Ako podniknúť kroky proti porušeniu kúpno-predajnej zmluvy?

V tejto situácii by mohli porušiť („porušiť“) kúpno-predajnú dohodu tým, že neprešli s predajom.

Keď sa kupujúci a predávajúci dohodnú na predaji kúpy nehnuteľnosti, podpíšu kúpno-predajnú zmluvu. Na jednej strane však môžu byť medzi podpisom zmluvy a dátumom uzavretia chladné nohy. V tejto situácii by mohli porušiť („porušiť“) kúpno-predajnú dohodu tým, že neprešli s predajom. Ako poškodený by ste mali starostlivo zvážiť svoje možnosti. Spravidla môžete zrušiť zmluvu, žalovať o náhradu peňazí alebo žalovať, aby ste vynútili uskutočnenie predaja.

Časť 1 z 5: Analýza vašich možností

1

Kontaktujte stranu porušujúcu právo. Aby ste mohli určiť, ako budete postupovať, musíte sa dozvedieť, prečo druhá strana porušuje zmluvu. Ak druhá strana porušuje z vlastnej vôle, možno budete môcť požiadať o dôkladnejšie nápravné opatrenia (tj konkrétne plnenie), ako keby druhá strana porušovala, pretože je nemožné, aby splnila podmienky dohody. Keď sa obrátite na stranu, ktorá porušila pravidlá, povedzte úprimný rozhovor o okolnostiach a pokúste sa pochopiť ich stránku. Ak budete mať tento rozhovor skôr, môžete sa vyhnúť mnohým problémom na ceste.
2
Položte základ sporu. Keď kontaktujete druhú stranu, musíte to urobiť spôsobom, ktorý zanechá stopy dôkazov o vašom úsilí. Začnite zavolaním druhej strane a neformálnym rozhovorom. Ak konverzácia spor nevyrieši, pošlite e-mail druhej strane, aby ste mali papierovú stopu svojho úsilia. Ak budete musieť ísť ešte ďalej, možno budete musieť poslať oficiálny list a možno aj oficiálne oznámenie, že porušujú zmluvu. Tieto oznámenia, listy a e-maily vám poskytnú dôležité papierové stopy, ak sa rozhodnete žalovať.
- Ďalej by ste mali zvážiť, že druhej strane ponúknete príležitosť vyriešiť spor prostredníctvom mediácie alebo záväzného arbitráže. Týmto preukazujete svoju vôľu vyriešiť spor zmierom. Niektoré súdy môžu dokonca vyžadovať, aby ste tieto kroky vykonali pred súdnym procesom.
3
Prečítajte si kúpno-predajnú zmluvu. Váš súhlas môže vysvetliť, aké kroky môžete podniknúť, ak dôjde k porušeniu na jednej strane. Pretože ste s týmito opravnými prostriedkami súhlasili v predstihu, pravdepodobne sa obmedzujete na opravné prostriedky uvedené v kúpno-predajnej zmluve.
- Dohoda vám tiež môže povedať, koľko času máte na podanie žaloby. Hneď ako zistíte, že predaj padol, vyberte svoju kópiu zmluvy a prečítajte si ju.
- Mnoho zmlúv o kúpe a predaji bude obsahovať záväzné rozhodcovské zmluvy, ktoré od vás vyžadujú, aby ste namiesto sporu rozhodovali o svojom spore. Ak vaša zmluva obsahuje jedno z týchto ustanovení, môžete mať obmedzené možnosti v riešení sporu.
- Musíte tiež vyhľadať ustanovenia o mieste konania, ktoré obmedzujú, kam môžete podať žalobu. Napríklad vo vašej zmluve môže byť uvedené, že akékoľvek spory je potrebné viesť v určitom kraji v určitom štáte.
