysnúť.
- Okrem vlastníckych záujmov, ktoré ste si obaja vypracovali, sa vo vašej písomnej zmluve diskutuje o nákladoch na majetok, o tom, čo sa môže stať, ak sa jeden z vás rozhodne predať svoj podiel, a o spôsobe riešenia sporov.
Táto forma vlastníctva nehnuteľností je v niektorých štátoch stále uznávaná, mnohé štáty ju však zrušili. - 3Bezpečné financovanie. Tam, kde je potrebná hypotéka, spravidla spoluvlastníci, ktorí plánujú spoločne vlastniť nehnuteľnosť ako nájomcovia, musia získať vlastné financovanie časti nehnuteľnosti, ktorú budú vlastniť.
- Ľudia, ktorí majú v úmysle kúpiť pozemok ako spoloční nájomníci, si môžu vziať spoločnú hypotéku na celú nehnuteľnosť a potom každý mesiac splatiť časť splátky hypotéky podľa svojho vlastníckeho podielu.
- Ako spoloční nájomníci však máte aj možnosť získať samostatné hypotéky, ktoré pokryjú váš zlomkový záujem o nehnuteľnosť. Oddelené hypotéky môžu byť dobrým nápadom, ak máte s partnerom výrazne odlišný kredit a príjem.
- Majte na pamäti, že ak si kúpite dve samostatné hypotéky, každý z vás bude potenciálne zodpovedný za oddelené zálohy. Celkový súčet týchto dvoch oddelených zálohových platieb môže byť vyšší ako jednorazová záloha, ktorú by ste museli zložiť pri spoločnej hypotéke.
- 4Vykonajte a zaznamenajte svoje vlastnícke dokumenty. Všetky listiny a zmluvy o vlastníctve musia byť podpísané všetkými spoluvlastníkmi a zaznamenané u okresného zapisovateľa v kraji, kde sa nehnuteľnosť nachádza.
- Ako spoloční nájomníci nemusia všetci vlastníci podpisovať vlastnícke dokumenty súčasne. Listinu môžete vykonať a získať financovanie nezávisle.
- Spoluvlastníctvo pozemku ako spoločných nájomcov vám tiež umožní neskôr pridať nových partnerov, ak sa rozhodnete, že je to nevyhnutné-budete musieť iba upraviť alebo zmeniť a doplniť svoju zmluvu o spoluvlastníctve, aby zodpovedala novému vlastníkovi.
- Predpokladajme napríklad, že sa vy a váš priateľ rozhodnete priviesť do svojho projektu rozvoja bytu nového partnera, ktorý má schopnosti v oblasti marketingu a propagácie, ktoré vám pomôžu predať jednotky vo vašom novom vývoji.
- Ako spoloční nájomníci môžete svojmu novému partnerovi prideliť percento vlastníctva k pozemku, ak chcete. Majte však na pamäti, že akékoľvek financovanie, ktoré ste získali, nezohľadňuje tohto dodatočného vlastníka.
Metóda 2 z 3: Vytvorenie spoločného nájomného vzťahu
- 1Potvrďte, že spĺňate zákonné požiadavky. Na spoluvlastníctvo nehnuteľného majetku ako spoloční nájomcovia musia mať všetci vlastníci spravidla jednotné práva k majetku z hľadiska času, titulu, záujmu a vlastníctva. Na vyjadrenie tohto záujmu musí byť navyše jazyk v dokumentoch o vlastníctve veľmi špecifický.
- Jednota v čase znamená, že všetci spoluvlastníci berú svoje podiely na majetku súčasne.
- Jednota vlastníctva znamená, že všetci spoluvlastníci nadobúdajú vlastnícke právo k nehnuteľnosti rovnakým podielom. To znamená, že všetci musíte podpísať rovnaký listinu súčasne.
- Jednota záujmu znamená, že všetci spoluvlastníci majú rovnaké alebo rovnaké vlastnícke podiely na majetku. Na rozdiel od spoločných nájomcov to nemôžete porovnať. Ak sú dvaja spoluvlastníci, každý má polovičný podiel na nehnuteľnosti.
