Ako sa brániť v súdnom spore spoločenstva vlastníkov bytov?
Na obranu pred súdnym sporom Združenia vlastníkov bytov by ste si mali prečítať riadiace dokumenty svojho združenia a požiadať o pomoc právnika.
Spory medzi vlastníkmi bytov a ich spoločenstvom vlastníkov bytov (HOA) nie sú zriedkavé. Keďže viac ako 50 miliónov ľudí žije v súkromných združeniach, tieto spory sa môžu stať ešte bežnejšími. Vaša HOA vás môže žalovať za porušenie akýchkoľvek jej pravidiel. V závislosti od toho, kde žijete, sa váš HOA môže pokúsiť regulovať, kde parkujete auto, aké máte domáce zvieratá a ako vyzerá váš dom. HOA vám bude účtovať aj ročné poplatky. Ak porušíte niektoré z pravidiel, HOA vás môže žalovať na súde a v niektorých situáciách sa môže dokonca pokúsiť zablokovať váš domov. Na obranu pred súdnym sporom Združenia vlastníkov bytov by ste si mali prečítať riadiace dokumenty svojho združenia a požiadať o pomoc právnika.
Časť 1 z 3: reakcia na súdny spor
- 1Prečítajte si sťažnosť. Spoločenstvo vlastníkov bytov podá na súd žalobu. Tento dokument vysvetlí, kto sú strany, a určí, akého porušenia ste sa dopustili. K bežným porušeniam, ktoré môžu viesť k súdnym sporom združenia vlastníkov bytov, patria:
- nezaplatili ste poplatky („posudky“) organizácii HOA
- vykonali ste zmeny v architektúre alebo v terénnych úpravách, ktoré porušujú pravidlá HOA
- nedodržiavate iné pravidlá HOA, ako napríklad parkovanie na vhodnom mieste alebo obmedzenia týkajúce sa druhov domácich zvierat, ktoré môžete mať
- 2Pozrite sa, za čo HOA žaluje. V sťažnosti by malo byť uvedené, čo chce váš HOA súd urobiť. Spravidla môže požadovať niekoľko rôznych vecí:
- Žiadosť, aby ste zaplatili peniaze. HOA vás môže žalovať za náhradu škody. Môžete byť napríklad pozadu vo svojich ročných poplatkoch. HOA sa môže domáhať súdneho rozsudku vo vzťahu k vám za dlžnú sumu plus úroky a poplatky z omeškania.
- Žiadosť o zablokovanie vášho domu. Ak už HOA dostal súdny príkaz na náhradu škody v peniazoch, v prípade, že nezaplatíte, môže na váš dom založiť záložné právo. V niektorých štátoch môže potom požiadať súd, aby mu umožnil zabaviť a predať váš dom.
- Žiadosť, aby si s niečím prestal. HOA môže požiadať súd, aby vám prikázal, aby ste s niečím prestali. Hovorí sa tomu „príkaz“. HOA by vám mohlo zabrániť v tom, aby ste si pridali do domu alebo rozkopali váš dvor.
- 3Získajte kópiu vládnych dokumentov združenia. Nájdite pravidlá svojho združenia. Tieto dokumenty sa zvyčajne nazývajú Vyhlásenie o zmluvách, podmienkach a obmedzeniach (CC & Rs). Môžu existovať aj stanovy a stanovy asociácie.
- Vyberte ich a pozorne si ich prečítajte. Chcete si byť istí, že HOA interpretoval ustanovenia správne.
- V sťažnosti by malo byť uvedené, ktoré ustanovenie ste porušili. Skúste zistiť, či HOA rozumne číta toto ustanovenie alebo existuje iný výklad.
- Niektorý jazyk môže byť napríklad vágny. HOA môže zakázať „nebezpečné zvieratá“ ako domáce zvieratá. Ak vládne dokumenty nedefinujú „nebezpečné“, môžete tvrdiť, že dokument nezakazuje vášho domáceho maznáčika.