- Niektoré zmluvy budú tiež nariaďovať, aby sa honoráre advokátov prideľovali víťaznej strane. Ak je to váš prípad, môžete byť schopní použiť toto ustanovenie vo svoj prospech počas rokovaní o urovnaní.
4
Prečítajte si svoje štátne zákony. Zákony vášho štátu vám môžu povedať, aké možnosti sú k dispozícii. Napríklad v Minnesote (a ďalších štátoch) máte k dispozícii nasledujúce tri prostriedky nápravy, ak druhá strana porušila zmluvu:
- Zrušiť zmluvu. Kupujúci alebo predávajúci mohli zmluvu zrušiť. Predajca môže byť schopný ponechať si zarobené peniaze v hotovosti.
- Žalujte za „konkrétny výkon“. To znamená, že zažalujete a požiadate sudcu, aby nariadil predajcovi alebo kupujúcemu uskutočniť predaj. Všeobecne je pravdepodobné, že kupujúci získa konkrétny výkon, hoci predávajúci môže niekedy donútiť kupujúceho kúpu nehnuteľnosti. Špecifické plnenie je nariadené, iba ak poškodený nemôže získať iný adekvátny prostriedok nápravy.
- Sude o náhradu škody. Peňažná náhrada sa nazýva „škoda“. Ak vás neuzavretie predaja finančne stálo, potom môžete dostať náhradu za vzniknutú finančnú škodu.
5
Analyzujte, či môžete podať žalobu. Môžete podať žalobu iba za porušenie platnej zmluvy. V štandardnej zmluve o kúpe a predaji však existuje veľa nepredvídaných udalostí, najmä v prípade kupujúcich. Zmluva nie je záväzná, pokiaľ nie sú uspokojené všetky nepredvídané udalosti. Podľa toho musíte skontrolovať, či boli všetci spokojní:
- Finančné nepredvídané udalosti. Mnoho dohôd o kúpe a predaji podmieňuje predaj tým, že kupujúci dostane financovanie. Ak nemôže získať financovanie, neexistuje platná zmluva, ktorú by bolo možné porušiť.
- Núdzové kontroly. Ďalšou bežnou možnosťou je kontrola a spokojnosť kupujúceho s výsledkami. Ak sa niektorá nevykonala alebo inšpekcia odhalí nedostatky, kupujúci vypovedaním zmluvy neporušil zmluvu.
- Výnimky z predaja domu kupujúceho. Pretože kupujúci často musia najskôr predať svoj dom, aby uvoľnili peniaze, veľa zmlúv obsahuje podmienku predaja jeho domu. Ak kupujúci nemôže predať svoj dom, neexistuje platná zmluva.
- Pohotovosť na kontrolu titulu. Kupujúci skontroluje správu o titule domu, aby zistil, či je dom voľný a či v ňom nie sú zadržané veci alebo iné problémy. Ak nie je poskytnuté žiadne hlásenie alebo ak má dom zádržné právo, môže kupujúci z predaja vycúvať.
6
Stretnutie s právnikom. Aby ste úplne pochopili svoje možnosti, mali by ste sa stretnúť na konzultácii s kvalifikovaným právnikom v oblasti nehnuteľností. Vezmite si so sebou kópiu zmluvy a požiadajte o radu právnika.
- Kvalifikovaného právnika môžete nájsť kontaktovaním štátnej alebo miestnej advokátskej komory. Advokátske komory sú právnické organizácie a väčšinou poskytujú odporúčania.
- Popremýšľajte, ako by ste si najali právnika, ktorý vás bude zastupovať, najmä ak ide o veľa peňazí. Môže byť ťažké sami podať žalobu a váš najsilnejší prípad môže urobiť kvalifikovaný právnik.

Predaji však existuje veľa nepredvídaných udalostí — V štandardnej zmluve o kúpe a predaji však existuje veľa nepredvídaných udalostí, najmä v prípade kupujúcich.

2. časť z 5: zrušenie zmluvy

1
Pristúpiť k vzájomnej dohode. Kupujúci a predávajúci sa môžu spravidla vzájomne dohodnúť na zrušení zmluvy. Pretože sa vzájomne rozhodujete, ako ukončiť zmluvu, môžete rozhodnúť aj to, čo sa stane so zarobenými peniazmi. Môžete ich rozdeliť, vrátiť kupujúcemu alebo nechať predajcovi ponechať.
- Je to skvelá príležitosť zúčastniť sa na mediácii, ak s tým druhá strana súhlasí. Mediátor pomôže vám a druhej strane nájsť spoločnú reč a vytvoriť vzájomnú dohodu, ktorá pomôže obom stranám.
- Obe strany by mali podpísať „dohodu o vzájomnom odstúpení“, ktorá formálne potvrdzuje, že ste zmluvu ukončili.
- Môžete nájsť dohodu vzorka odstúpenia od on-line.
2
Podajte právne oznámenie na druhej strane. Obe strany, žiaľ, nemusia byť schopné dospieť k vzájomnej dohode. Mali by ste si prečítať zákony štátu, aby ste zistili, aké kroky v tejto situácii podniknúť. V niektorých štátoch existuje postup „zákonného zrušenia“.
- Napríklad v Minnesote môže kupujúci alebo predávajúci zaslať druhej strane právne oznámenie s oznámením, že neplnia zmluvu. Pripomeňte im tiež, koľko času majú na nastavenie (vyliečenie) predvolených nastavení.
- Mali by ste si prečítať váš štátny zákon, ktorý bude obsahovať jazyk, ktorý musíte uviesť vo svojom právnom oznámení.
3
Dajte druhej strane šancu na vyliečenie. Po doručení právneho oznámenia budete možno musieť počkať, kým druhej strane dáte určitý čas na uskutočnenie predaja. Ak druhá strana neprejde, môžete zmluvu zrušiť.
- Ak predávajúci odmietne vyliečiť, má kupujúci zvyčajne nárok na vrátenie zarobených peňazí.
- Ak však kupujúci odmietne vyliečiť, potom si môže predajca zvyčajne nechať zarobené peniaze.

Podpíšu kúpno-predajnú zmluvu — Keď sa kupujúci a predávajúci dohodnú na predaji kúpy nehnuteľnosti, podpíšu kúpno-predajnú zmluvu.

Časť 3 z 5: Podanie žaloby

1

Nájdite svoju kópiu kúpno-predajnej zmluvy. Podľa „sochy podvodov“ musia mať zmluvy o predaji pozemkov písomnú formu. Ak ste mali iba ústnu zmluvu, potom pravdepodobne nemôžete žalovať, pretože neexistuje platná dohoda.
2
Nájdite správny súd, na ktorý sa môžete obrátiť. V mnohých štátoch môžete sťažnosť podať na okresnom alebo okresnom súde, kde sa nehnuteľnosť nachádza. V niektorých štátoch však musíte podať návrh na konkrétnom súde podľa toho, či od sudcu požadujete konkrétne plnenie alebo náhradu škody.
- Niektoré štáty majú súdy pre „spravodlivosť“ a „právne“ súdy. O konkrétne plnenie môžete požiadať podaním na súde pre spravodlivosť, pretože právne súdy tento opravný prostriedok nemôžu poskytnúť. Ak by ste sa však domáhali náhrady škody, podali by ste svoju žalobu na súdy.
- Skontrolujte webové stránky súdnictva vášho štátu a zistite, či váš štát vedie samostatné právne a spravodlivé súdy. Mnoho štátov to už nerobí. Napriek tomu by ste mali vopred zistiť, či váš štát tak robí, aby ste svoju sťažnosť podali na správny súd.
3
Návrh sťažnosti. Súdny proces začnete podaním sťažnosti. V sťažnosti sa identifikujete ako „žalobca“ a druhá strana ako „žalovaný“. Poskytnete tiež sudcovi predstavu o skutkových okolnostiach sporu a požiadate o nápravu (tj konkrétne plnenie alebo náhradu škody).
- Váš právnik by mal vypracovať sťažnosť. Ak nemáte právnika, môžete sa spýtať súdneho úradníka, či máte vytlačený formulár „vyplňte prázdny formulár“, ktorý môžete použiť.
- Prípadne môžete hľadať v knihe právnych formulárov vzory sťažností. Tieto knihy nájdete v miestnej knižnici alebo v kníhkupectve.
4
Vypočítajte si svoje škody. Ak žiadate o náhradu škody, musíte súdu dokázať, že ste finančne utrpeli kvôli neúspešnému predaju. Existuje niekoľko spôsobov, ako vypočítať náhradu škody:
- Predávajúci môže spravidla vypočítať svoju škodu tak, že od sumy, za ktorú bol dom predaný, odpočíta od sumy uvedenej v porušenej kúpno-predajnej zmluve. Kupujúci napríklad mohli súhlasiť s kúpou domu za 373000€, ale potom vycúvať. Ak predávajúci predá dom za 299000€ druhému kupujúcemu, potom môže spravidla dostať kompenzáciu vo výške 74600€. Predávajúci môže tiež pridať akékoľvek sumy vynaložené na údržbu nehnuteľnosti.
- Kupujúci musí tiež preukázať všetky finančné škody, ktoré utrpel neúspešným predajom. Napríklad si mohol v dôsledku porušenia zmluvy prenajať dočasné bývanie.
5
Podajte sťažnosť. Vytvorte niekoľko kópií svojej sťažnosti a odneste kópie a originál súdnemu úradníkovi. Požiadajte o vloženie originálu. Úradník môže vaše kópie opečiatkovať dátumom podania.
- Možno budete musieť zaplatiť registračný poplatok. Suma sa bude líšiť podľa súdu, preto zavolajte vopred a požiadajte súdneho úradníka o sumu a prijateľné spôsoby platby.
6
Podajte oznámenie na druhú stranu. Druhej strane musíte oznámiť, že podávate žalobu. Spravidla dostanete oznámenie zaslaním kópie vašej sťažnosti a predvolania, ktoré získate od súdneho úradníka. Službu je možné obvykle vykonať nasledujúcimi spôsobmi:
- Najmite si súkromný procesový server a doručte ho ručne. Procesné servery nájdete vo svojom telefónnom zozname alebo online. Za službu si zvyčajne účtujú 34 - 75€.
- Zaplaťte šerifovi alebo strážnikovi, aby ste ich doručili ručne. Spravidla účtujú približne rovnakú sumu ako súkromné procesné servery.
- Nechajte niekoho, kto má 18 alebo viac rokov a nesúvisí s prípadom, vykonať doručenie ruky na druhú stranu.
7
Založte svoj podpísaný dôkaz o službe. Ten, kto vykonáva doručenie, musí zvyčajne vyplniť formulár „potvrdenie o doručení“ alebo „čestné vyhlásenie o doručení“, ktorý dostanete od súdneho úradníka. Pred vyplnením formulára server vyplní formulár a podpíše ho pred notárom.
- Vytvorte kópiu vyplneného formulára a predložte originál súdu, ktorý preukáže, že služba bola doručená.

Pravdepodobne sa obmedzujete na opravné prostriedky uvedené v kúpno-predajnej zmluve — Pretože ste s týmito opravnými prostriedkami súhlasili v predstihu, pravdepodobne sa obmedzujete na opravné prostriedky uvedené v kúpno-predajnej zmluve.

