Ako splatiť 30 -ročnú hypotéku za 10 rokov?
Hoci zdvojnásobenie splátky hypotéky môže účinne skrátiť splatnosť 30-ročnej hypotéky na 10 rokov, musí byť finančne uskutočniteľné.
Hypotéka je často najväčšou pôžičkou, ktorú si jednotlivec vezme počas života, a preto môžu byť úrokové náklady v priebehu času ohromujúce. Jedným zo spôsobov, ako tieto náklady znížiť, je predčasné splatenie hypotéky. Tým sa podstatne znížia celkové úrokové náklady skrátením doby splatnosti hypotéky, a teda aj dĺžkou splatnosti úroku. Aj keď je k dispozícii niekoľko možností predčasného splatenia hypotéky, prvá otázka, na ktorú je potrebné odpovedať, je, či je predčasné splatenie hypotéky finančne zdravé alebo nie. Na rozdiel od všeobecného názoru nie je predčasné splatenie hypotéky vždy tou najlepšou voľbou.
Časť 1 z 3: Rozhodnutie, či sa vyplatiť predčasná hypotéka je pre vás to pravé
- 1Pochopenie alternatívnych nákladov kapitálu. To, či je predčasné splatenie hypotéky pre vás to pravé, a ak nie, to, čo by ste mali (alebo do čoho) splatiť, závisí od veľmi jednoduchého konceptu známeho ako „alternatívne náklady kapitálu“.
- Jednoducho povedané, príležitostné náklady na kapitál sú myšlienkou, ktorá uvádza, že keď na niečo použijete svoje peniaze, je tu niečo iné, na čo ich nepoužívate. To, na čo peniaze nepoužívate, sa považuje za náklad. Ak sa napríklad rozhodnete vziať sporenie vo výške 750€ a vložíte ho na bežný účet, ktorý platí ročný úrok 0,25%, prichádzate o príležitosť investovať tie isté peniaze do fondu peňažného trhu, ktorý môže vyplatiť 1%. ročný úrok, alebo na akciovom trhu (ktorý sa historicky vracia asi 8% ročne).
- Ak sa teda rozhodnete vložiť svoje peniaze v hotovosti, musí to mať významnú výhodu, dostatočnú na to, aby sa vyrovnali „náklady“ na neinvestovanie do niečoho s vyššími výnosmi. Môže to byť napríklad splatenie hroziacich účtov alebo vytvorenie núdzovej hotovostnej rezervy z finančných prostriedkov, ku ktorým máte okamžitý prístup.
- Hlavnou myšlienkou je, že by ste mali peniaze uložiť kdekoľvek, kde môžete dosiahnuť čo najväčší výnos.
- 2Preskúmajte svoje ďalšie zdroje dlhu. Keď vezmeme do úvahy alternatívne náklady kapitálu, aké sú „náklady“ na predčasné splatenie hypotéky? Ak máte iné zdroje dlhu s vysokým úrokom, môže byť dosť ťažké predčasne splatiť hypotéku. Ak vám zvýšené splátky hypotéky sťažujú splácanie iného dlhu s vysokými úrokmi, môžete sa časom dostať do väčšieho dlhu.
- V súčasnosti sú hypotéky jedným z najlacnejších dostupných dlhov, pretože hypotéky sú zabezpečené vašim domovom, čo znižuje riziko pre veriteľa. Je preto pravdepodobné, že akýkoľvek iný dlh, ktorý máte, je drahší na základe úrokovej sadzby ako vaša hypotéka.
- Ak máte akýkoľvek dlh z kreditnej karty, úverový dlh, auto pôžičky alebo študentské pôžičky, prioritou by malo byť ich najskôr splatenie. Prečo? Pretože tieto zdroje dlhu často stoja 7 - 20% ročne, v porovnaní s 3 - 5% pri hypotéke. Návratnosť prvého zaplatenia týchto ostatných zdrojov dlhu je preto oveľa vyššia.
- Ak máte napríklad hypotéku s 5% úrokovou sadzbou a kreditnú kartu s 20% úrokovou sadzbou, uplatnenie 370€ navyše na hypotéku vám ušetrí úrok 19€ oproti 75€ pri použití tej istej platby na vašu kreditnú kartu. To je o 56€ viac, čo sa „zarobí“ najskôr zaplatením kreditnej karty.
- 3Posúďte svoje núdzové úspory. Príležitostné náklady na rýchlejšie splatenie hypotéky môžu byť tiež značné, ak nemáte dostatočné množstvo núdzových úspor. Uplatnením dodatočných splátok na hypotéku sa pripravujete o hotovosť potrebnú na prežitie straty zamestnania alebo iného druhu núdzovej situácie, ak nemáte žiadne predchádzajúce úspory.
- Nebudete mať možnosť zrušiť splatenú hypotéku, preto je dôležité mať úspory, ktoré sú likvidné (ľahko dostupné), namiesto toho, aby ste ich mali viazané doma. Plne zaplatený domov je malý, ak prídete o zdroj príjmu alebo nastane núdzová situácia a okamžite potrebujete hotovosť.
- Odborníci odporúčajú mať k dispozícii príjem v hotovosti v hodnote 3 až 6 mesiacov.
- 4Najprv zabezpečte, aby všetky plány 401 (k) zodpovedajúce zamestnávateľom boli maximalizované. Ak sa váš zamestnávateľ zhoduje s vašimi príspevkami 401 (k), uistite sa, že využívate všetky výhody. Ak váš zamestnávateľ prispeje 50% z každého prispievaného dolára, je to zaručená 50% návratnosť investície. Skutočná návratnosť je pravdepodobne ešte vyššia, pretože tieto plány sú často investované do akcií a dlhopisov.
- To sa vracia k príležitostným nákladom. Ak by ste k hypotéke s 5% úrokom pridali ďalších 370€ mesačne, ušetrilo by vám to 5% na úrokoch zo zaplatenej sumy každý rok, ale príležitostnými nákladmi by bol zmeškaný výnos viac ako 50%, ktorý by ste získali investovaním tej istej sumy do váš zamestnávateľ 401 (k).
Ak máte iné zdroje dlhu s vysokým úrokom, môže byť dosť ťažké predčasne splatiť hypotéku. - 5Preskúmajte svoje investičné možnosti. Pred zvýšením splátok hypotéky si overte všetky alternatívne možnosti investovania. Ako už bolo spomenuté, kľúčom je vybrať si akúkoľvek možnosť, ktorá ponúka vyšší výnos. Preto by bolo nerozumné pridávať peniaze na hypotéku, aby ste ušetrili 5% ročne (napríklad), ak môžete investovať svoje peniaze do indexového fondu a zarobiť 8%.
- Investovanie so sebou prináša značné riziko, a preto sú vysoké výnosy hlboko neisté a nezávisia len od trhových podmienok, ale aj od vašich schopností a znalostí investora. Splatenie hypotéky však ponúka určitý výnos.
- Ak teda máte averziu voči riziku a uprednostňujete určitý malý výnos pred neistým väčším výnosom, najskôr môže byť múdrejšie splatenie hypotéky. To platí najmä vtedy, ak sa necítite sebavedomí vo svojich investičných znalostiach alebo schopnostiach.
- 6Zvážte refinancovanie. Úrokové sadzby však môžu byť vyššie a s remortgagingom sú spojené ďalšie náklady. Refinancovanie s cieľom získať nižšiu úrokovú sadzbu má zvyčajne zmysel, ak je sadzba o 1,5% - 2% nižšia ako vaša aktuálna sadzba.
Časť 2 z 3: Zdvojnásobenie mesačnej platby
- 1Presne určte, ako zdvojnásobenie hypotéky ovplyvní vašu návratnosť. Všeobecne platí, že ak zdvojnásobíte svoju aktuálnu mesačnú splátku, splatíte svoju 30-ročnú pôžičku s pevnou sadzbou za menej ako 10 rokov. Napríklad hypotéka 74600€ so sadzbou 6% vyžaduje splátku 450€ na 30 rokov. Ak splátku zdvojnásobíte, pôžička sa splatí za 109 mesiacov alebo deväť rokov a jeden mesiac. Na internete nájdete hypotekárne kalkulačky, ktoré vám pomôžu zistiť, ako zvýšenie platby ovplyvní vašu konkrétnu hypotéku.
- Uvedomte si, že mnoho veriteľov si za predčasné splatenie hypotéky účtuje penále vo výške úrokovej sadzby od jedného do šiestich mesiacov.
- Skontrolujte svoju hypotéku alebo listinu dôvery a zistite, či bude sankcia pred platbou stanovená.
- Ak to platí, môžete očakávať pokutu pred platbou od jedného do šiestich mesiacov v podobe úrokov.
- 2Zistite, koľko finančných prostriedkov máte k dispozícii na zvýšenie platby. Hoci zdvojnásobenie splátky hypotéky môže účinne skrátiť splatnosť 30-ročnej hypotéky na 10 rokov, musí byť finančne uskutočniteľné. Na to je potrebné preskúmať vašu aktuálnu finančnú situáciu, aby ste si vytvorili obraz o svojich financiách. Začnite otvorením tabuľky programu Excel alebo prázdneho papiera.
- Vytvorte stĺpec, v ktorom sú uvedené všetky vaše mesačné zárobky, pričom v spodnej časti bude uvedená suma. Uistite sa, že zahrniete všetky príjmy, a uistite sa, že odčítate všetky zrážky, ako sú dane, poistenie alebo príspevky 401 (k).
- Vytvorte druhý stĺpec, ktorý bude zodpovedať vašim fixným výdavkom. Ide o výdavky, ktoré nemožno zmeniť v priebehu mesiaca a zvyčajne zahŕňajú veci, ako sú vaše súčasné splátky hypotéky, poplatky za energie, jedlo a akékoľvek ďalšie splátky dlhu.
- Od súčtu prvého stĺpca odčítajte súčet druhého stĺpca. To poskytne predstavu o tom, koľko peňazí v hotovosti môžete teoreticky upraviť tak, aby vyhovovali vyššej hypotéke.
- Pri tejto úlohe zvážte použitie rozpočtového softvéru. Medzi dobré programy patrí Mint, Quicken alebo Budget Plus. Program Microsoft Excel má tiež niekoľko bezplatných šablón rozpočtu.
- 3Od zvyšnej sumy odpočítajte zvýšenú splátku hypotéky. Predpokladajme napríklad, že po odpočítaní fixných výdavkov od príjmu vám zostane 750€. Ak je vaša súčasná splátka hypotéky 220€ mesačne, jej zdvojnásobenie by znamenalo, že zo 750€, ktoré vám zostanú, musíte odpočítať 220€.
- Výsledná čiastka - 520€ - je čiastka, s ktorou musíte byť schopní zaplatiť všetky svoje zvyšné diskrečné výdavky, aby ste si mohli dovoliť svoju dvojnásobnú splátku hypotéky.
- 4Vytvorte si rozpočet, ktorý vám umožní žiť zo zvyšných finančných prostriedkov. Ak vám po zahrnutí zvýšenej splátky hypotéky ostane 520€ a všetky vaše fixné výdavky, bude to 520€ suma, v ktorej musíte byť schopní žiť.
- Ak zistíte, že vaše variabilné mesačné výdavky presahujú túto sumu, budete musieť nájsť oblasti, v ktorých môžete výdavky znížiť. K bežným riešeniam patrí menej stravovania, prechod na staršie verzie telefónnych alebo káblových balíkov, viac chôdze a menej šoférovania a obmedzenie malých nákladov. denné nákupy, ktoré sa môžu každý mesiac hromadiť vo veľkých sumách (napríklad nákupy kávy).
- Na internete je k dispozícii množstvo tipov a trikov na rozpočet
Na internete nájdete hypotekárne kalkulačky, ktoré vám pomôžu zistiť, ako zvýšenie platby ovplyvní vašu konkrétnu hypotéku. - 5Odošlite každý mesiac dvojnásobok svojej pravidelnej splátky hypotéky. Ak sa vám zdvojnásobí platba v rámci rozpočtu, riaďte sa plánom a každý mesiac pošlite dvojnásobnú platbu. Alebo ak chcete, môžete rovnakú platbu zaslať dvakrát mesačne. To sa nazýva raz za dva týždne hypotekárne splátky. Na ich nastavení môžete spolupracovať so svojim veriteľom alebo môžete každý mesiac zaslať dodatočnú platbu.
Časť 3 z 3: refinancovanie hypotéky
- 1Pochopte refinancovanie. Refinancovanie môže byť atraktívnou alternatívou alebo doplnkom k zdvojnásobeniu mesačných platieb. Refinancovanie zahŕňa nahradenie starej pôžičky novou pôžičkou, ktorá má iné podmienky. Tieto podmienky môžu zahŕňať nižšiu úrokovú sadzbu alebo kratšiu dobu.
- Refinancovanie vám môže umožniť potenciálne skrátenie pôžičky bez toho, aby ste museli dramaticky zvýšiť platby, ak refinancujete na oveľa nižšiu úrokovú sadzbu.
- V prípade 30-ročnej hypotéky s fixnou sadzbou na dom 74600€ refinancovanie z 9% na 5,5% skracuje obdobie o pol až 15 rokov, pričom mesačná splátka sa len mierne zmení zo 600€ na 610€.
- Aby to fungovalo, musia byť k dispozícii nižšie úrokové sadzby. Overte si to u svojho veriteľa. Ak nie sú, refinancovanie skráti vašu lehotu, ale pravdepodobne zvýši vašu platbu.
- Krátkodobé pôžičky majú často nižšie úrokové sadzby, takže aj keď je vaša celková mesačná splátka vyššia, vďaka nižšej sadzbe a kratšej lehote časom výrazne ušetríte na úrokoch.
- 2Vykonajte prieskum a zistite, či si môžete dovoliť premeniť svoju 30-ročnú hypotéku na 10-ročnú hypotéku. Na internete nájdete hypotekárne kalkulačky, ktoré vám pomôžu určiť, aké by boli vaše platby za 10-ročnú hypotéku. Môžete tiež kontaktovať svojho veriteľa a ten vám pomôže zistiť, aká bude vaša nová platba. Dobrou zásadou je, že keď prestavíte 30-ročnú hypotéku na 10-ročnú hypotéku, vaše platby sa takmer zdvojnásobia.
- 3Pozrite sa na svoju finančnú situáciu a zistite, či si môžete dovoliť vyššiu splátku hypotéky a poplatky súvisiace s refinancovaním. Pri vašej novej 10-ročnej hypotéke budú platby výrazne vyššie. Starostlivo zvážte svoju finančnú situáciu a to, či má pre vás zmysel prestavať na 10-ročnú hypotéku. Nikdy nie je múdre obetovať úspory na splatenie hypotéky, pretože ich môžete potrebovať v prípade núdze. Tiež je potrebné zvážiť poplatky za refinancovanie.
- Mnoho veriteľov účtuje za predčasné splatenie penále vo výške úrokovej sadzby od jedného do šiestich mesiacov. Skontrolujte svoju existujúcu hypotéku a zistite, či bude uplatnená pokuta pred platbou.
- Poplatky za uzatvorenie refinancovania môžu zahŕňať náklady na uzatvorenie, hodnotenie, hľadanie titulu a poistenie titulu, prieskum, poskytnutie pôžičky a môžu sa pohybovať od 3-4% z celkovej sumy refinancovanej.,
- Ak sa úroková sadzba nezníži najmenej o 1,5-2%, refinancovanie hypotéky sa nemusí vyplatiť. Stále by ste mali byť schopní splácať vyššie hypotéky, aj keď neprefinancujete.
- 4Zhromaždite dokumenty, ktoré potrebujete na požiadanie o refinancovanie. Budete musieť svojmu veriteľovi preukázať svoje príjmy a mesačné dlhy. Ak refinancujete prostredníctvom rovnakého veriteľa, môže sa stať, že skontroluje váš úver, bankové výpisy alebo výkazy ziskov a strát. Ostatní veritelia môžu požiadať o viac informácií. V závislosti od veriteľa bude možno potrebné poskytnúť veriteľovi kópie niektorých alebo všetkých týchto dokumentov:
- vyplácať úplatky
- bankové výpisy
- priznania k dani z príjmu
- výpisy z kreditnej karty
- doklad o ďalších mesačných dlhoch (tj. pôžičky na auto)
- úverová správa a skóre (veriteľ to môže získať sám)
Ak vám vaše zvýšené splátky hypotéky sťažujú splácanie iného dlhu s vysokými úrokmi, môžete sa časom ocitnúť vo väčšom dlhu. - 5Požiadajte svojho veriteľa o refinancovanie svojej existujúcej hypotéky na 10-ročné obdobie. Kontaktujte svojho veriteľa a požiadajte o refinancovanie. Väčšina bánk vám umožňuje podať žiadosť buď osobne na pobočke, telefonicky alebo online. Odošlite svoju žiadosť akýmkoľvek spôsobom, ktorý je pre vás najľahší. Ak smerujete na pobočku, vezmite si so sebou všetky dokumenty. Ak podávate žiadosť telefonicky, pravdepodobne odošlete svoje dokumenty faxom svojmu veriteľovi. Dá sa očakávať poplatok za prihlášku medzi 56€ a 220€.
