Ako kúpiť dom bez realitnej kancelárie?
Ak chcete kúpiť dom bez realitnej kancelárie, začnite tým, že požiadate o predbežné schválenie hypotéky s najmenej 3 rôznymi hypotekárnymi úvermi. Potom si vyberte okolie, v ktorom by ste chceli bývať, a pozrite si výpisy online, aby ste zistili, ktoré domy sú na trhu. Akonáhle navštívite dom, ktorý sa vám páči, urobte ponuku na rokovania s predávajúcim alebo jeho realitným agentom a nechajte si urobiť obhliadku. Na záver si najmite právnika, ktorý s vami prekonzultuje záverečné doklady, zámok a úrokovú sadzbu vašej hypotéky. Tipy, ako plynulo a rýchlo uzavrieť predaj, čítajte ďalej!
Aj keď si kúpite dom bez realitného agenta, budete si musieť na jeho uzavretie najať právnika.
Na rozdiel od všeobecného presvedčenia, je možné kúpiť si dom bez prenájmu realitného agenta. Aj keď to môže vyžadovať väčšie úsilie z vašej strany, môžete tiež ušetriť tisíce dolárov. V ideálnom prípade radi robíte výskum a ste zruční v rokovaniach, pretože budete musieť nájsť svoj dom a prísť na cenu bez pomoci agenta. Aj keď si kúpite dom bez realitného agenta, stále budete musieť na jeho uzavretie najať právnika.
Časť 1 z 3: Získanie predbežného schválenia hypotéky
- 1Súčet vašich mesačných výdavkov a dlhu. Ak ešte nemáte rozpočet domácnosti, jeho vytvorenie vám pomôže určiť, koľko domu si môžete dovoliť. Keďže získanie hypotéky znamená prevzatie významného dlhu, uistite sa, že dlh, ktorý už máte, je zvládnuteľný.
- Keď ste si spočítali svoje výdavky, vypočítajte, koľko z mesačnej splátky si môžete dovoliť. Všeobecne by vaša splátka hypotéky mala byť menej ako tretina vášho mesačného príjmu. Ideálne by to malo byť zhruba štvrtina vášho mesačného príjmu.
- Zatiaľ čo vaša mesačná splátka bude závisieť od vašej úrokovej sadzby a doby splatnosti hypotéky, uvedomenie si mesačnej splátky pomáha zúžiť škálu domov, ktoré si môžete kúpiť.
ODBORNÝ TIPZvážte najhoršie scenáre. Nathan Miller, zakladateľ spoločnosti Rentec Direct, radí: "Keď kupujete dom, chcete sa uistiť, že si ho môžete dovoliť, ak sa niečo stane. Napríklad, ak ide o príjem dvoch rodín, čo keby jeden z týchto dvoch členov rodiny stratil?" ich príjem až na 6 mesiacov? Chcete vedieť, že ak váš príjem zmizne, máte dostatok úspor na vykonávanie domových splátok.
- 2Skontrolujte svoje kreditné skóre. Vytiahnite svoju úverovú správu zo všetkých 3 hlavných úverových spoločností: Experian, Equifax a TransUnion. Podľa federálnych zákonov máte každý rok nárok na jednu kreditnú správu zdarma. Za ďalšie dva budete musieť zaplatiť nominálny poplatok.
- Na sledovanie svojho kreditu využite bezplatné služby, ako je Credit Karma alebo Credit Sesame.
- Ak vidíte nejaké chyby na vašej kreditnej správy, oznámiť úverovými inštitúciami a dostať tieto chyby opravené skôr, než začnete podanie žiadosti o hypotéky.
- Vaše kreditné skóre sa pravdepodobne výrazne zníži v prvom roku po zakúpení domu. Ak je vaše skóre v polovici 600. alebo vyššie, nemalo by vám to spôsobiť výrazné problémy.
- 3Zhromaždite dokumenty na overenie vašich príjmov a dlhov. Pri podaní žiadosti o hypotéku budete potrebovať minimálne 3 roky daňových priznaní a 6 mesiacov bankové výpisy. Možno budete potrebovať aj výpisy z akýchkoľvek investičných účtov, ktoré máte.
