Ako vyhľadať titul?

Možno by ste mali zvážiť zamestnanie skúsenej spoločnosti na vyhľadávanie titulov — Vyhľadávanie názvu môžete vykonať sami; ak je to však vaše prvé vyhľadávanie titulov, možno by ste mali zvážiť zamestnanie skúsenej spoločnosti na vyhľadávanie titulov.

Ak kupujete dom alebo nehnuteľnosť, je veľmi dôležité, aby ste pred dokončením transakcie vykonali vyhľadávanie názvu. Hľadanie názvu je proces prechádzania minulých listín, daňových záznamov a ďalších finančných transakcií spojených s konkrétnym majetkom. Cieľom vyhľadávania názvu je uistiť sa, že osoba, ktorá vám nehnuteľnosť predáva, je skutočne vlastníkom, aby na vás nehnuteľnosť mohla bez problémov legálne previesť. A čo je dôležitejšie, nehnuteľnosť nepodlieha záložným právam ani vecným bremenám, ktoré by zakazovali vlastnícke právo alebo zakazovali prevod jasného vlastníckeho práva. Vyhľadávanie názvu môžete vykonať sami; ak je to však vaše prvé vyhľadávanie titulov, možno by ste mali zvážiť zamestnanie skúsenej spoločnosti na vyhľadávanie titulov.

Časť 1 z 3: identifikácia majetku a lokalizácia listín

1
Pozrite sa do záznamov hodnotiteľa dane. Musíte zhromaždiť čo najviac informácií o súčasnom vlastníkovi nehnuteľnosti a nehnuteľnosti samotnej. Robíte to preto, aby ste mohli jednoduchšie lokalizovať súčasné a minulé skutky pre nehnuteľnosť, o ktorú máte záujem. Väčšinu záznamov o dani z nehnuteľností je možné nájsť na daňovom úrade v kraji alebo meste, v ktorom sa nehnuteľnosť nachádza. Tieto záznamy sú prístupné verejnosti a mnohé miesta majú svoje záznamy online.
- Musíte zadať adresu ulice, o ktorú máte záujem.
- Kanceláriu daňového odhadcu pre vašu oblasť nájdete na adrese: http://publicrecords.onlinesearches.com/Assessor-and-Property-Tax-Records.htm.
- Akonáhle identifikujete miestnu daňovú kanceláriu, overte si na ich webových stránkach, či môžete online vyhľadávať daňové informácie o danej nehnuteľnosti.
- Ak nemajú možnosť online vyhľadávania, zavolajte do kancelárie a požiadajte ich, aby vám vysvetlili kroky, ktoré musíte urobiť, aby ste získali tieto daňové informácie pre nehnuteľnosť.
- Evidencia dane z nehnuteľnosti vám poskytne nasledujúce informácie: číslo parcely, číslo šarže, všeobecný popis a daňovú históriu, a to zaplatenú aj nezaplatenú za nehnuteľnosť.
- Tieto informácie pomôžu pri hľadaní listiny.
2
Vyhľadajte list vlastníctva online. Mnoho štátov teraz poskytuje prístup k listinám online, a to buď za malý poplatok, alebo zadarmo. Toto je najrýchlejší spôsob, ako začať s vyhľadávaním listín o nehnuteľnosti a s hľadaním titulu.
- Najprv musíte nájsť posledný list. Tento list bude obsahovať meno majiteľa nehnuteľnosti, ktoré by sa malo zhodovať s menom osoby, od ktorej nehnuteľnosť kupujete.
- Každý list bude odkazovať na ďalšie predchádzajúce listiny a mapy umiestnenia majetku a prípadných záložných práv.
- Chcete zbierať listiny za posledných 50 až 70 rokov, aby ste sa presvedčili, že názov nehnuteľnosti správne prešiel. Toto sa nazýva reťazec názvu a bude sa o ňom podrobnejšie diskutovať nižšie.
- Mali by ste zhromaždiť všetky dostupné listiny online. Ak online systém neudržiava listiny po mnoho rokov, budete musieť vykonať osobné vyhľadávanie (diskutované nižšie).
- Môžete vykonať internetové vyhľadávanie slov „pozemkové záznamy“ a názov vášho štátu, a to by vás malo nasmerovať na akýkoľvek online systém alebo miestnu závod na výrobu titulov.
- Ak chcete vidieť, ako online systém pozemkových záznamov vyzerá, môžete navštíviť: http://masslandrecords.com alebo https://myfloridacounty.com/official_records/index.html?thisPage=MyFloridaCounty.ORI.Order.state.Start.
3
Navštívte kanceláriu, ktorá zaznamenáva listiny. Ak kraj, v ktorom sa nehnuteľnosť nachádza, nemá online vyhľadávací systém listín alebo sa v minulosti dostatočne nevracia, budete musieť nájsť a navštíviť kanceláriu zodpovednú za zaznamenávanie listín pre oblasť, kde sa nehnuteľnosť nachádza. Na úspešné vyhľadávanie je potrebné priniesť kópie všetkých listín, ktoré ste našli, a/alebo informácií, ktoré ste získali na úrade daňového hodnotiteľa.
- Kancelárie zapisovateľa listiny môžete vyhľadať na adrese: http://publicrecords.onlinesearches.com/Assessor-and-Property-Tax-Records.htm.
- Keď nájdete správnu kanceláriu, kontaktujte ju a opýtajte sa, akým spôsobom by ste mohli pokračovať vo vyhľadávaní. Pracovníci súdu alebo kancelárie vám budú môcť povedať, či ste zhromaždili dostatok informácií na vykonanie pátrania.
- Najprv nájdete posledný list. Väčšina kancelárií uchováva tieto informácie v knihe listín. Mali by ste si overiť, či vás informácie zhromaždené v kancelárii daňového odborníka presmerujú na konkrétnu knihu listov. Ak je to tak, nájdete tam najnovší skutok.
- Každý listina bude obsahovať informácie o predchádzajúcom liste, ktoré vám umožnia nájsť daný dokument. Tieto informácie budú zahŕňať číslo knihy listov a číslo strany v knihe, kde sa nachádza predchádzajúci listina.
- Mali by ste pokračovať v ťahaní a kopírovaní všetkých listín, kým nezískate listiny pokrývajúce 50 až 70 rokov.
- Tento proces môže byť veľmi časovo náročný, ale môžete nájsť všetky potrebné informácie.
4
Vytvorte reťazec názvu. Keď zhromaždíte všetky listiny, chcete začať s najnovšími a vrátiť sa v čase, aby ste skontrolovali, či vlastníctvo prešlo správne. To znamená, že osoba, ktorá kúpila nehnuteľnosť, je uvedená ako predávajúci pri zmene vlastníctva nehnuteľnosti.
- Mali by ste vytvoriť graf, ktorý bude obsahovať nasledujúce stĺpce: Listina, Predávajúci a Kupujúci.
- Počnúc posledným listinou sa chcete uistiť, že predávajúci bol kupujúcim v predchádzajúcom liste. Chcete, aby tento model predávajúceho/kupujúceho pokračoval nepretržite od súčasných 50 až 70 rokov.
- Vyplnením týchto informácií do grafu môžete jednoduchšie zistiť, či existujú medzery vo vlastníctve, čo by mohlo ovplyvniť schopnosť súčasného vlastníka nehnuteľnosti vám zákonne predať nehnuteľnosť.
- Ak napríklad narazíte na predajcu na liste vlastníctva, ktorého meno nebolo uvedené ako predchádzajúci kupujúci, dôjde k prerušeniu reťazca vlastníckych práv. Je možné, že titul nebol správne zaznamenaný alebo sa osoba podvodne vydávala za majiteľa nevedomého predajcu.
- Pred kúpou nehnuteľnosti s prerušením reťazca vlastníctva by ste sa mali porozprávať s realitným zástupcom, aby ste určili riziká spojené s kúpou.

Ako začať s vyhľadávaním listín o nehnuteľnosti — Toto je najrýchlejší spôsob, ako začať s vyhľadávaním listín o nehnuteľnosti a s hľadaním titulu.

Časť 2 z 3: kontrola záložných práv, hypoték, rozsudkov alebo nezaplatených daní

1
Vykonajte daňové vyhľadávanie. Ako je uvedené vyššie, v prehľadoch daňových odhadcov môžete vyhľadať informácie o aktuálnom vlastníkovi nehnuteľnosti a mieste zaznamenanej listiny. Rovnaké záznamy tiež uvedú, či na nehnuteľnosť existujú nejaké nevyrovnané dane alebo špeciálne posudky na pozemok. V rámci vyhľadávania názvov sa chcete uistiť, že nehnuteľnosť nepodlieha žiadnym záložným právam pred kúpou nehnuteľnosti.
- Nesplatené dane sú záložné práva k majetku a môžu byť prevedené na nového majiteľa.
- Ak sú dane po lehote splatnosti významné, kraj alebo štát môže byť schopný nehnuteľnosť predať na predaj, aj keď nový vlastník nezodpovedal za nahromadenie dlhu.
2
Zistite, či je voči majetku vecné bremeno. Ďalšou dôležitou súčasťou hľadania titulu je zistiť, či existujú nejaké neuspokojivé rozsudky voči predajcovi alebo predchádzajúcim majiteľom nehnuteľnosti. Rozsudok je záložné právo na majetok osoby a majetok slúži ako zábezpeka za všetky dlžné peniaze, kým nie je rozsudok uspokojený.
- Ak sa zistí rozsudok, považuje sa to za vadu vlastníckeho práva a predávajúci by mal vadu odstrániť skôr, ako bude bezplatne a jasne postúpená novému kupujúcemu. Kupujúci, ktorý hľadá financovanie, vo všeobecnosti nebude schopný zabezpečiť financovanie nehnuteľnosti záložným právom na rozhodnutie.
- Ak objavíte záložné právo na rozsudok pred kúpou nehnuteľnosti, požiadajte predávajúceho, aby sa spojil s veriteľom záložného práva a určil spôsob nápravy rozsudku, a to buď jeho zaplatením, alebo v prípade, že záložné právo už bolo zaplatené, požiadajte o uspokojenie záložného práva. Tento dokument ukazuje, že dlh bol odpustený a je ho možné použiť na odstránenie záložného práva z titulu.
- Väčšina štátov má zákony zakazujúce vlastníkovi predávať nehnuteľnosť so záložným právom.
- Mali by ste byť schopní určiť, či existuje záložné právo na majetok na tom istom mieste, kde ste nachádzali listiny, napríklad registrátora listín alebo súdneho úradníka.
- Mali by ste sa obrátiť na registrátora listín alebo na ktorúkoľvek kanceláriu, ktorá zaznamenáva listiny v kraji, v ktorom sa nehnuteľnosť nachádza, a požiadať o najlepší spôsob, ako vyhľadať akékoľvek záložné práva na majetok.
3
Akékoľvek finančné obmedzenia prediskutujte s realitným zástupcom. Na nehnuteľnosť je možné uložiť množstvo finančných obmedzení, ako napríklad: nesplatené hypotéky, záložné práva, rozsudky alebo nezaplatené dane. Všetky tieto obmedzenia môžu výrazne znížiť hodnotu majetku. Riskujete tiež stratu majetku pre niekoho, kto má na nehnuteľnosti iný právny záujem. Pretože nie všetky štáty obmedzujú predaj majetku finančnými obmedzeniami, musíte nielen vykonať dôkladné vyhľadanie titulu, ale mali by ste pred kúpou nehnuteľnosti prediskutovať aj akékoľvek finančné obmedzenia, ktoré na nehnuteľnosť objavíte, s realitným zástupcom.
- Ak predávajúci zistí, že záložné právo na nehnuteľnosť je neplatné, mal by sa obrátiť na zástupcu a požiadať ho o uvoľnenie záložného práva sudcom.
- Kupujúci nie je zodpovedný za opravu akýchkoľvek záložných práv k nehnuteľnosti. Kupujúci by však nemal kupovať nehnuteľnosť, na ktorú sa vzťahuje záložné právo.
- Ak predávajúci nemôže uspokojiť vecné bremeno a kupujúci skutočne chce nehnuteľnosť, kupujúci by mal s právnym zástupcom prediskutovať, či by bolo možné, aby kupujúci zaplatil záložné právo a na základe výmeny by predávajúci znížil sumu nákladov na majetok sumou záložného práva.
- Ak predávajúci kupuje exekučný dom so záložným právom, spravidla ak je dom kúpený prostredníctvom šerifovho predaja alebo aukcie, vlastnícke právo prechádza na predávajúceho bez akýchkoľvek záložných práv.
- Osoba, ktorá si kúpi exekučný dom so záložným právom, by sa mala obrátiť na zástupcu a zistiť, či by dom, ak by bol kúpený, prešiel jasným názvom.
- Ak kupujúci kúpil nehnuteľnosť za hotovosť a pred prevodom vlastníckeho práva nezistil záložné právo na rozsudok, kupujúci by sa mal obrátiť na zástupcu a zistiť, či existujú opatrenia, ktoré môže podniknúť a prinútiť predávajúceho splatiť záložné právo.

Ktorá hľadá titul — Pri hodnotení spoločnosti, ktorá hľadá titul, vezmite do úvahy nasledujúce skutočnosti: Koľko rokov má spoločnosť skúsenosti?

