Ako financovať dom vlastník?
Ak chcete vlastniť financovanie domu, začnite najímaním odhadcu, ktorý by ocenil dom, aby ste ho mohli ponúknuť za konkurencieschopnú cenu. Mali by ste tiež vykonať previerku druhej strany dohody, aby ste potvrdili jej finančnú spoľahlivosť. Potom požiadajte svojho zástupcu, aby vypracoval kúpnu a predajnú zmluvu, v ktorej budú uvedené podmienky transakcie, a zmenku, ktorú musí kupujúci podpísať. Pred uzavretím zmluvy budete tiež musieť s kupujúcim dohodnúť úrokovú sadzbu a platobné podmienky. Tipy, ako sa vysporiadať so svojou hypotekárnou spoločnosťou, ak ešte hypotéku máte, čítajte ďalej!
Keď vlastník financujete dom, v zásade poskytujete kupujúcemu pôžičku, kým nedokončí svoje platby doma.
Financovanie vlastníctva pri kúpe domu má mnoho výhod. Kupujúci aj predávajúci môžu využiť výhody dohody. Existuje však špecifický proces financovania vlastníka spolu s dôležitými faktormi, ktoré je potrebné zvážiť. Na začiatku by ste mali najať ľudí, ktorí vám môžu pomôcť, napríklad odhadcu, pôvodcu hypotéky na bývanie a právnika.
Časť 1 zo 4: Najímanie ľudí, ktorí vám pomôžu
- 1Najmite si odhadcu. Na určenie hodnoty domu by si mal kupujúci aj predávajúci najať vlastného odhadcu. Predávajúci dostane súhlas s výberom ceny domu a kupujúci dostane súhlas s potvrdením, že predajná cena je spravodlivá. Odhadcu môžete nájsť nasledujúcimi spôsobmi:
- pozrite sa na Zlaté stránky
- požiadajte o odporúčanie hypotekárnu spoločnosť, banku alebo realitnú kanceláriu
- kontaktujte licenčnú agentúru svojho štátu
- 2Najmite si realitného zástupcu. Obe strany by mali úzko spolupracovať s realitným zástupcom. Realitný zástupca môže vypracovať všetky potrebné papiere. Advokát môže tiež chrániť vaše záujmy. Kupujúci môže napríklad zahrnúť ochrannú doložku pre prípad, že by sa nehnuteľnosť mala predať v reakcii na životnú zmenu, sťahovanie alebo stratu zamestnania, rozvod alebo smrť.
- Odporúčanie realitnému zástupcovi môžete získať kontaktovaním miestnej alebo štátnej advokátskej komory. Advokátske komory sú organizácie zložené z advokátov a často poskytujú odporúčania svojim členom alebo vám môžu pomôcť nájsť advokáta.
- 3Nechajte si poradiť od pôvodcu hypotekárneho úveru na bývanie (RMLO). Hypotekárny úver Pôvodca vám môže poskytnúť rady, ako zvládnuť financovanie vlastníka takým spôsobom, ktorý je transparentný a v súlade s predpismi. Keď vlastník financujete dom, v zásade poskytujete kupujúcemu pôžičku, kým nedokončí svoje platby doma. Keďže chcete, aby bola vaša dohoda jasná a záväzná, je dobré spolupracovať s hypotekárnym profesionálom.
- Váš RMLO vám môže pomôcť zaistiť, aby vaše dokumenty o financovaní vlastníka boli v súlade so zákonom o bezpečnom zákone a zákonom o Doddovi Frankovi.
- Uistite sa, že je váš RMLO správne licencovaný vašim štátom. Informácie si overte na oddelení pre dohľad nad obchodom vo vašom štáte alebo na ekvivalentnom štátnom úrade.
Ako uzatvoríme zmluvu o financovaní vlastníka, keď vlastník má hypotéku, ktorú stále platí pri odchode zo svojej výplaty?