- V tejto tretej jednote vstupuje do hry jazyk. Dokumenty o vlastníctve musia informovať každého spoluvlastníka rovnakým spôsobom, inak zlyhá spoločný nájom a spoluvlastníci budú namiesto toho považovaní za spoločných nájomcov.
- Štvrtá jednota, jednota vlastníctva, znamená, že všetci vlastníci majú právo vlastniť celý majetok. Na rozdiel od spoločných nájomcov to nemožno rozdeliť na parcelu-všetci vlastníci musia mať právo kedykoľvek vlastniť celý majetok.
- Kľúčovým rozdielom medzi spoločným a spoločným nájmom je však právo na pozostalosť. Ak jeden zo spoluvlastníkov zomrie, zvyšní spoluvlastníci majú právo na vlastníctvo k majetku, ktorý po sebe zanechali, ktorý je nadradený všetkým ostatným, dokonca aj veriteľom zosnulého.
- Existuje ďalší typ spoločného nájmu, ktorý sa označuje ako „nájom celého domu“, ktorý je k dispozícii iba pre manželské páry. Okrem štyroch jednotiek musíte byť ženatý aj so spoluvlastníkom. Táto forma vlastníctva nehnuteľností je v niektorých štátoch stále uznávaná, mnohé štáty ju však zrušili.
Z týchto dôvodov je získanie spoločnej hypotéky na nehnuteľnosť ako celok zvyčajne najlepšou možnosťou, ak chcete spoluvlastniť nehnuteľnosť ako spoločný nájom. - 2Požiadajte o hypotéku. Ak potrebujete financovať spoločný nákup nehnuteľnosti, obvykle musia spoloční nájomníci tiež spoločne požiadať o hypotéku a obaja musia schváliť financovanie, aby boli obidve ich mená uvedené vo všetkých dokumentoch.
- Aj keď je technicky možné mať viac zlomkových hypoték, musíte sa postarať o to, aby všetky pokrývali rovnaké časti nehnuteľnosti.
- Okrem toho musíte zachovať štyri jednoty. Ide tu o časové a titulné jednoty. Ak máte viac hypoték, môže to znamenať, že jeden vlastník získa vlastnícke právo k nehnuteľnosti v inom čase ako ostatní.
- Z týchto dôvodov je získanie spoločnej hypotéky na nehnuteľnosť ako celok zvyčajne najlepšou možnosťou, ak chcete spoluvlastniť nehnuteľnosť ako spoločný nájom.
- 3Zaznamenajte prevod. Akonáhle je financovanie k dispozícii, obaja nájomníci musia podpísať všetky vlastnícke dokumenty súčasne, aby boli zachované ich jednotné práva a zaistené, že v nehnuteľnosti bude vytvorený spoločný nájom.
- Uistite sa, že dodržujete požiadavky na podpis a svedkov vo svojom štáte, aby ste správne previedli vlastnícke právo k nehnuteľnosti z predchádzajúcich vlastníkov na vás a vášho spoluvlastníka.
- Majte na pamäti, že spoločný nájom tiež vyžaduje, aby všetci spoluvlastníci prevzali vlastnícke právo k rovnakému dokumentu. To znamená, že neskôr nemôžete pridať nového spoluvlastníka, pretože zničíte jednotu času.
- Ak by ste chceli neskôr pridať nového spoluvlastníka, váš vlastnícky podiel by sa zmenil na spoločný nájomný vzťah a stratili by ste právo na pozostalosť.
Metóda 3 z 3: vlastníctvo majetku prostredníctvom LLC
- 1Zorganizujte svoju LLC. Ak spoločnosť ešte neexistuje, musíte sa stretnúť s ostatnými potenciálnymi spoluvlastníkmi nehnuteľnosti a vytvoriť LLC, prostredníctvom ktorej budete všetci kupovať a spravovať nehnuteľnosť.
- Vyhľadajte názov svojej spoločnosti LLC v databáze obchodných názvov štátu, v ktorom sa nehnuteľnosť nachádza. Nemôže byť totožný alebo podobný názvu spoločnosti, ktorá je už v štáte zaregistrovaná. Tieto databázy sú zvyčajne dostupné online na webovej stránke štátneho tajomníka vášho štátu.
