Ako získať prístup k vlastnému imaniu v investícii do nehnuteľností?
Hlavným spôsobom, ako získať prístup k vlastnému imaniu v investičnom nehnuteľnom majetku, je založiť nehnuteľnosť (alebo znova založiť).
Nehnuteľnosti nie sú také likvidné ako ostatné investície. Budovanie vlastného imania je skvelé, ale nie je dobré, pokiaľ ho nemôžete využiť. Hlavným spôsobom, ako získať prístup k vlastnému imaniu v investičnom nehnuteľnom majetku, je založiť nehnuteľnosť (alebo znova založiť). V závislosti od vašich potrieb a výšky vlastného kapitálu, ktorý máte, môžete buď vykonať refinancovanie v hotovosti (refinancovanie refi), alebo získať úverový rámec vlastného kapitálu (HELOC). Prístup k vlastnému imaniu v investičnom majetku však môže byť oveľa ťažšie, než by bolo vo vašom hlavnom bydlisku.
Metóda 1 z 3: Získanie refinancovania formou výplaty
- 1Vyberte si hotovostné refi za paušál. Refundácia hotovosti je výhodnejšia pre majiteľov nehnuteľností, ktorí potrebujú väčšie množstvo peňazí naraz. Možno budete musieť vykonať podstatné opravy nehnuteľnosti, alebo budete chcieť kúpiť ďalší investičný majetok.
- Úhrada v hotovosti je tiež výhodná, ak chcete konsolidovať ostatné dlhy. Buďte však opatrní, ak ste si založili LLC na správu svojich investičných nehnuteľností - použitie vlastného imania v týchto nehnuteľnostiach na splácanie osobných dlhov by bolo mätúce.
- 2Zhromaždite finančnú dokumentáciu. Môžete už mať všeobecnú predstavu o druhu dokumentácie, ktorú budete potrebovať k žiadosti o hypotéku - 2 alebo 3 roky daňového priznania, bankových výpisov a dokumentácie ostatných dlhov a majetku.
- K investičnému majetku budete potrebovať aj dodatočnú dokumentáciu, ako sú zmluvy o prenájme a daňové informácie o investičnom majetku a akýchkoľvek ďalších nehnuteľnostiach, ktoré vlastníte.
- 3Vypočítajte si svoj podiel na majetku. S hlavným sídlom môžete financovať až 80 alebo 90 percent z celkovej hodnoty nehnuteľnosti. Pri investičnom majetku však veritelia zvyčajne financujú iba približne 70 percent.
- Ak nemáte v majetku veľa vlastného imania, vyplatenie peňazí v hotovosti nemusí byť pre vás významným prínosom. Vo všeobecnosti by ste chceli mať v majetku aspoň 30, ak nie 40 percent vlastného imania, než požiadate o refi.
- Obvykle budete musieť nechať nehnuteľnosť ohodnotiť. Môžete to urobiť sami, alebo môžete počkať, kým nájdete veriteľa a nechať ho, nech sa o to postará.
ODBORNÁ TIPPodľa Nathana Millera, zakladateľa spoločnosti rentec direct, „je to veľmi podobné, ako keby ste sa k nej dostali z primárneho bydliska, ale tradičné banky nepožičajú také vysoké percento hodnoty majetku na investičný nehnuteľnosť - môžete dostať 80.% namiesto 90%. Tradičné pôžičky sú najľahším spôsobom, ako v prípade potreby vytiahnuť vlastný kapitál.
- 4Nakupujte a porovnávajte veriteľov online. Nájdenie veriteľa na preplatenie investície do nehnuteľností v hotovosti môže byť náročné. Možno bude užitočné získať ponuky od niekoľkých veriteľov, aby ste sa mohli uistiť, že získate najlepšie ceny a podmienky pôžičky, ktoré spĺňajú vaše investičné ciele.
- Mnoho poskytovateľov úverov vás predbežne kvalifikuje na sadzbu zo stanovenej sumy po tom, ako v online formulári zadáte niekoľko základných informácií. Môžete porovnať tieto predkvalifikácie a vybrať si veriteľa, ktorého chcete. Majte na pamäti, že konečná ponuka sa môže mierne líšiť od ponuky pred kvalifikáciou.
- Niektorí veritelia nie sú ochotní ponúknuť refundáciu v hotovosti investorom s viac ako 4 nehnuteľnosťami. Ak máte niekoľko investičných nehnuteľností, opýtajte sa, či má veriteľ toto obmedzenie.
Nájdenie veriteľa na preplatenie investície do nehnuteľností v hotovosti môže byť náročné. - 5Vyplňte svoju žiadosť. Vaša žiadosť o refinancovanie v hotovosti bude v zásade podobná pôvodnej žiadosti o hypotéku, ktorú ste na nehnuteľnosť vyplnili. Budete musieť poskytnúť informácie o svojich osobných financiách, ako aj o príjmoch dosiahnutých prostredníctvom investície do nehnuteľnosti.
- Veriteľ prejde procesom kontroly informácií a dokumentov, ktoré ste poskytli. Ak budú potrebovať na schválenie vašej pôžičky ďalšie informácie, oznámia vám to.
- 6Starostlivo si prečítajte podmienky pôžičky. Keď vám veriteľ predloží vašu konečnú ponuku pôžičky, prečítajte si ju o svojich vlastných plánoch s nehnuteľnosťou a o svojich dlhodobých investičných cieľoch. Nebojte sa to odmietnuť, ak vám podmienky nemôžu vyhovovať.
- Ak sa vaša hypotéka v dôsledku refi zvýši, zvážte, či môžete toto zvýšenie pokryť zvýšením nájomného za nehnuteľnosť.
- 7Prijmite svoje finančné prostriedky. Ak prijmete pôžičku, pri uzávierke zvyčajne dostanete šek na rozdiel medzi výškou vašej predchádzajúcej hypotéky na nehnuteľnosť a výškou vášho refinancovania.
- Tieto peniaze môžete použiť na akýkoľvek účel, ktorý ste pôvodne zamýšľali. Ak ho plánujete chvíľu používať, vložte ho na úročený účet, aby ste medzitým mohli zarobiť málo peňazí.
Metóda 2 z 3: Žiadosť o úverový limit domáceho kapitálu
- 1Na zlepšenie domácnosti použite HELOC. HELOC je revolvingový úverový rámec, podobný kreditnej karte, zabezpečený vlastným imaním vo vašom investičnom majetku. Ak plánujete používať peniaze pravidelne na opravy alebo na vylepšenia, HELOC by pre vás mohol byť najlepšia voľba.
- HELOC by vám mohlo byť prospešné aj vtedy, ak napríklad vlastníte investičný majetok na pobreží, ktoré je často poškodené búrkami. S HELOC máte peniaze na rýchle opravy, aby ste neprišli o taký príjem z prenájmu.
- 2Nájdite veriteľa HELOC. Zatiaľ čo väčšina veľkých bánk a hypotekárnych spoločností ponúka HELOC ako primárne rezidencie, iba niektoré z nich ponúkajú investičné nehnuteľnosti. Stále však môžete nakupovať a nájsť najlepšie ceny.
- Niektorí veritelia vás predbežne kvalifikujú na HELOC. Môžete to použiť na porovnanie veriteľov.
- Môžete tiež zvážiť využitie online služby, ktorá odosiela vaše informácie viacerým veriteľom a nájde pre vás najvhodnejšiu zhodu.
- 3Vyplňte prihlášky. Žiadosť o HELOC je podobná ako žiadosť o akúkoľvek hypotéku. Budete musieť poskytnúť informácie o svojich príjmoch a financiách, ako aj o príjme vašej investičnej nehnuteľnosti.
- Pri investičnom majetku chce veriteľ spravidla tiež vidieť kópie všetkých aktívnych lízingov na nehnuteľnosť. Môžu chcieť vidieť aj ďalšie obchodné dokumenty, najmä ak ste na správu svojich nehnuteľností na prenájom zorganizovali spoločnosť LLC alebo spoločnosť.
Prístup k vlastnému imaniu v investičnom majetku však môže byť oveľa ťažšie, než by bolo vo vašom hlavnom bydlisku. - 4V prípade schválenia získajte cenovú ponuku od veriteľa. Akonáhle je vaša žiadosť dokončená, veriteľ vám ponúkne sumu peňazí v určitej výške. Spravidla budete platiť ročný udržiavací poplatok, ale vo všeobecnosti platí, že na HELOC nevykonávate žiadne platby, pokiaľ nevyužijete časť peňazí.
- Ak vás prvý veriteľ neschváli, znova požiadajte o pomoc niekoho iného. Zistite, prečo bola vaša žiadosť zamietnutá, a zistite, čo môžete urobiť na vyriešenie tohto problému.
- 5Rozhodnite sa, ako uhradíte záverečné náklady. S HELOC budete mať náklady na zatváranie, rovnako ako s každou inou hypotékou. Aj keď sú zvyčajne nižšie ako tradičná hypotéka, stále budú pravdepodobne niekoľko tisíc dolárov.
- Ak k zostatku svojho HELOCu pripočítate záverečné náklady, okamžite začnete vykonávať mesačné platby. Môžete sa tiež rozhodnúť, že ich zaplatíte ako paušál pri zatváraní.
- 6V prípade potreby použite svoje finančné prostriedky. Váš veriteľ si spravidla založí účet a dá vám debetnú kartu, ktorú budete používať, keď chcete získať prístup k finančným prostriedkom na účte. Váš účet HELOC funguje veľmi podobne ako účet kreditnej karty.
- Sledujte výdavky, ktoré platíte z vašich fondov HELOC. Vo všeobecnosti je dobré vyhnúť sa použitiu fondov HELOC na krytie zbytočných nákupov alebo výdavkov, ktoré nesúvisia so samotnou investíciou do nehnuteľnosti.
Metóda 3 z 3: zvýšenie šancí na prijatie
- 1Udržujte si hviezdny úverový rating. Pôžičky vlastného kapitálu na investície do nehnuteľností sú pre veriteľov mimoriadne rizikové. Vynikajúci kreditné skóre a konzistentné úverovou históriou môže pomôcť získať najlepšie možné ceny.
- Vaše osobné kreditné skóre, ako aj pomer dlhu k príjmu môžu ovplyvniť vašu oprávnenosť buď na vyplatenie refi, alebo na HELOC.
- Existujú psychologické zaistenia pôžičky na primárny pobyt, ktoré tam nie sú, s nehnuteľnosťou, v ktorej nežijete. Veritelia si predovšetkým uvedomujú, že ľudia urobia všetko pre to, aby sa vyhli exekúcii, ktorá by mohla viesť k tomu, že budú bez domova. Na druhej strane by mohlo byť oveľa jednoduchšie nesplácať investície do nehnuteľností.
- 2Usporiadajte svoje financie starostlivo. Nemalo by byť žiadnym prekvapením, že žiadosť o akýkoľvek druh hypotéky bude vyžadovať veľa papierovania. Keď sa však pokúšate získať prístup k vlastnému imaniu v investícii do nehnuteľností, veritelia zvyčajne vyžadujú viac dokumentácie, ako by mohli potrebovať pre primárne bydlisko.
- Ak sú vaše súbory v poriadku a dokumenty sú ľahko prístupné a zrozumiteľné, uľahčujete svojmu hypotekárnemu maklérovi prácu.
- Organizované financie ukazujú, že preberáte zodpovednosť, čo môže ovplyvniť vášho makléra, aby vás považoval za menšie riziko.
- 3Aplikujte iba vtedy, ak máte značný vlastný kapitál. Pretože HELOC alebo refinancovanie investície do nehnuteľností zaberá iba 70 percent hodnoty nehnuteľnosti, má zmysel počkať na vybudovanie vlastného imania. Ak vaša súčasná hypotéka predstavuje povedzme 40 percent z celkovej hodnoty nehnuteľnosti, môžete využiť oveľa viac vlastného imania.
- Umožnenie vybudovania značného vlastného imania vás ochráni aj v prípade ďalšieho poklesu trhu, ktorý zníži hodnotu vášho majetku.
- Dávajte pozor na akýkoľvek vývoj, ktorý by mohol výrazne zvýšiť (alebo znížiť) hodnotu vašej nehnuteľnosti.
Keď sa však pokúšate získať prístup k vlastnému imaniu v investícii do nehnuteľností, veritelia zvyčajne vyžadujú viac dokumentácie, ako by mohli potrebovať pre hlavné sídlo. - 4Držte majetok niekoľko rokov pred odklepnutím vlastného imania. Ak dokážete preukázať značnú históriu včasných splátok hypotéky na nehnuteľnosť, budete mať väčšiu pravdepodobnosť, že sa kvalifikujete na refi. Mnoho veriteľov neprefinancuje majetok, ktorý vlastníte 6 mesiacov alebo menej.
- Existujú určité výnimky, ale ak nehnuteľnosť nevlastníte dlho, počítajte s prístupom k menšej časti vlastného imania za vyššiu sadzbu.
- 5Udržujte primerané peňažné rezervy. Najmä ak požiadate o HELOC, veritelia môžu v skutočnosti požadovať, aby ste ušetrili niekoľko tisíc dolárov. To uisťuje veriteľa, že budete stále môcť vykonávať svoje platby, aj keď je nehnuteľnosť prázdna niekoľko mesiacov.
- Spravidla plánujte, že budete mať asi 6 mesiacov nákladov na svoju investičnú nehnuteľnosť na sporiacom účte, ku ktorému budete mať ľahký prístup.
- 6Majte na majetku dostatočné poistenie. Poistenie proti strate je ďalším spôsobom, ako si môžu veritelia byť istí, že dostanú svoje peniaze späť. Potrebujete poistenie prenajímateľa, ktoré poskytuje zvýšenú ochranu vášho prenajatého majetku.
- Poistenie prenajímateľa kryje aj vašu stratu príjmu, ak nemôžete nehnuteľnosť na určitý čas prenajať. Množstvo času pokrytá závisí na politike.
- Váš veriteľ môže ako podmienku schválenia pôžičky vyžadovať konkrétne úrovne krytia.
Prečítajte si tiež: Ako nakupovať zlato online?
Prečítajte si tiež:
Právne vylúčenie zodpovednosti Obsah tohto článku je zameraný na vaše všeobecné informácie a nemá slúžiť ako náhrada profesionálneho práva alebo finančného poradenstva. Nie je zámerom, aby sa na neho používatelia spoľahli pri prijímaní akýchkoľvek investičných rozhodnutí.
