Ako získať pôžičku bez súkromného poistenia hypotéky (PMI)?

Čo má za následok mesačné platby 350€ (splátka pôžičky) + 39€ (PMI) = 380€ (mesačná platba) — To by vyžadovalo mesačné platby PMI v tomto prípade 39€. Tento kupujúci môže nájsť 30-ročnú hypotéku na 3,75%, čo má za následok mesačné platby 350€ (splátka pôžičky) + 39€ (PMI) = 380€ (mesačná platba).

Pre mnoho jednotlivcov a rodín, ktorí zvažujú kúpu domu alebo akejkoľvek inej nehnuteľnosti, môže byť súkromné poistenie hypotéky (PMI) hlavným nákladovým faktorom. PMI je požiadavka, ktorá vstupuje do hry, ak je počiatočná záloha kupujúceho nižšia ako 20% z kúpnej ceny. PMI je navrhnutý tak, aby zaručoval záujem banky o nehnuteľnosť v prípade, že kupujúci nie je schopný držať krok so splátkami hypotéky. Mnoho bánk inzeruje pôžičky, ktoré vyžadujú iba nízke zálohy, ale náklady na PMI môžu byť nadmerné. Je dôležité pochopiť, že existuje niekoľko spôsobov, ako sa vyhnúť PMI.

Metóda 1 z 5: Uskutočnenie dostatočne veľkej zálohy

1
Vypočítajte si svoj pomer „pôžičky k hodnote“. Pomer pôžičky k hodnote, niekedy skrátene LTV, je pomer, ktorý meria výšku pôžičky v porovnaní s hodnotou domu. Aby sa zabránilo PMI, pre väčšinu pôžičiek musí byť LTV 80% alebo menej. Výpočet LTV je jednoduchá záležitosť vydelenia výšky pôžičky (sumy, ktorú si potrebujete požičať) cenou domu.
- Predpokladajme, že pár chce kúpiť dom za 149000€ a má úspory 14900€. Potrebujú si požičať zvyšných 134000€, takže LTV je 180000/200000 = 0,90 alebo 90%.
- Predpokladajme, že niekto iný chce kúpiť dom za 74600€, ale táto osoba má úspory 14900€. Pôžička je tentoraz 59700€, takže LTV je 80000/110000 = 0,80 alebo 80%.
2
Uskutočnite najväčšiu zálohu, akú si môžete dovoliť. Platenie PMI bolo popísané ako „rozdávanie peňazí“, preto by ste sa mu mali pokúsiť vyhnúť, ak môžete. Môžete to urobiť dostatočne vysokou zálohou. Spravidla, aby ste sa vyhli PMI, musíte mať zálohu vo výške 20% z kúpnej ceny domu. Banky môžu ponúkať výhodné ponuky pre nových kupujúcich domov, pretože umožňujú nízke zálohy. Dodatočné platby PMI však môžu byť neprimerané.
- Obvykle by ste sa mali pokúsiť urobiť čo najvyššiu zálohu. Ak viete, že kúpa domu je vo vašej budúcnosti, je dôležité začať so sporením skoro. Ak je to možné, zvážte požičanie od rodinných príslušníkov alebo iných zdrojov.
3
Stanovte si pôžičku. Zistite, čo si môžete dovoliť požičať si na základe svojich úspor. Jednoduchý výpočet, na základe toho, čo ste uložili, môže pomôcť určiť maximálny úver na LTV nižšia ako 80%. Začnite so sumou zálohy, ktorú si môžete dovoliť. Vynásobte 4. To vám povie, koľko si môžete dovoliť požičať si. Sčítanie tejto sumy a sumy vašej zálohy vám povie, akú kúpnu cenu si môžete dovoliť.
- Zoberme si napríklad pár, ktorý má našetrených 22400€ a chce si kúpiť dom bez platenia PMI. 22400€ x 4 = 89600€, čo je výška pôžičky, ktorú si môžu dovoliť. Sčítanie 22400€+89600€ = 112000€, čo je najvyššia cena za dom, ktorý si môžu dovoliť bez platenia PMI.
- Predpokladajme, že ďalší pár má k dispozícii 3300€ na zálohu a chce sa vyhnúť PMI. 37300€ x 4 = 149000€, čo je výška pôžičky, ktorú si môžu dovoliť. Sčítanie 37300€+149000€ = 187000€, čo je najvyššia cena domu, ktorú si tento pár môže dovoliť bez platenia PMI.
4

Použite online kalkulačku pôžičiek. Vyššie uvedené príklady poskytujú veľmi jednoduché odhady vašich úverových schopností. Na presnejšie výpočty, ktoré zohľadňujú úrokovú sadzbu a trvanie pôžičky, je na internete hneď k dispozícii niekoľko programov kalkulačky pôžičiek.

Ktorá obsahuje platby PMI — Pôžička na vlastnú päsť nebude automaticky lacnejšia ako tradičná pôžička, ktorá obsahuje platby PMI.

Metóda 2 z 5: Použitie pôžičky na splátky

1
Skúste možnosť „na chrbte“. „Pôžička na chrbte“ umožní niekomu s nízkou zálohou alebo dokonca so žiadnou zálohou kúpiť si dom bez PMI. Toto je vlastne názov na získanie dvoch oddelených pôžičiek. Prvá pôžička bude vo výške 80% hodnoty nehnuteľnosti, takže nebudú potrebné žiadne PMI. Potom dlžník dostane druhú pôžičku, ktorá sa na prvú pôžičku „vráti“, aby pokryla zvyšok potrebných peňazí. Po poklese trhu s bývaním mnohé banky obmedzili možnosť spätného prepojenia na 10% hodnoty a požadovali, aby dlžník zaplatil najmenej 10% akontáciu. Toto sa často nazýva pôžička „80/10/10“, pričom sa odkazuje na 80% prvú pôžičku, 10% pôžičku na vlastnú päsť a 10% akontáciu.
- Predpokladajme, že by kupujúci chcel kúpiť nehnuteľnosť za 149000€. Pri pôžičke na splátky 80/10/10 by si požičal 19000€ na prvú hypotéku (80%), 14900€ na druhú, hypotéku na vlastnú potrebu (10%) a záloha 14900€ (10%).
- Predstavte si iného kupujúceho, ktorý chce kúpiť nehnuteľnosť za 336000€ pomocou pôžičky na splátky 80/10/10. Jeho prvá hypotéka by bola 269000€ (80%); druhá hypotéka na chrbát by bola 33600€ (10%); a akontácia by bola 33600€ (10%).
2

Vypočítajte hodnotu. Pôžička na vlastnú päsť nebude automaticky lacnejšia ako tradičná pôžička, ktorá obsahuje platby PMI. Môžete použiť online kalkulačku pôžičiek, ktorá vám pomôže zistiť, čo je výhodnejšie. Príkladom takejto kalkulačky je http://goodmortgage.com/Calculators/PMI_Or_Piggyback.html.
3

Pochopte nevýhody. Druhá pôžička je spravidla na oveľa kratšie obdobie ako prvá, často si vyžaduje úplnú návratnosť asi za desať rokov. Aj keď vám pôžička na chrbte umožní obmedziť platby PMI, musíte si uvedomiť, že budete mesačne splácať dve pôžičky naraz. Kupujúci využívajúci túto možnosť bude musieť mať istotu, že si môže dovoliť mesačné platby za obidva úvery spoločne.

Aj keď vám pôžička na chrbte umožní obmedziť platby PMI, musíte si uvedomiť, že budete mesačne splácať dve pôžičky naraz.

Metóda 3 z 5: Použitie hypotekárneho poistenia plateného veriteľom (LPMI)

1

Preskúmajte možnosť. Niektorí veritelia vám umožnia získať pôžičku s menej ako 20% akontáciou. Spravidla by to od vás vyžadovalo mesačné platby PMI, aspoň kým nesplatíte značnú časť pôžičky. Ak však veriteľ ponúka možnosť poistenia hypotéky (LPMI) veriteľa, potom veriteľ uvedie výšku poistenia v samotnom pôžičke. To si zvyčajne vyžaduje mierne vyššiu úrokovú sadzbu, ale celkové náklady v priebehu času budú nižšie ako platenie PMI sami.
2

Nakupujte za ceny. Rovnako ako majú veritelia rôzne hypotekárne sadzby pre „bežné“ pôžičky, majú tiež rôzne sadzby pre pôžičky LPMI. Budete chcieť nakupovať online alebo zavolať miestnym veriteľom vo svojej oblasti a zistiť, kto má pre túto možnosť najlepšie pôžičky. Uistite sa, že je zrejmé, že sa pýtate na možnosť LPMI.
3
Vypočítajte náklady. Budete musieť porovnať mesačné platby v rámci bežnej pôžičky s nižšou sadzbou s pridanými platbami PMI s mesačnými splátkami pôžičky LPMI s vyššou sadzbou bez PMI. Na získanie týchto údajov budete musieť použiť online kalkulačku pôžičiek a u veriteľov sa informovať o ich úrokových sadzbách LPMI.
- Predpokladajme, že niekto chce kúpiť nehnuteľnosť v hodnote 74600€ s LTV 90% (to znamená akontácia 7460€). To by vyžadovalo mesačné platby PMI v tomto prípade 39€
  - Tento kupujúci môže nájsť 30-ročnú hypotéku na 3,75%, čo má za následok mesačné splátky 350€ (splátka pôžičky) + 39€ (PMI) = 380€ (mesačná splátka).
  - Ten istý kupujúci alternatívne zistí, že veriteľ poskytne 30-ročnú hypotéku vo výške 4,00% s uzavretým poistením. Výsledkom sú mesačné platby 360€ (pôžička) + 0€ (bez PMI) = 360€ LPMI mesačná splátka je v tomto prípade nižšia (ale nebude vždy).

Metóda 4 z 5: Použitie pôžičky na správu veteránov

1
Zistite, či spĺňate podmienky. Veteránov výhody Administration (VA) zaručuje úvery na bývanie pre kvalifikovaných veteránov a ich oprávnených rodinných príslušníkov, s niekoľkými dávok. Tieto pôžičky môžu byť obzvlášť skvelé, pretože nevyžadujú žiadny PMI, bez ohľadu na to, akú máte zálohu. Aby ste sa kvalifikovali, musíte:
- kúpte si dom pre osobnú obsadenosť
- boli čestne prepustení
- spĺňať servisné požiadavky vo vojenskej alebo národnej garde 90 alebo viac dní v závislosti od skutočných rokov, kedy došlo k službe
- manželia môžu byť za určitých okolností oprávnení.
2

Nájdite veriteľa. Musíte nájsť veriteľa, ktorý sa zúčastňuje programu VA. Môžete sa opýtať na účasť svojej vlastnej miestnej banky (ov) alebo jednoducho vyhľadať „poskytovateľov pôžičiek VA“ online. Americké ministerstvo pre záležitosti veteránov zverejňuje každoročný zoznam 300 najlepších veriteľov VA uvedených podľa objemu ich pôžičiek na VA.
3

Získajte osvedčenie o spôsobilosti (COE). Osvedčenie o spôsobilosti veriteľa overuje, či máte nárok na pôžičku VA. Webová stránka amerického ministerstva pre záležitosti veteránov, http://knowva.ebenefits.va.gov/system/templates/selfservice/va_ss/#!portal/554400000001018/article/554400000006303, vás prevedie krokmi k získaniu COE.
4

Nájdite si domov a podpíšte kúpnu zmluvu. To uzamkne dohodnuté podmienky predaja medzi vami a majiteľom. Nezabudnite zahrnúť doložku, ktorá vám umožní zrušiť predaj v prípade, že nemôžete zabezpečiť pôžičku VA.
5

Požiadajte o pôžičku VA. Veriteľ, ktorý sa zúčastňuje programu VA, bude poznať zostávajúce požiadavky a formuláre, ktoré sú potrebné na uzatvorenie pôžičky.

Výsledkom sú mesačné platby 360€ (pôžička) + 0€ (bez PMI) = 360€ Mesačná platba LPMI je v tomto prípade nižšia (ale nebude vždy).

Metóda 5 z 5: Zrušenie PMI po zaplatení

1
Pochopte svoje práva. PMI je poistka na ochranu veriteľa, ak je váš LTV 80% a viac. Ak začnete pôžičku s menej ako 20% akontáciou, budete v tejto situácii. Keď však svoj úver splatíte v priebehu času, LTV sa zníži a platby PMI budete môcť ukončiť.
- Predpokladajme, že kupujúci kúpi nehnuteľnosť za 149000€ so zálohou 14900€ (10%). Jeho LTV v tomto bode je 180000/200000 = 0,90 alebo 90%. Ale postupom času, keď bude splácať svoje mesačné hypotéky, dosiahne bod, v ktorom je suma zostávajúceho úveru iba 119000€. LTV je teraz 160000/200000 = 0,8 alebo 80%. V tomto mieste sa môže obrátiť na svoju banku a ukončiť PMI.
- Uvažujme o inom kupujúcom, ktorý si kúpi nehnuteľnosť vo výške 224000€ so zálohou 1800€ (8,3%). Jeho LTV na začiatku je teda 275000/300000 = 0,917 alebo 91,7%. Predpokladajme však, že pri splácaní hypotéky sa zvýšia aj hodnoty majetku v jeho oblasti, takže hodnota jeho majetku sa vyšplhá na 239000€ Keď zníži výšku svojho úveru na 191000€, bude na LTV 80%. 256000/320000 = 0,8 alebo 80%, a teraz môže banku požiadať o ukončenie PMI.
2
Odošlite písomnú žiadosť o zrušenie. Ak sa domnievate, že váš LTV klesol pod 80%, môžete svojmu veriteľovi odoslať písomnú žiadosť o ukončenie PMI. Váš veriteľ je povinný splniť vašu žiadosť, ak:
- máte dobrú platobnú históriu
- vaše platby sú aktuálne
- spĺňate všetky požiadavky, ktoré veriteľ kladie na preukázanie hodnoty nehnuteľnosti.
3

Automatické informácie o PMI si overte vo svojich pravidelných výpisoch z hypotéky. Veriteľ je zo zákona povinný ukončiť váš PMI, keď váš LTV dosiahne 78% alebo menej. Aby sa to stalo, musia byť vaše platby za pôžičku aktuálne, aby sa PMI mohol ukončiť.

Tipy

Pozrite sa na stav odpočítateľného z daní pre PMI. Ak máte ako súčasť zmluvy o pôžičke súkromné poistenie hypotéky, možno si budete môcť túto čiastku odpočítať z daní. Špecifiká tohto problému sú pre každú domácnosť iné, urobte preto podrobný prieskum alebo sa obráťte na svojho daňového poradcu a zistite, ako PMI ovplyvní vaše celkové daňové zaťaženie.

Varovania

Tento článok sa zameriava na vyhýbanie sa PMI meraním LTV pôžičky. Ďalšou dôležitou úvahou, ktorá sa tu nerieši, sú priebežné náklady na splatenie pôžičky. Pomocou online kalkulačky pôžičiek, ktorá je k dispozícii na mnohých webových stránkach realitných kancelárií alebo požičovní, zistíte, aké budú mesačné náklady na vašu pôžičku, pričom vezmete do úvahy úrokovú sadzbu, dĺžku pôžičky, zálohu a ďalšie odhadované náklady na pôžičku.

Prečítajte si tiež: Ako požiadať o odpustenie konkurzného poplatku?