Ako skontrolovať územné zákony?
Pred vykonaním zmien na vašom majetku je dôležité poznať územné zákony a tieto nariadenia nájdete v nariadeniach mesta alebo kraja. Mnoho miest má svoj kompletný územný kód k dispozícii online, ale ak ten váš nemá, môžete ho vyhľadať v kancelárii obecného úradníka alebo v miestnej knižnici. Majte na pamäti, že existujú rôzne kategórie územných zákonov, ako sú obytné, viacúčelové a komerčné pozemky. Ak chcete nájsť správne vyhlášky, musíte vedieť, v ktorom zóne sa vaše zariadenie nachádza. Ak nenájdete jednoznačnú odpoveď z čítania územných zákonov, požiadajte o ďalšie stanovisko svoj odbor územného plánovania. Môžete sa tiež zúčastniť schôdze združenia vlastníkov domu vo vašej oblasti a požiadať ich o radu. Toto je obzvlášť dobrý nápad, ak nemátet zatiaľ nekúpil nehnuteľnosť a chce získať názor na postupy a zodpovedné osoby. Ak sa chcete dozvedieť, ako požiadať o výnimku z majetkových obmedzení, prečítajte si viac od nášho právneho spoluautora!
Zákony o územnom plánovaní miest zvyčajne potláčajú krajské zákony, ak sa nehnuteľnosť nachádza v medziach mesta.
Mestá alebo kraje vydávajú územné zákony, ktoré obmedzujú spôsob použitia majetku v určitých oblastiach. Účelom týchto zákonov je zabrániť podnikom v tom, aby nepriaznivo ovplyvňovali obytné štvrte - zvyčajne to znižovalo dopravu a preťaženie a zabezpečilo ľuďom bezpečné a pokojné miesta na život. Rovnako združenia vlastníkov bytov kontrolujú použitie majetku v rámci konkrétnej plánovanej zástavby. Či už si chcete vymaľovať dom alebo začať podnikať v domácnosti, mali by ste si najskôr skontrolovať územné zákony, aby ste sa uistili, že je povolené navrhované použitie.
Časť 1 z 3: Kontrola nariadení mesta a kraja
- 1Zistite, ktoré zákony sa vzťahujú na váš majetok. V závislosti na tom, kde sa nehnuteľnosť nachádza, možno budete musieť vyhodnotiť územné zákony krajov alebo miest.
- Zákony o územnom plánovaní miest zvyčajne potláčajú krajské zákony, ak sa nehnuteľnosť nachádza v medziach mesta.
- Okrem územných nariadení si určite prečítajte aj všetky ďalšie zákony, ktoré by sa mohli vzťahovať na vaše konkrétne použitie. Napríklad, ak uvažujete o starostlivosti o deti z domova, pravdepodobne budete musieť dodržiavať zdravotné a hygienické predpisy, bezpečnostné alebo požiarne predpisy.
- Skontrolujte na najnižšej úrovni a prepracujte sa. Budete musieť dodržať všetky z nich, takže je efektívnejšie začať zdola. Napríklad, ak si prenajímate a váš prenajímateľ neschváli vaše použitie, nezáleží na tom, či je to povolené podľa územných predpisov mesta.
- Obzvlášť ak uvažujete o začatí podnikania z domova, majte na pamäti, že používanie domu na komerčné účely vás môže podrobiť iným obchodným predpisom, ktoré sa na rezidencie zvyčajne nevzťahujú.
- Väčšina štátov povoľuje určité domáce podniky, hoci územné zákony môžu obmedziť počet zamestnancov, ktorý môžete mať, alebo to, či môžu klienti alebo zákazníci prísť k vám domov.
- Združenie malých podnikateľov má zoznam povolení a licencií potrebných na prevádzkovanie domáceho podnikania v každom štáte na adrese https://sba.gov/content/what-state-licenses-and-permits-does-your-business- potreba.
- 2Vyhľadajte nariadenia mesta alebo kraja a zistite, aké sú vaše použitia povolené. Mnoho jurisdikcií má k dispozícii celý svoj územný zákonník online, alebo možno budete musieť navštíviť kanceláriu krajského alebo mestského úradníka, knižnicu alebo mestskú prokuratúru.
- Väčšina miest je organizovaná všeobecne do zónových kategórií. Kategória nehnuteľnosti, v ktorej sa nachádza váš dom, je prvou informáciou, ktorú potrebujete. Napríklad ak je vašim susedstvom rezidenčná a komerčná zóna so zmiešaným využitím a plánujete otvoriť domáci podnik, pravdepodobne nebudete musieť hľadať ďalej - je vám zjavne povolené prevádzkovať podnik v tejto zóne.