- Keď nájdete dostupný názov, mali by ste si ho rezervovať, aby ste zaistili jeho dostupnosť počas dokončovania procesu organizácie. Za rezerváciu svojho mena budete musieť zaplatiť poplatok.
- Budete sa musieť stretnúť s ostatnými členmi vašej LLC, aby ste vypracovali svoje stanovy a organizačné a prevádzkové zmluvy pre vašu LLC. Obvykle môžete nájsť formuláre online na vytvorenie týchto dokumentov, alebo si môžete najať obchodného zástupcu, ktorý ich vypracuje za vás.
Spoločný nájom je považovaný za jeden z najflexibilnejších spôsobov spoluvlastníctva nehnuteľností, pretože vlastníci sa medzi sebou môžu rozhodnúť, aký percentuálny podiel vlastníctva má každý jednotlivý vlastník na nehnuteľnosti. - 2Zaregistrujte svoju spoločnosť LLC v štáte, kde sa nehnuteľnosť nachádza. Rôzne štáty majú rôzne registračné požiadavky, ktoré musíte dodržiavať, ale spravidla musíte svoje stanovy predložiť kancelárii štátneho tajomníka a vyplniť požadované formuláre.
- Ak chcete zaregistrovať svoju LLC, musíte zaplatiť poplatky a vyplniť formuláre identifikujúce vášho registrovaného agenta za účelom doručenia postupu v štáte.
- Aj keď vy alebo iní členovia LLC nežijete v štáte, kde sa nehnuteľnosť nachádza, váš registrovaný zástupca musí mať bydlisko v tomto štáte.
- Svoju prevádzkovú zmluvu zvyčajne nemusíte predkladať ministrovi zahraničných vecí, ale mali by ste ju vytvoriť. Tento dokument definuje úlohy každého člena LLC, vlastnícke podiely a rozdelenie zisku.
- 3Kúpte nehnuteľnosť. Ak sa vyžaduje financovanie, všetky žiadosti o hypotéku musia byť vyplnené v mene LLC, nie v mene jednotlivých členov, aby sa LLC stala rekordným vlastníkom nehnuteľnosti.
- Od IRS musíte získať identifikačné číslo zamestnávateľa (EIN), aby ste mohli podávať dane pre svoju LLC. EIN vám tiež umožňuje nakupovať majetok, uzatvárať zmluvy a otvárať bankové účty na meno LLC.
- Aj keď nemáte žiadnych zamestnancov, štát spravidla vyžaduje, aby sa v mene spoločnosti LLC používalo na podanie dane z majetku a iných štátnych daní číslo EIN - a nie číslo sociálneho poistenia člena.
- 4Prevezmite vlastnícke právo k nehnuteľnosti. Hneď ako sa LLC stane legálnym, stane sa vlastnou právnickou osobou a môže uzatvárať zmluvy, kupovať pozemky a spolupracovať so staviteľmi alebo dodávateľmi na rozvoji pozemku podľa plánov spoločnosti.
- Nehnuteľnosť bude vo vlastníctve LLC, a nie ktoréhokoľvek z členov LLC.
- Výhodou je, že môžete kedykoľvek pridať členov bez toho, aby ste museli rušiť akékoľvek dokumenty o vlastníctve majetku.
- Členovia LLC, ktorí už nechcú vlastniť nehnuteľnosť alebo byť súčasťou projektu, môžu LLC jednoducho opustiť. Pretože ich meno nie je na žiadnych majetkových listinách, nedochádza k žiadnemu prevodu vlastníckych podielov.
Prečítajte si tiež: Ako patentovať nápad?
Prečítajte si tiež:
Právne vylúčenie zodpovednosti Obsah tohto článku je zameraný na vaše všeobecné informácie a nemá slúžiť ako náhrada profesionálneho práva alebo finančného poradenstva. Nie je zámerom, aby sa na neho používatelia spoľahli pri prijímaní akýchkoľvek investičných rozhodnutí.