- V závislosti od poskytovateľa pôžičky môžete potrebovať aj výpisy z poistenia alebo ďalšie informácie. Veriteľ poskytne zoznam dokumentov, ktoré potrebujete. Zhromažďujte dokumenty v predstihu, aby ste ušetrili čas a dostali presnejšiu ponuku.
- Ak nemáte k dispozícii daňové priznania, požiadajte úrad IRS o kópie.
Môžete si kúpiť nehnuteľnosť ako realitný agent? - 4Kontaktujte najmenej 3 hypotekárnych veriteľov. Pri hľadaní hypotéky si porovnajte niekoľko ponúk, aby ste zaistili najlepšiu ponuku. Podajte žiadosť s rôznymi typmi veriteľov - veľkými národnými veriteľmi, ako aj menšími regionálnymi bankami alebo úverovými združeniami.
- Ak máte účty v banke najmenej 5 rokov, najskôr o ňu požiadajte. Keďže s nimi už pracujete, overenie bude jednoduchšie. Môžete tiež získať lepšiu sadzbu od banky, s ktorou máte vzťah.
- Pretože nakupovanie hypotéky je zodpovedná za vašu činnosť, viacnásobné dotazy zvyčajne nebudú mať negatívny vplyv na vaše kreditné skóre.
Časť 2 z 3: nájdenie domu
- 1Určte štvrte, kde chcete žiť. Hodnoty nehnuteľností sa veľmi líšia, dokonca aj v rámci mesta. Zistite, v ktorých oblastiach chcete bývať, a prechádzajte zoznamy v týchto oblastiach. Použite svoje výpočty mesačných platieb na identifikáciu štvrtí s domami, ktoré si môžete dovoliť. Ak nepoznáte mesto, pozrite sa na reputáciu ľubovoľnej štvrte, ktorú si vyberiete.
- Skontrolujte informácie o okolí a uistite sa, že vyhovuje vašim potrebám. Napríklad, ak budete dochádzať do práce, môžete chcieť susedstvo, ktoré je vhodné na hlavnú diaľnicu alebo cestu. Pokiaľ máte deti, mali by ste hodnotenie miestnych škôl.
- V závislosti od veľkosti metropolitnej oblasti by mohlo byť dobré pozrieť sa do niekoľkých štvrtí, nielen do jedného.
- 2Skontrolujte zoznamy nehnuteľností online alebo prostredníctvom sociálnych médií. Domy je možné vyhľadávať prechádzaním po štvrtiach alebo čítaním inzerátov v miestnych novinách. Najviac záznamov však nájdete na webových stránkach s nehnuteľnosťami. Online zoznamy umožňujú obmedziť vyhľadávanie na základe susedstva, ceny a rôznych charakteristík nehnuteľnosti. Môžete mať tiež možnosť vyhľadávať výlučne domy, ktoré sú v predaji od vlastníka (FSBO).
- Môže byť menej zastrašujúce zamerať sa na zoznamy FSBO. Takto by ste rokovali s druhým vlastníkom, nie so skúseným realitným agentom. Svoje vyhľadávanie však nemusíte obmedzovať iba na zoznamy FSBO.
- 3Porovnajte predajné ceny domov v tejto oblasti. Porovnateľné výpisy vám hovoria, či je požadovaná cena domu spravodlivá. Preskúmajte domy podobnej veľkosti, veku a charakteristík v štvrtiach, ktoré vás zaujímajú. Spravidla určite, za čo sa podobné domy predávajú. Zamerajte sa na zoznamy za posledných 6 mesiacov.
- Ak nájdete dom, ktorý vás zaujíma, porovnajte ho s ostatnými objektmi v okolí. Ak je vyvolávacia cena podstatne vyššia, hľadajte rozdiely v majetku, ktoré by to vysvetľovali. Prejdite podobným procesom, ak je požadovaná cena výrazne nižšia ako v iných zoznamoch.
- Porozprávajte sa s predajcami a zistite, prečo predávajú svoje domy a ako dlho je na trhu. Pokúste sa zistiť ich motiváciu pre stanovenie konkrétnej ceny výpisu.
- 4Urobte ponuku na dom, ktorý chcete kúpiť. Len čo nájdete dom, ktorý sa vám páči, zistite, či má majiteľ agenta. Ak je to tak, urobte svoju ponuku a rokujte s agentom. Ak je dom FSBO, vyjednávajte priamo s vlastníkmi domu.