- Pamätajte však, že veci budú zriedka také jednoduché. Váš dom môže byť umiestnený v viacúčelovou zónou, ale môžu existovať ďalšie obmedzenia týkajúce sa druhu podnikania by ste mohli mať alebo hodín, ktoré firma by mohli byť otvorené.
- Obytné zóny možno tiež rozdeliť podľa povolených typov obydlí a obsadenosti. Napríklad, ak ste plánovali prenajať byt cez svoju garáž za účelom získania ďalších príjmov, toto použitie nemusí byť povolené, ak sa váš dom nachádza v obytnej zóne pre jednu rodinu.
- Vyhláška o územnom plánovaní môže povoliť určité typy domácich podnikov, ale ich špecifiká sa budú líšiť. Niektoré môžu byť také vágne, že z nich vôbec nemôžete získať veľa usmernenia. V takom prípade by ste na objasnenie museli zavolať niekoho z oddelenia územného plánovania.
- 3Zavolajte na vaše územné plánovanie alebo stavebné oddelenie. Oddelenie plánovania typicky vykonáva územného zákony pre určitej lokalite.
- Aj keď si myslíte, že rozumiete tomu, ako fungujú zákony vo vašej oblasti, je vždy najlepšie zavolať si a získať oficiálne stanovisko týkajúce sa konkrétnej nehnuteľnosti, skôr ako sa na ňu spoľahnete.
- Majte na pamäti, že územné zákony nie vždy dajú jasnú odpoveď na otázky týkajúce sa domácich podnikov alebo iného využitia majetku. Napríklad, ak pracujete doma, ale nemáte klientov alebo zákazníkov, ktorí prichádzajú k vám domov, a nezvyšujete návštevnosť v susedstve, pravdepodobne by s vašim používaním nebol žiadny problém.
- Zároveň môže byť niekedy chybou upozorniť na vaše plánované použitie skôr, ako sa rozhodnete, či je povolené. Ak máte obavy z prilákania pozornosti do svojho domu, zvážte kontaktovanie priateľa, alebo neposkytnite komukoľvek v kancelárii vašu presnú adresu.
V závislosti na tom, kde sa nehnuteľnosť nachádza, možno budete musieť vyhodnotiť územné zákony krajov alebo miest. - 4Preskúmajte predchádzajúce použitia majetku. Ak predchádzajúci vlastník mohol získať odchýlku alebo výnimku zo zákona, môžete urobiť to isté.
- Mali by ste však tiež mať na pamäti, že to, že predchádzajúci vlastník dal nehnuteľnosť na určité účely, ešte neznamená, že budete môcť urobiť to isté. Od chvíle, keď tento vlastník býval v nehnuteľnosti, sa mohli zmeniť vaši susedia alebo sa sprísnili predpisy.
- Po prijatí územného zákona sú predchádzajúce činnosti zvyčajne vylúčené. Ak sa však tento vlastník odsťahoval a vy ste nehnuteľnosť kúpili, musíte postupovať podľa všetkých územných zákonov, ktoré sa na danú nehnuteľnosť v súčasnosti vzťahujú.
- Ak predchádzajúci vlastník dokázal získať odchýlku alebo výnimku z rovnakého územného zákona, ktorý vám bráni v tom, aby ste robili niečo, čo chcete, môžete mať väčšiu šancu, aby ste si odchýlku zaobstarali sami.
- 5Zvážte konzultáciu s právnikom. Ak máte akékoľvek otázky alebo obavy, môžete sa porozprávať s miestnym právnym zástupcom pre využitie pôdy.
- Ak máte záujem o kúpu domu, váš realitný agent bude mať tiež informácie o miestnych územných predpisoch, ktoré vám môžu pomôcť. Len sa uistite, že ste so svojím agentom úprimní, čo máte v úmysle urobiť s nehnuteľnosťou, ktorú kupujete.
- Ak máte otázky týkajúce sa nejasne formulovaného územného nariadenia alebo iného obmedzenia vášho majetku, advokát vám môže pomôcť analyzovať jazyk a určiť, či je vaše použitie povolené.
- Realitné právnik vám tiež môže zoznámiť s miestnymi požiadavkami územného a pomôže určiť svoje možnosti.
Časť 2 z 3: Kontrola zmlúv, podmienok a obmedzení
- 1Zúčastnite sa schôdze združenia vlastníkov domu. Zúčastnenie sa na stretnutí vám dá príležitosť oboznámiť sa s členmi združenia a zistiť, s kým sa môžete porozprávať o svojej situácii.
- Ak ste si nehnuteľnosť ešte nezakúpili, môžete sa pred kúpou zúčastniť na stretnutí, aby ste sa ubezpečili, že ste oboznámení s postupmi a zodpovednými ľuďmi.
- Stretnutie združenia vlastníkov domu vám zvyčajne poskytne príležitosť diskutovať o akýchkoľvek problémoch alebo otázkach, ktoré máte s úradníkmi združenia.
- 2Získajte kópiu plánovaných vývojových pravidiel. Zmluvy, presvedčenie a obmedzenia (CC & R) spoločnosti Development budú zvyčajne regulovať používanie majetku oveľa prísnejšie ako územné nariadenia mesta.
- Ak ste si nehnuteľnosť ešte nekúpili, nezabudnite si pred kúpou pozorne prečítať CC&R. Ak máte plánované použitie pre svoj majetok, ktoré je zakázané v CC&R, môže mať väčší zmysel nájsť si domov niekde inde.
- Majte na pamäti, že okrem CC&R musíte zvyčajne dodržiavať pravidlá územného plánovania miest, takže aj keď vaše použitie nie je CC&R výslovne zakázané, podľa predpisov o územnom plánovaní mesta to nemusí byť povolené.
- 3Kontaktujte združenie vlastníkov domu. Ak sa vaša nehnuteľnosť nachádza v plánovanej komunite, spravovanie pôdy sa spravidla riadi združením vlastníkov domu, nie oddelením územného plánovania.
- Majte na pamäti, že združenia vlastníkov bytov majú tendenciu presadzovať svoje CC&R oveľa prísnejšie ako úrady mestského alebo krajského plánovania, a preto môže byť pre vás ťažšie získať výnimku.
- Ak žijete v oblasti, na ktorú sa vzťahujú CC&R, mali by ste sa čo najskôr obrátiť na združenie majiteľov domov ohľadom plánovaného použitia - ideálne dlho predtým, ako svoje plány uvediete do pohybu.
Ak združenie vlastníkov domu alebo územná rada nerozhodnú vo váš prospech, môžete sa zvyčajne obrátiť na vyšší orgán. - 4Porozprávajte sa so svojimi susedmi. Ak zmluvy, ktoré upravujú váš majetok, zakazujú použitie, ktoré máte na mysli, vaši susedia vám môžu pomôcť získať výnimku.
- Napríklad vaše CC & R môžu zakazovať domáce podniky. Ak však viete, že sa u vás doma nestretnete so žiadnym klientom a budete mať len málo dodávok, tieto podrobnosti by vás mohli presvedčiť o tom, že vaše domáce podnikanie nebude rušiť okolie alebo mať vplyv na ich majetkové hodnoty.
Časť 3 z 3: Hľadanie odchýlky
- 1Vyhľadajte formuláre. Väčšina miest a združenia majiteľov domov má formuláre, ktoré môžete vyplniť, ak potrebujete odchýlku alebo výnimku z obmedzení týkajúcich sa vášho majetku.
- Skontrolujte, či je vo formulári žiadosti čas, kedy je možné žiadosť odoslať, a termíny na podanie akýchkoľvek informácií alebo dokumentácie, ktoré je potrebné predložiť so žiadosťou.
- Možno bude potrebné, aby ste k svojej žiadosti pripojili popis svojich hraníc. Tento popis sa zvyčajne nachádza vo vašom liste.
- Pri hľadaní odchýlok musíte všeobecne preukázať územnej rade alebo združeniu vlastníkov domu, že odchýlka je pre vás nevyhnutná a že vami navrhované použitie nezmení charakter štvrte ani nebude v rozpore s vlastníckymi právami susedov.
- 2Požiadajte o vypočutie. Keď odovzdáte formulár, zistite postup, ako požiadať o vypočutie.
- Vypočutie bude verejne oznámené vašim susedom a ostatným v okolí objektu a vaše pojednávanie bude verejné.
- Spravidla vám bude účtovaný poplatok za podanie žiadosti alebo žiadosť o zmenu. Tieto poplatky sa veľmi líšia medzi mestami, župami a združeniami majiteľov domov. Ak sa obávate o poplatok, zavolajte vopred a zistite, koľko je to, skôr ako vyplníte formulár.
- Tento proces sa medzi mestami a krajmi veľmi líši. Na niektorých miestach najskôr rozhodne o vašej žiadosti pracovník územného oddelenia. Iba ak odmietne vašu žiadosť o zmenu, máte možnosť byť vypočutí plnou územnou radou.
- Majte na pamäti, že s pokračovaním procesu môžu byť ďalšie náklady. Celkovo môžete povedať, že za žiadosť o odchýlku môžete zaplatiť niekoľko tisíc dolárov - a stále môže byť vaša žiadosť zamietnutá.
- 3Získať informácie. Pripravte sa na sluch tým, že zhromaždíte dokumenty a informácie o spôsobe použitia vášho majetku a jeho potenciálnych dopadoch na vaše okolie.
- Zamyslite sa nad účelom konkrétneho obmedzenia alebo nariadenia. Ak si nie ste istí, na aký účel bol určený, môžete sa pozrieť späť do histórie nariadenia a zistiť, prečo bol navrhnutý prvýkrát.
- Ak preukážete, že vaše použitie nespôsobí problémy, ktorým malo nariadenie zabrániť, zvyčajne bude pravdepodobnejšie, že sa u vás vyskytne odchýlka.
- Ak hľadáte výnimku z CC&R, nezabudnite, že väčšina takýchto pravidiel je vytvorená s cieľom zvýšiť hodnotu nehnuteľnosti. Vaše informácie týkajúce sa plánovaného použitia by sa preto mali zamerať na to, ako to nezhorší hodnotu vášho domu alebo domovov v jeho okolí.
- Typicky, čím menej vaše použitie ovplyvní hodnotu domov a okolitých štvrtí - vrátane vonkajšieho vzhľadu a plynulosti premávky - tým väčšie sú vaše šance na schválenie odchýlky.
- 4Získajte listy od susedov. Ak sa už zaoberáte používaním, ktoré porušuje územné obmedzenia, vaši susedia môžu byť ochotní vo vašom mene písať listy, ak ich používanie neobťažuje.
- Ak svojich susedov poznáte primerane dobre, porozprávajte sa s nimi o navrhovanom využití vášho majetku. Pokiaľ sú v poriadku, požiadajte ich, aby za vás napísali listy s podrobnými informáciami o ich schválení a o tom, ako nepredpokladajú, že vaše použitie bude mať vplyv na ich životy.
Či už si chcete vymaľovať dom alebo začať podnikať v domácnosti, mali by ste si najskôr skontrolovať územné zákony, aby ste sa uistili, že je povolené navrhované použitie. - 5Zúčastnite sa svojho sluchu. Vaša žiadosť o zmenu bude zamietnutá, pokiaľ sa nedostavíte na pojednávanie a nepremeníte svoj prípad.
- Dostanete príležitosť vysvetliť, prečo potrebujete odchýlku, a demonštrovať, čo sa stane, ak vám odchýlka bude poskytnutá. Ak máte susedov, ktorí vás podporujú, zvyčajne môžu prísť na pojednávanie a svedčiť vo váš mene.
- Ktokoľvek, kto uvidí verejné oznámenie o pojednávaní a vznesie námietky proti vašej zmene, dostane tiež príležitosť vyjadriť svoje námietky voči rade.
- 6Odvolať sa proti zamietavému rozhodnutiu. Ak združenie vlastníkov domu alebo územná rada nerozhodnú vo váš prospech, môžete sa zvyčajne obrátiť na vyšší orgán.
- Proti rozhodnutiu rady pre plánovanie alebo územné plánovanie sa možno zvyčajne odvolať na mestskom úrade alebo rade orgánov kraja. Aj keď môže byť ťažké získať súhlas v odvolacom konaní, pomôže vám získať podporu od vašich susedov.
- Aj keď vám rada udelí odchýlku, ktokoľvek, kto je proti nej, má tiež zvyčajne možnosť odvolať sa proti rozhodnutiu. Ak niekto namietal proti vašej odchýlke, má konkrétne časové obdobie na podanie odvolania, čo znamená, že budete musieť počkať, kým budete môcť vo veci svojej odchýlky konať.
- Môžete tiež skontrolovať územné predpisy, ak máte obavy o svojich susedov. Ak robia niečo, čo vás vyrušuje - čokoľvek od chovu kurčiat po maľovanie ich domu tyrkysovou a ružovou farbou, môžete sa obrátiť na oddelenie mestského plánovania a zistiť, či to neporušuje územné predpisy vo vašej oblasti.
Prečítajte si tiež: Ako kúpiť opustený dom?
Otázky a odpovede
- Je to legálne pre obec, aby regulovala predaj môjho pozemku?Obecne nie je v právomoci mesta regulovať súkromný predaj súkromného pozemku, pokiaľ mesto nepreukáže právny záujem, napríklad daňové záložné právo. V takom prípade môže mesto „zakročiť“, aby si časť výnosov z predaja uplatnilo na uspokojenie daňového záložného práva.
Prečítajte si tiež:
Právne vylúčenie zodpovednosti Obsah tohto článku je zameraný na vaše všeobecné informácie a nemá slúžiť ako náhrada profesionálneho práva alebo finančného poradenstva. Nie je zámerom, aby sa na neho používatelia spoľahli pri prijímaní akýchkoľvek investičných rozhodnutí.
