Ako nakupovať hypotéky?

Držiteľ zmenky už neprijíma hypotéky (to znamená — To znamená, že nehnuteľnosť je v súčasnosti v exekúcii a držiteľ zmenky už neprijíma hypotéky (to znamená, že nevracia ich investície).

Keď jednotlivec alebo skupina investorov (na rozdiel od banky alebo finančnej spoločnosti) drží bankovku k hypotéke (majú nárok na platby od domáceho kupujúceho), často predajú hypotéku inému jednotlivcovi alebo skupine. investorov. Dôvodom je, že uprednostňujú jednorazovú platbu pred platbami nad 20 alebo 30 rokov. Výsledkom bude, že predajú hypotéky za nižšiu sumu, ako je uvedené na bankovke. Malý prieskum a náležitá starostlivosť môžu každému potenciálnemu investorovi ukázať, ako kúpiť hypotéku a kde nájsť hypotéky na kúpu.

Časť 1 z 3: Pochopenie trhu s hypotekárnymi zmenkami

1
Pochopte koncept hypotekárneho listu. Keď si kupujúci domu vezme hypotéku na kúpu domu, a to buď od finančného ústavu, alebo od inej osoby, kupujúci domu súhlasí s tým, že bude po určitú dobu vykonávať platby so stanovenou úrokovou sadzbou. Právo na tieto platby, hypotekárny list, má inštitúcia alebo fyzická osoba, ktorá vložila pôvodný kapitál na kúpu domu. Držiteľ bankovky potom môže bankovku predať za paušál, ak sa tak rozhodne. To im dáva okamžitú výplatu pôžičky, namiesto toho, aby čakali na prijatie všetkých splátok hypotéky (čo môže trvať 15 až 30 rokov).
- Výhodou nákupu hypotekárneho záložného listu je, že poskytuje držiteľovi zmenky stabilný pasívny príjem počas celej doby trvania pôžičky. To môže byť dôležité napríklad pre investorov, ktorí chcú plánovať odchod do dôchodku.
2
Pochopte riziká investovania do hypotekárnych záložiek. Držiteľ zmenky preberá pri akejkoľvek investícii na hypotekárny úver riziko zlyhania. K zlyhaniu dôjde, keď sa dlžník stane neschopným splácať hypotéky na nehnuteľnosť. To znamená, že nehnuteľnosť je v súčasnosti v exekúcii a držiteľ zmenky už neprijíma hypotéky (to znamená, že nevracia ich investície). Ak uplynie dostatok času, držiteľ zmenky môže nehnuteľnosť zablokovať a znova ju prevziať od dlžníka.
- Ak dôjde k zabaveniu, držiteľ zmenky musí dúfať, že predajná cena domu pokryje sumu, ktorú vynaložili na kúpu hypotekárneho záložného listu. V opačnom prípade môžu prísť o peniaze z investície.
- Riziko zlyhania je vyššie u určitých komerčných nehnuteľností a domov, ktoré vlastnia dlžníci so slabým úverom. Akýkoľvek majetok je však teoreticky náchylný na zlyhanie.
3
Zistite, kde je možné hypotéky kúpiť. S hypotekárnymi zmenkami sa obchoduje medzi držiteľmi bankoviek (banky alebo jednotlivci) a kupujúcimi na sekundárnych trhoch. Na začiatku vyhľadajte služby investovania do nehnuteľností alebo investičné maklére, ktoré ponúkajú prístup k hypotekárnym poznámkam. Okrem toho existujú aj špecializované webové stránky na obchodovanie s hypotekárnymi poznámkami. Vyhľadajte tieto príležitosti online a starostlivo zvážte svoje možnosti.
- Pred investovaním akýchkoľvek peňazí si dôkladne preštudujte legitimitu vami zvoleného makléra alebo webovej stránky. Vyhľadajte oficiálne licencie a recenzie od predchádzajúcich účastníkov. Pri viazaní peňazí na investíciu buďte vždy veľmi opatrní.
4

Poznáte typy nehnuteľností, na ktoré je možné hypotéky držať. Investori môžu kupovať hypotéky na pozemky, rodinné domy, byty, komerčné nehnuteľnosti alebo na prenájom. To, ktorý typ nehnuteľnosti na hypotéku je pre vás ten pravý, bude závisieť od vášho rozpočtu a tolerancie voči riziku. Napríklad najdostupnejšie hypotekárne záložné listy budú spravidla na rodinné domy. Komerčné a pozemkové hypotéky budú pre priemerného investora pravdepodobne neúmerne drahé. Riziko bude závisieť od konkrétnej nehnuteľnosti, ale vo všeobecnosti bude komerčný majetok rizikovejšou investíciou ako hypotéky na domácnosť (za predpokladu, že dlžník má dobrý úver). Pred investovaním zhodnotte každú nehnuteľnosť z hľadiska individuálneho rizika.
5
Získajte informácie o rôznych druhoch hypotekárneho financovania. Okrem hypoték financovaných bankami a inými finančnými inštitúciami existujú aj hypotéky financované súkromnými osobami. Nazývajú sa súkromné hypotéky a zahŕňajú nehnuteľnosti financované predávajúcim, kde predávajúci požičiava kúpnu cenu kupujúcemu a hypotéky pre súkromných veriteľov. Kupujúci domov si spravidla vyberajú tieto možnosti, ak nie sú schopní splácať inštitucionálne hypotéky kvôli riziku zlyhania (riziko, že nezaplatia pôžičky).
- Tieto hypotéky majú často vyššie ako trhové úrokové sadzby, čo zaručuje vyšší výnos držiteľa zmenky; To je však vyvážené rizikom vlastníctva tohto typu bankoviek. Ak kupujúci nie je schopný uskutočniť platby, držiteľ zmenky musí majetok prevziať a dúfať, že predajná hodnota pokryje jeho investíciu.
- Niektoré nehnuteľnosti financované predávajúcim sa tiež spoliehajú na typ financovania, ktoré zahŕňa balónovú platbu (vysokú paušálnu platbu uskutočnenú na konci doby pôžičky). Tieto platby môžu byť pre dlžníka veľké a ťažko splatiteľné, preto obvykle refinancujú pôžičku niekedy pred splatnosťou balónu. Ak však s touto platbou neuspejú, držiteľovi zmenky zostane predvolené vlastníctvo a malý, prípadne negatívny výnos.

Držiteľ zmenky preberá pri akejkoľvek investícii na hypotekárny úver riziko zlyhania.

Časť 2 z 3: nájdenie správnej hypotéky

1
Zistite svoju úroveň rizika. Zistite, aké riziko ste ochotní prijať, aby ste dosiahli vysokú návratnosť. To môže byť nápomocné pri výbere toho, aký typ hypotekárnej investície chcete uskutočniť. Na hypotékach môžete dosiahnuť značnú návratnosť, ale to znamená, že prevezmete určitú úroveň rizika.
- Napríklad hypotéky, ktoré sa predávajú s vysokým pomerom hodnoty pôžičky k hodnote, môžu inzerovať atraktívny výnos, ale ak dlžník nesplatí, nemusia sa vám vrátiť všetky peniaze, aj keď nehnuteľnosť zabavíte.
2

Rozhodnite sa, ktorý typ hypotéky si kúpite. Investovanie do hypotéky je ako investícia do čohokoľvek iného. Existuje mnoho možností a chcete nájsť typ investície, o ktorej si myslíte, že vám prinesie zdravú návratnosť. Zvážte rôzne možnosti uvedené vyššie a rozhodnite sa, ktorý z nich má pre vás najväčší zmysel.
3
Nájsť hypotéky. Keď ste sa uspokojili s typom investície, je načase nájsť si príležitosť. Hľadajte investičné maklérske spoločnosti a webové stránky obchodujúce s hypotekárnymi záložkami a nájdite niekoľko investičných nehnuteľností, ktoré chcete ďalej skúmať.
- Potenciálni investori môžu tiež inzerovať v miestnych novinách alebo na Craigslist, že budú kupovať hypotéky za hotovosť.
- Investori môžu tiež vykonať vyhľadávanie vo verejných záznamoch a nájsť držiteľov hypoték. Priateľte sa s niekým v príslušnom oddelení okresu. Príslušné oddelenie sa bude líšiť v závislosti od okresu; začnite v kancelárii odhadcu majetku a opýtajte sa, ktoré oddelenie eviduje hypotéky. Práve tu by mali investori začať hľadať vo verejných záznamoch.
- Existuje niekoľko konkrétnych online možností, ako nájsť hypotéky na sekundárnom trhu.
- Rovnako ako pre takmer všetky ostatné typy vyhľadávania, je zvyčajne najlepšie začať online.
4
Zvážte poznámky, ktoré sú iba na prvej pozícii. Uistite sa, že kupujete bankovky, ktoré sú na prvej pozícii, a nie na druhej (alebo tretej) pozícii. Ako naznačuje názov, držitelia hypotéky na prvom mieste majú najskôr nárok na nehnuteľnosť v prípade, že dlžník nesplatí.
- Ak si kúpite hypotéku na druhej pozícii a veriteľ zlyhá, je pravdepodobné, že nehnuteľnosť bude predaná so značnou zľavou a zvyšný kmeňový kapitál pôjde držiteľovi hypotéky na prvom mieste.

Inými finančnými inštitúciami existujú aj hypotéky financované súkromnými osobami — Okrem hypoték financovaných bankami a inými finančnými inštitúciami existujú aj hypotéky financované súkromnými osobami.

Časť 3 z 3: dokončenie nákupu

1
Určte hodnotu majetku. Ak kupujete bankovku za 149000€ a bolo vám povedané, že nehnuteľnosť má hodnotu 224000€, budete si chcieť overiť, či nehnuteľnosť má skutočne hodnotu 224000€.
- Nehnuteľnosť môžete buď vyhľadať sami, pomocou online služby, ako je Zillow.com, určiť hodnotu, alebo nechať dom profesionálne zhodnotiť. Zaistíte tak, že vaša investícia bude skutočne taká hodnotná, ako predajca tvrdí.
- Pre pokoj v duši si môžete nehnuteľnosť prezrieť a posúdiť do tej miery, do akej môžete, a určiť, či si myslíte, že stojí za inzerovanú hodnotu.
- Majte na pamäti, že hodnoty vlastností sa môžu často veľmi rýchlo meniť. Akákoľvek odhadovaná hodnota sa môže meniť v závislosti od zmeny vlastností majetku a jeho okolia.
2

Zaistite, aby bola hypotéka v súlade s vašim rizikovým profilom. Bez ohľadu na to, či máte záujem o kúpu bankovky, ktorá je v predvolenom nastavení, aby ste mohli dosiahnuť vyšší výnos, alebo chcete niečo menej rizikové (ako napríklad hypotéka, ktorá sa platí spoľahlivo), ktorá poskytuje mierny výnos, uistite sa, že hodnotená bankovka je v v súlade s vašimi finančnými cieľmi. Nesplatená poznámka vám môže sťažiť vyberanie splátok hypotéky, pretože to znamená, že dlžník už nie je schopný vykonávať dohodnuté platby. Predvolené nastavenie môže tiež viesť k ďalším komplikáciám, ako sú odložené náklady na údržbu a zablokovanie.
3

Vykonajte kontrolu kreditu u dlžníka. Ak dlžník čelí bankrotu, môže byť pre vás ťažké zozbierať ho na bankovke. Dlžník vám bude musieť dať povolenie na vykonanie kontroly kreditu, ale je lepšie byť v bezpečí, ako ľutovať.
4

Získajte všetky pôvodné právne dokumenty súvisiace s pôžičkou. Tu sa musíte uistiť, že všetky právne a finančné nároky sú v poriadku. Možno budete musieť spustiť svoj vlastný plán amortizácie vo svojej obľúbenej tabuľke, aby ste určili, že čiastka ponechaná v poznámke je v súlade s tým, čo hovorí predajca. Pôvodné právne dokumenty by tiež mali obsahovať informácie o ocenení, pôvodnej hodnote pôžičky a úrokovej sadzbe.
5
Uzavrieť dohodu. Akonáhle sa presvedčíte, že je všetko tak, ako je inzerované a hypotéka je v súlade s vašimi finančnými cieľmi, predložte ponuku.
- Rovnako ako na iných trhoch, aj na hypotekárnom trhu je zvyčajne priestor na vyjednávanie. Ponúknite menej, ako požaduje predajca, aby sa maximalizoval váš výnos.
- Najlepšie by bolo, keby ste sa obrátili na zástupcu, aspoň pri prvom nákupe hypotéky. Nechcete sa dostať do finančných problémov, pretože sa prehliadala právna odbornosť.

Hypotéky pre súkromných veriteľov — Nazývajú sa súkromné hypotéky a zahŕňajú nehnuteľnosti financované predávajúcim, kde predávajúci požičiava kúpnu cenu kupujúcemu a hypotéky pre súkromných veriteľov.

Tipy

Neverte vlastnému imaniu v nehnuteľnosti v čase, keď súčasný držiteľ hypotéky vydal zmenku. Trh s bývaním v minulosti veľmi kolísal, preto si nechajte vypracovať súhlas nezávislej strany.

Varovania

Nenechajte investora uponáhľať predaj. Investori by sa mali pred kúpou hypotéky cítiť úplne v pohode s podmienkami predaja a stavu nehnuteľnosti. Investori by tiež mali porozumieť všetkému v zmluve a mať pocit, že predávajúci odpovedal na všetky otázky čestne a úplne.
Niektorí investori môžu ponúknuť predaj čiastočnej hypotéky, kde sa nový držiteľ hypotéky „podelí“ o splátky hypotéky so starým investorom. To môže fungovať dobre pre mnohých investorov, ale pred uzavretím takejto zmluvy by mali investori kontaktovať zástupcu a nechať ho preskúmať papiere.
Pri kúpe novej hypotéky na rozdiel od „ostrieľanej“ hypotéky buďte opatrní. K ostrieľanej hypotéke patrí hypotéka, v ktorej dlžník vykonal niekoľko včasných platieb.

Prečítajte si tiež: Ako podať žiadosť v kapitole 13 konkurzného zákona?