- Prezrite si porovnateľné výpisy v okolí a vytvorte svoju ponuku. Zvážte všetky jedinečné vlastnosti tohto ubytovacieho zariadenia.
- Rokovanie je proces, takže vaša počiatočná ponuka bude zvyčajne nižšia ako maximum, ktoré ste ochotní zaplatiť za nehnuteľnosť. Nenechajte však svoju ponuku tak nízku, aby ste urážali majiteľov domov.
- Skontrolujte príslušné zákony a uistite sa, že ponuku vypracovávate správne. V niektorých štátoch budete musieť na vypracovanie formálnej ponuky najať právnika.
Akonáhle navštívite dom, ktorý sa vám páči, urobte ponuku na rokovania s predávajúcim alebo jeho realitným agentom a nechajte si urobiť obhliadku. - 5Rokujte s vlastníkmi domu. Vlastníci môžu vašu ponuku prijať, ale zvyčajne sa vrátia s protinabídkou. Ak bola vaša ponuka výrazne nižšia ako požadovaná cena, počítajte s protinávrhom. Na ich protinávrh môžete odpovedať písomne alebo si dohodnúť osobné stretnutie, na ktorom sa prediskutuje príslušnosť.
- Uveďte odôvodnenie svojej ponuky vrátane porovnateľných záznamov. Buďte pripravení brániť svoju ponuku, ale buďte tiež ochotní pristúpiť na kompromis.
- Rokovania sa môžu zahriať, najmä ak majú vlastníci k domu citové väzby. Emócie môžu spôsobiť, že ľudia veria, že nehnuteľnosť má väčšiu hodnotu, ako v skutočnosti je. Buďte pripravení odísť, ak sa zdá, že vlastníci nie sú v skutočnosti pripravení na predaj svojho domu.
- 6Najmite si domového inšpektora, ktorý dom preskúma. Predtým, ako uzavriete dohodu o dome, potrebujete inšpekciu a hodnotenie. Inšpektor starostlivo skúma interiéru a exteriéru domu a identifikovať prípadné problémy.
- Inšpektora si zvyčajne vyberie váš agent. Pretože nemáte agenta, budete si to musieť urobiť sami. Môžete sa spýtať agenta výpisu, či má nejaké odporúčania.
- Počas kontroly je obvykle prítomný zástupca kupujúceho. Môžete požiadať agenta výpisu, aby tu bol, ale môže za to požadovať ďalšiu kompenzáciu. Ak ste umiestnili ponuku na dom, ktorý je FSBO, možno budete musieť najať agenta, ktorý bude prítomný pri inšpekcii. Pre istotu sa poraďte s právnikom v oblasti nehnuteľností alebo si pozrite príslušné zákony.
Časť 3 z 3: Ukončenie predaja
- 1Najmite si právnika na ukončenie. Väčšina štátov vyžaduje, aby pri uzatváraní akýchkoľvek transakcií s nehnuteľnosťami boli kupujúci aj predávajúci zastúpení advokátom. Aj keď od vás zákon nevyžaduje zamestnanie právnika, ušetrí vám to veľa času a úsilia a výrazne sa zníži riziko chyby v papierovaní.
- Aj keď ich najímate na transakčné účely, stále sa chcete ubezpečiť, že právnik, ktorého si najmete, má dobrú reputáciu a skúsenosti so spracovaním nehnuteľností.
- Mnoho právnych zástupcov v oblasti nehnuteľností poskytuje úvodnú bezplatnú konzultáciu. Je dobré sa najskôr porozprávať s 2 alebo 3, aby ste sa uistili, že prijímate právnika, ktorý najlepšie vyhovuje vašim potrebám.
- 2Podpíšte kúpnu zmluvu a zložte prostriedky. Kúpna zmluva obsahuje konečné podmienky predaja spolu s čiastkou „zarobených peňazí“, ktorú musíte zložiť, aby ste preukázali, že to s kúpou nehnuteľnosti myslíte vážne. Po podpísaní kúpnej zmluvy a uložení najvyšších peňazí bude dom mimo trhu. Zarobené peniaze alebo úschova musí byť v držbe tretej strany - zvyčajne realitného agenta alebo právnika.
- Za normálnych okolností by agent výpisu držal viazané peniaze, kým sa nezavriete. Ak neexistuje agent výpisu, mali by ste si vy alebo predajca najať iného právnika, ktorý bude pôsobiť ako agent úschovy.
- 3Zamerajte svoju úrokovú sadzbu na svojho veriteľa. Váš predbežný súhlas mohol obsahovať zaručenú sadzbu. Bez ohľadu na to, akonáhle nájdete požadovaný dom a zahájite proces zatvárania, dokončite hypotéku u svojho poskytovateľa pôžičky.
- Predbežné schválenia sú zvyčajne platné iba na obmedzené časové obdobie. Ak už uplynulo niekoľko mesiacov od vášho predbežného schválenia, váš veriteľ môže na dokončenie pôžičky vyžadovať ďalšie doklady, napríklad aktualizované bankové výpisy.
- Len čo si vyberiete svoj dom, získate presnú úrokovú sadzbu a presný údaj o výške vašej mesačnej splátky hypotéky.
Ak chcete kúpiť dom bez realitnej kancelárie, začnite tým, že požiadate o predbežné schválenie hypotéky s najmenej 3 rôznymi hypotekárnymi úvermi. - 4Prejdite si záverečné dokumenty so svojím právnym zástupcom. Váš právnik prejde papiermi, ktoré musíte podpísať, aby ste kúpili dom. V závislosti od rozsahu a zložitosti dohody môžu existovať stovky stránok.
- Ste zodpovední za pochopenie všetkého, čo podpíšete. Ak je pre vás dokument mätúci, pýtajte sa.
- 5Urobte posledný priechod domom. Počas posledného postupu sa uistite, že sa nič nepoškodilo, pretože ste boli naposledy v dome. Ak ste sa s predajcom dohodli, že predávajúci po kontrole vykoná opravy, ubezpečte sa, že boli vykonané.
- V niektorých prípadoch bude pravdepodobne potrebné priviesť späť pôvodného inšpektora, ktorý overí, či boli opravy vykonané.
- 6Podpíš záverečné papiere. Vy a váš právny zástupca sa stretnete s predajcami a ich právnymi zástupcami, aby podpísali všetky papiere a nakoniec sa uzavreli na dome. Môžete byť v tej istej miestnosti alebo môžete dohody podpisovať osobitne.
- Toto je posledná šanca, ako budete musieť položiť akékoľvek otázky týkajúce sa dohody. Uistite sa, že tomu rozumiete. Po podpísaní všetkého budete dom vlastniť.
- Tento článok sa venuje postupu pri kúpe domu bez realitnej kancelárie v Európe. V iných krajinách môže byť postup mierne odlišný.
Prečítajte si tiež: Ako začať ako prenajímateľ?
Otázky a odpovede
- Stojí realitná kancelária peniaze pre kupujúcich?Za agenta kupujúceho a agenta výpisu zaplatí zvyčajne predávajúci. V niektorých prípadoch je možné, že zástupca kupujúceho môže mať „kancelársky poplatok“ alebo „transakčný poplatok“, ktorý by pravdepodobne bol nižší ako 220€, ale zvyčajne sa to tak nerobí.
- Mám vopred schválený úver. Kedy by som mal dať skontrolovať dom?Po predbežnom schválení musíte urobiť ponuku na dom. Po prijatí ponuky musíte nechať dom skontrolovať.
- Môžete si kúpiť nehnuteľnosť ako realitný agent?Áno, urobili by ste to rovnako, ako keby ste predali dom komukoľvek inému, vrátane provízie. Jediný rozdiel je v tom, že v zmluve by ste museli zverejniť, že ste realitnou kanceláriou s licenciou a nie priemerným kupujúcim. Ako odborník v tejto oblasti sa od vás zákonne očakáva, že pochopíte veci o predaji a konaniach, ktoré by väčšina ľudí neurobila.
- Ako funguje provízia, ak má kupujúci obchodníka s nehnuteľnosťami, ale predajca nie?Províziu zvyčajne platí predajca. Výhodou pre predávajúceho v prípade predaja na základe vlastníctva, kde má kupujúci agenta, je to, že zaplatí iba 3 percentá namiesto 6 alebo 7 percent. Ak sa predávajúci rozhodne neplatiť províziu agentovi kupujúceho, bude za to zodpovedný kupujúci alebo sa rozhodne s agentom nepracovať.
- Ako funguje provízia, ak má predávajúci obchodníka s nehnuteľnosťami a kupujúci nie?Závisí to od zmluvy, ktorú má majiteľ domu so svojím obchodníkom s nehnuteľnosťami (alebo predajcom). Povedzme napríklad, že vlastník domu súhlasil so zaplatením 5%: polovica predajnému agentovi, polovica nákupnému agentovi. Predajný agent zhromaždí celých 5% v čase predaja od majiteľa domu a potom ich rozdelí s nákupným agentom. Nákupný agent zvyčajne dostane polovicu alebo 2,5%; inak by svojich klientov nepriviedli. Ak nájdete svoj vlastný domov online, majiteľ domu bude s vedomím, že nemáte nákupného agenta, a mohol by mu ušetriť provízie. Môže to byť dobrý bod rokovania. S pribúdajúcimi službami pre kupujúcich online sa hovorí, že nákupcovia už nebudú potrební.
- Koľko stojí prenájom právnika v oblasti nehnuteľností?To by samozrejme záviselo na poplatkoch konkrétneho právnika, ktorý môže účtovať každú hodinu alebo mať pevnú sadzbu za uzávierku. Môžete očakávať, že zaplatíte 110€ až 260€ za hodinu, pričom celkové poplatky sa bežne pohybujú medzi 370€ a 1120€
- Potrebujem hypotéku, ak platím v hotovosti?Ak kúpu plne financujete, hypotéka nebude nutná. Môže sa však vyžadovať doklad o finančných prostriedkoch.
- Čo robiť, ak potrebujem predať svoj dom pred zatvorením nového domu, aby som mal dostatok peňazí na zatvorenie nového domu?Požiadajte realitnú kanceláriu, aby napravila zmluvu o novej nehnuteľnosti „s predajom vášho súčasného bydliska“. To zaisťuje, že budete mať právo počkať, kým sa váš súčasný dom predá, až kým sa nezavrie. Obe transakcie môžete uzavrieť v ten istý deň.
- Ak mám kupujúceho a zaplatím v hotovosti za dom, ktorý kupujem, a osoba, ktorá predáva dom, ktorý chcem kúpiť, nechce použiť agenta, aké kroky by som mala podniknúť?Pri uzatváraní hotovostnej ponuky si najmite dobrého realitného právnika, nie je potrebný realitný agent / maklér. Advokát bude chrániť vaše záujmy v transakcii v rámci písomnej ponuky / zmluvy. Odporúča sa najať si domového inšpektora a získať hodnotenie, aby sa ochránili vaše finančné záujmy v dome, ktorý kupujete.
- Mám pri kúpe zadržaného domu stále hypotéku?Áno, kúpa vylúčeného domu z hľadiska vašej hypotéky funguje rovnako ako ktorákoľvek iná rezidenčná nehnuteľnosť.
Komentáre (6)
- Som syn, ktorý hľadám dom pre svoju matku. To je veľmi užitočné pre spôsob, akým by som jej chcel pomôcť pri kúpe nového domu. Vďaka.
- Užívatelsky prívetivý. Pokyny krok za krokom.
- Som úplný nováčik, ale aspoň som teraz lepšie pripravený. Ak sa zaseknem, vždy sa môžem na tieto informácie vrátiť.
- Je to veľmi užitočné a ľahko sa sleduje.
- Kúpili sme niekoľko domov, ale nikdy bez realitnej kancelárie. Sme vysokoškolsky vzdelaní, ale realitní figuríny. V tomto článku sú popísané kroky, ktoré nám to majú umožniť. Ďakujeme za jednoduchosť a zároveň komplexnosť pokynov.
- Pripravil ma na kroky k nákupu domu ako kupujúci, priamo od predajcu.
Prečítajte si tiež:
Právne vylúčenie zodpovednosti Obsah tohto článku je zameraný na vaše všeobecné informácie a nemá slúžiť ako náhrada profesionálneho práva alebo finančného poradenstva. Nie je zámerom, aby sa na neho používatelia spoľahli pri prijímaní akýchkoľvek investičných rozhodnutí.
