Ako zrušiť kúpu domu z dôvodu nezverejnených problémov?
Vždy by ste si mali nechať urobiť kontrolu, aby ste pred nákupom mohli identifikovať prípadné problémy.
Ak zistíte problémy s bývaním, ktoré vám neboli oznámené, môžete zrušiť zmluvu o nehnuteľnosti. Väčšina štátov požaduje, aby predajcovia poskytli kupujúcim určité informácie, a ak predávajúci neposkytne požadované informácie, môžete ich zrušiť. V takom prípade by ste mali problém zdokumentovať a nechať svojho zástupcu alebo právnika poslať predávajúcemu list o zrušení zmluvy. Ak predaj už prešiel, môžete požiadať o peniaze.
Časť 1 z 3: dokumentácia problému
- 1Identifikujte problémy s nehnuteľnosťou. Budovy majú často veľa problémov, najmä staršie budovy. Mali by ste identifikovať problém, ktorý nebol odhalený. Bežné problémy zahŕňajú:
- deravé okná
- prácu vykonanú bez adekvátnych povolení
- problémy s termitmi
- história sporov o majetkovú líniu
- chyby hlavných spotrebičov
- 2Nájdite svoje vyhlásenia o zverejnení. V mnohých štátoch, napríklad v Kalifornii, vám musí predajca poskytnúť zákonný informačný formulár o zverejnení nehnuteľnosti. Tento formulár obsahuje kontrolný zoznam potenciálnych problémov s nehnuteľnosťou. Mali by ste si zobrať kontrolný zoznam a zistiť, či predajca identifikoval problém vo formulári na sprístupnenie informácií.
- Predajca je tiež povinný zverejniť ďalšie problémy, ktoré nemusia byť v kontrolnom zozname. V skutočnosti majú predajcovia povinnosť vyhnúť sa podvodom alebo nepravdivým údajom. To znamená, že musia zverejniť akúkoľvek skutočnosť, ak vedia, že by to malo vplyv na vhodnosť alebo hodnotu nehnuteľnosti.
- 3Nechajte si urobiť kontrolu. Vždy by ste si mali nechať urobiť kontrolu, aby ste pred nákupom mohli identifikovať prípadné problémy. Predávajúci často najme inšpektora a poskytne vám kópiu správy.
- Môžete si najať vlastného inšpektora. Váš realitný agent by mal poznať niekoho renomovaného.
- Na odstúpenie od zmluvy nemusíte mať vykonanú kontrolu. Stačí, ak problém odhalíte a predajca ho nezverejní. Inšpekcia vás však ochráni tým, že odhalí všetky potenciálne problémy.
- 4Porozprávajte sa so svojim agentom. Váš zástupca vám môže pomôcť analyzovať problém a aké by mali byť vaše ďalšie kroky. Mali by ste tiež prediskutovať, či skutočne chcete zmluvu zrušiť. Alternatívne môžete na problém upozorniť predajcu a požiadať ho o odstránenie.
Predajca je tiež povinný zverejniť ďalšie problémy, ktoré nemusia byť v kontrolnom zozname.
Časť 2 z 3: zrušenie nákupu
- 1Skontrolujte, či máte kúpnu zmluvu. Možno ste ešte nepodpísali kúpnu zmluvu. V tejto situácii môžete vo všeobecnosti svojvoľne zrušiť nákup. Nechajte svojho právnika alebo realitnú kanceláriu poslať list zástupcovi predávajúceho. V liste by malo byť uvedené, že svoju ponuku sťahujete.
- Pretože ste nepodpísali zmluvu, nemali ste predávajúcemu platiť žiadne vážne peniaze. Preto nepotrebujete vrátenie peňazí.
- Ak ste však z nejakého dôvodu zaplatili vážne peniaze, musíte požiadať predajcu, aby vám ich vrátil.
- 2Analyzujte svoju situáciu s právnikom. Problém môžete objaviť až vtedy, keď už podpíšete zmluvu. Právne predpisy každého štátu sú odlišné a možno sa budete chcieť stretnúť s realitným zástupcom, aby ste sa porozprávali o vystúpení zo zmluvy. Keď upozorníte predajcu na zrušenie objednávky, môže odpovedať jedným z niekoľkých spôsobov:
- Predajca môže zrušenie akceptovať a vrátiť vám vaše vážne peniaze. To by bol ideálny výsledok.
- Predajca môže akceptovať zrušenie, ale chce si ponechať niektoré zo serióznych peňazí.
- Predávajúci nemusí akceptovať zrušenie a trvať na tom, že budete pokračovať v zmluve tým, že vám pošle oznámenie o vykonaní. V takom prípade musíte s právnikom prediskutovať ďalšie kroky.
- 3Informujte predávajúceho o zrušení. Mali by ste predávajúcemu oznámiť, že rušíte kúpnu zmluvu, a identifikovať problém, ktorý nebol odhalený. Váš právnik alebo realitná kancelária potom môže vypracovať „zmluvu o zrušení kúpnej zmluvy“ a odoslať ju predávajúcemu. Predávajúci musí tiež podpísať tento list, ktorý by mal obsahovať nasledujúce informácie:
- adresa nehnuteľnosti
- dátum zmlúv
- mená zmluvných strán
- požiadať o vrátenie serióznych peňazí
- vyhlásenie, že všetky strany súhlasia so zrušením kúpnej zmluvy a všetkých ostatných dohôd medzi nimi
- 4V prípade potreby podajte žalobu o odvolanie. Predávajúci vás možno nebude chcieť pustiť z kúpy domu. V tejto situácii môžete podať žalobu o „odstúpenie“, tj zrušenie zmluvy.
- Váš právnik bude musieť navrhnúť sťažnosť a požiadať o zrušenie. Váš advokát potom zašle kópiu sťažnosti a ďalšie dokumenty predajcovi, ktorý má šancu reagovať na vašu žalobu.
- 5Zúčastnite sa súdu. Ak chce predajca proti zrušeniu bojovať, mali by ste si prečítať jeho odpoveď a zhromaždiť dôkazy, ktoré predložíte sudcovi. Spravidla budete potrebovať kópiu kúpnej zmluvy, všetky oznámenia, ktoré ste odoslali predávajúcemu, a dôkaz o probléme, ktorý predajca nezverejnil.
- Ak vyhráte, sudca podpíše príkaz na odstúpenie, čím sa zmluva ruší. Potvrdený rozsudok môžete získať od súdneho úradníka.
Časť 3 z 3: žaloba po kúpe
- 1Identifikujte skreslenie alebo nezverejnenie. Ak nákupom prejdete a po predaji zistíte vadu, môžete podať žalobu za zranenie. Často môžete žalovať za skreslenie alebo neposkytnutie informácií. Mali by ste identifikovať konkrétne skreslenie alebo nezverejnenie, ktoré poskytol predajca alebo jeho zástupca.
- Nezverejnenie je neodhalenie dôležitých informácií o nehnuteľnosti. Napríklad nepovedať kupujúcemu, že renovácia bola vykonaná bez povolenia, je nezverejnenie.
- Skreslenie je skreslením zmysluplného znaku nehnuteľnosti. Napríklad tvrdenie „Minulý rok bola položená nová strecha“ je skresľujúcim údajom, ak strecha nebola vymenená za posledných 25 rokov.
- Klamlivé informácie môžu byť úmyselné, čo znamená, že osoba úmyselne klamala, aby vás prinútila podpísať zmluvu.
- Klamlivé informácie môžu tiež vyplývať z nedbanlivosti, keď predávajúci nehnuteľnosť riadne neprešetril. Toto sú nedbalosti zavádzajúce.
- Klamlivé informácie môžu byť tiež nevinné, čo znamená, že vyhlásenie bolo nesprávne, aj keď osoba, ktorá ho uviedla, mala dôvodné podozrenie, že je pravdivý. V niektorých štátoch môžete byť schopní žalovať za nevinné skreslenie.
Ak zistíte problémy s bývaním, ktoré vám neboli oznámené, môžete zrušiť zmluvu o nehnuteľnosti. - 2Zdokumentujte problém. Na podanie žaloby budete musieť sudcovi ukázať, že problém existuje. Mali by ste získať dôkazy, napríklad fotografie alebo správu od inšpektora. Aby ste mohli žalovať, musíte tiež preukázať nasledujúce:
- Problém bol už pred kúpou domu. Ak sa problém vyskytne neskôr, predávajúci nemôže niesť zodpovednosť. Spravidla môžete ukázať, kedy sa problém vyvinul, podľa toho, aké rozsiahle je poškodenie. Vážne poškodenie vody z deravej strechy sa pravdepodobne nevyvinulo zo dňa na deň.
- Neboli ste si vedomí problému. Spravidla nemôžete žalovať, ak ste si boli vedomí problému, pretože bol taký očividný, ako napríklad obrovská trhlina v strope.
- Spoliehali ste sa na skreslenie alebo neposkytnutie informácií.
- 3Vypočítajte si škody. V rámci svojho súdneho procesu môžete získať peňažnú náhradu. Peniaze sú určené na kompenzáciu zranenia, ktoré ste utrpeli v dôsledku nezverejnenia alebo skreslenia. Na výpočet škody by ste mali zvážiť nasledujúce položky:
- Koľko ste vynaložili na opravu majetku. Ak mala budova netesnú strechu, mali by ste mať potvrdenie o peniazoch vynaložených na opravu strechy.
- Skutočná hodnota majetku. Môžete dostať náhradu za to, koľko ste za nehnuteľnosť preplatili vzhľadom na jej skutočný stav. Za dom ste napríklad mohli zaplatiť 149000€. Vzhľadom na jeho chyby sa však odhaduje na 97000€, čo znamená, že ako kompenzáciu môžete získať 52200€.
- Odmeny advokátovi. V závislosti od zmluvy a vášho štátneho zákona vám môže byť vrátená čiastka vynaložená na advokátov.
- Trestné škody. Môžete tiež dostať represívne odškodné. Majú trestať úmyselné previnenie.
- 4Rozhodnite, koho budete žalovať. Predavača môžete žalovať za akékoľvek skreslenia alebo klamstvá pri predaji domu. Môžete však tiež zažalovať zástupcu/makléra predávajúceho za akékoľvek skreslenie alebo neposkytnutie informácií, najmä ak si problém všimli alebo mu o ňom povedali.
- Môžete tiež žalovať inšpektora, ak problém neodhalia.
- Mali by ste sa porozprávať so svojím zástupcom o tom, koho máte žalovať. Nie každý štát vám umožňuje zažalovať realitného makléra.
- 5Vyhnite sa zdržaniu. Získate iba obmedzený čas na to, aby ste niekoho žalovali za skreslenie alebo neposkytnutie informácií. Toto množstvo času sa nazýva „premlčanie“. Môžete sa obrátiť na svojho právneho zástupcu a uistiť sa, že ste v zákonnej lehote.
- Premlčacia doba každého štátu je odlišná. Líšia sa tiež v závislosti od príčiny konania, ako je nezverejnenie alebo skreslenie. Spravidla sú však dva až desať rokov.
- 6Skontrolujte, či ste súhlasili s riešením sporu mimosúdnou cestou. Pred súdom by ste si mali prečítať svoju zmluvu a zistiť, či ste súhlasili so sprostredkovaním akéhokoľvek sporu. Pri mediácii sa vy a predávajúci stretnete s neutrálnou treťou stranou, mediátorom, ktorý vám pomôže dohodnúť sa. Cieľom mediácie je vyhnúť sa nákladným súdnym sporom.
- Tiež ste sa mohli namiesto toho dohodnúť na arbitráži sporu. Arbitráž je ako súdny proces. Arbitráž sa však koná pred senátom, nie pred sudcami. Rozhodcami sú zvyčajne právnici alebo bývalí sudcovia, ktorým zaplatíte za rozhodnutie sporu. Na rozdiel od súdnych konaní je arbitráž súkromná a niekedy aj rýchlejšia.
- 7Pošlite dopytový list. Mali by ste sa pokúsiť presvedčiť zodpovednú stranu, aby vám nahradila škodu. Môžete poslať dopytový list s uvedením rozsahu poškodenia a s tým, že ste sa pri kúpe nehnuteľnosti spoliehali na skreslenie alebo neposkytnutie informácií. Poskytnite predajcovi termín na vrátenie peňazí.
- Mailom na požiadavku písmeno doporučenou poštou, doručenkou a ponechá jednu kópiu pre svoju potrebu.
Váš právnik alebo realitná kancelária potom môže vypracovať „zmluvu o zrušení kúpnej zmluvy“ a odoslať ju predávajúcemu. - 8Podajte sťažnosť na súde. Žalobu pre nepravdivé údaje začnete podaním sťažnosti na príslušnom súde a odoslaním kópie obvinenému. Váš právnik môže vypracovať tento dokument. Pre sudcu identifikuje nasledujúce informácie:
- strany sporu (vás a koho žalujete ako „obžalovaných“)
- prečo má súd moc nad sporom
- skutočnosti okolo sporu
- vaše právne dôvody konania (ako napríklad skreslenie alebo neposkytnutie informácií)
- čo chcete, aby vám sudca dal (vašu „modlitbu za úľavu“)
- 9Prečítajte si odpoveď obžalovaného. Obžalovaný môže na sťažnosť odpovedať podaním „odpovede“ alebo „návrhu na zamietnutie“. Tento dokument zašlú vášmu právnikovi. Vy a váš právnik by ste mali analyzovať odpoveď.
- Žalovaný v odpovedi odpovie na každé vaše tvrdenie. Môžu tiež zvýšiť určitú obranu, napríklad na žalobu ste čakali príliš dlho.
- Obžalovaný v návrhu na zamietnutie bude tvrdiť, že vaša sťažnosť je nejakým spôsobom nedostatočná. Mohli ste napríklad podať žalobu na nesprávnom súde alebo ste neuviedli dostatok faktov, aby ste zistili platný dôvod žaloby.
- 10Pripravte sa na súd. Súdne procesy sú dlhé a komplikované. Váš právnik by vám mal poradiť, čo sa stane. Cestou budú možnosti vyrovnať sa s obžalovanými. Zostaňte v kontakte so svojim právnikom a zúčastnite sa čo najväčšieho počtu súdnych pojednávaní.
- Ďalšie informácie o zásadách súdnych sporov nájdete v téme Vyhrajte občiansky súdny spor.
Prečítajte si tiež: Ako žalovať priestupníkov za škody na majetku?
Prečítajte si tiež:
Právne vylúčenie zodpovednosti Obsah tohto článku je zameraný na vaše všeobecné informácie a nemá slúžiť ako náhrada profesionálneho práva alebo finančného poradenstva. Nie je zámerom, aby sa na neho používatelia spoľahli pri prijímaní akýchkoľvek investičných rozhodnutí.
Súvisiace články
