Ako namietať proti vysťahovaniu?
Ak ste nespravodlivo vysťahovaní z vášho majetku, môžete skúsiť spor spochybniť súdnou cestou. Skontrolujte svoju nájomnú zmluvu a uistite sa, že sa váš prenajímateľ mýli. Ak váš prenajímateľ nepravdivo tvrdil, že ste porušili nájomnú zmluvu alebo ste neplatili nájomné, alebo ak vás vysťahujú napriek, budete mať dobrú šancu na súde. Aj keď to nemusíte, pomôže vám najať právnika, ktorý vám poradí vo vašom prípade. Ak sa odmietnete odsťahovať zo svojej nehnuteľnosti, bude musieť váš prenajímateľ podať na vás žalobu, aby vás vysťahoval. Keď dostanete sťažnosť a súdne predvolanie, napíšte odpoveď na vysvetlenie vašej situácie a podajte ju na súd. Budete musieť ísť na pojednávanie, kde môžete povedať svoju stránku príbehu a predložiť všetky dôkazy, ktoré ho majú podložiť. Ďalšie tipy od nášho spoluautora z oblasti práva vrátane informácií o tom, ako doručiť ubytovateľovi vašu odpoveď, čítajte ďalej!
Ako vznesiem námietku proti vysťahovaniu, ak sa môj prenajímateľ chová násilne?
Prenajímatelia doručujú oznámenia o vysťahovaní, keď ich nájomníci neplatia nájomné alebo porušujú inú dobu nájmu. Ak dostanete oznámenie o vysťahovaní, mali by ste vedieť, že proti nemu môžete bojovať súdnou cestou. Úspešné podanie oznámenia o vysťahovaní si vyžaduje, aby ste pochopili príslušné právne predpisy a kvalifikovane sa zastupovali pred súdom.
1. časť z 3: Príprava na boj proti vysťahovaniu
- 1Prečítajte si oznámenie o vysťahovaní. Po prijatí oznámenia si ho pozorne prečítajte, aby ste zistili, prečo vás vysťahujú. Ak oznámenie nehovorí, mali by ste zavolať prenajímateľovi a presne zistiť, prečo vás vysťahujú. Spravidla existujú tri typy vysťahovania:
- Zaplatiť alebo ukončiť. Nájomníci dostanú toto vysťahovanie, keď včas nezaplatia nájomné. Váš prenajímateľ je zo zákona povinný prijať celú platbu za prenájom, nie však čiastočnú platbu. Ak však váš prenajímateľ prijme čiastočnú platbu, vysťahovanie končí (pokiaľ znova nezaplatíte nájomné).
- Cure alebo Quit. Toto vysťahovanie môžete dostať, aj keď včas platíte nájom. Tento typ vysťahovania vás informuje, že ste nejakým spôsobom porušili nájomnú zmluvu. Napríklad môžete robiť príliš veľa hluku alebo môžete mať domáceho maznáčika, ak to nie je povolené. Oznámenie o vysťahovaní by vám malo povedať, koľko času musíte na vyliečenie problému.
- Bezpodmienečné ukončenie. S týmto vysťahovaním nemáte schopnosť liečiť. Namiesto toho prenajímateľ chce, aby ste z bytu odišli do určitého termínu. Štátne právo obmedzuje situácie, v ktorých môže prenajímateľ vydať tento druh oznámenia o vysťahovaní. Prenajímateľ by ho zvyčajne použil, ak by sa nájomca opakovane oneskoril s prenájmom, využíval priestory na nelegálnu činnosť alebo vážne poškodil nehnuteľnosť.
- 2Získajte kópiu svojej nájomnej zmluvy. Kópiu nájmu by ste už mali mať. Ak nemáte kópiu, požiadajte o ňu svojho prenajímateľa. Prečítajte si ustanovenia o nájme a zistite, či ich prenajímateľ interpretuje spravodlivo. Napríklad vo vašom prenájme môže byť uvedené, že nájomné je splatné najneskôr piaty deň každého mesiaca. Ak je však v ten deň sviatok a požičovne boli zatvorené, mohlo by byť nespravodlivé, aby vám vymeriavali poplatky a penále z omeškania.
- Niektoré ustanovenia o nájme sú neurčité. Napríklad vo vašom prenájme môže byť uvedené, že kúrenie a klimatizáciu budete používať „primerane a na zamýšľané účely“. To, čo sa kvalifikuje ako „rozumné“, je do istej miery nejasné. Ak váš prenajímateľ cituje takéto neurčité ustanovenie, môžete jeho výklad napadnúť súdnou cestou.
- 3Pochopte príslušné zákony. Váš štátny alebo obecný zákon môže obmedziť situácie, v ktorých môže prenajímateľ vysťahovať nájomcu. Napríklad väčšina štátov zakazuje „odvetné“ vysťahovanie. Prenajímateľ vykoná „odvetné vysťahovanie“, keď si nájomca uplatňuje svoje práva, napríklad zavolá bytový úrad, aby nahlásil porušenie bytového zákona. Mali by ste nájsť svoje zákony a prečítať si ich.
- Zákony by ste mali vedieť nájsť online prehľadaním svojho štátu alebo kraja a „vysťahovaním z občianskeho súdneho konania “. Ak nenájdete nič, navštívte miestnu právnickú knižnicu (zvyčajne v budove súdu) a požiadajte o pomoc pri hľadaní príslušných častí zákona.
- Pozorne si prečítajte zákony, pretože by mali obsahovať zoznam rôznych spôsobov ochrany, ktoré majú k dispozícii nájomníci, ktorí chcú namietať proti vysťahovaniu.
- 4Stretnutie s právnikom. Ak chcete spochybniť svoje vysťahovanie, mali by ste myslieť na stretnutie s právnikom. Právnik bude oboznámený s platnými zákonmi a môže vám poradiť, či chcete alebo nechcete bojovať proti vysťahovaniu. Vyhľadajte právnika, ktorý rieši spory medzi prenajímateľom a nájomcom.
- Právnika nájdete v advokátskej komore vášho štátu, ktorá by mala prevádzkovať sprostredkovateľskú službu.
- Aj keď náklady môžu vzbudzovať obavy, mali by ste si uvedomiť, že väčšina štátov teraz umožňuje právnikom ponúkať „zastúpenie v obmedzenom rozsahu “. Na základe tejto dohody advokát nepreberá celý prípad. Namiesto toho bude robiť iba úlohy, ktoré jej dáte. Advokát by mohol napríklad ponúknuť radu alebo nahliadnuť do vašich súdnych dokumentov, aby zistil, či boli vyplnené správne.
- Ak máte záujem o zastupovanie v obmedzenom rozsahu (často sa to nazýva „oddelené právne služby “), potom sa telefonicky opýtajte právničky, či ponúka túto službu.
Ako vznesiem námietku proti vysťahovaniu so svojím prenajímateľom?
2. časť z 3: vypracovanie odpovede
- 1Prijať sťažnosť. Ak sa nájomca po doručení oznámenia o vysťahovaní neodsťahuje, musí prenajímateľ obvykle podať žalobu. Prenajímateľ začne žalobu podaním sťažnosti na súde. Dostane sa vám kópia sťažnosti a predvolanie. Venujte pozornosť nasledujúcim informáciám o sťažnosti / predvolaní:
- Vložte dátum
- Dátum odpovede
- Dátum pojednávania
- 2Pochopte obranu a protipohľadávky. Ak chcete legálne bojovať proti vysťahovaniu, musíte pochopiť, aké obrany alebo protinávrhy môžete podať. Budú sa líšiť podľa jednotlivých štátov, takže si prečítajte zákony daného štátu alebo sa poraďte s právnikom. Medzi najbežnejšie spôsoby obrany patria:
- Prenajímateľ vysťahoval nájomcu pomocou „svojpomoci“. Väčšina štátov obmedzuje možnosť prenajímateľa fyzicky odstrániť nájomcu alebo uzamknúť nájomcu mimo priestorov. Prenajímateľ môže odstrániť nájomcu iba na základe súdneho príkazu.
- Ubytovateľ nedal náležité oznámenie. Zákony štátu upravujú kroky, ktoré musí prenajímateľ podniknúť, aby mohol nájomníka riadne vysťahovať. Napríklad v Illinois musí prenajímateľ najskôr podať oznámenie o ukončení a potom čakať určitý počet dní pred podaním žaloby. Ak prenajímateľ tieto kroky nedodrží, môžete súdny spor o vysťahovanie vyhodiť mimosúdnou cestou.
- Nájomca má právnu obranu za neplatenie nájomného. Vo väčšine štátov má každá zmluva o prenájme implicitný prísľub, že nájomná jednotka bude obývateľná. Ak prenajímateľ po upovedomení nevykoná požadované opravy, môže nájomca toto zlyhanie použiť ako obranu proti neplateniu.
- Uvedomte si však, že mnoho štátov v tejto situácii neumožňuje nájomcom zadržať nájomné. Namiesto toho umožňujú nájomníkom vykonávať opravy a náklady na opravy si potom odpočítať od nájomného.
- Nájomca nájomnú zmluvu neporušil. Ak prenajímateľ tvrdí, že nájomca porušil ustanovenie v nájomnej zmluve, môže nájomca namietať, že jeho konanie nebolo porušením.
- Prenajímateľ je motivovaný diskrimináciou. Federálne zákony zakazujú diskrimináciu na základe rasy, pohlavia, náboženstva, národnosti, zdravotného postihnutia a rodinného stavu (vrátane detí do 18 rokov a tehotných žien). Niektoré štáty tiež zakazujú diskrimináciu na základe sexuálnej orientácie. Ak je prenajímateľ motivovaný diskriminačným účelom, potom môže nájomca s vysťahovaním bojovať.
- Prenajímateľ sa to pomstí nájomcovi. Ak sa nájomca sťažuje vláde na porušenie zákonov v byte alebo budove, je nezákonné, aby prenajímateľ vykonal odvetu s oznámením o vysťahovaní.
- 3Navrhnite odpoveď. Skôr ako sa zúčastníte pojednávania, môžete pripraviť odpoveď a podať ju na súd. Odpoveď sa nevyžaduje v každom štáte. Je však dobré podať jeden, pretože vám umožňuje odpovedať na obvinenia prenajímateľa skôr, ako sa postavíte pred sudcu. Vo svojej odpovedi môžete poprieť akékoľvek faktické tvrdenie, ktoré prenajímateľ vznesie. Môžete tiež uplatniť obranu.
- Mali by ste sa obrátiť na svoju súdnu budovu a zistiť, či majú formulár, ktorý môžete použiť. Mnoho súdov teraz ponúka „vyplňte prázdne“ formuláre pre štandardné spory, ako sú spory medzi prenajímateľom a nájomcom. V Massachusetts môžu nájomníci použiť formulár na adrese http://masslegalhelp.org/housing/legaltactics1/answer-how-to-defend-your-eviction-case.pdf.
- Ak váš súd nemá formulár, môžete si vzorové odpovede vyhľadať na webe. Ak nenájdete nič, použite formulár Massachusetts ako pomôcku na napísanie vlastnej odpovede (nepoužívajte samotný formulár).
- 4Súbor. Po dokončení odpovede by ste mali vytvoriť niekoľko kópií a všetky ich odniesť súdnemu úradníkovi. Požiadajte o vloženie originálu a požiadajte úradníka o pečiatku všetkých vašich kópií. Nezabudnite podať pred dátumom odpovede uvedeným na predvolaní.