- 4Zoznámte sa s právnikom. Vašou najlepšou obranou je najať si zástupcu, ktorý vás zastupuje v súdnom procese. Skúsený právnik môže vašu sťažnosť prečítať a poradiť vám o vašej najlepšej obrane. Ak chcete nájsť právnika, môžete získať odporúčanie od kohokoľvek iného vo vašom združení, ktorého žalovala HOA.
- Združenie vlastníkov bytov bude mať pravdepodobne zástupcu, na ktorého sa vzťahuje ich poistenie. Ak je to tak, potom by ste mali vážne zvážiť najatie právnika, ktorý by vás zastupoval. Budete konkurenčne znevýhodnení, ak pôjdete pred súd bez advokáta, keď ho HOA má.
- Aj keď si nemôžete dovoliť zástupcu, pravdepodobne vám prospeje stretnutie s ním na konzultácii. Mnoho právnikov ponúka polhodinové konzultácie zadarmo alebo za zníženú cenu. Počas tohto stretnutia zástupca skontroluje sťažnosť, riadiace zásady vášho HOA a povie vám o možnej obrane.
Žalobu môžete nechať zmiznúť, ak súhlasíte so zaplatením celého zostatku dlžných poplatkov. - 5Vymyslite obranu. Presná obrana, ktorú by ste mali zvýšiť, bude závisieť od vašich individuálnych okolností a vášho štátneho zákona. O prípadnej obrane by ste sa mali porozprávať s právnikom. Toto sú však najčastejšie obranné opatrenia, ktoré majitelia domov kladú:
- CC & R neautorizujú žalobu. Ak pravidlá nezakazujú vaše správanie, nemožno vás žalovať.
- Vládne pravidlá neumožňujú uzavretie trhu. Ak sa HOA pokúša zabaviť, pretože ste nezaplatili poplatky, vládne dokumenty mu to musia umožniť.
- HOA nedodržala postupy vášho štátu pri vylučovaní majetku. Každý štát tiež vyžaduje, aby HOA vykonali určité kroky pred uzavretím trhu. Ak sa HOA neriadi štátnymi zákonmi, môžete mu zabrániť v tom, aby vám bol zabavený majetok. Niektoré štáty napríklad požadujú, aby HOA počkal určitý čas, alebo zákon umožňuje exekúciu iba vtedy, ak poplatky po lehote splatnosti presiahnu určitú sumu.
- HOA účtovala na poplatkoch nesprávnu sumu. Môžete napadnúť účtovné postupy HOA. Na to, aby HOA mohol vyhrať na súde, musí preukázať, že správne vypočítal všetky poplatky a platby. Musí tiež preukázať, že vládne dokumenty mu umožnili vykonať tieto poplatky.
- Poplatky sú neopodstatnené. Vaša HOA vás môže zasiahnuť vysokými poplatkami za omeškanie. Ak sú poplatky neprimerané výške poplatkov po lehote splatnosti, môžete ich nechať súd zamietnuť.
- 6Vytvorte odpoveď. Na sťažnosť odpoviete navrhnutím odpovede. V tomto dokumente odpovedáte na všetky obvinenia, ktoré HOA uviedla vo svojej sťažnosti. Odpoveď musíte podať pred termínom uvedeným na vašej výzve, ktorá mala byť doručená s vašou kópiou sťažnosti.
- Vaša súdna budova môže mať formulár „vyplňte prázdne“, ktorý môžete použiť. Mali by ste sa zastaviť v budove súdu a opýtať sa úradníka. Ak nie je k dispozícii žiadny formulár, úradník by mal mať ukážkový návrh, ktorý vám môže pomôcť pri vypracovaní vašej odpovede.
- Musíte priznať, poprieť alebo tvrdiť, že nemáte dostatočné znalosti na priznanie alebo odmietnutie každého obvinenia v sťažnosti. Obvinenia budú očíslované. Pri vypĺňaní odpovede sa uistite, že máte pri sebe kópiu sťažnosti.
- Môžete napríklad odpovedať: „Pokiaľ ide o obvinenia 1–15: Priznané. Pokiaľ ide o tvrdenie 16: Nedostatočné znalosti na priznanie alebo odmietnutie.“
- 7Zašlite odpoveď. Vy alebo váš advokát odnesiete vyplnenú odpoveď súdnemu úradníkovi a požiadate o podanie. Úradník by mal tiež označiť vaše kópie odpovede dátumom.
- Potom by ste mali kópiu svojej odpovede poslať HOA alebo jeho právnikovi (ak ho má). Opýtajte sa súdneho úradníka, aké sú prijateľné spôsoby doručenia kópie vašej sťažnosti.
- Jednu kópiu si uschovajte aj pre svoju evidenciu.
- 8Výmena informácií. Potom, čo zadáte odpoveď, môžete vy a HOA požiadať o informácie alebo dokumenty, ktoré majú navzájom v procese nazývanom „objavovanie“. Okrem žiadosti o dokumenty môžete klásť otázky aj v písomnej alebo ústnej forme.
- V súdnom procese, ktorý prináša HOA, zrejme veľa objavov nebude. Vy aj HOA by ste mali mať kópie asociácií, ktorými sa riadi dokument. Obaja by ste tiež mali mať dôkaz, že ste porušili pravidlá združenia.
- Možno budete chcieť požiadať, aby vám HOA poskytol podrobné účtovníctvo o všetkých poplatkoch, ktoré ste zaplatili, a o tom, ako boli vypočítané všetky neskoré poplatky alebo úroky.
- 9Podať návrh na skrátený rozsudok. Po skončení zisťovania môžete nechať svojho právnika podať návrh na súhrnný rozsudok. V tomto návrhu tvrdíte, že nie sú žiadne problémy v spore a že máte právo vyhrať súdny spor na základe faktov a zákona.
- Na vypracovanie tohto návrhu by ste si mali najať zástupcu. Vyžaduje si to znalosť zákona vo vašom štáte.
Časť 2 z 3: rokovanie so spoločenstvom vlastníkov bytov
- 1Ponuka na zaplatenie poplatkov po splatnosti. Žalobu môžete nechať zmiznúť, ak súhlasíte so zaplatením celého zostatku dlžných poplatkov. Vytvorte paušálnu ponuku na pokrytie všetkých poplatkov po lehote splatnosti vrátane poplatkov za omeškanie a úrokov.
- Ak vás HOA žaluje za zmeny vo vašom majetku alebo v terénnych úpravách, môžete súhlasiť s tým, že zmeny nevykonáte. Ak ste však už prepracovali svoj dom alebo vysadili stromy, možno nebudete chcieť rýchlo súhlasiť s vrátením zmien.
- 2Vypočítajte si, koľko môžete zaplatiť. Ak vás žalujú za nezaplatené poplatky za združenie, mali by ste si vypočítať, koľko zo zostatku môžete zaplatiť. Možno budete chcieť vyjednať zníženie poplatkov po splatnosti. Ak dlžíte napríklad 1490€, možno budete chcieť túto zľavu znížiť na 750€
- Pred návrhom rokovania by ste mali zistiť, koľko si môžete dovoliť. Nechcete vyjednávať o znížení a potom zistíte, že nemôžete zaplatiť ani túto sumu.
HOA sa môže domáhať súdneho rozsudku vo vzťahu k vám za dlžnú sumu plus úroky a poplatky z omeškania. - 3Rokovať so spoločenstvom vlastníkov bytov. Nechajte svojho právnika zavolať zástupcovi HOA a navrhnite mu vyjednanie. Niektoré HOA sú ochotné vyjednávať, zatiaľ čo iné nie. Ak sa nepýtate, nebudete vedieť, či je to možné. Ak je rada HOA ochotná rokovať, pamätajte na nasledujúce:
- Vždy zostaňte pokojní. Ak si myslíte, že sú členovia rady HOA nahnevaní, nekonajte rovnako. Nevracajte hrozby svojimi vlastnými hrozbami. Namiesto toho sa zhlboka nadýchnite a premýšľajte, kým začnete hovoriť.