Časť 2 zo 4: príprava na predaj
- 1Získajte súhlas, ak stále máte hypotéku. Predaj financovaný vlastníkom funguje najlepšie vtedy, keď vlastník má nárok na bezplatné a jasné právo alebo ak môže vlastník splatiť hypotéku zálohovou platbou kupujúceho. Ak však má predávajúci stále vysokú hypotéku, musí získať súhlas svojho veriteľa.
- Skontrolujte, či je možné splatiť hypotéku zálohovou platbou kupujúceho. Ak nie, obráťte sa na svoju hypotekárnu spoločnosť a prediskutujte, že chcete predať dom.
- 2Na kontrolu rizika zvážte vykonanie previerok. Predávajúci aj kupujúci by si mali navzájom vykonávať previerky. Mnoho predajov financovaných vlastníkom je krátkodobých asi päť rokov. Na konci obdobia sa očakáva, že kupujúci prefinancuje a potom zaplatí „balónovou platbou“, pričom splatí zostatok úveru. Ako predávajúci budete chcieť záruku, že kupujúci môže získať tradičnú pôžičku na konci zmluvného obdobia, čo znamená, že si určite chcete skontrolovať jeho úverovú históriu a zamestnanie.
- V skutočnosti by predajcovia mali zvážiť, aby kupujúci vyplnili žiadosť o pôžičku. Môžete si overiť referencie, históriu zamestnania a ďalšie finančné informácie.
- Kupujúci majú prospech aj z previerok. Môžu napríklad zistiť, že predávajúci bol finančne nezodpovedný. Ak predajca stále drží hypotéku na dom, existuje riziko zlyhania.
- 3Určite podrobnosti o pôžičke. Jednou z výhod predaja financovaného vlastníkom je, že predajca kontroluje podrobnosti o financovaní. Pretože predávajúci nesie veľké riziko, mal by im prísť s podmienkami, ktoré ich chránia. Porozprávajte sa so svojím zástupcom o podmienkach pôžičky. Zvážte nasledujúce:
- značná záloha (zvyčajne 10% alebo viac)
- úroková sadzba, ktorá je vyššia ako obvykle (aj keď nižšia ako maximálna povolená úroková sadzba vášho štátu)
- doba pôžičky, s ktorou ste spokojní
- 4Požiadajte svojho právnika o vypracovanie kúpnej a predajnej zmluvy. Chcete sa legálne chrániť tým, že sa uistíte, že máte pripravené všetky potrebné právne dokumenty. Váš realitný zástupca môže vypracovať kúpnu a predajnú zmluvu, ktorú predávajúci aj kupujúci podpíšu. Tento dokument poskytuje informácie o nasledujúcich veciach:
- Uzávierka
- názov titulnej poisťovacej spoločnosti
- konečná predajná cena
- podrobnosti o zálohovej platbe, ak existuje
- nepredvídateľné udalosti, ktoré musia byť splnené, aby mohol predaj pokračovať, ako je prijateľná kontrola a jasná správa o názve
- 5Návrh zmenky. Predávajúci tiež potrebuje, aby kupujúci podpísal zmenku alebo iný finančný nástroj. Váš právnik môže tento dokument vypracovať za vás. Mal by obsahovať nasledujúce informácie:
- meno dlžníka
- adresa nehnuteľnosti
- výšku pôžičky
- úroková sadzba
- splátkový kalendár
- podmienky oneskorených alebo zmeškaných platieb
- dôsledky zlyhania
- 6Nechajte svojho právnika vypracovať hypotéku. Hypotéka poskytuje zabezpečenie pôžičky. Tento dokument by mal pre vás vypracovať aj váš právnik. Hypotéka je to, čo vám umožňuje prevziať dom v prípade, že kupujúci nespláca úver.
Ak chcete vlastniť financovanie domu, začnite najímaním odhadcu, ktorý by dom ocenil, aby ste ho mohli ponúknuť za konkurencieschopnú cenu.
Časť 3 zo 4: dokončenie predaja
- 1Dohodnite sa s kupujúcim na úrokovej sadzbe a termíne. Váš partner RMLO vypočíta dohodnutú sumu na základe konkrétneho časového obdobia a ak ste sa dohodli na balónovej platbe. Nezabudnite, že nie každý štát povoľuje balónové platby.
- Môžete napríklad založiť mesačnú sumu splátky na hypotetickej 30-ročnej hypotéke, ale zvyšnú čiastku naplánovať na 5 rokov (balón). RMLO tiež vytvorí požadované informácie pre predávajúceho/veriteľa.
- 2Zatvorte predaj. Kupujúci aj predávajúci by mali mať nezávislých zástupcov, ktorí môžu skontrolovať všetky dokumenty a uistiť sa, že sú úplné. Mali by ste naplánovať uzávierku, aby ste všetko podpísali a urobili kópie.
- 3Najmite si správcu pôžičiek na správu platieb. Predajca by sa mal so svojim právnikom porozprávať o tom, či si chcú najať správcu pôžičiek. Ak tak urobia, potom ich právnik môže niekoho odporučiť. Správca pôžičiek poskytuje mnoho dôležitých služieb:
- zbiera splátky hypotéky
- zakladá úschovu
- spracováva daňové priznania a platby
- vykonáva platby poistného
- spracováva zmeny platieb
- v prípade potreby vykonáva zberné služby
- 4Zaznamenajte si hypotéku alebo listinu dôvery. Môžete to zaznamenať na grófskom pozemkovom registri. Kupujúci a predávajúci tak budú môcť využiť výhody daňových odpočtov. Oficiálne uvedenie obchodu do platnosti týmto spôsobom tiež dokazuje, že k predaju došlo.
Predaj financovaný vlastníkom funguje najlepšie vtedy, keď vlastník má nárok na bezplatné a jasné právo alebo ak môže vlastník splatiť hypotéku zálohovou platbou kupujúceho.
Časť 4 zo 4: rozhodnutie, či je predaj financovaný vlastníkom správny
- 1Analyzujte svoju situáciu ako predajca. Predaj financovaný vlastníkom je zriedkavý a nemali by ste do neho skočiť, kým svoju situáciu poriadne neprehodnotíte. Zamyslite sa nad nasledujúcim:
- Dom musíte spravidla vlastniť bez hypotéky. V opačnom prípade budete potrebovať svojho veriteľa, aby vám dal povolenie na predaj.
- Dane môžu byť komplikované a budete si chcieť najať daňového odborníka, ktorý vám pomôže.
- Ak kupujúci prestane vykonávať platby, možno budete musieť prejsť procesom zabavenia. To môže byť nákladné a časovo náročné.
- Na predaji financovanom majiteľom však môžete zarobiť oveľa viac peňazí, ako keby ste predávali tradičným spôsobom.
- 2Zistite, či je predaj financovaný vlastníkom ideálny ako kupujúci. Kupujúcim sa zvyčajne páči predaj financovaný vlastníkom, pretože predávajúci môže byť menej vyberavý ako banka alebo hypotekárny veriteľ. Mali by ste však zvážiť nasledujúce:
- Možno budete musieť prísť s väčšou zálohou, ako by ste bežne robili. Majiteľ-predajca riskuje financovanie vášho predaja a na oplátku môžu chcieť väčšiu zálohu alebo vyšší úrok.
- Predaj financovaný vlastníkom sa často zatvára rýchlejšie ako ostatné predaje.
- Musíte si byť istí, že môžete uskutočniť platbu balónom, ak je to zapísané v zmluve. Ak porušíte zmluvu, môžete prísť o dom a všetky platby, ktoré ste doteraz vykonali.
- 3V prípade otázok sa porozprávajte s odborníkmi. Okrem práce s realitným právnikom sa možno budete chcieť stretnúť aj s daňovým odborníkom, ako je napríklad certifikovaný verejný účtovník. Spýtajte sa na daňové výhody predaja financovaného vlastníkom v porovnaní s priamym predajom.
- Ak ste kupujúcim, mali by ste sa porozprávať o tom, ako zvýšiť svoje kreditné skóre, aby ste sa v čase splatnosti balónového úveru kvalifikovali na tradičnú hypotéku.
- 4Zaistite, aby váš kupujúci mohol pokryť platbu balónom. Financovanie vlastníkom sa najčastejšie používa vtedy, keď kupujúci alebo nehnuteľnosť nespĺňa podmienky klasickej pôžičky. To znamená, že kupujúci nemusí mať zdroje na pokrytie platby balónom na konci vášho volebného obdobia. Pred uzatvorením zmluvy s nimi prediskutujte možnosti svojho kupujúceho.
- Ak ste kupujúci, uistite sa, že máte svoje možnosti platby balónovou platbou zoradené pred tým, ako súhlasíte s podmienkami predajcu.
- 5Zvážte možnosť prenajatia vlastnej nehnuteľnosti. Táto možnosť je často výhodnejšia pre kupujúceho a menej komplikovaná pre predávajúceho. Vy a záujemca o váš domov uzamknete potenciálnu predajnú cenu domu a tiež zmluvu o nájme na 2 až 5 rokov. Počas tejto doby vám osoba zaplatí nájomné za domácnosť, pričom časť tohto nájomného pôjde na akontáciu domu. Po skončení nájmu sa osoba môže rozhodnúť pokračovať v predaji podľa dohody alebo sa môže rozhodnúť odísť.
- Ak odídu, nedostanú náhradu za peniaze, ktoré zaplatili ako zálohu.
- Ak odídu, budete musieť odstrániť svoj domov.
- Predávajúci by mal požiadať kupujúceho, aby si kúpil poistenie vlastníka domu a potvrdil predávajúceho ako záložcu.
- Predávajúci by mal založiť zmluvu o pozemkoch. Pri pozemkovej zmluve neprechádza vlastnícke právo na kupujúceho, kým nie je vykonaná konečná platba. Diskutujte o tejto možnosti so svojim zástupcom a zistite, či je takáto zmluva uskutočniteľná.
Prečítajte si tiež: Ako vyhodnotiť ponuku kreditnej karty?
Otázky a odpovede
- Ak chce kupujúci splatiť pôžičku financovanú vlastníkom, je suma splatná iba ako istina, ktorú je treba splatiť?Nie, výška splátky pôžičky takmer nikdy nie je iba základnou dlžnou sumou. Inštitúcia poskytujúca pôžičku vám môže poskytnúť údaje o výplate, ak ich kontaktujete.
- Čo mám robiť, ak kupujúci prestal uskutočňovať platby?V závislosti od toho, či kupujúceho dostatočne poznáte alebo nie, môžete s ním znova vyjednať podmienky za nižšiu úrokovú sadzbu alebo mu umožniť predĺžiť amortizáciu o ďalších 5 rokov, aby mal kupujúci k dispozícii nižšiu a dostupnejšiu cenu. platby. Ak stále nedokážu zaplatiť, jednoducho požiadajte o vrátenie domu. Ak nereagujú, podajte žiadosť o exekúciu alebo listinu o exekúcii. Väčšina kupujúcich by sa exekúcii radšej vyhla a jednoducho ju podpíše. Realitný zástupca vám môže pomôcť so všetkými potrebnými dokumentmi.
- Na koho sa mám obrátiť, keď je hypotéka vyplatená? Ja som predajca.Keď splácate hypotéku, nemusíte nikoho kontaktovať. Váš správca by vám mal odoslať dokument s názvom „Spokojnosť“, ktorý ukazuje, že ste svoj záväzok splnili. Ak ste tento dokument nedostali, zavolajte spoločnosti, ktorej ste poslali poslednú platbu, a zistite, kedy môžete očakávať svoju spokojnosť.
- Majiteľ financuje pôdu a dom, kupujúci platí ročné dane z nehnuteľnosti; získa kupujúci daňový úver?Pozrite sa na miestny daňový kód. Obvykle si vlastník nehnuteľnosti počas 183 dní alebo stanoveného dátumu krajom môže uplatniť nárok na daňové úľavy, na ktoré má nárok.
- Kúpim dom od predávajúceho. Sú zodpovedné za všetky dane a poplatky HOA, ktoré sú splatné ročne?Vaša hypotekárna zmluva a zmenka budú špecifikovať, kto má platiť dane, poistenie a poplatky HOA, ale spravidla všetky tieto výdavky prechádzajú na kupujúceho v čase ukončenia predaja. Tieto položky je možné uložiť do platby pre kupujúceho, takže sa rozdelí na mesačné platby, ktoré sú splatné všetky naraz.
- Kto je zodpovedný za poistenie domu?Kupujúci je najčastejšie zodpovedný za platenie poistenia, daní a akýchkoľvek poplatkov HOA. Tieto však môžu byť často zrazené ako súčasť vašej mesačnej platby, a nie ako by ste ich museli platiť všetky naraz ako paušálnu čiastku.
- Akú úrokovú sadzbu mám požiadať?Čítal som, že sa budem snažiť dosiahnuť aspoň 2,5-3% z vašich miestnych sadzieb pôžičiek, aby ste z toho mohli ťažiť/chrániť sa, ale predajca tu drží karty, takže ceny môžu byť až 10% (alebo dokonca vyššie). Čítal som balóny v priemere 3 až 5 rokov. S financovaním predajcu môžete byť dosť kreatívni a môže to byť obojstranne výhodné pre predávajúceho/kupujúceho.
- Ako je nákup domu, ktorý je na predaj majiteľom na predaj, zaznamenaný v mojom kredite?Dom, ktorý je na predaj vlastníkom, nemá žiadny vplyv na spôsob vykazovania vášho kreditu. Zaznamená sa, ako sa financuje nehnuteľnosť. Ak teda získate štandardnú hypotéku, bude sa vykazovať rovnako ako každá iná hypotéka.
- Čo je potrebné zaznamenať v súdnej budove pre kupujúceho?Na prevod práva na meno kupujúceho je potrebné listinu zaznamenať v budove okresného súdu.
- Ako uzatvoríme zmluvu o financovaní vlastníka, keď vlastník má hypotéku, ktorú stále platí pri odchode zo svojej výplaty?Súčasný vlastník by musel pred predajom a financovaním nehnuteľnosti vám najskôr splatiť hypotéku.
Nezodpovedané otázky
- Čie meno je poistenie domácnosti, ak kupujúci platí poistenie domu a ja som predávajúci?
Komentáre (8)
- Veľmi krátke a poučné. Vďaka.
- Všetko v tomto článku pomohlo. Odpovedalo na otázky, ktoré som ani netušil. Veľmi informatívne.
- Pomohli podrobné pokyny a vysvetlenie každého z nich, nie za predpokladu, že to už vieme, ale venovanie času tomu, aby som to všetko vysvetlil krok za krokom spôsobom, ktorému rozumiem.
- Hlavne to všetko pomohlo. Budem to skúmať krok za krokom, keď prechádzame pohybmi. Ďakujem!
- Podrobne a pridané k môjmu výskumu. Ďakujem!
- Dozvedel som sa, že predávajúci sa v zásade správa ako banka a kupujúci by sa mal správať tak, ako keby platil skutočnej banke.
- Dobre, úprimná reč! Páčili sa mi aj ilustrácie.
- Bol to nápad, ktorý sme navrhli, a článok sa mi zdal veľmi nápomocný v MNOHO smeroch!
Prečítajte si tiež:
Právne vylúčenie zodpovednosti Obsah tohto článku je zameraný na vaše všeobecné informácie a nemá slúžiť ako náhrada profesionálneho práva alebo finančného poradenstva. Nie je zámerom, aby sa na neho používatelia spoľahli pri prijímaní akýchkoľvek investičných rozhodnutí.
Súvisiace články