- Ak chcete porovnať ceny, vždy sa obráťte na viacerých veriteľov. Čím viac veriteľov kontaktujete, tým vyššia je pravdepodobnosť, že získate výhodnejšiu sadzbu.
- 6Uzavrieť dohodu. Ak je refinancovanie schválené, váš veriteľ vás na to upozorní. V tomto mieste je dobré požiadať realitného zástupcu, aby vám pomohol s uzavretím obchodu. Advokát sa môže uistiť, že dokumentácia o refinancovaní je zostavená správne. Uistite sa, že dostanete kópie novej 10-ročnej hypotekárnej pôžičky, ktoré si uložíte do svojich osobných spisov. Majte na pamäti, že s uzávierkou sú spojené poplatky.
- Záverečný poplatok za advokáta. Poplatok za služby záverečného zástupcu môže byť od 370€ do 750€ a viac.
- Poplatok za vyhľadávanie titulu a titul. V niektorých prípadoch možno budete musieť zaplatiť za vyhľadávanie titulu a poistenie titulu, aby ste sa uistili, že na nehnuteľnosť nie sú žiadne záložné práva a ste oprávneným vlastníkom. Tieto poplatky budú založené buď na kúpnej cene, alebo na refinancovanej sume. Pri väčšine refinancovaní nie je potrebné vyhľadávanie podľa názvu, ak vlastník zostáva rovnaký, ale pre nový refinancovaný úver je potrebné vystaviť novú poistnú zmluvu.
- Poplatok za hodnotenie. Možno budete musieť nechať vyhodnotiť svoj domov. Ak ste nedávno dostali schválenie, veriteľ ho nemusí požadovať s refinancovaním. Ak za to musíte zaplatiť, znalecký posudok môže stáť od 220€ do 520€. V niektorých prípadoch vám však namiesto úplného súhlasu môže stačiť iba stanovisko k cene makléra. Maklér alebo realitný agent poskytne veriteľovi svoj názor na to, akú hodnotu má dom.
- Poplatok za zriadenie pôžičky. Banke môže byť tiež účtovaný poplatok za poskytnutie úveru za vybavenie úveru a prípravu dokumentov. Tento poplatok môže predstavovať až 1,5% alebo viac z istiny úveru. Vždy by ste si mali prečítať odhad dobrej viery, ktorý vám poskytne veriteľ, aby ste pochopili, aké sú poplatky. Tieto poplatky môžete byť schopní vyjednať s veriteľom.
- Vyššie uvedené informácie predstavujú všeobecné informácie súvisiace so zákonom. Neznamená to ani považovať za právne rady.
- Ak hľadáte právnu radu, mali by ste sa obrátiť na právnika.
Prečítajte si tiež: Ako podať žiadosť o konkurz bez advokáta?
Komentáre (1)
- Môj manžel a ja sme v procese prvého nákupu nového domu, a tak som chcela vedieť, ako môžeme znížiť svoju hypotéku o 10 rokov. Informácie tu boli vynikajúce. Teraz už presne viem, čo mám robiť, a neviem sa dočkať, kedy to poviem svojmu manželovi, keď príde domov z práce. Vďaka za vašu pomoc.
Prečítajte si tiež:
Právne vylúčenie zodpovednosti Obsah tohto článku je zameraný na vaše všeobecné informácie a nemá slúžiť ako náhrada profesionálneho práva alebo finančného poradenstva. Nie je zámerom, aby sa na neho používatelia spoľahli pri prijímaní akýchkoľvek investičných rozhodnutí.