- Klásť otázky. Jeden zo spôsobov, ako získať pri rokovaniach prevahu, je položiť si ďalšie vedľajšie otázky. Môžete sa napríklad opýtať, či niektorí ďalší majitelia domov meškali so svojimi poplatkami a či boli žalovaní. Ak odpoviete nie, potom bude doska HOA pri žalovaní vyzerať nerozumne.
- Buďte flexibilný. Ak rada HOA okamžite nesúhlasí s vašou ponukou na zaplatenie časti vašich poplatkov po lehote splatnosti, opýtajte sa ich, či si môžete ešte pár minút premyslieť ďalšie riešenia. Skúste byť otvorení ich návrhom.
- 4Súhlasíte s platobným plánom. Váš HOA možno nebude chcieť znížiť vaše poplatky po lehote splatnosti. Môže však súhlasiť so zriadením plánu platieb. Takýmto spôsobom môžete splatiť poplatky po lehote splatnosti.
- Niektoré štáty môžu vyžadovať, aby vám HOA ponúkla túto možnosť. Napríklad v Colorade musia HOA vyvinúť úsilie v dobrej viere a vytvoriť platobný plán s majiteľmi domov, ktorí zaostávajú vo svojich poplatkoch.
- 5Dohodnite sa písomne. Ak váš HOA súhlasí so znížením sumy poplatkov po lehote splatnosti alebo súhlasí so zriadením plánu platieb, mali by ste túto zmluvu dostať písomne. V opačnom prípade môže HOA pokračovať vo svojej žalobe.
Časť 3 z 3: Obhajoba na súde
- 1Vyberte si porotcov. V závislosti od súdneho procesu môžete vybrať porotu. Ak vás budú súdiť pre peniaze, môžete sa obrátiť na súd pred porotou. Ak vás však žalobca žaluje za vydanie predbežného opatrenia, spravidla sa dostavíte iba pred sudcu.
- Pri výbere poroty položí sudca potenciálnym porotcom niekoľko otázok o ich živote, napríklad o tom, akú prácu vykonávajú, aké sú ich koníčky atď. Sudca sa tiež každého porotcu opýta, či môže byť spravodlivý.
- Môžete si myslieť, že porotca bude zaujatý, najmä ak porotca priznáva, že sa už rozhodol bez toho, aby si vypočul akékoľvek dôkazy. V tejto situácii môžete sudcu požiadať o prepustenie porotcu z dôvodu.
- Môžete tiež mať niekoľko pokusných výziev, ktoré môžete použiť. Keď použijete naliehavú výzvu, nepotrebujete povolenie sudcu na odvolanie porotcu a nemusíte uvádzať dôvod.
- 2Urobte úvodné vyhlásenie. Každá strana môže predložiť úvodné vyhlásenie. Ako strana, ktorá podala žalobu, pôjde ako prvý HOA. Váš zástupca potom pôjde ako druhý.
- Ak zastupujete seba, budete musieť urobiť úvodné vyhlásenie. Skúste to skrátiť. Porotcovia nemajú dlhú pozornosť. Sudcovia tiež nie.
- Vysvetlite, aké dôkazy uvediete a čo preukážu. Úvodné vyhlásenie použite ako plán svojich dôkazov.
- Zhrňte svoje kľúčové fakty. Ak tvrdíte, že spoločenstvo vlastníkov bytov správne nevypočítalo vaše poplatky, mohli by ste povedať: „Ako ukážu dôkazy, obžalovaný 30. júna predložil šek na 560€. Z dôkazov tiež vyplynie, že tento šek nebol nikdy pripísaný. na jeho účet. Žalobca namiesto toho vložil šek na účet iného vlastníka domu. “
- 3Položte svedkom žalobcu otázky. HOA najskôr predloží dôkazy a svedkov. Máte možnosť ich krížového preskúmania. Mali by ste to urobiť, ak si myslíte, že svedkovi chýba dôveryhodnosť alebo sa vo svojich skutočnostiach mýli.
- 4Vypovedať na súde. Ak máte právnika, vypočutí vás. Ak však nemáte právnika, môžete svoje svedectvo predniesť v prejave. Bez ohľadu na to, ako svedčíte, mali by ste očakávať, že vás zástupca HOA podrobí krížovému výsluchu.
- Pri krížovom vyšetrení je dôležité, aby ste zostali pokojní. Hnev porote len ukáže, aký nerozumný dokážete byť.
- Pri krížovom výsluchu by ste sa nemali pozerať ani na svojho právnika. Radšej sa posaďte, vzdychnite a premýšľajte o svojej odpovedi, než ju doručíte porote.
Toto sú však najčastejšie obranné opatrenia, ktoré majitelia domov kladú: CC & Rs neautorizuje žalobu. - 5Vyslovte záverečný argument. Po predložení všetkých dôkazov môžete porote predniesť záverečnú reč. Mali by ste zhrnúť dôkazy a ukázať, ako prinášajú výsledok vo váš prospech.
- Porote nezabudnite pripomenúť konkrétne dôkazy. Ak dôkazy existujú ako exponát alebo dokument uznaný za dôkaz, potom ich môžete ukázať porote a pripomenúť im to.
- Môžete napríklad povedať: „Pamätáte si, keď pán Douglas, prezident spoločenstiev vlastníkov bytov vypovedal? Ako nepoprel, že dostal šek. Namiesto toho jeho presné slová boli:„Nespomínam si.“ Nepamätám si. Ale existovali dôkazy o tom, že šek bol preplatený. V skutočnosti vám boli ukázané zrušené šeky. Sú priamo tu. Takže vieme, že obvinený zaplatil poplatky za rok 2014. “
- Porote nezabudnite pripomenúť konkrétne dôkazy. Ak dôkazy existujú ako exponát alebo dokument uznaný za dôkaz, potom ich môžete ukázať porote a pripomenúť im to.
- 6Počkajte na verdikt. Sudca prečíta porote jej pokyny a potom porota odíde do rokovania. Ak váš prípad vypočula sudkyňa, môže rozhodnúť bezprostredne po záverečnej reči alebo môže chvíľu trvať, kým si to premyslí.
- 7Podajte odvolanie. Ak prehráte na súde, máte právo odvolať sa. Môžete požiadať úradnícky súd o formulár oznámenia o odvolaní a podať ho. Ak sa chcete odvolať, nemali by ste čakať. Váš štátny zákon vám poskytne toľko času na podanie, často menej ako 30 dní.
- Pred podaním odvolania sa porozprávajte s právnikom. Odvolania môžu byť drahé. Musíte si objednať odpisy súdov a nemôžete odmietnuť zaplatiť súdny rozsudok voči vám, kým čakáte na dokončenie odvolania. Namiesto toho musíte buď zaplatiť žalobcovi, alebo získať dlhopis. Advokát vám môže pomôcť porozumieť, či je váš prípad dostatočne silný na to, aby odôvodnil zaplatenie týchto nákladov.
- Pravdepodobne nemôžete odmietnuť platiť poplatky HOA, pretože rada HOA odmieta vykonávať svoje povinnosti, ako je udržiavanie čistoty v komunitnom bazéne alebo kosenie trávy. Ak HOA odmietne splniť tieto povinnosti, môžete podať žalobu. Nemôžete to však použiť ako obranu, keď vás HOA zažaluje.
Prečítajte si tiež: Ako spochybniť veľa prieskumov verejnej mienky ako obžalovaný?
Prečítajte si tiež:
Právne vylúčenie zodpovednosti Obsah tohto článku je zameraný na vaše všeobecné informácie a nemá slúžiť ako náhrada profesionálneho práva alebo finančného poradenstva. Nie je zámerom, aby sa na neho používatelia spoľahli pri prijímaní akýchkoľvek investičných rozhodnutí.
Súvisiace články