Časť 4 z 5: Príprava na súd

1
Prečítajte si odpoveď druhej strany. Druhá strana na vašu žalobu zvyčajne odpovie podaním odpovede, v ktorej popiera vaše obvinenia a prípadne vznesie rôzne kladné obrany, napríklad príliš dlhé čakanie na súdne konanie. Kópia by vám mala byť zaslaná. Prečítajte si to pozorne a pochopte, aké argumenty uvádza žalovaný.
- Okrem odpovede môže žalovaný proti vám podať aj protinávrhy. Protinároky sú ako malé súdne spory, ktoré vedú k tomu, že sa stanete žalovaným pre tieto nároky. Protinávrhy odporcu musia vyplývať z rovnakých žalôb, ktoré žalujete.
2
Zúčastnite sa objavovania. Len čo odporca podá svoju odpoveď, začne obdobie „zisťovania“, počas ktorého môžete od druhej strany získať informácie o prípade. Počas objavovania budete zhromažďovať fakty, vypočúvať svedkov, zistiť, čo druhá strana povie, a zistiť, aký dobrý je váš prípad. Tieto veci môžete dosiahnuť pomocou nasledujúcich nástrojov:
- Depozície, ktoré sú osobnými pohovormi vedenými pod prísahou. Odpovede poskytnuté počas týchto rozhovorov môžu byť použité pred súdom.
- Výsluchy, ktoré sú písomnými otázkami kladenými účastníkom konania a svedkom. Na otázky je potrebné odpovedať pod prísahou a odpovedať na ne možno pred súdom.
- Žiadosti o dokumenty, ktoré sú formálnymi žiadosťami o dokumenty od druhej strany. Môžete požiadať takmer o všetko, čo súvisí s prípadom, vrátane e-mailov, textových správ, telefónnych záznamov a zmlúv.
- Žiadosti o prijatie, ktoré sú písomnými vyhláseniami zaslanými druhej strane. Druhá strana bude musieť pripustiť alebo poprieť každé faktické vyhlásenie, ktoré jej bude zaslané.
3
Postavte sa proti návrhu na súhrnný rozsudok. Len čo dôjde k záveru, obžalovaný spravidla podá návrh na vydanie predbežného rozsudku. Aby bol žalovaný úspešný, musí preukázať, že nejde o skutočný skutkový stav a že má právo na vydanie rozsudku. Inými slovami, druhá strana bude musieť presvedčiť sudcu, že aj keby sa predpokladalo, že všetky skutočnosti sú vo váš prospech, súdny spor by ste aj tak prehrali.
- Ak chcete protestovať proti tomuto návrhu, podáte jeden zo svojich. Váš návrh sa bude snažiť presvedčiť sudcu, že existujú skutočnosti, ktoré je potrebné pri súdnom procese hašovať. Môžete to dokázať poskytnutím dôkazov a čestných vyhlásení sudcovi.
- Ak žalovaný proti vám podal protinávrhy, môžete o týchto veciach zvážiť podanie návrhu na súhrnný rozsudok.
4
Porozmýšľajte, ako urovnať svoju žalobu. Možno budete žalovať za malú škodu. V tejto situácii by mohlo mať zmysel pokúsiť sa mimosúdne vyriešiť váš spor. Môžete rokovať o urovnaní sporu, zúčastniť sa na mediácii alebo vyskúšať nezáväzné rozhodcovské konanie.
- Mediácia je ideálna, ak nemáte právnika. Vy a druhá strana sa stretnete s neutrálnou treťou stranou, ktorá je „sprostredkovateľom“. Mediátor si vypočuje obe strany a potom vám pomôže pri hľadaní vzájomne prijateľného riešenia. Sprostredkovatelia si zvyčajne účtujú asi 52 - 400€ za hodinu, čo by ste mohli rozdeliť s druhou stranou. Ak chcete nájsť sprostredkovateľa, mali by ste sa obrátiť na miestny súd alebo miestnu advokátsku komoru a skontrolovať, či ponúkajú odporúčania.
- Ak sprostredkovanie nefunguje, môžete vyskúšať nezáväzné rozhodcovské konanie. Počas arbitráže sa vy a druhá strana stretnete s treťou stranou podobnou sudcovi, ktorá bude počúvať, ako obe strany predložia dôkazy. Na konci vydá arbiter svoje stanovisko, v ktorom uvedie, kto si myslí, že zvíťazil a koľko by malo byť pridelené prevládajúcej strane. Pretože to nie je záväzné, žiadna zo strán nebude musieť dodržiavať rozhodnutie rozhodcu, pokiaľ sa obe strany nedohodnú na viazanosti.
5

Zúčastnite sa akýchkoľvek záverečných pojednávaní pred prípravným konaním. Ak sa vám nepodarí vyriešiť váš prípad, môže byť nevyhnutné súdne konanie. Skôr ako sa obrátite na súd, zúčastníte sa jednej poslednej konferencie pred prípravným konaním. Počas tejto konferencie si vy a druhá strana sadnete so sudcom a prediskutujete harmonogram súdnych konaní. Počas procesu nezabudnite uviesť každý problém, na ktorý chcete upozorniť. Ak sa vám nepodarí dostať problém v rozvrhu súdneho procesu, nemusí vám sudca dovoliť predložiť dôkazy o tomto probléme hneď po začiatku procesu.

5. časť z 5: obrátenie sa na súd

1

Vyberte porotu. Ak ste sa vy alebo obžalovaný rozhodli, že budete mať porotu, budete si svoju porotu vyberať prostredníctvom procesu zvaného „voire dire“. Počas voire dire budete mať vy a obžalovaný možnosť klásť otázky potenciálnym porotcom s cieľom posúdiť ich schopnosť spravodlivo prejednať váš prípad. Ak si myslíte, že potenciálny porotca má zaujatosť, môžete ich ospravedlniť. Porota sa vyberie, keď obe strany súhlasia s porotou, ktorá je momentálne v porotcovskej kolónke.
2
Ponuka otváracie vyhlásenia. Ako žalobca urobíte najskôr svoje úvodné vyhlásenia. Účelom vášho úvodného vyhlásenia je popísať problémy procesu a skutočnosti, ktoré chcete preukázať na podporu svojho prípadu. Toto nie je príležitosť predložiť dôkazy a mali by ste sa čo najviac vyhnúť rozhovorom o zákone. Snažte sa, aby úvodné slovo bolo krátke a vecné.
- Po predložení vášho úvodného prejavu bude mať odporca príležitosť urobiť to isté.
3
Prezentujte svoj prípad. Váš prípad predložíte obžalovanému tak, že predvolajte svedkov, ktorí sa zúčastnia konania, predvediete ich svedectvá a prostredníctvom nich predložíte fyzické dôkazy. Toto je vaša príležitosť, aby ste sudcovi alebo porote ukázali skutočnosti prípadu a dôvod, prečo by ste mali vyhrať. Po položení otázok každému svedkovi (tzv. Priameho výsluchu) bude mať obžalovaný možnosť vykonať krížový výsluch.
- Po predvolaní všetkých svojich svedkov a predložení všetkých svojich dôkazov si oddýchnete (tj ukončíte svoje predloženie dôkazov).
4
Krížový výsluch svedkov. Obžalovaný predloží svoj prípad po odpočinku. Počas predloženia dôkazov obžalovaným budete mať príležitosť podrobiť krížovým výsluchom svedkov po tom, ako ich obžalovaný vypočuje. Účelom krížového výsluchu je napadnúť výpovede svedkov.
- Napríklad, ak svedok svedčí o jednej skutočnosti, ale predchádzajúce vyhlásenie alebo dokument je v rozpore s týmto svedectvom, môžete tieto informácie použiť na „obvinenie“ svedka.
5
Prednes záverečné argumenty. Keď si obidve strany odpočinú a predložia sa všetky dôkazy, budete mať príležitosť naposledy sa obrátiť na sudcu a / alebo porotu. Táto príležitosť, nazývaná záverečné argumenty, by sa mala využiť na zhrnutie dôkazov, vysvetlenie toho, ako dôkazy padajú vo váš prospech, a vysvetlenie, prečo by ste mali prípad vyhrať.
- Len čo prednesiete záverečné reči, bude mať žalovaný príležitosť urobiť to isté.
6
Čakajte na verdikt. Po skončení procesu bude nálezca (porota alebo sudca) rokovať a diskutovať o ňom v súkromí. Keď zistiteľ zistí, kto by mal prípad vyhrať, predloží svoje rozhodnutie sudcovi. Sudca si to prezrie a rozsudok oznámi obom stranám. Ak vyhráte, bude vám poskytnutá náhrada škody alebo spravodlivé vyrovnanie.
- Ak prehráte, môžete sa proti rozhodnutiu odvolať, ak váš sudca urobil chybu. Ak sa chcete odvolať, musíte podať svoje odvolacie dokumenty skoro po prečítaní rozsudku a vydaní rozsudku (zvyčajne do 30 dní).

Tipy

Ak ste predávajúci, nezabudnite sa sústrediť na svoj cieľ predaja nehnuteľnosti. Môže byť jednoduchšie jednoducho vrátiť dom na trh a rýchlo nájsť predajcu, namiesto toho, aby ste podali žalobu alebo podnikli ďalšie právne kroky.

Prečítajte si tiež: Ako kúpiť opustený dom?