- Pravdepodobne budete musieť zaplatiť registračný poplatok. Poplatok sa líši podľa súdu alebo štátu. V Nevade musíte za prihlásenie zaplatiť 53€. Ak si poplatok nemôžete dovoliť, požiadajte súdneho úradníka o formulár na odpustenie poplatku a vyplňte ho.
- 5Doručte to majiteľovi. Kópiu vašej odpovede musíte poslať prenajímateľovi. Požiadajte súdneho úradníka o prijateľné spôsoby postupu. Odpoveď často môžete nechať osobne doručiť šerifovi alebo profesionálnemu procesnému serveru. Niekedy môžete nechať niekoho upozorniť majiteľa poštou.
- Ak budete musieť použiť procesný server alebo šerifa, budete musieť zaplatiť poplatok. Procesné servery zvyčajne stoja okolo 34 - 75€ za službu. Šerifovia budú slúžiť o niečo menej. Ak chcete nájsť server procesu, vyhľadajte vo svojom telefónnom zozname alebo vyhľadajte online.
- Ak si nemôžete dovoliť zaplatiť za server, často môžete mať niekoho staršieho ako 18 rokov, ak nie je účastníkom prípadu. Spravidla nemusíte doručovať papiere sami.
Ak sa nájomca po doručení oznámenia o vysťahovaní neodsťahuje, musí prenajímateľ obvykle podať žalobu.
3. časť z 3: účasť na súdnom pojednávaní
- 1Zhromaždite dôkazy. Musíte mať dôvod bojovať proti vysťahovaniu a musíte tento dôvod preukázať sudcovi. Ak napríklad prenajímateľ tvrdí, že ste kúrenie používali „neprimerane“, možno budete chcieť zdokumentovať, aké bolo chladné počasie, alebo že vám prenajímateľ neopravil netesné okná. Môžete vyfotografovať okná alebo si vytlačiť správu o počasí za príslušné obdobie.
- Ak zadržiavate nájomné, pretože byt je neobývateľný, váš prípad bude silnejší, ak ste už proti podmienkam bytu namietali. Nezabudnite zhromaždiť kópie všetkých e-mailov alebo listov, ktoré ste poslali prenajímateľovi so sťažnosťou na podmienky.
- Ak si myslíte, že ste nezákonne diskriminovaní kvôli rase, náboženstvu alebo sexuálnej orientácii, skúste zdokumentovať prečo. Zapisujte si rozhovory, ktoré ste viedli s prenajímateľom, a uchujte si listy alebo e-maily. Budete musieť preukázať zaujatosť svojho majiteľa.
- Nezabudnite tiež priniesť kópie všetkých dokumentov podaných na súde. Mali by ste tiež priniesť kópiu nájmu a tabuľku platieb za prenájom spolu s potvrdenkami.
- 2Vhodne sa oblečte. To, ako vyzeráte pred sudcom, ovplyvní vašu dôveryhodnosť. Muži by mali nosiť dlhé nohavice s opaskom, košeľu s golierom zastrčenú v páse a kravatu. Ak máte kabátik, oblečte si ho tiež.
- Ženy by mali nosiť sukňu alebo dlhé nohavice s peknou blúzkou alebo svetrom. Ženy môžu tiež nosiť šaty.
- Za žiadnych okolností by ste nemali nosiť krátke nohavice, čiapky, ohlávky alebo priehľadné topy, brušné košele, šľapky, široké nohavice alebo oblečenie, ktoré má urážlivé predstavy alebo písmo.
- 3Prísť skoro. Mali by ste si dať dostatok času na nájdenie parkoviska a na prehliadku akejkoľvek bezpečnostnej služby v budove súdu. Snažte sa prísť do súdnej siene najmenej 15 minút pred začatím prípadu.
- Pri vstupe do pojednávacej miestnosti by ste mali uviesť úradníkovi alebo zástupcovi svoje meno a oznámiť mu, že ste tu na pojednávaní.
- 4Prezentujte svoju stránku príbehu. Na pojednávaní vy a váš prenajímateľ predstavíte svoju stránku príbehu. Prenajímateľ pôjde zvyčajne ako prvý. Sudca môže klásť otázky. Počas celého pojednávania sa sudca zameria na to, či prenajímateľ preukázal platný dôvod na vysťahovanie a či ste preukázali ponúknutú obranu.
- Ak používate exponáty alebo iné dokumentárne pomôcky, mali by ste sa sudcu opýtať, či mu ich môžete ukázať, než ich odovzdá.
- Vo svojom mene môžete tiež nechať svedčiť svedkov. Používajte iba svedka, ktorý má o prípade relevantné informácie z prvej ruky. Svedkyňa by nemala svedčiť o niečom, čo jej povedal niekto iný. Namiesto toho musia byť všetky svedectvá založené na osobnom pozorovaní.
- 5Počkajte na rozhodnutie. Po vykonaní dôkazov sudca rozhodne, či sa musíte z nehnuteľnosti vysťahovať a či dlžíte prenajímateľovi peniaze.
- Ak vyhráte, pravdepodobne budete musieť napísať príkaz na podpis sudcu. Po podpísaní príkazu sudcom dáte prenajímateľovi kópiu. V súdnej sieni by mali byť prázdne formuláre, ktoré môžete použiť.
Pokiaľ nedostanete bezpodmienečné ukončenie vysťahovania, môžete proces vysťahovania ukončiť liečením akejkoľvek chyby, ktorú prenajímateľské štáty spustili.
- Mnoho súdov má aj svojpomocné centrá. Niekto v centre si môže prezrieť vaše súdne dokumenty a odpovedať na všetky vaše otázky. Ak chcete zistiť, či má váš súdny dom svojpomocné centrum, kontaktujte súdneho úradníka.
- Pokiaľ nedostanete bezpodmienečné ukončenie vysťahovania, môžete proces vysťahovania ukončiť liečením akejkoľvek chyby, ktorú prenajímateľské štáty spustili. Ak dlhujete nájom, môžete ho zaplatiť. Ak ste porušili ustanovenie o prenájme, môžete tiež sľúbiť, že problém zastavíte a odstránite.
- Ak vás vysťahujú, mali by ste si prečítať zákony o skladovaní vo vašom štáte alebo kraji. Zákony o skladovaní obmedzujú to, čo môže prenajímateľ urobiť s vašimi vecami, keď vás vysťahujú. Napríklad v Massachusetts musí prenajímateľ uložiť vaše veci v licencovanom verejnom sklade a písomne vám povedať, kde sú vaše veci.
- Boj proti vysťahovaniu by mohol byť nákladný. Mnoho štátov umožňuje prevládajúcej strane vymáhať poplatky a náklady na právne zastúpenie od strany, ktorá prehrala. Ak prehráte, možno budete musieť zaplatiť značnú sumu poplatkov. Nakoniec by mohlo byť lacnejšie jednoducho vypratať byt, keď dostanete oznámenie o vysťahovaní.
Prečítajte si tiež: Ako vyhľadávať záznamy o vysťahovaní?
Otázky a odpovede
- Peniaze z nájmu mi ukradli z kancelárskej schránky a teraz ma vysťahujú. Aké práva mám v tejto situácii?Máte právo obrátiť sa na miestny súd s prísahou na obmedzujúci príkaz, kým nezistia, kto im ukradol peniaze. Nie ste zodpovední za to, ako riešia veci vo svojej kancelárii.
- V tom čase som bol pozadu. Augustová nájomná mi vyplatila platobná agentúra. Teraz som dostal posledné oznámenie o vysťahovaní, čo mám robiť?Je pravda, že je výlučne na prenajímateľovi, či chce vysťahovanie odvolať. Ak majú pocit, že skutočne iba zdržujú nevyhnutné a vy nemáte schopnosť ďalej platiť, zadržanie vysťahovania, aby sa to znova uviedlo do života, by nasledujúci mesiac spôsobilo ďalšie právne poplatky, za ktoré by bol nájomca zodpovedný. Prenajímateľ môže zvážiť „odkúpenie“, pri ktorom zaplatíte celkovú dlžnú sumu vrátane všetkých poplatkov za právne služby v jednej paušálnej časti, aby ste zabránili vysťahovaniu. Toto nie je povinné a čiastočné platby zvyčajne nie sú povolené. Bol by som si istý, že na váš zostatok sa vzťahovalo nájomné zaplatené agentúrou. Prijímanie platieb počas aktívneho vysťahovania nie je povolené.
- Ako vznesiem námietku proti vysťahovaniu so svojím prenajímateľom? Koľko času mám legálne?Zákonne máte toľko času, koľko vám umožní súd a šerif, než budete fyzicky vyhodení z majetku. Pokiaľ ide o technické podrobnosti vášho konkrétneho vysťahovania, čas na odpoveď na súdnu sťažnosť sa môže líšiť od niekoľkých dní do týždňa alebo viac, po uplynutí ktorého sa má za to, že ste sa vzdali práva na „odpoveď“ v prípade akejkoľvek obrany alebo protinávrhu.
- Ako dlho mám, ak chcem bojovať proti vysťahovaniu?Môže to závisieť od toho, čo spochybňujete, čo hovorí váš prenájom a aké štátne zákony platia. Môžu to byť len tri alebo štyri dni alebo až dva mesiace. Môžu existovať miestne agentúry na pomoc nájomníkom, ktoré vám môžu pomôcť s vašou konkrétnou situáciou, a ktoré vás môžu dokonca odkázať na miestnych právnikov, ktorí ponúkajú zľavovú pomoc, ak to má pre nájomcu problém.
- Môj prenajímateľ tvrdí, že mi dal oznámenie o vysťahovaní ako pred mesiacom; Nikdy som to nedostal, tak som zmeškal súdny termín. Teraz hovorí, že čoskoro bude mať u mojich dverí šerifa. Hociaká rada?Je to veľmi vážne, pretože by ste sa mohli veľmi skoro ocitnúť bez domova. Vyhľadajte miestne zákony o doručovaní dokumentov a zistite, či prenajímateľ dokáže, že urobila všetko, čo bolo potrebné, aby vás informovala. V mnohých štátoch vám musí prenajímateľ tiež poslať overenú poštu, aj keď bolo oznámenie umiestnené aj na vašich dverách. V rámci núdzového opatrenia sa však môžete obrátiť priamo na súd a požiadať o odklad exekúcie, ktorý môže dočasne oddialiť vydanie rozhodnutia súdu o prepustení. Až do opätovného preskúmania všetkého, čo súvisí s vašou obranou. Miestny právnik vám môže pomôcť urobiť to rýchlo a správne.
- Čo robiť, ak sa môj prenajímateľ na mňa naštve a povie mi, aby som sa pohla?„Povedať mi, aby som sa hýbal“ nie je to isté ako dostať písomné oznámenie o úmysle ukončiť svoju nájomnú zmluvu a nechať vás vysťahovať, ak neodídete. Ignorujte to, kým to prenajímateľ nepodá písomne, s vedomím, že vaše dni v tomto dome sa čoskoro môžu skončiť.
Nezodpovedané otázky
- Ako zastavím vysťahovanie, ak mám zdravotné problémy? Čo robiť, ak mi prenajímateľ nereaguje?
- Ako vznesiem námietku proti vysťahovaniu, ak sa môj prenajímateľ chová násilne?
Prečítajte si tiež:
Právne vylúčenie zodpovednosti Obsah tohto článku je zameraný na vaše všeobecné informácie a nemá slúžiť ako náhrada profesionálneho práva alebo finančného poradenstva. Nie je zámerom, aby sa na neho používatelia spoľahli pri prijímaní akýchkoľvek investičných rozhodnutí.
