Ako pripraviť realitné zmluvy?
Vo vašej realitnej zmluve by malo byť uvedené, aké záverečné náklady zaplatí predávajúci a ktoré kupujúci.
Kúpu alebo predaj domu musia kupujúci aj predávajúci podpísať kúpnu zmluvu na bývanie. Tento dokument identifikuje kľúčové podmienky predaja, napríklad kúpnu cenu a to, kto platí záverečné náklady. Vysvetlí tiež všetky nepredvídané okolnosti, ktoré musia byť splnené, než sa zmluva stane pre obe strany záväznou. Pri príprave tejto zmluvy by ste mali nájsť vzorové zmluvy vytvorené vaším štátom a potom ich zodpovedajúcim spôsobom revidovať.
Časť 1 zo 4: začatie prípravy zmluvy
- 1Nájdite formuláre. Niektoré štáty vytvorili tlačené zmluvy o kúpe nehnuteľností, ktoré môžete použiť. Mali by ste sa pozrieť online a zistiť, či je k dispozícii formulár. Do svojho obľúbeného vyhľadávacieho nástroja zadajte výraz „váš štát“ a „zmluva o kúpe nehnuteľnosti“.
- Napríklad v Utahu musia realitní agenti používať tlačený formulár poskytnutý štátom. Ak však nie ste realitný agent, môžete formulár prepracovať.
- Formulár, ktorý môžete použiť, mohli vytvoriť aj ďalšie skupiny, napríklad združenia realitných kancelárií. Hľadajte aj tie.
- 2Naformátujte svoj dokument. Chcete zmluvu o kúpe nehnuteľností, ktorá by sa dala ľahko prečítať. V súlade s tým by ste mali nastaviť svoju kúpnu zmluvu otvorením prázdneho dokumentu textového procesora a nastavením písma na niečo čitateľné.
- Nezabudnite tiež v celom dokumente použiť hrubé písmo. Môžete napríklad dať nadpisy sekcií tučne. To čitateľovi uľahčí skenovanie a vyhľadanie hľadaných informácií.
- Zmluvu môžete nastaviť aj ako šablónu vložením prázdnych riadkov na miesto informácií, ktoré sa budú meniť zo zmluvy na zmluvu. Týmto spôsobom môžete zmluvu použiť viackrát.
- 3Nadpis dokumentu. V hornej časti dokumentu by ste mali tučným písmom vložiť nadpis „Kúpna zmluva na nehnuteľnosť “. Nadpis môžete vycentrovať medzi ľavý a pravý okraj.
- 4Identifikujte strany a majetok. Strany by ste mali identifikovať aj na samom začiatku zmluvy. Mali by ste uviesť aj adresu hotela. Možno budete musieť zahrnúť aj právny popis majetku alebo pripojiť kópiu právneho popisu.
- Vzorový jazyk mohol čítať: „Michael Jones („Kupujúci “) ponúka a súhlasí s nákupom od spoločnosti Kelley Smith („Predajca “), za podmienok a podmienok stanovených v tejto zmluve („Zmluva “), pričom nehnuteľnosť je právne opísaná ako [vložiť description] ('Vlastníctvo'). "
V zmluve o nehnuteľnosti by mal byť jasne stanovený termín, do ktorého musí kupujúci ponuku prijať.
Časť 2 zo 4: ustanovenie podmienok zmluvy
- 1Identifikujte množstvo zarobených peňazí. Zarobené peniaze sú sumy peňazí, ktoré kupujúci poskytne predajcovi, aby preukázal, že to s predajom myslia vážne. Mali by ste určiť sumu a tiež uviesť, kde sa budú zarábať zarobené peniaze, keď počkáte na dokončenie posledného predaja.
- Vzorový jazyk znel: „Zarobené peniaze vo výške 37300€ v hotovosti sa vložia na dôveryhodný účet predávajúceho sprostredkovateľa v prvý legálny bankový deň po prijatí tejto ponuky.“
- 2Uveďte kúpnu cenu. Chcete výslovne uviesť kúpnu cenu a potom uviesť, že na kúpnu cenu sa použijú zarobené peniaze. Môžete napríklad napísať:
- „Celková kúpna cena je 224000€. Po pripísaní zarobených peňazí zostávajúci zostatok zaplatí kupujúci pri uzávierke.“
- 3Vysvetlite, aké zariadenia sú súčasťou predaja. Okrem predaja nehnuteľnosti môžete predávať aj veci v dome alebo na nehnuteľnosti. Mali by ste ich identifikovať individuálne. Do predaja môžete napríklad zahrnúť:
- práčka
- sušička
- chladnička
- mikrovlnka
- Inštalatérstvo
- kúrenie a klimatizácia
- sporákom a varnou doskou
- umývačka riadu
- stropné ventilátory, svietidlá a žiarovky
- záclonové tyče, záclony a rolety
- búrkové dvere a okná
- oplotenie
- 4Vyberte dátum uzávierky. Mali by ste uviesť konečný dátum, ktorý je zároveň dňom, keď sa kupujúci dostane do vlastníctva nehnuteľnosti. Môžete tiež zahrnúť klauzulu, že predajca by mal pred uzávierkou odstrániť všetok osobný majetok.
- Vzorový jazyk by mohol znieť: „Dátum uzávierky bude 20. mája 2016 alebo skôr. Majetok bude mať v tom čase kupujúci. Predávajúci sa zaväzuje, že nehnuteľnosť uchová v porovnateľnom stave a že súhlasí s tým, že kupujúci má právo na obhliadku pred Pred uzatvorením Predávajúci odstráni všetok osobný majetok, ktorý nie je zahrnutý v kúpnej cene.“
- 5Vysvetlite, kto platí záverečné náklady. Uzatvorenie realitnej zmluvy si vyžaduje veľa poplatkov a daní, ktoré je potrebné zaplatiť. Toto sú „záverečné náklady“. Vo vašej realitnej zmluve by malo byť uvedené, aké záverečné náklady zaplatí predávajúci a ktoré kupujúci. Môžete ich napríklad rozdeliť takto:
- Predávajúci uhradí existujúci úver a záložné práva súvisiace s predajom nehnuteľnosti. Predávajúci tiež zvyčajne platí poistné zmluvy týkajúce sa titulu, ako aj poplatky za vysporiadanie predajcu a provízie z nehnuteľností.
- Kupujúci môže zaplatiť dane z prevodu, poplatky za zápis listiny, akékoľvek poplatky za prevod, poplatky za vysporiadanie a všetky výdavky spojené s pôžičkou kupujúceho.
- 6Prideľte dane z nehnuteľností. Kupujúci a predávajúci by sa mali dohodnúť aj na tom, ako rozdeliť dane z nehnuteľností. Môžu byť pomerné podľa dohodnutej výšky alebo percenta podľa toho, ako dlho každá strana vlastnila nehnuteľnosť. Alternatívne by jedna strana mohla súhlasiť so zaplatením všetkých daní.
V realitnej zmluve sa môžete dohodnúť, ako budete tieto spory riešiť pred alebo po uzavretí.
Časť 3 zo 4: Vysvetlenie nepredvídaných udalostí a záruk
- 1Pochopte nepredvídané udalosti. Pohotovosť je podmienka, ktorú je potrebné splniť, aby sa zmluva stala právne záväznou. Ak nie je splnená podmienka, kupujúci nemusí pokračovať v nákupe. Kupujúci môžu v zmluve požadovať množstvo nepredvídaných udalostí, napríklad:
- hodnotenie
- domová prehliadka
- financovanie hypotéky alebo úspešný predaj domu kupujúceho
- 2Pridajte nepredvídanú hodnotu. To ochráni kupujúceho v prípade, že je dom ohodnotený nižšou hodnotou, ako sa očakávalo. Mali by ste tiež uviesť, či strany opätovne dohodnú cenu, ak bolo hodnotenie nízke.
- Mohli by ste napísať: „Táto ponuka závisí od ocenenia nehnuteľnosti minimálne za kúpnu cenu. Ak je ocenenie nižšie ako kúpna cena, môžu zmluvné strany opätovne dojednať kúpnu cenu.“
- 3Vložte prípadnú udalosť týkajúcu sa inšpekcií. Inšpekcia ponúka ochranu predajcom aj kupujúcim. Kupujúci môže z predaja vycúvať, ak inšpekcia zistí neohlásené poškodenie. Predajca sa tiež môže vyhnúť žalobe zverejnením škody, ktorú môže nájsť iba inšpektor. Určite by ste mali zahrnúť pohotovostnú službu týkajúcu sa domovej prehliadky. Mali by ste tiež uviesť, aké možnosti majú strany, ak sa odhalia problémy:
- Kupujúci môže jednoducho akceptovať existujúci stav a pokračovať v nákupe.
- Predajca môže opraviť stav a nechať inšpektora potvrdiť, že problém bol odstránený.
- Strany môžu rokovať o urovnaní, napríklad znížení kúpnej ceny.
- Kupujúci má možnosť odstúpiť od zmluvy, ak nie je možné dosiahnuť dohodu.
- 4Zahrňte podmienené financovanie kupujúcim. Táto nepredvídaná okolnosť chráni kupujúceho, aby nemusel pokračovať v nákupe, ak nepríde s peniazmi. Podľa okolností môžete zahrnúť rôzne nepredvídané udalosti:
- Núdzová možnosť, že kupujúci získa pôžičku a poskytne predajcovi záväzný list od veriteľa.
- Podmienka, že kupujúci musí byť schopný predať svoj dom: „Táto ponuka je podmienená predajom a zatvorením majetku kupujúceho na adrese 6231 Mullholland Drive, Any City, Kalifornia, 12345 v lehote na zatvorenie majetku predávajúceho.“
- 5Pridajte záruky predajcu. Predajca zvyčajne musí zaručiť (sľúbiť), že určité veci sú pravdivé. Kupujúci sa môže na tieto sľuby spoľahnúť, a ak sa ukáže, že je slamný, zrušiť zmluvu. Záruky sa tiež nazývajú „vyhlásenia“. Predajcovia môžu obsahovať veľa záruk, napríklad:
- sprostredkujú kupujúcemu dobrý a obchodovateľný titul
- zakúpia a poskytnú poistku na poistenie titulu
- nehnuteľnosť neporušuje územné a iné kódy
- na pozemku nie sú žiadne zásahy, vecné bremená ani neúspechy
- 6Po porušení zmluvy vysvetlite možnosti. Ak jedna strana nesplní svoje povinnosti zo zmluvy o nehnuteľnosti, druhá strana má zvyčajne možnosti. Tieto možnosti môžete v zmluve vysvetliť.
- Mohli by ste napísať: „Ak ktorákoľvek strana nesplní svoje povinnosti podľa tejto zmluvy, druhá strana môže urobiť niektorú z týchto možností: (1) zrušiť zmluvu, (2) žalovať za konkrétne plnenie súdnou cestou, (3) žalovať o náhradu škody a skutočné škody. ““
- 7Vysvetlite, ako budete riešiť spory. Spory sú niekedy nepodstatné a žiadna zo strán nechce zmluvu zrušiť alebo žalovať. V realitnej zmluve sa môžete dohodnúť, ako budete tieto spory riešiť pred alebo po uzavretí. Môžete napríklad súhlasiť so zmierovaním sporov. Pri mediácii neutrálna tretia strana vypočuje spor a snaží sa pomôcť obom stranám dosiahnuť riešenie.
- Vzor doložky o mediácii by uvádzal: „Všetky spory týkajúce sa tejto zmluvy sa najskôr predložia na mediáciu. Strany si spoločne vyberú mediátora a rozdelia si 50 - 50 nákladov na mediáciu. Ak bude mediácia neúspešná, môžu strany hľadať ďalšie prostriedky nápravy. ako je uvedené v tejto zmluve. ““
Predávajúci tiež zvyčajne platí poistné zmluvy týkajúce sa titulu, ako aj poplatky za vysporiadanie predajcu a provízie z nehnuteľností.
Časť 4 zo 4: Dokončenie zmluvy
- 1Popíšte provízie z nehnuteľností. V zmluve chcete, aby predávajúci súhlasil s tým, že uzatváracia spoločnosť môže odpočítať percento z predaja a dať ho realitnej kancelárii ako províziu. Mali by ste určiť sumu, ktorú je možné uviesť ako percento z kúpnej ceny. Ak má províziu získať viac ako jeden sprostredkovateľ alebo realitná spoločnosť, uveďte informácie o každom z nich.
- Vzorový jazyk mohol čítať: „Predajca oprávňuje uzatváraciu spoločnosť odpočítať od predajcu a vyplácať provízie nasledujúcim spôsobom pri uzávierke: [názov realitnej spoločnosti] dostane 3% z kúpnej ceny.“
- 2Priraďte riziko straty. Po podpísaní zmluvy, ale pred dátumom uzávierky, môže dôjsť k poškodeniu nehnuteľnosti. Podľa toho musíte pripísať riziko straty ktorejkoľvek zo strán. Predávajúci spravidla prevezme riziko straty do dátumu uzávierky.
- Môžete napísať: „Ak dôjde k poškodeniu alebo zničeniu ktorejkoľvek časti nehnuteľnosti povodňou, zemetrasením, požiarom, vandalizmom alebo Božím konaním pred uzavretím, riziko straty alebo škody bude znášať Predajca. Ak však náklady na oprava straty presahuje 10% z kúpnej ceny, potom sa môže predávajúci alebo kupujúci rozhodnúť zrušiť túto zmluvu zaslaním písomného oznámenia druhej strane. Vklady pre zarobené peniaze sa vrátia kupujúcemu. “
- 3Vyberte si svoj výber práva. Mali by ste uviesť vetu s uvedením toho, aké právne predpisy sa na zmluvu budú vzťahovať, ak dôjde k súdnemu sporu. Mali by ste zvoliť právny poriadok štátu, v ktorom sa nehnuteľnosť nachádza.
- Môžete napríklad napísať: „Táto zmluva sa bude riadiť zákonmi štátu Ohio.“
- 4Uveďte doložku o zlúčení. Chcete sa ubezpečiť, že každý rozumie tomu, že písomná zmluva predstavuje celú dohodu. Preto chcete zahrnúť doložku o fúzii, ktorá uvádza, že nie sú platné žiadne predchádzajúce dohody.
- Môžete napríklad napísať: „Táto zmluva obsahuje všetky podmienky, dohody a dohody medzi zmluvnými stranami, pokiaľ ide o predmet zmluvy. Nahrádza predchádzajúce dohody, dohody a korešpondenciu, či už v písomnej alebo ústnej forme. Táto zmluva predstavuje úplnú verziu vyhlásenie o svojich podmienkach a nemožno ich meniť, iba ak je to písomne dohodnuté medzi oboma stranami. Akékoľvek vzdanie sa práva musí byť písomné a nemožno ho vyvodiť z konania.“
- 5Dajte kupujúcemu termín na prijatie. V zmluve o nehnuteľnosti by mal byť jasne stanovený termín, do ktorého musí kupujúci ponuku prijať. Po tomto bode ponuka vyprší.
- Vzorový jazyk si mohol prečítať: „Dátum a čas skončenia platnosti ponuky: 3. februára 2016. Ak nebude do tohto dátumu a času prijatý, platnosť tejto ponuky vyprší. Kedykoľvek predtým, ako druhá strana oznámi prijatie zmluvy, môže Predajca ponuku stiahnuť a oznámiť výber. druhej strane. Predajca potom doručí oznámenie o odstúpení.“
- 6Zahrňte podpisové bloky. Predávajúci a kupujúci by mali mať pripravené bloky podpisov. Uistite sa, že sú tam riadky pre nasledujúce informácie:
- názov
- titul
- dátum
- adresa
- faxové číslo alebo e-mailová adresa
- 7Ukážte zmluvu právnikovi. Tento článok popisuje zmluvu o nehnuteľnosti, ktorá je vhodná pre základný predaj domov. Vaše potreby sa môžu líšiť. Aby ste skontrolovali, či ste všetko zahrnuli, mali by ste si naplánovať stretnutie s realitným právnikom, ktorý môže zmluvu skontrolovať a ponúknuť návrhy.
- Právnika v oblasti nehnuteľností nájdete tak, že sa obrátite na miestnu alebo štátnu advokátsku komoru a požiadate o odporúčanie.
- Zavolajte vopred a spýtajte sa právnika, koľko to bude stáť za kontrolu zmluvy.
Prečítajte si tiež: Ako kúpiť opustený dom?
Prečítajte si tiež:
Právne vylúčenie zodpovednosti Obsah tohto článku je zameraný na vaše všeobecné informácie a nemá slúžiť ako náhrada profesionálneho práva alebo finančného poradenstva. Nie je zámerom, aby sa na neho používatelia spoľahli pri prijímaní akýchkoľvek investičných rozhodnutí.