Časť 3 z 3: Najatie spoločnosti na vyhľadávanie titulov

1
Požiadajte o odporúčanie. Aj keď môžete vyhľadávanie titulov vykonávať sami, mali by ste však zvážiť najatie spoločnosti, ktorá hľadá názov vo vašom mene, najmä ak robíte významné finančné investície. Mali by ste sa obrátiť na svojho realitného makléra, rodinu, priateľov alebo kohokoľvek iného, koho poznáte, kto nedávno kúpil nehnuteľnosť, o odporúčanie spoločnosti hľadajúcej názov. Pri hodnotení spoločnosti, ktorá hľadá titul, vezmite do úvahy nasledujúce skutočnosti:
- Koľko rokov má spoločnosť skúsenosti? Chcete spoločnosť, ktorá dokončila množstvo vyhľadávaní titulov a je oboznámená so záznamami, kde sa nehnuteľnosť nachádza.
- V Better Business Bureau skontrolujte, či neboli voči potenciálnej spoločnosti podané sťažnosti. Sťažnosti môžete hľadať na: https://bbb.org.
- Porovnajte ceny medzi niekoľkými skúsenými spoločnosťami pre vyhľadávanie titulov vo vašej oblasti a uistite sa, že získate najlepšiu ponuku.
- Spoločnosti hľadajúce názov môžete nájsť na: http://titlecompanies.net.
2
Vyberte si spoločnosť, ktorá vám hľadá titul, v ktorej sa cítite pohodlne. Pri nákupe nehnuteľnosti sa možno budete musieť stretnúť s firmou, ktorá vám hľadá titul, alebo sa s ňou porozprávať. Predtým, ako sa ich rozhodnete najať, mali by ste sa stretnúť s agentom z vyhľadávacej spoločnosti alebo sa s ním porozprávať. Vďaka tomu sa môžete rozhodnúť, či sa so spoločnosťou cítite dobre, či reaguje na vaše otázky a ako je pre vás prístupný.
- V niektorých štátoch zastupuje ľudí pri zatváraní nehnuteľností zástupca titulnej spoločnosti.
- Počas celého procesu máte právo obrátiť sa na svoju spoločnosť hľadajúcu titul.
- Mali by ste si položiť otázky o tom, ako vedú svojich hľadačov titulov, vrátane toho, či sa spoliehajú iba na online databázy.
- Požiadajte ich, aby vysvetlili svoju správu a abstrakty.
- Ak sa titulná spoločnosť bude zaoberať zatváraním vášho majetku, požiadajte ich, aby vysvetlili postup, prešli všetky papiere a vysvetlili, ako budú všetky prostriedky, ktoré poskytnete na kúpu domu, držané v úschove.
3
Zvážte kúpu poistenia titulu. Aj keď sa na prvý pohľad môže zdať, že vynaložiť 750€ na poistenie vlastníctva ako zbytočné náklady, o zaplatení poistky by ste mali vážne uvažovať. Poistenie vlastníctva vás chráni pred mnohými problémami, ktoré boli diskutované vyššie. Ak vám napríklad niekto predá dom, ktorý nevlastní alebo je spoluvlastníkom nehnuteľnosti, poistenie vás ochráni pred stratou vašich finančných investícií.
- Váš zatvárací zástupca alebo splnomocnenec vám vo všeobecnosti pomôže s výberom a získaním poistenia titulu.
- V niektorých štátoch platí náklady na poistenie predajca.
- Poistenie zaplatíte spravidla jednorazovým poplatkom okolo 750€

Najmä ak vynakladáte značné finančné investície — Aj keď môžete vyhľadávanie názvu vykonávať sami, mali by ste však zvážiť najatie spoločnosti, ktorá hľadá názov vo vašom mene, najmä ak vynakladáte značné finančné investície.

Tipy

Aj keď mnohé jurisdikcie majú v súčasnej dobe obrázky starých listín a daňové záznamy uložené v prehľadávateľných databázach, pripravte sa na hĺbenie. V niektorých oblastiach to bude znamenať prepracovanie sa v roliach obrazov mikrofišov alebo dokonca hľadanie v starých knihách, aby ste našli požadované informácie.
Niekoľko jurisdikcií teraz ponúka prístup k záznamom o majetku online. Právna jurisdikcia môže vyžadovať, aby sa používatelia zaregistrovali, aby získali prístup k záznamom, a tiež môže vyžadovať poplatok za stiahnutie kópií vybraných dokumentov. Ak je cieľom vykonať vyhľadávanie titulov v rámci genealogického projektu, dostupnosť online záznamov môže túto úlohu výrazne uľahčiť.
Hľadanie názvu na genealogické účely môže odhaliť históriu rodinného domu alebo identifikovať susedov a komunitu predkov. Existujú skutky, ktoré siahajú do európskej revolúcie. Listiny nachádzajúce sa pri vyhľadávaní názvu môžu odhaliť informácie o hodnote krajiny, kto bol zo zákona oprávnený vlastniť titul, a do určitej miery aj o vzťahoch medzi ľuďmi, ktorí listiny prenášajú z jednej generácie na druhú.

Prečítajte si tiež: Ako sa domáhať práv squatterov?

Ako vyhľadať titul?

Kroky

Časť 1 z 3: identifikácia majetku a lokalizácia listín

Časť 2 z 3: kontrola záložných práv, hypoték, rozsudkov alebo nezaplatených daní

Časť 3 z 3: Najatie spoločnosti na vyhľadávanie titulov

Tipy

Otázky a odpovede

Komentáre (4)

Prečítajte si tiež: