Ako žalovať spoločenstvo vlastníkov bytov?

V dvoch situáciách môžete chcieť žalovať združenie vlastníkov bytov (HOA). Po prvé, HOA nemusí udržiavať spoločné priestory, čo je povinná urobiť. HOA napríklad nemusí opraviť pokazený výťah alebo vám môže pravidelne zlyhať kosenie trávnika. Za druhé, HOA môžete žalovať, ak ste zranení v spoločnom priestore. Žalovať HOA nikdy nie je ideálnym riešením, ale možno nebudete mať na výber. Odborníci odhadujú, že viac ako polovica všetkých HOA je zapojených do nejakých právnych sporov, takže ak podáte žalobu, nie ste sami.

Časť 1 z 5: rozhodnutie, či podať žalobu

1
Prečítajte si vládne dokumenty. Spoločenstvo vlastníkov bytov (HOA) sa riadi súborom dokumentov. Obvykle sa nazývajú vaše zmluvy, podmienky a obmedzenia (CC & R). Vytiahnite kópiu a prečítajte si ju.
- V CC & R môžete žalovať presadzovanie akejkoľvek „zmluvy“. Zmluva je prísľub, ktorý dala HOA, že niečo urobí. Vo vašich riadiacich dokumentoch je pravdepodobne veľa zmlúv. Váš HOA môže napríklad súhlasiť s kosením trávnika raz za dva týždne alebo s údržbou cvičebného zariadenia v telocvični.
- Pozorne si prečítajte svoje vládne dokumenty. Ak žiadna dohoda nehovorí, že HOA musí niečo urobiť, bude ťažké tvrdiť, že porušili svoju dohodu.
- Niektoré CC & R môžu obsahovať ustanovenie o arbitráži. Ak áno, je možné, že nebudete môcť žalovať HOA na súde. Namiesto toho ich možno budete musieť vziať do záväznej arbitráže.
2
Zoznámte sa s advokátom. Pred podaním žaloby by ste sa mali stretnúť s právnikom. Skúsený advokát vám môže poradiť o vašich právach. Napríklad mnohé štáty majú zákony konkrétne súvisiace s HOA. Právnik vám môže povedať o týchto právach, aby ste mohli predložiť svoj najsilnejší prípad.
- Je dôležité, aby ste našli zástupcu so skúsenosťami so žalovaním HOA. CC & R môžu byť veľmi mätúce a komplikované a nechcete platiť zástupcovi, aby sa naučil novú oblasť práva.
- Ak chcete nájsť advokáta, môžete sa obrátiť na svoju miestnu alebo štátnu advokátsku komoru a požiadať o odporúčanie.
- Mali by ste sa tiež opýtať ostatných ľudí, ktorí žijú vo vašom HOA, či už niekedy žalovali HOA a či by odporučili svojho právnika.
- Vždy sa opýtajte zástupcu, s ktorým hovoríte, o jeho odbornosti v tejto konkrétnej oblasti zákona. Opýtajte sa, koľko rokov cvičia, koľko prípadov vyskúšali a aká je ich úspešnosť. Okrem toho položte konkrétne otázky o svojom prípade a zhodnoťte ich znalosti podľa toho, ako odpovedajú. Nemali by sa vzdať ani byť si istí sebou. Mali by vám byť schopní poskytnúť konkrétne informácie týkajúce sa vášho prípadu.
- Možno nebudete mať peniaze na to, aby ste si najali právnika. Stále sa však môžete stretnúť s právnym zástupcom na polhodinovú konzultáciu. Počas konzultácie môžete právnikovi položiť otázky, ktoré vás lepšie pripravia na zastupovanie.
3
Požiadajte, aby ste videli knihy hoa. Mali by ste byť schopní nahliadnuť do finančných záznamov HOA. Mali by ste sa pozrieť, ako sa peniaze vynakladajú a či si HOA udržiava náležité záznamy o tom, ako míňa peniaze.
- HOA má voči svojim členom „zvereneckú povinnosť “. To znamená, že HOA musí plniť svoje povinnosti podľa CC & R pomocou „bežnej starostlivosti“ a v dobrej viere a rozumným spôsobom.
- Ak je váš HOA neopatrný s poplatkami, ktoré vyberá, pravdepodobne porušuje svoju zvereneckú povinnosť.
4
Posúďte závažnosť akéhokoľvek fyzického zranenia. V spoločných priestoroch ste sa mohli fyzicky zraniť. Mohli ste sa napríklad pošmyknúť na zľadovatenom parkovisku alebo spadnúť v spoločnej miestnosti na oddych. HOA má povinnosť pri zachovávaní spoločných priestorov postupovať primerane obozretne. HOA je „nedbanlivý“, ak nekoná týmto obozretným spôsobom.
- Za túto povinnosť primeranej starostlivosti vďačí aj návštevníkom. Ak navštevujete priateľa alebo príbuzného a ste zranení v spoločnom priestore, môžete podať žalobu, ak HOA nedbalo pri starostlivosti o tieto oblasti.
- Ak ste kvôli zraneniu museli navštíviť lekára, potom sa väčšinou oplatí žalovať. Ak však nedbalosť HOA nespôsobila žiadne zranenie, možno nebudete chcieť žalovať.
5
Zvážte náklady na súdny proces. Súdne spory môžu byť nákladné a časovo náročné. Určite máte právo žalovať HOA za to, že si neplní svoje povinnosti. Napriek tomu by ste mali zvážiť vážnosť porušenia voči času a peniazom potrebným na riadne žalovanie HOA.
- Uvedomte si, že väčšina CC & R obsahuje dohody o presune poplatkov, ktoré vyžadujú, aby strana, ktorá prehrala, zaplatila právne poplatky úspešnej strany. Ak ste si teda istí silou svojho prípadu, môžete mať dobrú šancu, že vaše právne poplatky pokryje HOA. Ak však prehráte, môžete svoje náklady rýchlo zdvojnásobiť alebo strojnásobiť. Žalovať HOA môže byť neuveriteľne riskantná taktika a malo by sa k nej pristúpiť iba vtedy, ak nemáte iné možnosti.
- Náklady môžete znížiť žalobou v skupine. Môžete napríklad získať ďalších štyroch členov asociácie, aby sa k vám pripojili ako žalobcovia. Takto môžete náklady na právnika rozdeliť piatimi rôznymi spôsobmi.
- V niektorých štátoch môžete tiež podať žalobu na súde pre malé nároky. Súd pre malé nároky je navrhnutý tak, aby ste nepotrebovali právnika. Mnoho súdov pre malé pohľadávky má tiež netradičné otváracie hodiny večer alebo cez víkendy, takže podanie žaloby môže byť pohodlnejšie.
6
Rozhodnite, koho budete žalovať. Môžete žalovať buď celú radu HOA, alebo jednotlivého člena. Možno neviete, koho máte žalovať, pretože nemôžete identifikovať, ktorý jednotlivý člen predstavenstva je zodpovedný za problém, pre ktorý chcete žalovať.
- Ak bol napríklad výťah poškodený štyri mesiace, možno nebudete vedieť, ktorý člen HOA je zodpovedný za jeho opravu.
- Vždy môžete žalovať všetkých členov rady. Počas žaloby môže každý menovaný obžalovaný tvrdiť, že nenesie zodpovednosť, a ak bude sudca súhlasiť, bude zo žaloby prepustený.

Že nebudete môcť žalovať HOA na súde — Ak áno, je možné, že nebudete môcť žalovať HOA na súde.

Časť 2 z 5: zhromažďovanie dôkazov

1
Dokumentujte porušenie. Na to, aby bol súdny spor silný, budete potrebovať dôkaz o porušení. Porušenie môžete dokumentovať niekoľkými spôsobmi:
- Odfoťte nehnuteľnosť. Ak nie je správna údržba spoločných priestorov alebo trávnika, mali by ste získať dôkazy. Nasnímajte fotografie alebo video z akejkoľvek oblasti, ktorá nie je riadne udržiavaná.
- Ak niečo nahrávate na videokazetu, uistite sa, že dátum je na videu uvedený presne. Uistite sa tiež, že sa dátum na vašich farebných fotografiách zobrazuje presne.
- Nemusíte sa spoliehať iba na fotografie a video. Môžete si tiež sadnúť a napísať popis, kedy ste problém prvýkrát objavili. Ak je napríklad výťah pokazený, zaznamenajte si údaje, kedy je dole.
2
Získajte podporné záznamy. Ak ste sa pošmykli a spadli v spoločnom priestore alebo ste sa inak zranili, mali by ste získať dôkaz o svojich zraneniach. Môžete dostať náhradu za akúkoľvek ujmu, ktorá vznikla v dôsledku konania HOA. Mali by ste zhromaždiť nasledujúce:
- Zdravotné záznamy. Pomáhajú pri dokazovaní rozsahu akéhokoľvek fyzického zranenia. Kontaktujte svoju nemocnicu alebo lekára a požiadajte o kópiu.
- Lekárske účty. Ukazujú, koľko ste minuli na liečbu zranení spôsobených HOA. Môžete dostať náhradu za všetky účty za lekársku starostlivosť a za rehabilitáciu.
- Výplaty. Ak ste kvôli zraneniu zameškali prácu, môžete dostať náhradu za stratu mzdy. Budete potrebovať dôkaz o tom, koľko peňazí zarobíte. Získajte kópiu nedávnych výplatných pásk alebo formulár W-2.
3
Dohodnite si stretnutie s predstavenstvom. Pred podaním žaloby by ste si mali pravdepodobne naplánovať stretnutie s predstavenstvom HOA. Cieľom stretnutia je zistiť, prečo si HOA neplní svoje povinnosti. Na stretnutie by ste si mali vziať svoje dokumenty HOA a svoje fotografie.
- Buď civilný. Momentálne ste stále vo fáze zhromažďovania informácií. Môže existovať platný dôvod, prečo HOA nevyriešil problém.
- Členovia predstavenstva napríklad nemusia vedieť o tomto probléme. Ak áno, mohli by byť ochotní to ihneď napraviť.
- Po stretnutí by ste mali rozhovor zhrnúť do listu, ktorý môžete poslať poštou na adresu HOA. Cieľom listu je dokumentovať podstatu vašej konverzácie. Je lepšie napísať list, ako tajne nahrávať alebo nahrávať konverzáciu na videokazetu, čo je v niekoľkých štátoch nezákonné.
- Na vyriešenie problému nemusíte čakať večne. Ak uplynie viac ako týždeň alebo dva, kým sa problém nevyrieši, mali by ste zvážiť súdny spor.

Spoločenstvo vlastníkov bytov (HOA) sa riadi súborom dokumentov.

Časť 3 z 5: podanie žaloby

1
Získajte reklamačný formulár. Keď sa rozhodnete podať žalobu, začnete žalobu podaním sťažnosti na súd. Sťažnosť identifikuje strany a vysvetľuje spor. Sudcovi tiež poviete, čo chcete.
- Mnoho súdov teraz vytlačilo formuláre sťažnosti „vyplňte prázdne“, ktoré môžete použiť. Opýtajte sa súdneho úradníka, ak je k dispozícii.
- Ak nie je k dispozícii žiadny formulár, budete musieť vypracovať vlastnú sťažnosť. Vzor sťažností nájdete na internete. Môžete si tiež kúpiť knihu alebo kompaktný disk, ktorý obsahuje právne formy, ktoré môžete použiť. Mnoho online maloobchodníkov predáva tieto knihy a disky CD.
2
Identifikujte, čo má sudca urobiť. V sťažnosti musíte požiadať sudcu, aby vám niečo dal. Spravidla existujú dva opravné prostriedky, o ktoré môžete sudcu požiadať:
- Súdny príkaz. Toto je zákonný príkaz niečo urobiť alebo niečo neurobiť. Proti HOA môžete dostať príkaz na opravu nebezpečných spoločných priestorov alebo na údržbu majetku.
- Škody. Ide o peniaze, ktoré získate ako náhradu za zranenie. Mali by ste hľadať náhradu škody v prípade, že vám konaním alebo nečinnosťou HOA došlo k fyzickému alebo finančnému zraneniu.
3
Vyplňte reklamačný formulár. Mali by ste tlačiť úhľadne pomocou čierneho atramentu. Môžete tiež použiť písací stroj. Každý formulár je iný, ale spravidla musíte poskytnúť nasledujúce informácie:
- svoje meno a adresu
- meno a adresu HOA
- čo sa stalo, viedlo k žalobe
- právny základ vašej žaloby (CC & R alebo nedbalosť HOA)
- čo chcete, aby sudca urobil (dá vám súdny príkaz, prizná náhradu škody alebo oboje)
4

Podajte sťažnosť. Vytvorte niekoľko kópií vyplnenej sťažnosti a odneste ich do kancelárie súdneho tajomníka. Povedzte úradníkovi, že chcete vložiť originál. Vaše kópie by mal opečiatkovať dátumom.
5
Kópiu naservírujte na dosku HOA. HOA budete musieť poslať kópiu vašej sťažnosti. Budete tiež musieť doručiť „predvolanie“, ktoré môžete získať od súdneho úradníka. Opýtajte sa úradníka, aké sú prijateľné metódy služby. Vo všeobecnosti budete môcť poskytovať služby nasledujúcim spôsobom:
- Nechajte sťažnosť a predvolanie doručiť osobne osobe staršej ako 18 rokov. Táto osoba by nemala byť niekým, kto je súčasťou súdneho sporu.
- Najmite si procesný server na doručovanie ručne. Procesný server nájdete vo svojom telefónnom zozname alebo na internete. Procesné servery budú poskytovať služby za malý poplatok, zvyčajne 34-75€.
- Zaplaťte šerifovi za doručovanie kópií. V niektorých okresoch bude šerif poskytovať služby za malý poplatok. Šerifovia spravidla účtujú približne rovnakú sumu ako procesné servery.
- Pošli to. V niektorých situáciách môžete sťažnosť a predvolanie poslať osvedčenou poštou, pričom je potrebné vrátiť potvrdenie. Mali by ste sa opýtať súdneho úradníka, či je povolené zasielanie dokumentov.
6
Založte doklad o službe. Každý, kto poskytuje službu, bude pravdepodobne musieť vyplniť dôkaz o službe alebo čestné vyhlásenie o službe. Potom vám ho buď vrátia, alebo pošlú na súd. Ak vám bude vrátený, musíte ho podať na súde.
- Kópiu si uschovajte.

Pre ktorý chcete žalovať — Možno neviete, koho máte žalovať, pretože nemôžete identifikovať, ktorý jednotlivý člen predstavenstva je zodpovedný za problém, pre ktorý chcete žalovať.

Časť 4 z 5: vykonávanie prípravných povinností

1
Zúčastnite sa objavovania. Hneď ako druhá strana odpovie na vašu žalobu, začne obdobie objavovania. Počas zisťovania budete môcť vy a druhá strana zhromažďovať a vymieňať si informácie o prípade. Objavovanie často trvá veľa času a môže byť veľmi drahé. Počas objavovania budete chcieť zhromaždiť fakty, získať svedecké výpovede, zistiť, čo plánuje druhá strana povedať, zistiť, aký dobrý je prípad druhej strany a aký dobrý je váš vlastný prípad. Počas objavovania budete môcť zhromažďovať informácie pomocou nasledujúcich metód:
- Neformálny objav. To bude zahŕňať vedenie rozhovorov, zhromažďovanie verejných listín a fotografovanie.
- Depozície. Ide o formálne osobné rozhovory s niekým, kto je priamo zapojený do prípadu. Depozície sa ukladajú pod prísahou a často sa budú zaznamenávať na video a/alebo prepisovať.
- Žiadosti o dokumenty. Budete môcť požiadať o takmer akýkoľvek súbor dokumentov, o ktorých sa domnievate, že sú relevantné pre daný prípad. Môžu zahŕňať potvrdenky, súkromné e -maily, textové správy alebo iné dokumenty, ktoré nie sú verejne dostupné.
- Predvolania. Môžete požiadať súd, aby druhú alebo tretiu stranu požiadal, aby odpovedala na otázky alebo poskytla dokumenty.
2
Brániť sa proti návrhu na súhrnný rozsudok. Po odhalení, ale pred súdnym procesom, môže oponentský právny zástupca chcieť podať návrh na súhrnný rozsudok a pokúsiť sa tak prípad vyriešiť ešte predtým, ako bude pokračovať. Keď sa to stane, sú povinní preukázať sudcovi, že neexistujú žiadne sporné otázky materiálnych skutočností a že majú právo na rozsudok zo zákona. Okrem podania návrhu bude ich zástupca musieť predložiť aj čestné vyhlásenia a ďalšie podporné dôkazy, ktoré majú dokazovať uplatňované tvrdenia.
- Sudca vyhovie ich návrhu iba vtedy, ak dokáže, že sú na ich strane všetky skutočnosti prípadu a zákony.
- Aby ste sa postavili proti návrhu, predložíte čestné vyhlásenia a dôkazy o tom, že existujú sporné skutkové a právne otázky. Súd pri týchto rozhodnutiach urobí každý predpoklad vo vašu priazeň. Pokiaľ dokážete preukázať skutočný spor, prekonáte návrh na súhrnný rozsudok.
3
Pokus o vyrovnanie. Pred vynaložením veľkého množstva peňazí a času na prípravu a súdny proces by ste sa mali pokúsiť vyrovnať so svojim HOA. Čím silnejší je váš prípad, tým je väčšia pravdepodobnosť, že HOA splní vaše požiadavky na vyrovnanie. Počas vyjednávania o urovnaní by ste mali požiadať o sumu peňazí, ktorá uspokojí váš spor. Musíte však byť pripravení poskytnúť dôkazy a fakty, ktoré ukazujú, prečo sa pýtate, čo ste.
- Ak ste napríklad spadli do spoločnej oblasti, o ktorú sa musí starať HOA, môžete požiadať, aby HOA zaplatila vaše účty za lekárske výkony a tiež zmeškané platby. Buďte pripravení predložiť svoje účty aj minulé výplatné pásky, ktoré môžu HOA poskytnúť dôkaz o vašich nárokoch.
4
Pripravte sa na súd. Každý jeden z vašich prípravných ťahov by mal byť vykonaný s ohľadom na skúšanie. Aj keď sa väčšina prípadov nikdy nedostane pred súd, pokiaľ ide o ten váš, budete musieť použiť všetko, čo ste doteraz zhromaždili a vytvorili. Keď napríklad podávate sťažnosť, musíte uplatniť určitú obranu, inak môžu byť po súdnom procese zablokované. Dôkazy, ktoré požadujete počas objavovania, by navyše mali hrať integrálnu úlohu v tom, čo musíte na súde dokázať.
- Inými slovami, príprava na skúšku začína hneď, ako si najmete zástupcu.

Časť 5 z 5: Súdny proces

1
Urobte úvodné vyhlásenie. Súd sa začne tým, že každá strana urobí úvodné vyhlásenie. Pretože podávate žalobu, pôjdete ako prví. Ak máte advokáta, potom on alebo ona sa postará o úvodné vyhlásenie a zvyšok procesu.
- Úvodné vyhlásenie by ste mali stručné. Jednoducho povedzte sudcovi, aké dôkazy predložíte.
- Úvodné vyhlásenie je vašou cestovnou mapou: poviete sudcovi, aké dôkazy predložíte a v akom poradí.
- Dobrá stratégia pri otváraní vyhlásení je zneškodniť všetky „zlé skutočnosti“ v úvodnom vyhlásení. Napríklad ste sa mohli pošmyknúť a spadnúť v spoločnom priestore. Tiež ste mohli ignorovať tabuľu s nápisom „Pozor. Podlaha je mokrá“. Mali by ste priznať, že značka bola uvedená vo vašom úvodnom vyhlásení. Pomáha to odstrániť bodnutie zo zlej skutočnosti.
2
Predložte svoje dôkazy. Tiež najskôr predložíte svoje dôkazy. Váš dôkaz bude pravdepodobne pozostávať z dokumentov (ako sú CC & R) a tiež zo svedeckých výpovedí. Ak potrebujete svedkov, ktorí budú svedčiť vo vašom mene, mali by ste ich o tom vopred informovať a informovať ich, keď sa pojednávanie koná.
- Uistite sa, že nepoložíte svedkom hlavné otázky. Úvodnou otázkou je akákoľvek otázka, ktorá obsahuje alebo naznačuje vlastnú odpoveď. Na úvodné otázky je spravidla možné odpovedať „áno“ alebo „nie“.
- Namiesto toho položte otvorené otázky. Ak napríklad svedčí váš sused, môžete sa opýtať na nasledujúce otázky:
  - "Kde bývaš?"
  - „Ako dlho tam žiješ?“
  - „Bol trávnik vždy udržiavaný čistý?“
  - „Kedy sa trávnik prestal kosiť?“
3
Vypovedajte vo svojom mene. Môžete tiež svedčiť na súde. Ak žalujete kvôli zraneniu osôb, potom určite podáte svedectvo o tom, čo sa stalo a ako veľmi vás bolesť trápi. Váš právny zástupca vám položí otázky. Ak nemáte advokáta, potom pravdepodobne doručíte svedectvo vo forme prejavu. Advokát HOA vás potom bude môcť podrobiť krížovému výsluchu.
- Ak chcete byť účinným svedkom, zapamätajte si nasledujúce rady:
  - Pochopte otázku, než na ňu odpoviete. Ak nepoznáte odpoveď, povedzte: „Neviem“. Požiadajte tiež o objasnenie otázok, ktorým nerozumiete.
  - Seď rovno. Pozrite sa na právnika, ktorý vám kladie otázku.
  - Vždy hovorte pravdu a nezastavujte sa.
  - Vždy odpovedzte slovami. Nepoužívajte gestá a nevydávajte zvuky ako „uh huh“. Súdny reportér môže strieľať iba skutočné slová.
4
Vyslovte záverečný argument. Po predložení všetkých dôkazov začne každá strana záverečný argument. Ty pôjdeš prvý. Vo svojom prípade chcete dať dôkazy v tom najpriaznivejšom svetle.
- Skúste tiež vysvetliť zlé dôkazy. HOA napríklad uviedlo „Upozornenie. Podlaha je mokrá“. podpísať. Môžete namietať, že svedkovia vypovedali, že značku nebolo vidieť od dverí, pretože ju zakrývala rastlina v kvetináči. Preto môžete tvrdiť, že za váš pád bola stále zodpovedná HOA.
5
Počkajte na rozhodnutie sudcu. Keď prednesiete záverečné reči, sudca by mal rozhodnúť. Rozsudok bude zadaný a neskôr nadobudne právoplatnosť.
- Kópiu konečného rozsudku by ste mali dostať poštou. Ak nie, navštívte súdneho úradníka a opýtajte sa, ako získať kópiu.
6
Vynútiť nariadenie. Možno ste vyhrali súdny príkaz proti HOA na opravu spoločných priestorov. Ak spoločný priestor zostane v neporiadku, dokonca aj potom, čo sudca nariadi HOA, aby ho opravil, musíte nechať príkaz vynútiť. Môžete to urobiť podaním návrhu na pohŕdanie.
- Vráťte sa do kancelárie súdneho úradníka a získajte formulár na podanie návrhu na pohŕdanie.
- Ak HOA odmietla vykonať potrebné opravy, môžete si tiež najať zástupcu.

Budete potrebovať dôkaz o porušení — Na to, aby bol súdny spor silný, budete potrebovať dôkaz o porušení.

Tipy

Ak si myslíte, že vás HOA diskriminuje na základe vášho pohlavia, rasy, náboženstva, národnosti alebo zdravotného postihnutia, budete musieť podať žalobu za diskrimináciu v oblasti bývania. V takom prípade by ste si mali najať právnika, ktorý vás bude zastupovať.
Buďte otvorení ponukám vyrovnania. Ak dokážete vyjednať urovnanie, môžete sa vyhnúť súdnemu procesu. Ak ste utrpeli vážne fyzické zranenie, potom bude mať HOA pravdepodobne záujem dosiahnuť vyrovnanie.
Porotu môžete získať, ak zažalujete HOA. Spravidla však nemôžete mať porotu, ak žalujete za nariadenie predbežného opatrenia. Len sudcovia môžu spravidla rozhodnúť, či povolia súdny príkaz.

Prečítajte si tiež: Ako urovnať spory o majetkovú líniu?

Ako žalovať spoločenstvo vlastníkov bytov?

Kroky

Časť 1 z 5: rozhodnutie, či podať žalobu

Časť 2 z 5: zhromažďovanie dôkazov

Časť 3 z 5: podanie žaloby

Časť 4 z 5: vykonávanie prípravných povinností

Časť 5 z 5: Súdny proces

Tipy

Otázky a odpovede

Komentáre (1)

Prečítajte si tiež: